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fabrice1974
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1 réponse |
 Posté - 07 déc. 2004 : 17:21:14
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Je decouvre votre site en cherchant vainement de l'aide :
En effet je suis propriétaire depuis un an et demi d'un appartement .
J'ai réglé mon premier appel de fond puis plus rien, il s'avere que le courrier etait envoyé a mon ancienne adresse. Je recoit en juin un recommadé à mon nouveau domicile je le retourne par courrier avec un cheque.
Le cheque n'est toujours pas encaissé en septembre date à laquelle je recoit un nouveau recommandé.
Essayant de joindre le syndic par telephone, je suis toujours éconduit par le standart , je laisse des messages et ne suis jamais rappelé.
En novembre je recoit une assignation a comparaitre pour la somme de 1500 euros . je me déplace au syndic pour regler cette somme par cheque et demander des nouvelles de mon cheque de juin .
Le cheque de juin est introuvable je paye les 15OO euros , le syndic m'assure que la procedure est stoppée.
Je recois ce jours un nouveau recommandé me réclamant 800 euros de frais d'avocat et 273 euros de frais de suivit contentieux pour l'anneé.
Que faire dois je payer ces frais alors que la procedure n'a pas franchie la porte d'un tribunal ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 déc. 2004 : 17:51:08
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Vous avez réglé votre premier appel de fonds. A quelle adresse vous a-t-il été adressé ? Vous a-t-il rejoint depuis votre ancien domicile ?
Si il a été adressé à votre ancienne adresse vous deviez aviser le syndic de votre nouvelle adresse par LRAR. Vous auriez eu en m^me temps un justification de l'envoi de votre chèque.
Si il vous a été adressé à la nouvelle adresse, c'est le syndic qui a commis une faute. Il connaissait votre nouvelle adresse, il devait mettre à jour son fichier.
Sur les frais de procédure : en principe vous ne devez rien. La loi du 9 juillet 1991 est claire sur ce point. Claire mais pas très équitable ! Si c'est bien vous qui avez omis de signaler votre changement d'adresse, vous êtes en grande partie responsable du quiproquo. Ce n'est pas par téléphone qu'on règle ce genre d'incident.
Il faut alors tenter de règler l'affaire amiablement en faisant valoir ce qui est parfaitement vrai : un avocat peut demander 800 € de provision pour recouvrement (encore que ...?) mais il ne peut conserver l'intégralité de la provision quand le règlement intervient avant l'audience devant le Tribunal d'instance.
Le syndic a légitimement droit à des honoraires de recouvrement. Mais le litige n'a pas duré une année ! Il faut donc faire un prorata temporis. 
Bien entendu, si c'est le syndic qui a commis une erreur, vous ne devez rien du tout. 
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moi même
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 26 déc. 2004 : 18:46:17
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Si le syndic vous a écrit à votre nouvelle adresse c'est qu'il le syndic connaissait votre adresse. D'ailleurs, ce n'est pas à cette adresse qu'il vous a assigné au tribunal?
Les frais de recouvrement de copropriéété sont des charges générales, à répartir au millièmes généraux. Vous n'avez aucun contrat personnel entyre vous même et le syndic. Le syndic qui souhaite récupérer des frais de gestion ne peut s'adresser qu'au syndicat.
Si vous avez fait une faute, ce n'est pas au syndic de le décreter, mais au juge de le dire.
Vous ne devez rien. Et si vous avez payé par erreur (ou par trouille), écrivez au syndic en lui demandant d'imputer ce règlement au charges à venir.
Il faut parfois allez au tribunal, pour mieux se faire comprendre. Si vous vous êtes assigné, le syndic vous assignera au nom du syndicat. Ce n'est pas au syndicat de payer la faute du syndic. Vous pouvez dans ce cas assigner le syndic "à titre personnel" en intervention forcée, et lui demander personnellement de dommages et intérêts.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 27 déc. 2004 : 14:32:30
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Citation :
Ce n'est pas au syndicat de payer la faute du syndic. Vous pouvez dans ce cas assigner le syndic "à titre personnel" en intervention forcée, et lui demander personnellement de dommages et intérêts.
Non, vous n'avez pas de lien de droit avec le syndic. Si vous exercez un recours, ce ne peut être que contre le syndicat. Les conséquences des erreurs ou fautes du syndic se règleront ultérieurement par la négociation entre le syndicat et le syndic.
moi même, avant de donner des avis péremptoires, vous devriez vous assurer du fondement juridique de ce que vous avancez. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 27 déc. 2004 : 22:37:53
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Bonsoir P.F. Barde,
N'est il pas possible (même si improbable en pratique) de rechercher en responsabilite le syndic sur la base de l'article 1382 CCIVIL en demontrant une faute (detachable), un prejudice, un lien de causalite entre la faute et le prejudice ?
Cette action de droit commun est elle possible ?
Je dois vous avouer que le contraire serait choquant !! |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 27 déc. 2004 : 23:30:50
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Il est toujours possible d'imaginer qu'une personne cause un préjudice à une autre et que cette dernière attaque la première sur le fondement de l'article 1382.
Mais en l'occurence, on n'est pas dans cette situation. Le syndic n'a pas causé de préjudice. Il réclame, au nom de la copropriété et sur le fondement de liens contractuels (règlement de copropriété, décisions d'assemblées générales), des frais entraînés par une procédure en recouvrement. C'est donc la copropriété qui réclame ces sommes. Et c'est à elle que le copropriétaire visé doit répondre qu'il n'en est pas redevable. Car les honoraires de l'avocat et ceux du syndic sont dans un premier temps acquittés par la copropriété qui, dans un deuxième temps en demande le remboursement au copropriétaire objet de la procédure. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 déc. 2004 : 15:27:58
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Pour ma part je suis entièrement de l'avis de P. F. Barde : toute action en responsabilité devrait être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, exception faite d'une agression physique du syndic sur X ou Y.
Et je pense aussi que la notion de faute détachable ou non devrait être prise en considération.
MAIS ce n'est pas l'avis des Juges qui admettent couramment l'action directe contre le syndic sur le fondement de l'article 1382. C'est une hérésie  Quand vous avez un problème avec une voiture neuve de la marque Dupont, vous n'assignez pas le PDG de la Sté Dupont !
Il appartient au syndicat de se retourner contre son syndic. Il peut le faire au cours de la même procédure si besoin est. Mais il lui faut alors un mandataire spécial car le syndic Durand ne peut diriger la procédure contre lui-même |
Edité par - JPM le 28 déc. 2004 15:30:11 |
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moi même
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 17:06:17
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Citation :
Initialement entré par P.F. Barde
Citation :
Ce n'est pas au syndicat de payer la faute du syndic. Vous pouvez dans ce cas assigner le syndic "à titre personnel" en intervention forcée, et lui demander personnellement de dommages et intérêts.
Non, vous n'avez pas de lien de droit avec le syndic. Si vous exercez un recours, ce ne peut être que contre le syndicat. Les conséquences des erreurs ou fautes du syndic se règleront ultérieurement par la négociation entre le syndicat et le syndic.
moi même, avant de donner des avis péremptoires, vous devriez vous assurer du fondement juridique de ce que vous avancez.
Je n'ai pas dit qu'il faut assigner le syndic A LA PLACE du syndicat, mais l'assigner EN INTERVENTION FORCEE aux cotés du syndicat. La demande en justice doit être dirigée contre le syndicat. Mais il est possible de demander au juge de condamner le syndic.
Il faut toujours assigner les syndicat pris en la personne de son syndic en exercice.
Mais il est vrai que je ne l'ai pas clairement indiqué.
Je précide que j'ai déjà utilisé cette manière de procéder avec succès à chaque fois. On peut TOUJOURS assigner le syndic à titre peronnel, et c'est même mieux, car il n'y a aucune raison pour que les copropriétaires payent pour les fautes du syndic.
Quelques pistes :
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Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 "Le syndic est SEUL RESPONSABLE de sa gestion.
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
Vu l'article 1382 du Code civil;
Attendu que pour débouter Mme Keller de son action en responsabilité contre le syndic personnellement, l'arrêt retient que les griefs formulés par Mme Keller contre Mme Descolas, syndic, portent sur la gestion même de ce syndic et qu'ils ne visent pas des fautes distinctes de l'exécution de son mandat;
Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, la cour d'appel a violé le texte susvisé;
Cour de cassation, 3e Ch. Civ. 6 mars 1991.
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
Vu l'article 1382 du Code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 31 mars 1992), que l'assemblée générale des copropriétaires a décidé, le 9 mai 1979, de faire exécuter des travaux sur l'immeuble par M. Sanchez, entrepreneur, sans que le syndic, la société Gestrim, propose la souscription d'une assurance "dommage-ouvrage" ; que des désordres étant apparus après réception et l'assureur de l'entrepreneur ayant refusé sa garantie pour non-paiement des primes, plusieurs copropriétaires ont assigné le syndic en responsabilité ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt, qui relève que la faute commise par la société Gestrim, en 1979, est caractérisée par le défaut de souscription d'une assurance "dommage-ouvrage", retient que cette faute constitue une négligence du syndic dans l'exercice de ses fonctions, mais non une faute détachable, personnelle et extérieure à la fonction ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic, investi du pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble en copropriété, ainsi que de sauvegarder les droits afférents à l'immeuble, est responsable à l'égard de chaque copropriétaire, ****sur le fondement quasi-délictuel**** (très intéressant), des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Cour de cassation, 3e Ch. Civ. 25 janvier 1994
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 21:46:11
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Certes moi meme, mais il me semble que ces deux hypotheses et surtout la seconde sont des cas extremes et ne peuvent etre pris comme exemples.
Il est assez rare pour un syndic d'oublier de souscrire une DO !
J'attends les reflexions de P.F. Barde avec impatience !! |
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moi même
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 22:47:10
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Citation :
Initialement entré par JPM
Pour ma part je suis entièrement de l'avis de P. F. Barde : toute action en responsabilité devrait être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, exception faite d'une agression physique du syndic sur X ou Y.
Et je pense aussi que la notion de faute détachable ou non devrait être prise en considération.
MAIS ce n'est pas l'avis des Juges qui admettent couramment l'action directe contre le syndic sur le fondement de l'article 1382. C'est une hérésie Quand vous avez un problème avec une voiture neuve de la marque Dupont, vous n'assignez pas le PDG de la Sté Dupont !
Il appartient au syndicat de se retourner contre son syndic. Il peut le faire au cours de la même procédure si besoin est. Mais il lui faut alors un mandataire spécial car le syndic Durand ne peut diriger la procédure contre lui-même
2 observations :
1/ Le pdg de la sté dupond n'est pas investi d'une mission qui consiste à administrer la voiture. C'est pourquoi les juges et la cour de cassation admet le principe de la responsabilité du syndic (qui est SEUL responsable de sa gestion - artile 18)
2/ La question du syndicat qui agit contre le syndic en justice est par contre très intéressante car le syndic représente le syndicat en justice. Il y a donc conflit d'intérêts. Aucun texte ne prévoit cette situation.
Deux solutions sont possibles dans ce cas:
a/ Un copropriétaire demande au juge de se substituer au syndicat. C'est possible :
COPROPRIETE. - Parties communes. - Travaux. - Autorisation judiciaire. - Pouvoirs des juges.
L'annulation d'une délibération faisant grief à un copropriétaire implique nécessairement pour le juge, le pouvoir d'ordonner les mesures propres à permettre à ce copropriétaire l'exercice de ses droits.
Cass Civ 3e Ch. 4 juillet 1990. (Lire l'argumentation sur le site legisoft, c'est intéressant)
b/ Le conflit d'intérêt entre le syndicat et le syndic peut éventuellement être analysé comme un cas d'empêchement du syndic, ce qui permet de demander au juge de désigner un administrateur provisoire chargé de défendre l'intérêt du syndicat.
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moi même
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 22:52:53
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Citation :
Initialement entré par air jordan
Certes moi meme, mais il me semble que ces deux hypotheses et surtout la seconde sont des cas extremes et ne peuvent etre pris comme exemples.
Il est assez rare pour un syndic d'oublier de souscrire une DO !
J'attends les reflexions de P.F. Barde avec impatience !!
Le fait que l'erreur soit rare ou pas n'a aucune importance. L'important c'est le PRINCIPE. Ce principe est que que ***est responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel , des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission ****
Peu importe si la faute est grave ou extrême ou légère.
En fait la notion de "faute détachable" de la fonction du syndic a été complètement abandonnée. Une faute est une faute. C'est tout.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 23:46:14
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"faute detachable" : il me semble que cette notion a ete degage de la responsabilite du commettant du dommage causé par un prepose dans les fonctions auxquelles il l'emploie.
Or, cette notion de faute detachable me semble toujours d'actualité et parfaitement applicable en matière de copropriété.
De plus pourquoi aller rechercher une responsabilite type delictuelle alors que le syndic est lie à la copro par un lien contactuel?
Si cela est toléré , c'est sans doute pour permettre de palier à l'inertie d'un syndic representant le syndicat (seul apte à engager une responsabilite contractuelle) qui n'agira jamais contre lui même.
Le cas de la nomination d'un mandataire special me semble tres dure à realiser.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 23:46:14
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Nous disons un peu la même chose de deux manières différentes :
Je dis que le syndicat peut toujours se retourner contre son syndic.
Cette action récursoire est exercée dans les mêmes conditions quand le demandeur a l'excellente idée d'assigner le syndicat et le syndic.
La représentation du syndicat par un mandataire ad litem n'est pas un problème. Ce mandataire est évoqué par le statut à propos de certaines actions mais la pratique relève du droit commun.
Quant à l'abandon de la notion de faute détachable, c'est exact pour l'instant, mais les revirements de jurisprudence pleuvent dans notre domaine. La solidarité des indivisaires, rejetée depuis des lustres, vient de refaire bien heureusement surface !! Et on en a vu d'autres !
Il est bien tentant d'éviter au syndicat les procédures en assignant uniquement le syndic mais, encore une fois, c'est une hérésie. La bonne manière est d'assigner les deux. Le Tribunal peut ainsi condamner le syndicat à titre principal et le syndic à garantir le syndicat. Et il ne faut pas oublier d'assigner l'assureur RCP du syndic, et même parfois l'assureur multirisques du syndicat.
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moi même
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 02 janv. 2005 : 14:50:37
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Citation :
Initialement entré par JPM
Il est bien tentant d'éviter au syndicat les procédures en assignant uniquement le syndic mais, encore une fois, c'est une hérésie. La bonne manière est d'assigner les deux. Le Tribunal peut ainsi condamner le syndicat à titre principal et le syndic à garantir le syndicat. Et il ne faut pas oublier d'assigner l'assureur RCP du syndic, et même parfois l'assureur multirisques du syndicat.
C'est mon avis en ce qui oncerne assigner les deux, mais par contre l'assureur du syndic n'a pas à être assigné par une personne qui n'est pas partie au contrat d'assurance. Si le syndic est condamné, cela devient un problème entre lui et son assureur.
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moi même
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 02 janv. 2005 : 15:08:38
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Citation :
Initialement entré par air jordan
De plus pourquoi aller rechercher une responsabilite type delictuelle alors que le syndic est lie à la copro par un lien contactuel?
Il s'agit de faute 'QUASI DELICTUELLE', pas de faute délictuelle. Ce n'est pas la même chose. |
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