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 Sujet  |
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
 Posté - 21 déc. 2004 : 18:57:11
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Bonsoir,
Une copropriétaire a vendu son appartement et le comptable de notre Syndic lui a dit que les frais de mutation sont de 250 € (au lieu de 150 €) depuis le 1er septembre 2004, suivant la loi SRU.
Pouvez-vous me confirmer cette hausse s'il vous plait ?
Christine
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 21 déc. 2004 : 21:01:10
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ce n'est pas la loi SRU qui fixe les honoraires et prestations diverses du syndic.
le copropriétaire en question doit regarder le mandat sur lequel a été élu le syndic et qui mentionne le montant de ses prestations. comme tout contrat, il ne peut être modifié que d'un commun accord entre les parties (Syndic/syndicat par le biais de l'AG) |
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 22 déc. 2004 : 06:20:52
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Bonjour,
Merci pour votre réponse dobaimmo.
Bonne journée.
Christine |
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soulman73
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 27 déc. 2004 : 14:35:55
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Bonjour,
Je suis dans le même cas que idem84 et je souhaite témoigner ici des pratiques abusives et hors la loi de certains syndics.
J’ai vendu mon appartement et le syndic FONCIA SAINT ANTOINE me réclame 350 euros au lieu des 250 initialement prévu dans le contrat.
(Détails pour les 250 euros prévu initialement au contrat : rédaction questionnaire=98.74 ; frais d’arrêté de compte=65.06 ; opposition (article 20)=65.06 ; tenue de compte vendeur=9.11
Détails pour les 350 euros donnés par téléphone : renseignements pour notaire=239.20 ; autre=119.60)
J’ai téléphoné deux fois au syndic et j’ai eu deux explications différentes sur les tarifs : une explication avec 180 euros de frais de mutation plus des frais prévisionnels et une autre avec les tarifs ci-dessus. L’explication donnée pour l’augmentation de 100 euros des tarifs a été qu’ils ont plus de charge de travail suite au décret du 27 mai 2004 et se permettent donc de modifier le contrat sans aucune assemblée générale ni vote du syndicat des copropriétaires. De plus, les documents envoyés au notaire ont été reçus le lendemain de la vente et même le notaire n’a pas réussi à comprendre le détail des frais réclamés (papier illisibles ou incomplet).
A priori, je suis obligé de payer si je veux récupérer l’argent de la vente sous peine de payer des frais d’huissier qui peut être mandaté par le syndic pour récupérer l’argent (Cf. décret 27 mai 2004). Je pense donc m’écraser pour le moment, le temps de récupérer l’argent.
J’ai appelé une aide juridique (disponible avec mon contrat d’assurance). On m’a expliqué que ces frais ne sont valables que si c’est prévu à la fois dans le contrat de syndic et dans le règlement de copropriété. Si une des deux conditions n’est pas respectée alors, le syndic ne peut pas prétendre à de tels honoraires supplémentaires.
Pourquoi doit-on payer des frais d’opposition dans les frais de mutation du syndic ? Quelqu’un est-il dans le même cas que nous et qu’a-t-il fait ? Faut-il payer et quels sont les recours ensuite afin de récupérer l’argent ? En cas de litiges, est-ce que tout l’argent est bloqué par le notaire ou seulement les frais réclamés par le syndic ?
Par avance merci pour votre aide ou vos témoignages |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 déc. 2004 : 22:58:10
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Votre sujet appelle des réponses précises et claires :
1) Un litige concernant les frais et honoraires réclamés par le syndic ne peut avoir aucune incidence sur la remise du prix à votre profit. Le syndic ne peut en aucun cas faire opposition sur le fondement de ces frais. Sur ce point certains notaires racontent des "salades". J'admet bien volontiers qu'ils soutiennent les syndics contre des récriminations mal fondées car le principe de la rémunération du syndic pour une mutation est justifié. Mais il ne faut pas raconter que le syndic va bloquer le prix, etc. celà n'est pas vrai.
2) Le montant de la rémunération fixé dans le contrat de gestion pour l'établissement de la note de renseignement ne saurait être dépassé. Losqu'il est " raisonnable ", il pourra effectivement être revu car les prestations du syndic sont alourdies depuis la réforme du décret du 17 mars 1967. Par contre il n'y a pas de compte prorata temporis à prévoir. Mais le montant de la rémunération est parfois très excessif. Aux copropriétaires de voir alors la question. Ils ne sont pas toujours bien aidés Aux excès de certains syndics correspondent les excès de rigueur de certaines associations. Quand le juste prix est 100, certains syndics prennent 160 et les "consommateurs" proposent 75. Alles vous y retrouver !
3) Il y a confusion en ce qui concerne une éventuelle clause du règlement de copropriété. La rumeur prétend que le syndic peut réclamer des honoraires à l'acquéreur s'il y a tout à la fois une clause du RC en ce sens et une décision d'assemblée. La nécessité d'une clause du RC est absurde puisque beaucoup de RC remontent à un temps où la question ne se posait pas. Et d'autre part une rémunération versée par l'acquéreur n'était envisageable que dans le cadre du compte prorata temporis; Or celui ci n'existe plus. |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 28 déc. 2004 : 10:36:45
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| pour JPM : le nouveau "juste prix" que l'on voit actuellement fleurir dans les nouveaux contrats approuvés depuis Septembre est de l'ordre de 250/350 €. est ce vraiment le juste prix : plus long effectivement et plus compliqué mais si la copro est bien tenue, et si c'est un bon syndic, elle devrait, il ne mettra pas tellement plus de temps que cela pour remplir son pensum. |
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soulman73
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 28 déc. 2004 : 12:41:45
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Merci pour vos réponses rapides.
Je souhaite revenir sur mon problème. Si je résume, JPM, vous me dites que si je ne paye pas, le prix ne sera pas bloquer mais que risque-t-il de se produire si je me réfère à l'article 20 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965:
"...Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé..."
Que me conseillez-vous de faire ? Si j'avais présenté un certificat du syndic est-ce que j'aurais quand même eu à payer des frais de mutation ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 déc. 2004 : 14:39:13
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Pour Soulman : en l'état actuel, les honoraires dus au syndic ne sont pas des charges de copropriété. L'opposition à paiement de prix ne vise que le recouvrement des charges de copropriété. C'est cette distinction que les notaires méconnaissent, ou font semblant de méconnaître.
Pour Dobaimmo : le problème est que le travail à effectuer n'est pas le même pour tous les dossiers de vente. Un second aspect est que les notaires, à juste raison, demandent des renseignements complémentaires qui ne sont pas visés par la loi ou le décret (ainsi pour des modifications du RC qui auraient été adoptées mais non publiées ou seraient en cours de publication)
Il est évident que lorsqu'un vendeur doit un bon paquet de charges, la prestation est alourdie par la nécessité de ventiler l'arriéré de telle manière que la mise en oeuvre du privilège spécial ne pose aucun problème. Temps de travail et lourde responsabilité car le privilège tombe si la note est défectueuse et l'opposition itou ! De même quand l'exercice du syndicat ne coincide pas avec l'année civile. Il faut refaire les comptes des exercices précédents avec de grands risques d'erreurs.
Par contre, si le vendeur est net et clair, toute cette partie de travail disparait. Il est donc un peu absurde de prévoir un honoraire identique pour des prestations sensiblement différentes. Le contrat devrait ventiler : 1) honoraires pour une prestation de base identique quel que soit le lot (appartement six pièces ou parking) 2) honoraires complémentaires en cas de solde débiteur litigieux.
Et il faudrait ajouter des honoraires particuliers quand le syndic doit faire délivrer l'opposition et suivre le recouvrement.
La prestation de base pourrait être à 150 € ht incluant la clôture du compte du vendeur, l'ouverture du compte de l'acquéreur, Les renseignements complémentaires, et la modification de la liste des copropriétaires. Dans la pratique un bon système informatique devrait pouvoir établir le document ou au moins son projet. Je le dis fermement pour avoir, dans le passé, établi en Basor (antédiluvien !!) une base de données le permettant. Autant dire qu'on peut le faire maintenant avec tout autre système moderne.
La prestation complémentaire exigée par une position débitrice complexe pourrait aller de 100 € ht (solde débiteur sur l'exercice en cours et le précédent) à 150 € ht (solde débiteur à origine plus ancienne)
Les honoraires pour établissement de la demande d'opposition pourraient être aussi de 100 € ht.
A défaut de paiement par le notaire sur opposition, on passerait aux honoraires de contentieux.
Mais je rappelle qu'on reste actuellement sur une conception boiteuse du mécanisme : le barème des honoraires adopté par l'assemblée est inopposable aux copropriétaires parce que le syndicat est seul mandant ! Ils paient en général parce qu'ils veulent bien mais un malotru peut contester !
Il est vrai que le syndic, quand il établit la note de renseignements à destination du notaire remplit, ès qualitès une obligation du syndicat, et cela reste vrai pour les autres prestations. Il faudrait donc admettre que les honoraires sont facturés au syndicat et payés par lui. Cette conception règlerait la difficulté relative au montant dû.
Par ailleurs, il faut ranger ces honoraires parmi les charges individuelles car c'est bien le vendeur qui doit en supporter finalement le coût.
On trouve cette catégorie des charges individuelles dans de nombreux règlements de copropriété anciens mais le statut actuel ne la connaît pas !
Ici encore c'est la conception générale de l'institution qui est défaillante  |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 28 déc. 2004 : 15:00:58
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pour JPM : je suis tout à fait d'accord avec vous sur la modulation du coût du questionnaire. et je suis persuadée qu'en plus, cela permettrait aux copropriétaires de mieux comprendre le coût des prestations.
Mais : on en est loin... |
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mila
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 03 janv. 2005 : 15:58:24
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Lors de la vente de mon appartement le syndic a retenu des sommes farfelues.
J'ai été obligée d'accepter la situation.
Il aurait fallu que j'indique sur le certificat présenté par le syndic au notaire "Bon pour réglement sous réserves de présentation des pièces justificatives" pour le gêner.
J'ai pu récupérer mon argent en m' adressant au Tribunal d'Instance par déclaration au greffe. |
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soulman73
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 25 mai 2005 : 14:26:26
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| Finalement, suite à mon problème de frais de mutation exposé ci-dessus, j'ai envoyé une mise en demeure en recommander à mon ancien syndic FONCIA. En réponse, j'ai reçu une lettre m'indiquant qu’ils allaient faire un geste commercial et me rendre 120 euros mais qu’ils n’étaient pas du tout fautif (plus de charge de travail suite au décret du 27 mai 2004). Après plusieurs mois d'attente et quelques coups de téléphones, j'ai reçu un chèque de 120 euros représentant la majoration des frais par rapport au contrat du syndic. |
Edité par - soulman73 le 25 mai 2005 14:27:38 |
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