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 Sujet  |
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ptitecrotte
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 Posté - 07 janv. 2005 : 09:54:54
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Bonjour
Nous allons prochainement signer un acte de vente pour un appartement. Nous sommes en concubinage et la solution la plus simple nous semblait etre l'indivision 50-50.
Aprés rdv chez le notaire pour en parler, celui ci nous a fortement inciter a nous marier, nous a parle des différentes solutions que l'on avait mais n'a pas evoque l'achat en tontine ...
Je viens juste de lire un article a ce sujet et j'aimerai en savoir plus car il a l'air de mieux proteger les concubins pourtant le notaire ne l'a meme pas evoqué ???
D'apres ce que j'ai lu si on achete en indivision et que l'un de nous deux decede, la part de celui-ci revient a ses heritiers autrement dit nos parents alors que dans le cas de la tontine, la part de l'autre reviendrait au concubin avec 7-8 % de frais de succession...
Merci d'avance pour votre aide !
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 10:09:27
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Et il a eu raison votre notaire de ne pas évoquer le cas de la "tontine" car au décès du premier le survivant devient effectivement propriétaire de la part laissée vacante par le défunt, solution permettant de ne pas prendre en considération les héritiers de droit,MAIS, cette transmission ne se fait pas gratuitement fiscalement parlant.
Les concubins n'étant pas parent ou allié, les droits de succession sont dus au taux de 60 % sur la valeur de la part transmise sauf dans un cas bien précis:
-l'immeuble doit appartenir à deux personnes et pas +;
-il doit s'agir de l'habitation principale des 2 ;
-l'immeuble doit avoit une valeur inférieure à 76000 €.
Dans ce dernier cas, les droits de succession ne sont pas dus mais le survivant est redevable malgré tout des droits de mutation à titre onéreux au taux global de 4,89 %.
La solution à votre question d'assurer une protection réciproque en cas de décès serait d'acquérir ensemble 50/50 et que chacun accorde à l'autre le droit d'usage et d'habitation sur sa part acquise.
Il s'agit d'un droit viager,gratuit, ne donnant ouverture à aucun droit de succession au décès du premier mourant, qui ne prive pas les héritiers de chacun de receuillir le bien avec cette réserve de maintenir le droit d'usage et d'habitation au survivant. |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 10:24:01
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dans le cas où vous ne souhaitez pas prévoir dans l'acte un droit d'usage sur la part de l'autre, vous pourriez cependant :
- par testament, léguer à l'autre l'usufruit (jouissance + revenus) de votre part ou l'usufruit pendant une période déterminée (on s'aperçoit qu'en cas de décès jeune, on refait sa vie dans les trois ans qui suivent), tout dépend si vous avez des enfants chacun, ou des enfants communs.
- Mais également, et cela marche ensemble : souscrire au profit de l'autre une assurance décès pour un montant à calculer, représentant les droits dûs à l'état : 60% sur la valeur de l'usufruit. (à maintenir à jour au fil du temps, la valeur étant modifiée).
un certain nombre de personnes bénéficie déjà d'une assurance décès par leur mutuelle ou autre : il suffit de changer le bénéficiaire. |
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ptitecrotte
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 10:35:43
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Merci pour vos réponse !
Je me doutais bien que c'etait trop beau :o)
Je pense qu'on va opter pour la solution de dethau.
Les autres solutions etant toujours soumises a une large imposition de l'etat.
Est ce que lorsqu'on achete en indivision a 50-50, l'accord du droit d'usage et d'habitation de l'autre sur sa part acquise est implicite ou faut-il le mentionner au notaire ?
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 10:38:37
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Destinataire: Dobaimmo.
J'ai opté pour le solution la + économique.
Verser 60 % de droits de succession qu'il aurait fallu économiser d'une façon ou d'une autre pour alimenter le contrat d'assurance-vie n'est pas avantageux. L'assurance-vie peut malgré tout être contractée ce qui fera un petit + à l'avantage du survivant exo de droits de succession également.
Dans l'éventualité de la revente du bien commun, le survivant a toujours la possibilité d'abandonner son droit d'usage et d'habitation.
Il est aussi possible de faire,dès le départ un achat croisé,la nue-propriété acquise par A sur ses 50 % et l'usufruit acquise par le même A sur la part de B et vice-versa. Cette méthose éviterait toutes difficultés avec les héritiers dès lors que cette forme d'acquisition est conventionnelle d'une part,et,d'autre part, la consolidation se réalisant par l'extinction naturelle de l'usufruit, nul besoin de publier une attestation successorale de propriété au décès du premier mourant. |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 10:39:20
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| non. il faut lui préciser avant la signature afin qu'il le prévoit |
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pier
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206 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 10:40:29
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avec les réponses ci-dessus vous être tout à fait renseignée;
par contre,si vous n'envisagez pas de vous marier, on peut en déduire que vous désirez une solution modulable en fonction de l'avenir;
Dans ce cas, si vous achetez en indivision, il conviendrait de ne rien préciser relativement au droit d'usage et d'habitation dans l'acte, mais de tout établir par testament, ce qui peut être modifié;
Relativement au contrat d'assurance, s'il y a une clause indiquant un bénéficiaire déterminé, et que le bénéficiaire a accepté,le changement de bénéficiaire ne doit pas pouvoir s'effectuer sans son accord...souvent, dans les contrats d'assurance, le bénéficiaire est précisé par testament : à voir avec votre assureur et le notaire. |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 10:43:27
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Cette convention du droit d'usage et d'habitation sera insérée dans l'acte d'acquisition immédiatement, car, l'on ne sait jamais qui va mourir le premier et quand.
Ce douleureux événement peut tout aussi bien se produire en quittant l'étude du notaire après avoir signer l'acte d'acquisition.
La grande "faucheuse" ne prévient jamais à l'avance !
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 10:45:52
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Pour Dethau : je ne parlais pas d'un contrat d'assurance vie mais d'un contrat d'assurance décès : pour les jeunes, la cotisation annuelle n'est pas trés importante et elle garantit un capital fixe. (cotisation perdue si on ne décéde pas...)
mon seul souci est la rupture : si on confère à l'autre un droit d'usage ou si on croise NP/U, on n'a plus d'indivision réelle mais un démembrement de propriété : et il me semble que la situation est figée si l'un veut vendre et pas l'autre. alors qu'avec une bonne vieille indivision, nul n'étant censé rester dans l'indivision, on peut s'en sortir (en y laissant des plumes certes, mais on s'en sort par voie judiciaire). |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 10:47:29
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Contrairement à ce qui vous est indiqué par ailleurs, ne jamais consentir de droit d'usage et d'habitation par testament.
Une telle disposition entraînerait le paiement des droits de succession au taux de 60 %, alors que s'il s'agit d'une convention incluse dans l'acte d'achat, cette mesure n'aura pas le caractère de tranmission d'un droit héréditaire. |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 10:52:01
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hormis le problème des droits de succession, il y a une différence importante :
le testament peut faire l'objet de modification unilatérale.
l'acte, non.
c'est, je crois, ce que voulait souligner Pier. |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 10:53:52
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Réponse à Dobaimmo.
Vous avez entièrement raison Madame, en ce sens que même en y laissant des "plumes" il est toujours possible de se sortir d'une indivision.
Il faut bien reconnaître qu'aucune solution juridique n'est certaine à 100 %.
Il faudrait aussi envisager la douloureuse séparation du couple ne se réalisant pas sans problèmes, que ce soit dans le cadre d'une union libre ou d'une union légitime.
Soyons optimistes. Supposons que tout aille bien.
Et alors l'une de mes deux solutions préconisées seraient à envisager. |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 10:59:07
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Une nouvelle fois DOBAIMMO vous avez raison, un testament peut toujours être révoqué ou refait, ce qui n'est pas le cas d'une convention incluse dans l'acte.
Mais vous savez comme moi que les frais de dépôt en minutes et de publicité au Greffe d'un testament, + l'attestation successorale + les droits de succession font qu'en fin de compte l'addition est "salée".
Sur ce plan mes solutions sont entièrement gratuites. |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 11:00:42
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Une nouvelle fois DOBAIMMO vous avez raison, un testament peut toujours être révoqué ou refait, ce qui n'est pas le cas d'une convention incluse dans l'acte.
Mais vous savez comme moi que les frais de dépôt en minutes et de publicité au Greffe d'un testament, + l'attestation successorale + les droits de succession font qu'en fin de compte l'addition est "salée".
Sur ce plan mes solutions sont entièrement gratuites. |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 11:01:15
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Pour Dethau : dans une version optimiste, je suis tout à fait d'accord avec votre solution. c'est la meilleur.
mais il se trouve que je suis pessimiste par nature et trés portée sur les problèmes de divorce, séparation, décés, en dehors du droit immo : c'est pour cela que j'imagine toujours le pire |
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dobaimmo
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2303 réponses |
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ptitecrotte
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 11:24:18
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Oui voila bien le probleme, des solutions existent pour se proteger lorsque l'on est en concubinage .. mais c'est toujours le meme probleme, financierement est ce que cela vaut le coup ???
On achete a 50/50 un bien d'une valeur de 160000 euros.
Si je decede demain, et que je fais un testament sur ma partie par exemple, sachant que ma part est entierement financé par un apport personnel mon ami devra payer 48000 euros pour pouvoir beneficier de ma part de 80000 euros ... Je trouve que c'est un peu payer 2x ...
Finalement l'appartement de 160000 euros aura coute 208000 euros !!!
Enfin bon ! Je pense que pour l'instant on va se contenter de l'indivision 50/50 et surement que dans qques temps on se decidera pour le marriage !
Mais bon c'est pas évident de penser à ce genre de choses, on a 28 ans ! |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 11:58:18
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précision supplémentaire :
pour une assurance décès: vu votre age, à la CNP vous devez payer environ 60 euros par an (X2) pour un capital de 50 000 €. Ce n'est pas insurmontable et ça vaut le coup de protéger l'autre. evidement, le survivant aura toujours 48 000 € de droits comme vous dites, MAIS il pourra les payer facilement avec le montant du capital décès
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pier
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206 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 12:54:22
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la solution d'acquérir 50/50 dans le cadre d'une indivision simple me semblerait la solution effectivement la plus adaptée;
la situation actuelle de concubinage est pour un "couple"jeune, souple et, tant qu'à faire,il vaut mieux si on part de ce principe, conserver sa totalite liberté d'action pécuniaire, même s'il y a un coût élevé à la sortie:mais voir ce qui compte le plus:avoir un projet de vie ensemble, qui peut être évolutif, ou ficeler une situation dans l'hypothèse du décès de son compagnon qui peut,- ce décès- déboucher sur des problèmes difficiles : en effet, un simple droit d'usage et d'habitation, qu'il soit conféré par testament ou dans l'acte lui-même entraîne des complications dans le temps; l'immeuble se dégrade, de gros travaux sont à faire, on change de lieu de travail, on refait sa vie...et inéluctablement, on se dirige vers la vente du bien...
par contre, si mon point de vue me parait bien applicable pour un couple jeune, il n'en serait pas de même pour un "couple" beaucoup plus âgé,et je souscrirais dans ce dernier cas à la solution de dethau.
reste le mariage...
pier. |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 14:13:11
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L'interrogation initiale de la part de la demanderesse est simple:
-comment se protéger mutuellement en cas de décès dans une situation d'union libre telle que la nôtre ? Acheter ensemble 50/50 ? Et après ?
Au décès de l'un d'eux que fait le survivant ? Dans un premier temps nous excluons le mariage ? Le PACS il n'en est pas question.
Un testament avec des droits de succession à 60 %, majorés des honoraires du notaire, des frais consécutifs obligatoires. Le résultat serait que la charge économique de cette transmission dite "à titre gratuit" serait, à vue de nez, de 75 %.
C'est cher,surtout, ainsi que je le disais, bien que ce couple n'ait que la trentaine. Nul ne peut encore connaître la date de son décès.
Les inciter au mariage est peut-être moralement parfait. Mais lorsque la moitié des mariages finissent dans le mur, est-il nécessaire de le suggérer et cela d'autant que les jeunes ont le triste exemple de leur entourage.
Pour la suite, l'entretien, les détériorations .. etc...cela n'a rien d'exceptionnel. Il s'agit du lot commun à tous, ce qui n'est pas spécifique à la situation extra-matrimoniale dont nous traitons.
Limitons les dégâts en éliminant les frais consécutifs à l'ouverture d'une succession, ce sera déjà un point d'acquis.
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pier
Pilier de forums
206 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 14:49:48
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est-ce-que le commodat ne serait pas une piste à explorer? le commodat "portant sur un immeuble, sans constituer une panacée, peut dans certains cas être fort "commode" puisqu'il ne s'agit pas d'une quelconque invention , mais essentiellement d'un contrat spécialement défini par notre législation".
"Dans l'état actuel de la législation et de la pratique, si le contrat contient les éléments du prêt à usage définis par la loi, rien n'empêcherait de concevoir de mettre à la disposition d'une personne, et toujours à usage d'habitation, la jouissance d'un immeuble ou d'une partie de celui-ci et de stipuler que ce droit prendra fin au décès du bénéficiaire, en manière telle que l'immeuble ou la partie de celui-ci ainsi prêté, reviendra aux héritiers."
j'ai parfois utilisé ce type de contrat .
pier.
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