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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
 Posté - 19 janv. 2005 : 16:20:19
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Bonjour à tous,
Je reviens tout juste d'une visite chez un conseiller financier qui me propose la chose suivante:
Achat dans une résidence de vacances d'un studio avec un rendement de 6,5% en LMNP.
Grosso-modo, il me dit que:
1. Ca ne me coute rien car tous les frais sont financés,
2. Le bien rapporte de l'argent dès la première année,
3. Le gestionnaire (à qui je loue le bien) s'engage sur des loyers fixes (indexés sur l'ICC) et garantis dans le cadre d'un bail commercial de 9ans reconductible tacitement.
4. L'assuance ADI obligatoire permet, en cas d'invalidité ou de décès, de couvrir les traites de l'emprunt tout en ne touchant pas aux revenus (ce qui est le même chose dans du locatif traditionnel d'ailleurs...)
Ca à l'air canon sur papier mais comme je connais très mal le statut de LMNP, j'aurai souhaité avoir vos avis sur ce type de montage ainsi que sur les chiffres donnés par ce conseiller.
Merci d'avance,
Pégase
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loadrun37
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 21 janv. 2005 : 17:58:01
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Bonjour,
C'est clair que ça a l'air intéressant surtout si le bail est de 9 ans.
Les baux meublés offrant une large liberté, ne pas hésiter à joindre au bail une clause de pénalités journalières en cas de non paiement de loyers ou une clause prévoyant l'annulation du bail en cas de non paiement.
De plus, si des soucis importants apparaissent la procédure d'expulsion est plus rapide et moins onéreuse qu'avec un non meublé.
Je trouve que le plus compliqué c'est la fiscalité :
les meublés relève du BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)avec régime réel ou micro-bic.
Avec le micro-bic vous avez un abattement forfaitaire de 72% sur les recettes. Vous serez donc imposés que sur 28% des revenus locatifs !
C'est mieux que le micro-foncier d'un non-meublé.
Si vos charges sont supérieures à 72%, notamment si vous avez contracté un emprunt pour acheter (déduction des intérêts bancaires HA), alors optez pour le réel et vous aurez un abattement plus important.
Cela dit la déclaration est plus lourde...
Je n'ai pas tout saisi :
Un bail commercial pour un studio meublé ? Je ne comprends pas trop. Vous louerez un studio à une personne morale?
Quelle type d'activité peut-on exercer dans un studio?
Quels sont les meubles présents?
Qui oblige une assurance ADI?
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loadrun37
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 21 janv. 2005 : 18:09:09
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J'ai oublié de mentionner la taxe professionnelle que vous devrer acquitter même si vous n'êtes pas inscrit au registre du commerce... |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 21 janv. 2005 : 23:52:04
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non on peut être au micro-bic et à ce jour (dois-je toucher du bois) je ne paie pas la Taxe pro. J'ai 2 meublés - de 72000 euros par an.
Mais Pégase vous avez déjà ouvert le même post plus haut 
LN |
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loadrun37
Contributeur vétéran
182 réponses |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 24 janv. 2005 : 11:21:30
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
non on peut être au micro-bic et à ce jour (dois-je toucher du bois) je ne paie pas la Taxe pro. J'ai 2 meublés - de 72000 euros par an.
Mais Pégase vous avez déjà ouvert le même post plus haut
LN
Oui, désolé Ln. Mais ne recevant aucune réponse à ce premier post, je l'ai mis sur le forum bailleurs qui me semblait alors mieux adapté. Ceci dit, j'aurais dû effecer celui-ci...
Pour ceux qui voudraient répondre, merci de ne pas le faire sur ce post mais sur celui dans la section 'Bailleurs - Appel à expériences similaires'
Pégase |
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katia34000
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 02 juil. 2006 : 11:52:56
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Bonjour!!!
Je suis dans le meme cas, un commercial est venu me parler du lmnp tout comme toi.
Mais en parrallèle je suis actuellement entrain de signer un compromis pour un appartement classique.
Ce commercial me dit d'annuler et de prendre le lmnp.
Ce produite a l'air bien, on ne s'occupe de rien et c'est tout bénéf....mais où sont les pièges???
Que me conseillez-vous de faire???
Merci d'avance |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 juil. 2006 : 13:43:28
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Citation :
mais où sont les pièges???
En général dans la revente.
Au bout de neuf ans, vousn'aurez pas encore envie de revendre, donc vous allez repartir avec le gestionnaire, en espérant que le socnditions soient les mêems. Vérifiez si vous repaierez de votre poche les meubles, ou si c'est le gestionnaire qui les paie (en général non).
Plus tard, quand vous voudrez revendre, il faudra trouver un acheteur, et c'est un petit marché fermé, ou la vente ne se fait que avec un rendement. Grosso modo, comme il va y avoir de l'entretien des travaux, il faudra que le rendement soir bien supérieur aux rendements des biens neufs.
Si vous le revendiez aujourd'hui, il faudrait que ce soit bien meilleur que 6,5 % pour fixer uen idée.
Certains incluent la TF dans ce qui est payé par le gestionnaire, vérifiez le contrat.
Vous aure des frais de comptabilité, certainement, à payer en plus. A vérifier.
Attention aux montages avec emprunt in-fine, ou vous etes contraint finalement par la banque qui vous prete a prendre LE contrat de la banque avec ses 5% de frais sur versement, et son contrat bateau qui fait moins bien que la concurrence...
L'in-fine aide a équilibrer les bilans, mais ca vous fait sortir une grosse somme tout de suite (un tiers du prix du bien), et vous engraissez toutes sortes d'intermédiaires.
Attention aux intérêts intercalaires, essayez de négocier, certains vont vous permettre de ne payer que quand tout sera terminé, ca se négocie dur, ca, et ca vait le coup d'eviter de payer des intérets pendant la construction.
Festina lente |
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TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 06 juil. 2006 : 15:05:49
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J'ai la connaissance de projets de ce type mais avec de la location saisonnière. Ce type de projet me paraît très interressant dans la mesure ou il n'y a aucun bail puisque vous louez à titre occasionnel votre résidence perso. Il semble y avoir un engagement de 7% de rentabilité en dessous duquel les frais de gestion sont de 0 (15% à partir du moment ou les 7% sont dépassés). Le risque d'impayé est très faible puisque vous louez sur des périodes de 1 à 2 semaines maxi. Vous bénéficiez du régime BIC ou l'abattement sur les revenus de 2006 sont de 68% et non 72% mais cela reste très interressant. En cas d'un besoin d'argent, vous n'avez pas à attendre 9 ans puiqu'il n'y a aucun risque d'avoir à refiscaliser(juste plus value sur résidence secondaire) La gestion étant assurée par une société qui s'occupe de tout. Dans le sud, la clientèle est très friante de ce genre de résidence, le tout étant d'avoir la capacité à aller la chercher.
Je ne sais pas vous, mais moi j'y crois très fort.
TL |
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TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 19:11:54
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Pégase, avez vous un avis sur ce type d'investissement?
C'est vrai que j'ai tendance à y croire, et vous?
Merci par avance
TL |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 23:06:22
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Ben, en fait, je n'ai jamais donné suite à cette offre qui date de près de 18 mois...
Je n'ai pas, non plus, fait de plus amples recherches sur la LMNP. d'ailleurs on ne trouve pas grand chose au sujet de ce type d'investissement, en tout cas pour de l'avis objectif. Alors soit c'est de l'attrape couillon déguisé comme le Robien, ou soit c'est vraiment un bon filon que seuls ceux qui 'appartiennent au club' peuvent exploiter.
Mais j'ai peut-être pas assez cherché... 
Cordialement,
Pégase |
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Tony NVCI
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 07 févr. 2007 : 19:49:39
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Un bien LMNP s'amortit sur 25 ans en moyenne en plus des déductions habituelles (intérêts, taxe foncière...), ce qui défiscalise les revenus pendant environ 35 ans, d'où son intérêt en tant que produit de retraite.
3 points importants dans l'achat d'un bien en LMNP:
- le type d'investissement (tourisme, étudiant, médicalisé)...
...corrélé au lieu d'achat, je m'explique: une acquisition d'un studio sur des villes comme Montpellier ou Toulouse en résidence étudiante ne comporte pas un gros risque. Pour ma part les prix que je propose dans le neuf correspondent environ en Hors Taxe aux prix actuels de l'ancien. Quand on sait que l'on part pour 20 ans en LMNP (pour valider la totalité de la TVA récupérée), on ne prend pas de risque quant à la revente.
- la fiabilité du gestionnaire. Elle est à évaluer avec les infos que l'on peut trouver à son sujet (quantité de lots gérés, lieux d'implantation..). Quant je propose des biens gérés par des organismes présents sur des résidences étudiantes à Montpellier, Toulouse, Marseille ou encore Ferney-Voltaire, je ne me fais pas de soucis. Le lieu prime toujours quand même, mais sur ces secteurs, un gestionnaire n'est pas fou il ne vous laissera jamais la possibilité de louer, à savoir que c'est par exemple à Ferney les vendeurs qui n'ont que l'embarras du choix de leurs locataires...
- Enfin, le contrat d'assurance-vie et ses conditions de gestion: pour ma part je suis fier de proposer à mes clients des contrats avec 1% de frais d'entrée, des renta net de frais de gestion très honnêtes (7% annuel sur des placements 80% oblig/ 20% actions) mais bien sûr jamais garantis (faut pas rêver).
Au final, il faut toujours penser que l'on part pour 20 ans, que c'est un placement à long terme, mais dont normalement tous les leviers sont verrouillées (taux d'emprunt, loyers garantis, renta du placement ass-vie), donc si on est dans un secteur où la revente ne posera logiquement pas de problèmes (les villes saturées d'étudiants pour les résidences étudiantes, les grandes villes pour de l'HEPAD, je m'occupe moins des résidences de tourisme donc je ne me prononcerai pas à ce niveau), le LMNP est un placement garanti et merveilleux non seulement pour la constitution du patrimoine mais aussi et surtout pour un complément de retraite. |
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