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nyffenjf
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46 réponses |
 Posté - 07 févr. 2005 : 22:33:02
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L'AG de notre copro a voté une fois pour toutes il y a plusieurs années, le principe d'un appel de fonds mensuel pour constituer une "réserve pour gros travaux", basé sur la répartition des charges communes, et qui s'alimente depuis chaque mois. La copro a pris l'habitude de puiser dans cette "réserve" pour les travaux qu'elle décide au fil des AG, et personne ne se pose de questions.
Je souhaiterais proposer une "réforme" de cette pratique, qui a des inconvénients pratiques et me semble illégale (à ma connaissance des préfinancements peuvent être appelés seulement pour financer des projets précis votés à l'avance)
les inconvénients pratiques me semblent être les suivants:
- Le financement d'éventuels "gros travaux" étant ainsi "indolore" pour les copropriétaires, le syndic ou le conseil syndical a tendance à l'utiliser pour tout et n'importe quoi, et à proposer des travaux qui feraient davantage réfléchir s'il fallait trouver le financement "cash".
- Notre copro (180 logements) est divisée par le règlement de copropriété en parties communes aux 180 copropriétaires (parkings, espaces verts, chaufferie etc.) et en parties distinctes (6 bâtiments listés appartenant en propre aux copropriétaires les habitant, des fondations à la terrasse. il n'y a cependant pas de syndicats secondaires par bâtiment, le RC ne l'exclut ni ne le prévoit, il n'en parle pas). La réserve n'étant pas affectée par bâtiment, elle ne peut donc servir pour les travaux propres à chaque bâtiment que seuls les copropriétaires du bâtiment doivent pourtant décider et financer.
- D'ou une dérive tendant, lorsque des problèmes se posent dans un bâtiment, à faire effectuer les travaux ou modifications dans TOUS les bâtiments (du style: Si un bâtiment veut repeindre ses cages d'escalier, tous les bâtimenyts y passent; si un moteur d'ascenseur doit être changé... particulièrement dans le bâtiment du président du CS.. On proposera aussitôt de changer tous les moteurs de chaque bâtiment, afin de pouvoir financer ces travaux par le fonds de réserve commun).
- Ce système conduit donc aussi à faire voter des travaux de bâtiment en un seul vote global, alors que chaque bâtiment devrait les approuver (et donc pouvoir les refuser), même s'ils sont identiques. - - De plus, l'appel à cette réserve étant "indolore", une tendance se développe pour faire supporter des charges de bâtiment à toute la copropriété. En effet s'instaure l'idée que ce fonds est une sorte d'"assurance" qui justifie des entorses au règlement de copropriété quand à l'affectation des charges (pour cette fois on passe des travaux de bâtiment sur les charges communes, la prochaine fois ce sera ton tour...)
je suis pour ma part favorable au préfinancemment de travaux décidés par l'AG, au niveau qui convient (travaux communs ou de bâtiment), mais dans les conditions légales. j'ai donc plusieurs questions:
- Est-il possible et souhaitable d'ouvrir plusieurs "comptes" (un par projet s'il y en a plusieurs).
- Est-il possible pour un bâtiment d'ouvrir un compte pour des travaux qu'il aurait décidé ?
- Peut- on ouvrir un compte basé sur une répartition différente des charges générales (par exemple pour des travaux concernant les ascenseurs, dont le financement obéit à une autre clef de répartition)
- Peut-on réaffecter une partie de la réserve éxistante sur des comptes de bâtiment ?
- le décret de mai 2004, qui revient sur cette question des différents appels de fonds épuise-t-il le sujet? dans ce cas, notre "réserve" sous sa forme actuelle aurait définitivement vécu ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 févr. 2005 : 14:22:07
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Vous avez raison de vous pencher sur ces questions, surtout pour un ensemble assez important.
Néanmoins, avant de proposezr des réformes, il faut connaître ce qui existe, tant sur le plan de la législation que sur le plan des conventions sociales propres à votre ensemble. Il s'agit bien entendu de son règlement de copropriété.
Tout ce que vous évoquez existe !
En premier lieu,il faut vérifier dans votre réglement de copropriété si les différents bâtiments sont constitués en parties communes spéciales, - et peut être même en syndicats secondaires ? -, ou si, au moins, cartaines charges sont réparties par bâtiments (ascenseur, escalier, gros-oeuvre, etc.). Il faut voir si, dans ce dernier cas le règlement permet de faire des scrutins spéciaux dans les conditions prévues par l'article L 24.
Pour les provisions sur travaux futurs. La règle générale est que ces provisions sont affectées, dès leur création, à des travaux déterminés (au moins d'une manière grossière). Elles doivent être employées dans les trois années de la création. Il est possible, dans un ensemble comme le vôtre, de créer différentes provisions en fonction de l'amortissement technique prévisible des différentes parties communes ou des éléments d'équipement commun. L'utilisation judicieuse du carnet d'entretien est alors primordiale.
Ces provisions peuvent être propres à certains bâtiments ou à certains équipements spéciaux (exemple une chaufferie qui serait commune aux bâtiments C, D et E)
Tout celà c'est la gestion prévisionnelle telle qu'elle a été conçue bien avant que les pouvoirs publics en découvrent l'opportunité. L'architecte Jacques Robine, avec quelques uns de ses confrères, en ont été les géniteurs. On en trouve les principes clairement exposés dans le Livre blanc de la maintenance immobilière d'Apogée (1993) et la Fédération parisienne du bâtiment avait conçu à la même époque un carnet d'entretien que les auteurs du décret n'ont certainement jamais lu.
Un certain nombre de syndics "traditionnels" ont suivi le mouvement à l'époque. Il y a des syndicats dotés d'un carnet d'entretien informatisé depuis près de vingt ans. |
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nyffenjf
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 08 févr. 2005 : 21:12:30
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| JPM, merci de votre réponse. Oui, le RC prévoit bien de façon trés précise, comme je l'écrivais, ce qui est commun à tous et ce qui est propriété spéciale d'un groupe de copropriétaires. Il s'agit de chaque bâtiment. le RC prévoit bien de façon trés précise que pour ces parties communes, seuls les copropriétaires concernés votent et financent les travaux. Malheureusement, malgré mes tentatives passées pour lancer l'idée, il n'y a pas de syndicats secondaires de bâtiment, ce qui serait une bonne chose de mon point de vue. |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 16:17:52
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Juste une réflexion qui ne donnera pas de réponses à votre problème mais qui me semble intéressante.
Je suis nouvellement copropriétaire dans une copropriété de 250 appartements environ. J'ai participé à une réunion de nouveaux copropriétaires avec le syndic pendant laquelle un copropriétaire s'est étonné de l'absence de "réserve pour gros travaux" dans sa copropriété (différente de la mienne) . Dans ma copropriété il n'y a pas de réserve non plus.
La réponse du syndic est très interessante:
Le syndic prévoit sur 5 ans les gros travaux à effectuer. Les copropriétaires ne sont donc pas surpris quand un important travaux est demandé.
Les réserves sont compliqués à gérer lorsqu'un copropriétaire revend.
Généralement les appels de fond pour les gros travaux se font en plusieurs temps donc possibilité d'étaler les paiements. En plus on garde son argent disponible et on peut le faire fructifier.
J'ai trouvé ces arguments vraiment valable et je vous avoue que donner de l'argent à l'avance pour d'hypothétiques travaux cela ne m'intéresse pas... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 23:17:36
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les observations de questionappart sont intéressantes mais il faut recadrer le débat.
Les provisions pour travaux futurs sont constituées pour trois ans et doivent être affectées dans ce délai. Il ne s'agit donc pas d'hypothétiques travaux.
Le syndic prévoit sur 5 ans les gros travaux à effectuer. Les copropriétaires ne sont donc pas surpris quand un important travaux est demandé. Généralement les appels de fond pour les gros travaux se font en plusieurs temps donc possibilité d'étaler les paiements
Il ne faut pas étendre à tous les copropriétaires vos propres qualités de gestion personnelle, ni surtout vos possibilités financières (même si elles ne sont pas aussi importantes que nous vous les souhaitons). Nous connaissons tous les difficultés qu'ont certains copropriétaires de bonne foi à financer les travaux. A cet égard chaque élargissement des possibilités d'accession à la propriété a pour corollaire l'accroissement en nombre de ces difficultés.
Les réserves sont compliqués à gérer lorsqu'un copropriétaire revend.
C'est inexact : le régime applicable est très simple. L'existence d'une avance versée par le vendeur fait partie des éléments à négocier, lorsque la provision n'a pas encore été affectée. Encore faut-il en parler dès le début des négociations, ce qui n'est pas encore passé dans les moeurs.
Il ne suffit pas de constituer une provision. Il faut aussi la placer judicieusement. A cet égard les placements assortis, après clôture du compte, d'un prêt à 3, 5 ou 7 ans à taux réduit sont des solutions satisfaisantes pour les chantiers importants.
Mais les situations sont différentes et toutes les opinions sont respectables. Certains ont vu leurs actions monter, d'autres les ont vu baisser et pleurent leur livret de caisse d'épargne. 
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nyffenjf
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 08:35:33
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Concernant cette réserve pour travaux, que j'approuve pleinement pour financer des travaux identifiés, votés et à réliser dans les 3 ans, notre corpo a actuellement une réserve importante, non affectée depuis des années, et qui ne le sera pas à la prochaine AG.
La solution la plus simple, et légalement obligatoire, pour remettre les pendules à zéro et repartir sur de bonnes bases, n'est-elle pas de demander au syndic le remboursement aux copropriétaires? Est-ce possible ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 09:47:18
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Morsque le délai de trois ans est dépassé sans affectation tout copropriétaire peut demander le remboursement de son avance. L'assemblée peut bien entendu prendre une décision générale en ce sens.
Il est quand même dommage de ne pas utiliser une provision constituée, d'autant qu'il y a certainement des travaux à effectuer dans votre immeuble.
Ce qu'il faut c'est faire disparaître dans l'esprit des copropriétaires et gestionnaires la notion de fonds de prévoyance permanent. Dans votre cas, si vous n'avez pas de fonds de roulement, profitez en au moins pour en constituer un. |
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nyffenjf
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 13:57:49
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Merci encore à JPM de prendre de l'intérêt à mes pb, que je cherche à solutionner avant la prochaine AG
La question est claire sur les provisions spéciales et je suis d'accord concernant vos remarques quand à son utilisation.
Mais le pb est plus "compliqué" que je ne pensais. j'ai pu avoir ce matin une discussion franche et technique avec le nouveau responsable de notre copropriété nommé par notre syndic. il m'indique que la fameuse réserve dont je vous parle dans ce forum ne se confond pas avec les réserves spéciales à 3 ans, qu'il s'agit d'un instrument de gestion mis en oeuvre par le syndic dans toutes ses copropriétés et reposant uniquement sur des décisions d'assemblée générale. Connaissez vous ce système? s'agirait-il du fonds de roulement dont vous me parlez dans votre dernier envoi, et que je ne connais pas. Dans tous les cas, pouvez vous me donner des infos (ou des sources d'info) sur ce fonds de roulement ? merci d'avance. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 14:24:20
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Il est parfaitement possible de mettre en place un fonds de prévoyance de ce genre par une décision d'assemblée générale.
MAIS : Avant comme après la réforme SRU, y compris celle du décret du 17 mars 1967, un fonds de prévoyance n'est doté d'aucun statut légal. Un copropriétaire n'est donc pas tenu de verser sa contribution. Si tous les copropriétaires paient sans rechigner, tout va bien.
et SECOND MAIS depuis la réforme du décret : La réserve de trésorerie (ex-fonds de roulement) est limitée pour son montant à 2/12 du budget prévisionnel. Un copropriétaire peut évidemment prétendre qu'un fonds de prévoyance non statutaire est un moyen déguisé de tourner la limite légale. Ici encore, si personne ne proteste, tout va bien. |
Edité par - JPM le 11 févr. 2005 17:52:04 |
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nyffenjf
Contributeur actif
46 réponses |
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