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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
 Posté - 09 févr. 2005 : 21:39:57
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Bonsoir à tous,
L'affaire suivante est étrange et je sollicite les avis et conseils des pilliers de ce forum.
Certaines dispositions d'un RC m'ont semblé suspectes.
Cette copro est constituée de deux lots :
Un lot n° 1 lequel constitue une villa
Un lot n°2 composé de trois immeubles a b c
La villa est située au fond de la copropriété, les propriétaires de ce lot utilisant l'entree commune pour accéder à la copro et passant ensuite par la route privée de la copro.Jusque là rien de très original.
Un peu plus loin , le règlement de copro stipule sans justification aucune "le lot n°1 sera exonéré des charges communes de copropriété et ne paiera pas les honoraires syndic".Une page plus tard le rédacteur en remet une couche en précisant "que les proprietaires du lot ne serons jamais convoqués en AG"!
Pour semer le trouble , le rédacteur précise que le lot 1 bénéficiera d'une servitude concernant l'utilisation de la voie privée lui permettant d'accéder à sa villa, alors qu'il me semble qu'une servitude suppose l'existence de deux propriétés différentes (le rédacteur a sans doute voulu semer le trouble ce qui a marché jusqu'à présent !).
Ainsi, pendant près de 25 ans les copropriétaires des immeubles ont payés les charges alors que ce lot , béneficiant du retrait, du calme , du passage et des espaces verts n'a pas deboursé un centime.
Reprenant la gestion de cette copro nous avons decidé d'agir et nous avons convoqué une AGE , afin de faire déclarer non écrite les 2 clauses litigieuses et faire enfin participer les propriétaires du lot 1 aux charges copro.La réfaction de l'entrée se profile et nous voudrions faire participer ce lot.
Ce lot est celui du promoteur, le notaire était un ami, l'ancien syndic ne voulait pas agir.
Aujourdh'hui les copropriétaires comprennent notre position et sont à 100 % pour une participation de ce lot aux charges communes.
Nous proposerons lors de cette AGE (qui aura lieu en mars) de réputer non écrite ces deux clauses, car contraires à l'article 10 de la loi de 1965 ("les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5) et donc reputées non ecrites en vertu de l'article 43 ( "Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites".)
Nous avons décidé de faire voter cette résolution réputant non écrite ces deux clauses à la majorité de l'article 24, s'agissant d'une mise en conformité avec les lois en vigueur.
Le copropriétaire du lot 1 pourrait viendra avec son conseil juridique car nous lui en avons accordé le droit.
Cette affaire n'est pas une affaire habituelle puisque nous nous réservons même le droit de lui rappeler les charges sur 10 ans ( prescription de droit commun en copropriété) !
QUELLES SONT VOS REMARQUES CHERS JURISTES !!
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Edité par - air jordan le 17 févr. 2005 21:37:38 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 févr. 2005 : 23:57:39
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La situation est moins surprenante qu'il n'y parait car on en connait d'autres exemples.
De toute manière : un premier conseil est de rengaîner momentanément votre assemblée générale car une assemblée peut à la rigueur modifier le règlement de copropriété à l'unanimité mais ne peut pas déclarer une clause non écrite. De plus vous trouverez peut être ici quelques lumières ou quelques pistes mais cette situation exige un examen attentif par un professionnel pièces en mains avant toute action.
Première hypothèse : une clause particulièrement abusive et léonine qui devrait finir au panier. C'est possible mais pas certain.
Une autre piste (notamment si la villa est ancienne par rapport aux immeubles). En présence d'une propriété ancienne assortie d'un terrain assez vaste, de diviser ce terrain en deux lots. Le lot 1 est une parcelle avec la maison, le lot 2 est une parcelle avec droit de construire un ou plusieurs bâtiments. Le lot 2 est ensuite annulé et remplacé par tous les lots de la copropriété construite.
Il y a des variantes et des solutions juridiques diverses pour les relations entre le lot 1 d'origine et la copropriété située sur l'ancien lot 2. En principe il y a une copropriété horizontale + une copropriété verticale. Il peut en particulier y avoir une servitude de passage. De plus nous sommes à Marseille.
Cette situation particulière expliquerait les clauses que vous citez mais des vérifications sont nécessaires :
> Quid sur la fiche hypothécaire ?
> Quid de la matrice cadastrale et, partant, quid de la taxe foncière pour le lot 1 et éventuellement pour l'ancien lot 2, c'est à dire la copropriété.
> Quid plus généralement de l'origine de propriété figurant en tête du règlement de copropriété. Elle devrait expliquer cette situation ou au moins l'éclairer.
En passant : Sur les servitudes et le statut de la copropriété, je rappelle l'arrêt récent de la Cour de cassation qui met à bas l'ancienne incompatibilité : deux lots de copropriété sont bien deux fonds différents. Si ce revirement est confirmé, la solution aura des conséquences futures très importantes quant à la notion de lot de copropriété.
Il y a sans doute d'autres possibilités : j'ai vu un bail un construction sur le lot 2 mais il s'agissait d'une copropriété à destination artisanale et commerciale très particulière.
Dernière minute : vous parlez vous même de lot n° 2 ! D'un côté cette mention irait dans mon sens. D'un autre côté la construction d'une copropriété implique la disparition du lot 2, remplacé par 90 autre lots dont la numérotation commence à 100. Alors : votre copropriété est-elle bien une copropriété ? ou une institution voisine avec des assemblées aussi ? |
Edité par - JPM le 10 févr. 2005 00:01:54 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 00:23:52
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Cher JPM,
La seconde hypothèse que vous envisagez est judicieuse et pourrait expliquer la présence de ces clauses.
Il s'agit par contre de deux lots construits à la même date,l'un constitué par une villa, l'autre par 3 immeubles.
Le promoteur a fait cela dans le but de respecter le COS de l'époque.
Selon vous il serait donc possible d 'annuler le lot 2 et de le remplacer par tous les lots de la copropriété construite.
Mais il reste que la copro serait constituée de plusieurs lots: le lot n 1 représentant la villa et le lot 2,3,4,5................
Il n'en demeure pas moins que le lot 1 ne participe pas aux charges generales ( assurance, entretien du portail, de la route privée de la copro.....).
Un accord amiable sur la prise en charge POUR LE FUTUR de certaines charges resterait possible ( assurance, entree copro, portail automatique bref les charges générales en fait !).
Vos explications sont claires et précises et je vous en remercie.
Merci JPM
bonne soirée.
Christian.
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Edité par - air jordan le 17 févr. 2005 21:40:24 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 00:40:33
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Citation :
Initialement entré par JPM
Dernière minute : vous parlez vous même de lot n° 2 ! D'un côté cette mention irait dans mon sens. D'un autre côté la construction d'une copropriété implique la disparition du lot 2, remplacé par 90 autre lots dont la numérotation commence à 100. Alors : votre copropriété est-elle bien une copropriété ? ou une institution voisine avec des assemblées aussi ?
Pour répondre à cette question,il semble que depuis 1975 (date de fin construction ) il n'a été organisé que des assemblées generales de copropriétaires et auxquelles les seuls copropriétaires des trois immeubles etaient convoqués.
La répartition des charges génerales a toujours été faite sur 8500 tantièmes (les 1500 autres représentant les tantièmes de la villa) mais enlevés du tableau de repartition des charges génerales.
Tout ceci est fort étrange ! |
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VIVOU
Pilier de forums
203 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 01:44:22
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| Ce que je trouve étrange c'est que le rédacteur attribue 1500 tantièmes. Qui paie les sommes équivalentent aux 1500 tantièmes, à moins que toutes les sommes soient comptées avec les 8500 tantièmes. Des renseignements utiles sont à glaner au cadastre. Ce que je ne comprends pas bien c'est que le lot 1 emprunte la voie privée sans participer à son entretien. Quand est il de l'eau du gaz et de l' électricité et de l' entretien en général. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 13 févr. 2005 : 22:07:48
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Bonsoir à tous,
Le conseil de ce qu'il convient d'ores et déjà d'appeler "la partie adverse" me signale par lettre que nous serions dans l'erreur, la modification de la répartion des charges devant se voter à l'unanimité, l'article 49 de la loi de 1965 concernant l'adaptation des règlements de copropriétés(où la majorité prescrite pour une telle adaptation est celle de l'article 24 soit la majorité simple) ne s'appliquant pas.
Or, notre analyse ne concerne absolument pas cet article et je vous livre d'ores et déjà la réponse que je compte lui adresser.
Je demande l'avis des spécialistes de ce forum tout en sachant qu'il n'y a aucun cas similaire de jurisprudence.
Cette affaire est tout à fait intéressante.
Ci joint projet de réponse :
Maître,
En mains lettre du 09 02 2005.
Sur la forme, selon votre analyse, la suppression des clauses litigieuses nécessiterait l’accord de tous les copropriétaires, et non la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965, l’article 49 de la loi de 1965 concernant les adaptations du règlement de copropriété ne pouvant s’appliquer au cas présent.
Cette analyse n’est cependant pas la bonne.
L’article 49 de la loi de 1965 ne concerne absolument notre projet de résolution et ne s’applique donc pas au cas présent.
En effet, notre analyse est fort différente et résulte d’une stricte logique juridique :
L’article 10 de la Loi de 1965 prévoie que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. ».
D’autre part, l’article 43 de cette même Loi précise dans son premier alinéa que «Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. ».
Le lot des époux x étant un lot de la copropriété ( le règlement de copropriété parle de lot n° 2) et étant exonéré de charges par les clauses mentionnées dans le projet de résolution, il est incontestable que ces clauses doivent être réputées non écrite.
Dans notre cas présent, comme vous le comprendrez, ce n’est pas la modification de la répartition des charges qui est en cause, mais la possibilité de retrancher du règlement de copropriété des clauses apparaissant comme illicites.
Sur le fond, vos clients font état d’un accord qui serait intervenu à l’origine, sur le fondement duquel leurs prédécesseurs auraient obtenu une « non participation aux charges d’entretien du jardin et des équipement communs ».
Or, le lot n°2 appartenant inexorablement à la copropriété, et l’article 10 de la loi de 1965 étant d’ordre public, il en résulte que tout accord de volonté ou convention qui dispenserait de participer aux charges de copropriété n’aurait aucune valeur juridique car dérogatoire à un article de loi d’ordre public.
L’article 6 du code civil disposant en effet que l’ « on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes mœurs ».
Sur la solution amiable que les époux x souhaiteraient pouvoir trouver, comprenez bien que son éventualité ne puisse se discuter que lors de l’assemblée générale extraordinaire du 22 Février 2005.
Je vous prie d’agréer, Maître, l’expression de mes salutations distinguées.
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Edité par - air jordan le 13 févr. 2005 22:10:17 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 févr. 2005 : 00:00:18
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Je continue sur ma lancée :
Il y a un syndicat horizontal d'origine en deux lots
1 avec 1500 / 10 000
2 avec 8500 / 10 000, est un lot transitoire comportant le droit de contruire.
On a construit sur 2 et les 8 500 / 10 000 de la copropriété horizontale ont été répartis entre les NN lots de la copropriété construite.
A partir de là il y a plusieurs variantes mais, en principe, la construction de l'immeuble vertical (!!!) a été forcément accompagnée de l'établissement d'un second état descriptif et d'un second règlement de copropriété.
Il peut y avoir à ce jour une seule copropriété et le lot 1 devrait être convoqué et participer aux charges mais à certaines charges seulement : les charges communes générales liées au terrain et les frais d'administration, point c'est tout. Le lot 1 ne participe certainement pas aux charges propres au bâtiment du lot 2.
De toute manière il est facile de vérifier la situation exacte sur la fiche hypothécaire. Le syndic est bien assez grand pour en demander une. Vous y trouverez surement les deux états descriptifs successifs et les deux règlements de copropriété. D'autre part vous pouvez trouver des indications sur l'avertissement de taxe foncière, et demander une copie de la matrice cadastrale.
Si c'est bien le cas, il y aura une remise en ordre à faire mais elle n'aura pas les incidences financières que vous pensez. Votre lettre est bien mais comment échanger utilement des correspondances alors que la situation n'est claire pour aucune des parties. A mes yeux elle peut être clarifiée en huit jours à l'examen des documents.
Si mon hypothèse n'est pas exacte, une autre organisation apparaîtrait alors. C'est peu vraisemblable. Mais il est bien certain que l'autonomie du lot 1 n'est pas juridiquement correcte.
Quant à l'article 49 il n'a rien à faire dans le coeur du débat. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 14 févr. 2005 : 10:35:06
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Je suis entièrement d’accord avec JPM sur la nécessité d’y voir clair et pour ce faire de se renseigner avec précision auprès du bureau des hypothèques sur la situation juridique exacte des immeubles concernés les uns par rapport aux autres. Il se pourrait qu’en fait l’ensemble ne constituerait pas une copropriété.
Mais plaçons-nous dans l’hypothèse où les trois lots sont des lots de copropriété.
Contrairement à ce que pense JPM l’idée d’une assemblée appelée à déclarer nulles certaines clauses du règlement de copropriété me paraît bonne. Plutôt que « déclarer », je dirais plutôt «constater». Car il ne s’agit pas à proprement parler d’une décision mais d’une constatation que ces clauses sont en contradiction avec des dispositions d’ordre public. La question a une incidence sur la répartition des charges mais elle est cependant d’une autre portée. Elle concerne le statut d’un copropriétaire que l’on exonère pratiquement de tous les droits (participations aux AG) et de toutes les obligations d’un copropriétaire. Elle se situe au-delà du champ d’application de l’article 12 qui prévoit simplement une action en révision des charges, mais avec un délai de prescription. Il est donc légitime d’agir sans être contraint par les dispositions de cet article 12 et la procédure envisagée me paraît parfaitement adaptée : convocation d’une assemblée générale de tous les copropriétaires, dont celui du lot n°1, qui constatera à la majorité de l’article 24 la nullité des clauses litigieuses et décidera en conséquence d’enregistrer cette constatation par un modificatif au règlement de copropriété. Il s’agira formellement d’un modificatif, mais non d’une modification sur le fond puisque ce modificatif n’aura d’autre effet que d’effacer ce qui est réputé non écrit, ce qui justifie la majorité de l’article 24 : au fond, on ne change rien au règlement de copropriété et cette façon de procéder n'est aucunement fondée sur l'article 49 qu'on se gardera bien d'invoquer. Le copropriétaire opposant aura le loisir d’attaquer la résolution et alors ce sera le tribunal qui examinera la question et il est très peu vraisemblable qu’il ne déclare pas non écrite les clauses litigieuses.
Une autre solution, amiable celle-là, serait une scission de la copropriété assortie d’une convention de servitude qui prévoirait une participation du lot détaché aux charges d’entretien de la voie d’accès.
Dernière remarque sur la servitude en copropriété : effectivement la cour de cassation a modifié récemment sa position, ce que j’avais signalé en son temps :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=19916 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 févr. 2005 : 10:47:58
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Comme P. F. Barde, je pense qu'une assemblée est possible mais qu'il faut savoir auparavant de quoi on parle. Une assemblée ne peut avoir d'intérêt que pour entériner un accord établi lors de contacts préalables.
C'est le principe bien connu des scouts, des militaires et, parait-il, des hommes politiques : " savoir ou je suis avant de choisir une direction ".  |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 févr. 2005 : 22:49:05
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Chers juristes,
Voila que tout s'emballe !
La menace de la partie adverse se précise :En cas de supressions des clauses litigieuses le chantage des propriétaires de cette villa consiste à menacer d'annulation les Assemblées générales antérieures pour non convocation de ce lot N°1 aux assemblées générales.
Cependant, ces même propriétaires étant par ailleurs propriétaires d'appartements dans les 3 bâtiments ont été convoqués à ce titre.
Cette convocation au titre des appartements pourrait elle les rendre irrecevable à demander l'annulation des assemblées pour non convocation au titre de la villa ?
Il s'agit d'assemblées au cours desquelles notre cabinet a été élu !!
Quelles seraient les conséquences précises au regard de notre mandat de syndic ?
De même, nous nous posons la question de savoir si un rappel de charges sur 10 ans (prescription de droit commun en matière de copropriété) serait possible ! cela constituerait sans nul doute un trés bon moyen de pression !
merci par avance,
Christian |
Edité par - air jordan le 17 févr. 2005 21:42:21 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 févr. 2005 : 09:40:17
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Vous êtes le syndic professionnel de cet ensemble ?
Un risque est que tous les copropriétaires s'unissent quelques instants pour vous tomber dessus. Il est vrai que vous auriez pu déceler l'anomalie à l'examen des documents syndicaux;
Ce n'est pas à la baionnette que l'on règle ce genre d'affaire.
Je te fais payer les charges sur 10 ans
Moi je fais annuler toutes tes assemblées sur 10 ans ausssi, et même sur 20, et même sur 30 ans
Pas sérieux ! Vous n'éviterez les ennuis qu'en vous posant à l'égard de tous comme un observateur objectif qui remet les choses en place. Et encore il n'est pas certain que celà plaira à tout le monde. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 15 févr. 2005 : 16:34:12
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Bonjour à tous,
Pour répondre à JPM,
Je suis effectivement responsable de la gestion cet ensemble immobilier !
Cela dit 99 % des copropriétaires sont pour la participation aux charges de ce fameux lot !
Je pense qu'une négociation amiable avec "compromis réciproques" serait acceptable : Participation à certaines charges par exemple comme entretien des voiries , réfaction de l'entrée du portail commun.
Il est clair en analysant le reglement de copro que la villa fait partie de la copro.
Cher JPM, il est impératif pour comprendre notre agressivité que cette villa "surplombe" les trois bâtiments, et que pendant 25 ans , le propriétaire a observé une attitude de mépris à l'égard des copriétaires des bâtiments; ce sentiment de supériorité étant peut être lié à la position géographique de sa villa !!.
Président du CS à une époque ( au titre des lots des bâtiments dont il était propriétaire) cet individu, avec un syndic à sa botte, à appliqué des répartions de charges contestables et ce dans un but
de participer le moins possible financièrement et d'avantager certains coproriétaires.Des travaux dont la compétence n'appartenait pas au syndic ont été faits et la liste est longue.
Aujourd'hui, le rapport de force est en sa défaveur.
Je ne me prends pas pour un justicier mais il est impératif de rétablir une certaine équité.
Les 99,99 % des copropriétaires pensent comme moi.........
Cependant, JPM , pouvez vous me détailler les conséquences concrètes
d'une annulation des AG antérieures pour non convocation?
Encore que cela soit contestable car le syndic appliquait une clause du règlement qui spécifiait que la villa ne serait pas convoquée aux AG, tout en étant un lot de la coproriété.
Le syndic appliquait donc le règlement avec cette clause et c'est la raison pour laquelle il ne convoquait pas cette villa.
Une foi réputée non écrite, nous pourrons le convoquer au titre de sa villa.............ce que nous avons fait par précaution pour cette AGE de Février 2005!
Je reste en l'attente de vos observations.
Merci par avance !
Christian
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 févr. 2005 : 17:54:00
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Il y a d'une part l'ambiance, que je comprends fort bien 
Il y a d'autre part les règles juridiques et l'application qui en est faite par les Juges.
L'assemblée générale a si j'ai bien compris, entériné à une certaine époque une organisation de la copropriété qui était illégale.
La responsabilité du syndic de l'époque pouvait être engagée sur le fondement de l'obligation de conseil s'il n'a pas signalé l'illégalité de la décision soumise au vote. L'assemblée pouvait passer outre mais il pouvait dégager sa responsabilité par une réserve de sa part inscrite au procès verbal. C'est pouquoi je soutiens que le syndic, ou un intervenant technicien (architecte par exemple) doivent pouvoir faire enregistrer des réserves au PV. Si le président n'admet pas l'insertion de la réserve, le syndic doit joindre une note annexée au procès verbal lors de sa diffusion et un intervenant doit adresser une LRAR au syndic en lui demandant de la diffuser.
Quant au sort d'une demande en nullité des assemblées ?
Première option : un copropriétaire n'est pas convoqué, crac !! : l'assemblée est nulle.
Seconde option : le principe est bien connu : nemo auditur propriam turpitudinem allegans. Personne (un plaideur) ne peut invoquer son agissement fautif. Celui qui a voulu n'être pas convoqué ne peut ensuite se plaindre de ne pas l'avoir été.
Allez savoir ce que décideraient des Juges dans un tel cas ! Un bon avocat peut toujours trouver une entourloupette dans le dossier pour dire qu'il y a eu faute du syndicat, du syndic, etc... mais que ...; et le Tribunal reconnait la faute mais déclare la demande irrecevable parce que ....
De toute manière ce serait un joyeux procès qui coûterait des sommes folles. C'est pourquoi, nonobstant l'ambiance, un arrangement paraît souhaitable. La proposition que vous évoquez est bien dans le droit fil de ce qu'il faudrait faire : les charges liées au terrain commun sont communes générales, ensuite chacun chez soi.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 17 févr. 2005 : 21:50:53
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A P.F. Barde ou JPM
Pouvez vous me donnez vos avis sur les 3 points suivants SVP ? :
1 Pouvez vous nous détailler les conséquences concrètes
d'une annulation des AG antérieures pour non convocation?
2 Encore que cela soit contestable car le syndic appliquait une clause du règlement qui spécifiait que la villa ne serait pas convoquée aux AG, tout en étant un lot de la coproriété.
Le syndic appliquait donc le règlement avec cette clause et c'est la raison pour laquelle il ne convoquait pas cette villa.
Le propriétaire de la villa a été convoqué à toute les AG au titre de ses lots dans les bâtiments.
3 La clause réputée non écrite, nous pourrons le convoquer au titre de sa villa.............ce que nous avons fait par précaution pour cette AGE de Février 2005!
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Edité par - air jordan le 17 févr. 2005 21:52:37 |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 10:17:15
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nouveau participant à ce forum je me trouve étre le président du c.s. de cette copro. la matrice cadastrale indique bien la villa comme étant un lot de la copro. l'ancien propriétaire du terrain est resté un lot pour béneficier d'un cos plus rentable. mais comme il avait aussi "rajouté" un local non prévu au réglememnt de copro et non prévu sur les plans et non enregistré au cadastre il avait choisi la "discétion" en ne participant pas aux AG en tant que lot de la villa.
nous ne demandons "que "la participation aux charges horizontales et non la totalité des charges générales. en fait la participation au jardin ,éclérage,voirie,assurance,syndic,.les propriétaires de la villa semblent ok sur cette répartition.
sagissant de ce local "suplémentaire" dont l'entrée se situe sur les parties communes et est enfouilli sous un terrain commun à usage privatif. comment le rendre légal et à qui ?
cette copro est un véritable régal juridique et heureusement que le syndic a changé.
mikis |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 13:29:19
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mise au point sur les AG antérieures.
la villa n'était pas convoquée par "habitude" et non en fonction d'une convention. le syndic ne convocait "que" les payeurs. Javascript:insertsmilie(' ')
question
puisque les couteaux sont à la main et que l'unanimité de la copro est contre la villa serait -il judicieux d'anuler les AG antérieures et de demander la participation aux charges depuis le début de la copro. sachant que dans le principe la copro fait corps avec le syndic
et voterait dans le "bon sens"
mikis |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 13:44:32
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info pour JPM
le fait de la non prticipation aux AG de la villa ne résulte pas d'une décision commune des copro prise en AG mais d'un accord entre l'ancien syndic et la villa qui est aussi un coproprétaire important . l'ancien syndic était dans la position de faire suivant les "ordres" de la villa ou perdre le client.
mikis |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 15:14:51
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CHER mikis !!
Quel bonheur de vous voir !!!
à plus tard peut être ?
Christian. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 févr. 2005 : 11:23:42
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Le président du conseil syndical et le syndic sur un sujet, c'est le rêve
En premier : on est maintenant d'accord sur le cadre juridique. OK
En second : L'intéressé a été convoqué aux assemblées pour un lot, mais pas pour la villa. On a donc calculé les votes sur 8500 mais 8500 quoi ? 8500/8500e, ce qurait été logique, ou 8500/10 000e. Quoiqu'il en soit, accord tacite ou décision d'assemblée, les assemblées anciennes sont irrégulières.
La solution évident semble être de repartir sur un bon pied à compter du 1er janvier 2005 et de tracer un trait sur tout le passé. Je reviens ici sur le fait qu'il y a certainement deux descriptifs de division successifs : le premier divise le terrain en deux lots, le second divise le lot 2 en nn lots de l'immeuble. Et il devrait y avoir également 2 RC ou un RC et son modificatif. Cet aspect ne peut être négligé.
Il faut aussi vérifier la définition du lot 1 : en principe le bâtiment (les murs, les tuiles, etc...) lui même appartient au propriétaire du lot. Il est "posé" sur un terrain commun.
> l'intéressé renonce à toute action quelconque sur les assemblées anciennes. Celà devra faire l'objet d'une renonciation écrite en bonne et due forme. Elle sera valable puisque le litige est formé et il saura à quoi il renonce, et qu'en plus il y aura une contrepartie (voir ci dessous)
> le syndicat renonce à toute demande de paiement de charges pour le passé.
> le syndic sera syndic de l'ensemble, y compris la villa.
> l'intéressé paiera les charges attachées au terrain et ses accessoires + les frais d'administration. La liste donnée est bonne sauf peut être pour l'assurance. Il y a là un problème à voir avec un assureur compétent : il me semble nécessaire de distinguer les risques " terrain ", les risques villa et les risques immeuble.
Et ensuite bon vent !! |
Edité par - JPM le 19 févr. 2005 11:26:29 |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 20 févr. 2005 : 18:55:56
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copie du réglement de copro
état descriptif.
1) DESIGNATION
le présent règlement de copropriété s'applique à un ensemble immobilier qui sera édifié ainsi qu'à une villa existante sur le terrain.........
L'ensemble immobilier consistera en :
-une villa existante élévée de deux étages sur rez de chaussée avec la jouissance exclusive et particulière....
-deux immeubles collectifs à édifier à usage d'habitation.......
ETAT DESCRIPTIF
-lot n°1 ...........8414/10000
-lot n°2.............1586/10000
l'ensemble immobilier futur sera divisé en 135 lots dont un lot est le lot n° 2 ci dessus rapporté
le lot n° 1 est remplacé par 134 nouveaux lots .......
SERVITUDES
...........
Il est expréssement stipulé que les propiétaires présents ou à venir du lot n° 2 ne supporteront aucune charge relative au fonctionnement, à l'entretient des voies éclairage du lot n° 1..........
ETAT DE REPARTITION DES CHARGES
.............
il est ici expressement stipulé que le propriétaires du lot n° 2 ne participera en aucune façon aux charges communes de la copropriété ni au chrges du syndic
et on a toujours fonctionné ainsi sauf depuis que la gérance du syndic à changée et que l'on puisse travailler normalement.
doit -on considérer qu'il y modification avec unanimité Javascript:insertsmilie('') ou modificatif avec majorité .
on suprime une clausse contraire à la législation ,on ne modifie rien . Javascript:
insertsmilie('')]
QUESTION
la clause étant réputée non écrite car ......est-il possible d'envisager une répartition de charges reprise sur des années antérieures car cette clause n'aurait pas due être appliquée?
nous avons encore de beaux moments à passer ensemble car il y a aussi un rajout de construction et d'autres anomalies qui sont un concentré de juridiction à la marseillaise.
mikis |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 20 févr. 2005 : 21:22:23
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Bonsoir à tous,
Avec le dernier message de Mikis, JPM ou P.F BARDE ont tous les élements en mains pour nous donner leur avis !
Je précise que nous avons par ailleurs consulté un conseil juridique, avocat : Nous n'avons pas engagé une telle démarche sans au minimum nous assurer qu'il existait de bonnes chance d'arriver à nos fins.
Nouvelle de dernière minute, les propriétaires du lot concerné ne viendront pas à L'AGE !
Peur d'affronter les autres résidents ou tactique juridique ?
Ceci est un peu dommage.............je me ferais donc l'avocat du diable !
En effet,il est utile que les autres coproprietaires prennent connaissance des arguments opposés.
Bonsoir,
Christian. |
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