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juju777
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 11 févr. 2005 : 18:22:35
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L'un des copropriétaires de notre immeuble possède une terrasse qui surplombe les caves (type toit terrasse). Sa terrasse, comme les caves, sont inscrites à notre réglement de copropriété en parties privatives. Des problèmes d'étanchéité de cette terrasse génèrent des fuites dans une cave qui n'est autre que celle du propriétaire en question. Ce dernier demande à la copropriété de payer les travaux de réféction de la terrasse. N'est-ce pas dans le seul cas ou là terrasse serait inscrite au réglement en tant que "partie commune à jouissance privative" que la copro aurait à payer ces travaux? Je tiens également à préciser que le revêtement n'a, a priori, pas été correctement entretenu au fil des ans, au vu de son état général (+ construction de bacs à fleurs en béton, bancs en béton etc.....démolis par le propriétaire depuis problèmes d'infiltration)
Merci pour vos réponses et votre collaboration.
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juju777
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 19:20:57
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| je relance le sujet car c'est très imporatnt pour moi de recevoir des réponses. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 23:20:29
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Il semble s'agir d'une terrasse accessible puisque vous parlez de bancs, bacs à fleurs ? C'est un point important.
Si cette terrasse accessible est classée parmi les parties privatives, l'entretien de l'étanchéité devrait rester à la charge du propriétaire du lot bien qu'il s'agisse aussi de la couverture des caves.
Toutefois il est nécessaire de vérifier très soigneusement dans le règlement de copropriété s'il n'y a pas une clause particulière à ce sujet. Elle devrait se trouver dans l'état de répartition des charges. |
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juju777
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 13 févr. 2005 : 16:27:49
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Tout d'abord merci pour votre réponse.
Qu'appelez-vous terrasse accessible? Une terrasse dont le propriétaire peut profiter grâce à un accés dûment aménagé? C'est notre cas de figure.
Le réglement de copropriété précise, à l'énoncé des parties privatives :
Lot numéro 20
une terrasse
d'une surface de 29m2
-105/10000es des parties communes PC1
Tandis qu'à l'énoncé des parties communes il n'est en aucun cas fait état de cette terrasse. De plus, aucune clause particulière concernant les travaux de ces paties communes ne sont mentionnées dans le paragraphe "répartition des charges".
Par contre il est expréssement spécifié aux texte des parties privatives ("celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est à dire les locaux compris dans son lot avec tous leur accessoires")
"-les barres d'appui, les balustrades,......, les terrasses....
Mais aussi
-"les sols, les parquets ou carrelages à l'exclusion des ouvrages de gros oeuvre qui sont parties communes)"
Dans ce cas, l'étanchéité serait-elle un ouvrage de gros oeuvre?
Merci encore pour votre collaboration.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 févr. 2005 : 18:50:26
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Faisons le point :
La terrasse est à elle seule un lot. Le propriétaire n'a pas seulement un droit de jouissance exclusive.
L'étanchéité n'est pas, au sens traditionnel, un élément de gros-oeuvre mais il s'agit néanmoins d'un élément essentiel de l'immeuble. L'entretien de l'étanchéité est en principe à charge du syndicat.
Dans ces cas particuliers où le revêtement d'une terrasse ou d'un balcon constitue à la fois le sol sur lequel marche le copropriétaire du dessus et la couverture du copropriétaire du dessous, il y a d'éternelles discussions lorsque le règlement de copropriété n'a pas traité la question.
Il faut ajouter que le caractère accessible d'une terrasse implique des solutions techniques d'étanchéité très particulières. Il s'agit assez souvent d'immeubles relativement anciens. A l'époque de la construction on n'utilisait pas les solutions techniques actuelles.
L'extrait que vous citez : Citation :
-"les sols, les parquets ou carrelages à l'exclusion des ouvrages de gros oeuvre qui sont parties communes)"
ne peut concerner votre problème car il s'agit là des sols des parties privatives intérieures.
Reprenez les listes de parties communes et privatives et voyez ce qu'il en est pour la couverture, les toitures, etc. y compris les exceptions comme par exemple les parties vitrées (lucarnes et autres).
Et reprenez la répartition des charges dans laquelle peut se trouver aussi la solution dans une phrase incidente qui semble anodine mais qui ne l'est pas.
Quel l'âge approximatif de votre immeuble ? |
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juju777
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 14 févr. 2005 : 11:36:02
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Notre immeuble date de 1930 mais la terrasse semble postérieure. La copropriété a été créée en 2003 après revente par lots par un marchand de biens. Le propriétaire de la terrasse était locataire du même appartement depuis une 10aine d'années déjà.
La toitures et autres éléments de couverture apparaissent clairement à l'énoncé des parties communes.
La répartition des charges ne fait qu'énoncer les millièmes de chaque lot privatif et cite les différentes parties communes dans lesquelles n'apparait pas cette terrasse.
La seule phrase qui pouvait porter à incidence à mon sens est celle que je vous ai citée concernant les sols, carrelages...
Merci encore de l'intêret que vous portez à mon sujet. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 févr. 2005 : 13:40:27
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1930 : mon observation technique reste partiellement valable.
Règlement de copropriété de 2003 à Strasbourg ? Les règlements de copropriété de la région sont pourtant minutieux avec souvent des parties communes spéciales verticales (l'escalier du rez-de-chuassée aux combles par exemple). Il est curieux qu'on ne dise rien sur cette fichue terrasse.
Il faut donc rester sur la terrasse partie privative sans autre précision du règlement de copropriété. La solution est la même que pour le droit de jouissance. Le propriétaire du lot n'est propriétaire que du revêtement superficiel, gros-oeuvre et étanchéité exclus. La réfection de l'étanchéité incombe au syndicat (Cass. civ. 18/12/1996 Loyers et copropriété mars 1997 n° 90 et autres arrêts dans le même sens).
Si toutefois les dégradations de l'étanchéité sont dues à des actions fautives du propriétaire, sa responsabilité peut être engagée : installation de jardinières sans précaution, aménagements mobiliers trop lourds, etc. |
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juju777
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 14 févr. 2005 : 14:08:57
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Notre réglement de copropriété évoque effectivement de manière assez précise les parties communes. Au Rdch, étage de la terrasse, rien sur cette dernière mais précision concernant "un hall d'entrée un accès cour, une cour etc..."
En revanche, l'enoncé des parties communes précise "parties communes PC2:
- Fondations gros oeuvre et toiture de la maison no 102"
Maison no 102 dont la terrasse ne fait pas partie au cadastre puisque construite en saillie de façade.
Je ne comprends pas que l'aspect privatif de cette terrasse (tous les millièmes appartiennent au propriétaire) n'exclue pas la participation collective du Syndic? Que faudrait-il voir inscrit au réglement de copro pour que cette affaire soit claire? Je lisais un article publié par un constructeur de terrasses à Paris (www.terrasses-jardins.com) qui me laissait comprendre le contraire :
"Certaines terrasses sont considérées comme parties communes.
Dans ce cas, les charges qui les concernent sont incluses dans les charges communes de copropriété, et réparties en fonction des tantièmes de chaque lot.
En effet, le Dictionnaire permanent de la gestion immobilière précise que, sans clause particulière du règlement de copropr
iété, " Un toit-terrasse est une partie commune dont la charge incombe à tous les copropriétaires ".
Dans ce cas, donc, les charges relevant du toit-terrasse, dans le cas d’infiltration d’eau, par exemple, sont du ressort de la copropriété, même si une jouissance exclusive est accordée à l’un des copropriétaires.
Dans cette dernière hypothèse, seul l’entretien de la terrasse incombe au bénéficiaire.
Les copropriétés, cependant, accordent parfois le droit d’utilisation de la terrasse par un seul copropriétaire, en échange de sa désignation en lot privatif, avec attribution de tantièmes.
Charge au bénéficiaire de s’assurer de son état et de son étanchéité, notamment.
En cas d’infiltration d’eau, il porterait seul la responsabilité, et l’obligation de remise en état."
Quels sont les textes auxquels vous faites référence? Puis-je les trouver sur internet? Le Dictionnaire permanent de la gestion immobilière, cité dans l'extrait que je vous ai retranscrit est-il un ouvrage de référence?
Merci encore! |
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juju777
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 14 févr. 2005 : 15:09:01
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J'apporte une précision....pour exemple.
Notre réglement de copropriété met en évidence "des parties communes à l'usage exclusif des propriétaires des lots 3 à 9 :
-au rdch une cage d'escalier
-du 1er au 3ème étage : une cage d'escalier, deux paliers
-aux combles : une cage d'escalier
La terrasse ne figure en aucun cas comme ceci, càd en partie commune à usage exclusif, mais bien en lot privatif. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 févr. 2005 : 09:58:30
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Juju, JPM vous a très bien résumé tout cela .
La terrasse en question constitue le lot n° 20, comprenant une terrase de 29 m² et les 105/10000 des PC.
C'est donc un lot privatif, tout comme les autres lots privatifs, peu importe leur usage.
Cette terrasse n'est donc pas une partie commune à usage privatif.
Pour autant, et ceci est valable pour tous les lots privatifs quel que soit leur usage, la dalle/plancher séparative entre 2 lots constituant le gros œuvre de l'immeuble est obligatoirement partie commune. Peu importe que cette dalle soit sous le séjour de l'apparte ou sous la terrasse privative, elle est obligatoirement commune.
De plus, cette terrasse constitue la toiture de la partie d'immeuble située en dessous, ici des lots-caves.
A ce double titre, dalle/plancher-toiture, elle (la dalle) ne peut être que partie commune, ce qui est une constante !
La réfection de l'étanchéité de la dalle commune constituant une terrasse est donc à charge du syndicat, quand bien même la terrasse elle-même, du moins son sol et le droit d'y poser les pieds, est privatif. |
Edité par - gédehem le 17 févr. 2005 10:28:10 |
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juju777
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 17 févr. 2005 : 23:10:54
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Merci Gédehem pour votre réponse, claire et précise.
Vous semblez me confirmer donc, par cette explication, que seuls les travaux d'étanchéité seront à la charge du syndicat. Les travaux d'aménagement (revêtement/dallage de finition) seront à la charge du bénéficiaire? Qu'en est-il des travaux de démolition et d'enlèvement de gravas?
Néanmoins, que pensez-vous des bancs en béton et autres bacs à fleurs qui ont été construits sans autorisation. Ont-ils pu fragiliser la structure générale? Tout en sachant qu'aucune étanchéité n'a jamais été réalisée sur cette terrasse. Seule une dalle de béton a été coulée et ce il y a 6 ans...L'ancien propriétaire a été contacté pour faire valoir la garantie décennale mais bizarrement, plus aucune trace de facture concernant ces travaux. Il ne se souvient même plus du nom de l'entreprise.
L'ensemble des copropriétaires semble assez légitimement réticent pour l'éxécution de ces travaux d'autant que + l'on cherche à en savoir sur cette terrasse et ses aménagements, + on est surpris!
Si je comprends bien, la copropriété doit donc payer pour tous les manquements des précédents propriétaires et bénéficiaires. Aucun recours n'étant possible?
Merci de l'intêret que vous voudrez bien encore accorder à mon sujet.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 17 févr. 2005 : 23:25:53
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C'est bien pour cela que beaucoup de copropriétaires vendent et disparaissent après avoir fait des travaux non réglementaires  et sentant le danger arriver.
LN |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 févr. 2005 : 23:44:42
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Une terrasse en béton n'est en principe pas étanche car le béton traditionnel n'est pas étanche.
Des aménagements mal établis peuvent effectivement détériorer une étanchéité, mais pas une étanchéité qui n'existe pas.
Par contre une dalle de béton, mal conçue ou mal réalisée peut se dilater lors d'une canicule, d'ou fissures diverses.
Le propriétaire en place d'un lot sur lequel des aménagements vicieux ont été réalisés est responsable à l'égard du syndicat ou des voisins. Il peut courir après son vendeur ou un autre ancien propriétaire pour le mettre en cause. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 09:00:55
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Concernant les aménagements sur cette terrasse, qui est un lot privatif faut-il le rappeler, ils ne peuvent être qualifiés de vicieux.
Est-il vicieux d'installer un piano à queue dans son séjour ? ... Cette terrasse étant un lot privatif, son propriétaire en use et l'aménage comme bon lui semble.
Simplement, mais ceci est également valable pour un apparte, il ne faut pas aggraver les risques par l'installation d'objets 'hyper' lourds . Mais les dalles/planchers sont normalement faites pour supporter des charges importantes, style piano ou armoire bretonne pleine dans votre séjour ou bacs à fleurs de 100 kg sur la terrasse.
L'étanchéité de la terrasse, s'agissant donc d'une terrasse-toiture, est indissociablement liée à la dalle béton ..... comme le sont les tuiles ou les ardoises sur la charpente !
Que ce soit une terrasse ou une toiture, le syndicat doit maintenir hors d'eau les lots ou parties communes qui sont en dessous !
Lorsqu'existe un revetement protecteur de cette étanchéité, type dalles sur plots, il est également lié à cette dalle.
En résumé, la dalle béton de la terrasse, son étanchéité et le revetement protecteur de l'étanchéité sont obligatoirement choses communes dont l'entretien et/ou la réfection sont à charge du syndicat, quel que soit le statut de cette terrase, lot privatif comme ici ou partie commune a usage privatif.
Aucun état d'âme à avoir. |
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juju777
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 09:15:59
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Merci JPM et Gédehem pour vos réponses.
Je vais essayer de me débrouiller avec toutes ces données et ce ne sera pas chose facile.
Je ne dirais qu'une chose : Vive la copropriété. Elle st un excellent moyen pour se rendre compte de la malhonnêteté des gens.
On achète des biens que l'on sait pourris à la base et on fait payer les autres. C'est tellement + simple.
Je vais néanmoins essayer de suivre vos conseils avisés, JPM, et essayer de faire valoir un minimum de responsabilité et de civisme de la part de ce propriétaire. Car il savait, en achetant cette terrasse, qu'elle n'était munie d'aucun système d'étanchéité.
Merci encore de votre intêret porté à ce sujet.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 12:17:36
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Pardon d'insister, Juju, mais il me semble que le supposé manque de civisme ou de responsabilité du propriétaire de la terrasse n'intervient pas en l'espèce.
Dire en plus qu'il est malhonnete est injurieux ! Ce n'est pas parce qu'il est propriétaire de cette terrasse qu'il serait responsable de tout et ici des fuites d'eau ! Jalousie ?
Le problème de base est le suivant : la dalle constituant une terrasse n'est pas étanche ce qui occasionne un trouble pour les lots situé en dessous.
Art.14 Loi de 1965 : "Il (le syndicat) est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de la construction ou le défaut d'entretien des parties communes ..."
Si l'étanchéité de la terrasse n'a pas été réalisée dès l'origine, il s'agit d'un vice de construction dont le syndicat est responsable et qu'il doit réparer... Point final !
Le propriétaire du lot terrasse ne subit aucun dommage personnel du fait de la dalle qui fuit ! Il n'y est pour rien, jardinières ou armoires bretonne ...
Il en serait de-même pour vous si vous renversez un gros vase chez vous et que le voisin du dessous est inondé ! une moquette ou un plancher n'a pas pour vocation d'étanchéifier la dalle béton séparative.
L'entretien qui vous incombe, c'est de passer l'aspirateur ou un coup de balai. Même chose pour le propriétaire de la terrasse.
Mais ni vous ni lui n'avait à supporter les frais de réfection ou de création d'une étanchéité pour une dalle/plancher partie commune qui est sous vos pieds, que ce soit dans le séjour, la cuisine ou une terrasse !
Il semble qu'il y ait eu des dégats en raison des infiltrations ? Avez-vous pensé à faire une déclaration à l'assurance de l'immeuble ? ... Il se peut, mais les assureurs sont très vigilants, qu'une partie des travaux qui incombent au syndicat soient remboursés..
Mais s'il y a absence totale d'étanchéité, l'assurance ne bougera pas.
Encore une fois, le propriétaire de la terrasse n'a rien à voir dans l'histoire, dans cette absence d'étanchéité.
Il est comme vous, il constate le fait et il lui faudra payer sa quote-part de travaux communs que l'AG devra décider.
Il ne s'agit pas ici de l'entretien de SA terrasse, mais de la réfection de l'étanchéité d'une partie commune propriété indivise des membres du syndicat.
C'est celà les joies de la copropriété. |
Edité par - gédehem le 18 févr. 2005 12:43:34 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 12:58:52
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Gédehem,
qu'entendez-vous par revêtement protecteur de l'étanchéité ? Car dans deux cas similaires avec 2 syndics différents, il m'a été impossible de me faire entendre. Le revêtement final (protecteur ou pas ?) est le carrelage. Et le raisonnement de beaucoup, puisque 2 AG, était que pour aller voir et réparer cette fuite , il fallait casser le carrelage - partie privative à priori - donc préjudice subit par le copro qui demande réparation, et alors il a fallu réparer ceci au frais du syndicat. J'en rage encore et pourtant nous en avions déjà débattu longtemps sur ce site.
Ayant montré les différentes jurisprudences à 1 syndic, celui-ci par expérience n'est pas encore convaincu du résultat. Il est vrai que si l'étanchéité n'est PAS conséquente à une faute de l'occupant, je comprends que celui-ci se rebiffe. Alors au final comment faut-il procéder ?
LN |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 14:33:49
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Bon, entendons-nous : le revêtement que j'appelle "de confort", carrelage, moquette, lino, plancher, ne participe en rien à la solidité ou à la protection de ce qui est en dessous, ici l'étanchéité d'une dalle séparative. Idem pour la tapisserie ou le revêtement mural sur un mur porteur commun, qui ne sont pas là pour vous isoler des voisins !
Il faut bien comprendre que dans un lot privatif, n'est privatif que le volume d'air compris entre des dalles et murs communs ainsi que les qques mm d'enduit au plafond, de moquette au sol et
de tapisserie sur les murs. Bien entendu, les cloisons séparatives internes sont elles aussi privatives.
Mais c'est tout !
Tout le reste, qui n'est pas privatif, est commun, indistinctement.
Le revêtement protecteur auquel je faisait allusion, consiste à mettre en place, par dessus le revêtement étanche, des plots ou des barres, mettons tous les 50 cm, sur lesquels sont posés des dalles sur lesquels on peut marcher. Ce revêtement protecteur est également commun, indissociable de la dalle et de son revêtement étanche.
Sur les toits-terrasses, on peut trouver, outre le revêtement étanche, l'isolant thermique sur lequel est répandu du gravier. Ici, ce n'est pas fait pour y marcher.
Mais je ne suis pas spécialiste du bâtiment, d'autres vous le diront bien mieux.
Vous l'avez compris, les revêtements qui participent à la solidité ou à la protection des parties communes sont eux aussi obligatoirement commun, peu importe la technique utilisée.
Encore une fois, ces revêtements ne sont pas "de confort", installés pour une utilisation privative ou non.
Pour ce qui concerne le revêtement privatif d'un sol, mettons une moquette dans le séjour, je pense que son enlèvement et sa réfection à l'identique pour rechercher une fuite d'eau dans la dalle commune serait à la charge du syndicat.
Il devrait en être de même sur une terrasse dans le cas où du carrelage a été posé à l'origine, bien que ce revêtement "de confort" soit privatif, comme la moquette du séjour.
Il en est ainsi pour tous travaux sur parties communes qui touchent aux parties privatives. La réfection des parties privatives concernées incombe au syndicat.
Le cas serait à mon avis différent si ce revêtement privatif de confort, du carrelage, n'existait pas à l'origine sur la terrasse, ou que cette terrasse est une partie commune à usage privatif.
Dans ce dernier cas, la pose d'un carrelage privatif sur une terrasse partie commune est soumis à autorisation de l'AG.
Lors de travaux, bien que ce carrelage soit privatif, sa réfection sera à charge du titulaire du droit d'usage.
C'est sans doute le sens d'arrêts rapportés ici.
Mais concernant des travaux communs qui touchent des parties privatives, que ce soit sur le sol ou sur les murs (réfection d'une gaine d'évacuation, etc .. ), les copropriétaires qui en subissent un préjudice sont en droit d'en obtenir réparation, soit par la réfection des parties privatives soit sous forme d'indemnité.
L'art.9 de la loi de 1965 me semble très clair sur ce point.
De ce fait, l'enlèvement et la repose du carrelage privatif sur une partie privative, dans le cas de Juju c'est une terrasse, permettant les travaux sur une partie commune seraient, par application de cet art.9, à charge du syndicat. |
Edité par - gédehem le 18 févr. 2005 14:41:35 |
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juju777
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 16:20:44
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Gédehem,
J'ai bien compris votre point de vue sur l'étanchéité.
Et si aucun revêtement de sol n'a jamais été installé sur la dalle de béton, le syndic' doit-il payer une remise à neuf complète d'un revêtement qui n'a jamais existé? Ou faut-il, tout de même, qu'il y ait eu préjudice sur un existant?
Merci encore pour votre réponse.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 18:55:06
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Il faudrait peut êtr voir aussi , si cette terrasse est d'origine puis qu'elle n'apparait nul part sur le RC mais est dotée de millièmes ? A t-elle été rajoutée lors d'une AG ?Cet ex- proprio était -il Président ? Cas que l'on rencontre souvent. Dans ces cas-la, la construction en serait peut-être que 100 % privative. Elle n'a pas l'air d'avoir été faites dans les règles de l'art. A poursuivre le responsable.
Autre piste : A mettre en eau avant chaque réalisation de travaux . J'en ai sauvé une comme cela - plutôt éconnomisé des frais voulais-je dire.
Encore une idée car j'ai eu le cas. Est-elle enregistrée aux hypothèques ? Vis à vis du syndicat, oui en rajout ? depuis quand ? Sinon, demandez d'abord au proprio de se mettre en règle
LN |
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