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Bonjour, Nous devons faire le ravalement. Le syndic veut prendre un architecte dont les honoraires seront de 4% H.T.sur le montant TTC des travaux. Le syndic demande 2,37 % TTC du montant TTC des travaux ! Je trouve la note salée. Un architecte est-il vraiment indispensable ? Les honoraires complémentaires du syndic sont-ils normaux ?
Je ne pourrai pas vous renseigner au sujet de l'architecte, en revanche, pour le pourcentage perçu par votre syndic, il y a de grandes chances pour que celui-ci soit licite. Pour vérifier cela, il suffit de vous référer au barême d'honoraires, qui normalement est joint à chaque convocation d'assemblée générale.
Le créneau des taux d'honoraires des architectes est de 7 à 11 % selon la nature des travaux pour une mission complète depuis l'étude et la conception jusqu'à l'assistance à la réception des travaux. Cette pratique usuelle est confirmée dans la fiche pratique de l'INC.
Le taux peut être inférieur pour des prestations qui relèvent de la coordination de chantier plus que la qualification de maîtrise d'oeuvre au sens propre.
Ravalement ? Celà veut tout et rien dire. Dans certains cas le ravalement est un chantier lourd : immeuble ancien, façades en plâtre, pans de bois éventuels, remaniement de descentes d'EP, dandeaux, etc. Dans d'autres cas c'est un chantier moyen qui exige un contrôle minutieux des détails (garde corps, fenêtres, persiennes, appuis de balcons, etc.) Et parfois c'est un gros coup de jet d'eau.
D'une manière générale, l'expérience montre qu'un ravalement lourd exécuté au moindre coût en 1975 a été payé une seconde fois dans les trente années qui ont suivi, en sus des coûts de deux ravalements simples exécutés en 1990 et 2005.
Dans un immeuble ancien non ravalé sérieusement depuis 1938 (guerre, loi de 1948 et autres avatars) un ravalement lourd a couté 280 000 francs en 1975. Deux ravalements d'entretien ont couté 85 000 en 1990 et 98 000 francs (je reste en francs) en 2004, soit un coût total de 463 000 francs sur 30 ans.
Dans un immeuble voisin et identique le ravalement de 1975 a été exécuté pour 175 000 francs. Dans les 30 années suivantes il a été nécessaire d'effectuer des travaux soit ponctuels, soit à l'occasion des deux ravalements d'entretien, pour un montant total de 600 000 francs soit un écart de 137 000 francs dont 55 000 francs de frais d'échafaudage.
La fiche INC qu’évoque JPM est au lien figurant plus bas.
Mais, dans sa contribution, JPM ne restitue pas convenablement les chiffres tarifaires que contient cette fiche : pour une mission complète l’INC parle d’une fourchette de 6 à 8 % (et non de 7 à 11 % selon JPM), les tarifs étant de toute façon négociés librement entre le client et l'architecte.
Je ne restituait pas la fiche INC, ma source étant la pratique courante mais il est vrai que j'ai omis d'indiquer que les honoraires supérieurs à 9 % correspondent à des " travaux spéciaux et complexes " comme les reprises en sous-oeuvre ". Ces travaux sont très exceptionnels pour un syndicat de copropriétaires et n'ont certainement pas été pris en considération par l'INC pour la même raison.
Il est vrai que les honoraires sont librement déterminés. Cette liberté est très théorique quand on sait que les architectes expérimentés, compétents et suffisamment disponibles pour suivre réellement un chantier sont à un taux minimum supérieur à 6% .
Un taux de 4% peut correspondre à une mission partielle de conseil qui n'est pas forcément sans intérêt. C'est alors le syndic qui fait les rendez vous de chantier.
Allons, allons, ne vous rattrapez pas aux branches plus ou moins maladroitement : en donnant votre fourchette de 7% à 11% en disant, textuellement, qu'elle est celle d'une "pratique usuelle" qui est "confirmée dans la fiche pratique de l'INC", alors que cette fiche INC indique, noir sur blanc, une fourchette de 6% à 9%, vous transformiez bel et bien la réalité des chiffres de cette fiche.
Cette transformation opéré sous votre plume n'est pas celle d'une faute de frappe !
Et, de plus, elle est au demeurant assez sensible : la médiane de votre fourchette, qui s'établit à 9%, est supérieure de + 20% à la médiane de la fourchette de la fiche INC qui, elle, est de 7,5%, l'ensemble de votre fourchette étant décalé vers le haut.
Lorsque l’on se réfère à une source dans un exposé ou que l’on s’en sert dans un argumentaire, il convient de ne pas en travestir le contenu, volontairement ou involontairement (et a fortiori pour des éléments factuels tels les chiffres comme ici). Et il est meilleur de donner le lien sur la source en cause, ou au moins le moyen fiable de trouver ce lien, ou simplement la référence papier pour les cas où seule celle ci existe, afin que les lecteurs puissent y aller pour contrôler en tant que de besoin, ou pour examiner le contexte, ou encore pour élargir leurs points de vue, etc.
je me permets d'utiliser ce topic pour connaitre la réglementation en matière de % sur les travaux de copro que retiendra le syndic. Peut il se faire rémunérer sur la base des travaux TTC ? il me semblait que seule la base HT était légale ... ?
Pourcentage du syndic sur trx.
Forum fermé
Posté - 19 févr. 2005 : 16:59:48
