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malo04
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 25 févr. 2005 : 19:35:17
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j'aimerais acheter un terrain et y faire construire une petite villa, la louer pendant 3-4 ans, puis la revendre.
1) si plus-value il y a, est-elle à long terme (27%)
2) y a t'il un probleme de tva sur plus-value concernant la vente de ce type de maison neuve de moins de 5 ans.
3) si je renouvelle ce type d'opération plusieurs fois, l'administration fiscale pourra t'elle me reconsidérer en marchand de biens. Quelles seront alors les conséquences fiscales. maaalo
malo04
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 26 févr. 2005 : 16:29:55
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1°)-les notions de plus value à court ou long terme n'existe plus ;
2°)-la TVA sur la plus value n'a jamais existée et n'existera jamais.
Toute mutation d'immeuble neuf intervenant dans les 5 années de son achèvement est soumise à la TVA sur le prix hors taxe à la charge du vendeur sous déduction du montant de cet impôt supporté en amont;
3°)-réponse affirmative. Conséquences : TVA due sur les marges; taxation des bénéfices sous la rubrique des bénéfices industriels et commerciaux; taxe professionnelle. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 févr. 2005 : 16:41:55
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L'achat du terrain n'étant en principe pas soumis à TVA, il est très pénalisant de revendre une telle opération avant 5 ans, puisqu'on va payer la TVA sur l'intégralité du prix de vente moins celle sur la seule construction.
jcm |
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malo04
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 26 févr. 2005 : 20:53:11
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Merci à vous deux pour la réponse
cordialement.
malo
malo04 |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 26 févr. 2005 : 21:08:40
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Le régime des plus values des particuliers connait des limites ... Les plus values à court terme et long terme existent pour les plus values professionnelles ( bénéfices exceptionnels des entreprises), lors de la cession des actifs immobilisés
le régime spécial des entreprises et sociétés de personnes à l'IR taxe le long terme à 27% et les court terme à l'IR.
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malo04
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 26 févr. 2005 : 22:21:40
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merci à dethau pour sa réponse.
donc je peux acquerir un bien et le vendre 12 mois plus tard en ne payant "que" 27% sur la plus-value. quel intéret de devenir marchand de biens? (sauf à avoir une activité importante).
malo
malo04 |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 12:23:42
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Fiscalement devenir marchand de bien est une situation de pur fait, qui vous exclue du régime des plus values des particuliers. C'est le caractère habituel et/ou juste spéculatif qui vous fait sortir du régime des profits occasionnels des particuliers.
Le marchand de bien est celui qui achète en vue de revendre, des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières(CGI art35, I - 1°).
Par exemple a été qualifié d'habituel et donc de marchand de bien celui qui qui achète un immeuble en bloc, le divise et le revend par lot.(CE 12-6-1992).
La qualif fiscale de marchand de bien est indépendante de la profession exercée par le contribuable.
S'il ne réalise pas ses profits dans le cadre d'une structure sociétaire (sci), les bénéfices sont fiscalisés dans la catégorie BIC. En cas de recours à la sci, le caractère commercial de l'opération entraine fiscalisation à L'IS.
Pour le marchand de bien "professionnel", les opérations effectuées seront présumées à caractère commercial et donc se rattacher à son activité. Il pourra néanmoins apporter la preuve que la vente concernait son patrimoine privé pour relever du régime des particuliers (vente de la rés principale).
Quant au régime des plus values des proffessionnels, ils ne pourront y prétendre que sur leurs actifs immobilisés... sont donc exclus les immeubles qu'il revend (stocks).
Pour répondre plus particulièrement à votre question, le choix d'exercer la profession (différent de la simple qualif fiscale) dépend du volume des profits et surtout du besoin ou non d'argent frais. Fiscalement , les conséquences ne sont pas non plus neutres: le non professionnel qui prétend aux "bénéfices exceptionnels" peut bénéficier du système du quotient de l'article 163-0 A du CGI.
Le professionnel ne peut bénéficier de cette limitation de la progressivité, mais il peut prétendre à différents régimes spéciaux d'exonération prévus aux articles 44 sexies et suivants, 1466B et suivants du CGI...
Pour finir le marchand de bien professionnel ou non est exclu du régime des "micro entreprises".
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malo04
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 21:12:57
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merci Colino de vos precisions.
Donc, si j'ai bien compris:
- soit je fais une opération spéculative isolée et l'administration me qualifie comme marchand de biens de "fait" avec comme conséquence d'accumuler le bénéfice de l'opération à mes revenus habituels (avec possibilité de bénéficier du système du quotient).
- soit les opérations ne sont plus "isolées" et dans ce cas l'activité peut devenir "professionnelle" si je le désire mais avec les consequences sociales.
sinon que voulez vous dire en écrivant "limitation de la progressivité" et "régimes spéciaux d'exonération" à la fin de votre commentaire.
encore merci.
malo04 |
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plus-value court terme ou long terme
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