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Dans un syndicat bien administré (bonne assemblée, bon conseil syndical, bon syndic), les soldes individuels de fin d'exercice sont généralement créditeurs
Le bon sens élémentaire commande alors de diffuser les comptes des " charges 2004 " réparties dans le cours du 1er trimestre 2005 ce qui permet d'imputer les soldes individuels créditeurs sur l'appel de provision sur charges courantes du 1er avril 2005.
Dupont qui est créancier du syndicat pour 121 € au 31 décembre 2004 n'aura donc à payer que 579 € le 1er avril 2005 alors que son appel est de 700 €. Les mauvais langues diront : " autant de moins dans la poche du syndic ".
Mais elles diront aussi qu'en vertu de l'article D 45-1 il n'y a pas de charges avant approbation des comptes par l'assemblée générale et que les comptes de charges ne peuvent être diffusés qu'après la dite approbation, ce qui peut nous porter jusqu'en juin ou juillet 2005.
Autant dire que les auteurs du décret n'ont vu qu'une face de la lune : en fin d'exercice ce sont toujours les copropriétaires qui doivent au syndicat et c'est en ce sens seulement que l'on peut dire qu'elles ne sont exigibles qu'après approbation des comptes. Cette face est bien sur la mauvaise.
On n'a pas vu la bonne. Constatation : à ce jour beaucoup de copropriétaires ont déjà reçu leurs comptes 2004 et les soldes créditeurs seront imputés en temps utile. De plus les bailleurs peuvent régulariser les charges locatives récupérables. Les conseils syndicaux ont déjà vérifié les comptes car cette solution pratique contraire à la loi n'est admissible que sous la condition de cette vérification préalable.
L'assemblée aura lieu en mars, avril ou mai. Les comptes seront approuvés avec telle ou telle réserve qu'il sera toujours facile de régulariser.
D'où il résulte que le décret n'est pas totalement en phase avec la réalité des choses
On va m'objecter qu'il y a aussi les syndicats dans lesquels il y a des problèmes de syndics, de conseils syndicaux et autres. Nous le savons tous, sinon à quoi serviraient les forums.
Mais il y a ici aussi la majorité silencieuse des syndicats qui tournent à peu près bien.
Vous oubliez un pb important les régularisations d eau chaude entre autre (sans parler de celles que le syndic ne fait pas pour l'eau froide ...)> En effet le provisions sont appelees sur les tantiemes generaux et cela change tout>
explication budget eau 120000 soit 6000m3 a 20F , raisonnement id en euros 5% donc 6ooof de provision de charges deau sur ces 120000F 40000 sont pour 2000m3 d eau chaude qui devrait etre facturee 3 fois le prix du m3 deau froide soit 60F/m3
en provision je paie 6oooF mais mes charges reelles d eau sont
(120000-40000)*5%= 4000F (en reel compteur je nai que 30m3 soit 600F mais cela est une autre histoire)
10 m3 deau chaude a 60F si le syndic appliquait le bon prix dfefini au code de la construction art 131-10
donc au total 4600 f et non 6000F donc 25 % de provision en trop, 5 fois plus que le reel consomme si je mets l eau froide reelle que l syndic refuse de me facturer, sans parler de lincidence sur la baisse des charges de chauffage
tout ceci est du bon sens, de la compta ou des maths mais surtout les charges que l on paie
le meilleur moyen de demontrer que les provisions aux tantiemes ne sont pas une bonne chose pour l eau surtout quand les milliemes et les consommations different beaucoup suivant les lots Une bonne raison de ne pas laisser au syndic faire n importe quoi dans la precipitation et sans controle
trop de syndics s abritent derriere les verifications des CS qui pour bcp n ont pas la moindre competence en comptabilite analytique (c est moins complique que les trains qui se croisent mais testez des CS et vous aurez tout compris)
sans parler des syndics qui mettraient toutes les provisions aux tantiemes generaux par rapport aux budgets sans appliquer les tantiemes specifiques d ascenseur, escalier etc
ocean tranquille malgre la grippe 2005 carabinee...
La régularisation des consommations d'eau chaude doivent bien entendu être incluses dans les comptes arrêtés au 31 décembre ou au 30 juin. C'est l'occasion d'évoquer les difficultés pratiques du rattachement des charges à l'exercice.
Il va falloir se bagarrer pour que les relevés soient effectués aux périodes souhaitables par exemple entre le 15 décembre et le 10 janvier (car il ne faut pas pinailler à la journée près) aussu bien par les releveurs de compteurs que par les différents concessionnaires (Compagnie des eaux et autres).
Actuellement les comptes de charges d'un exercice comportent souvent les consommation du 4e trimestre de l'exercice précédent et celles des trois premiers trimestres de l'exercice concerné. Ce n'est pas conformes aux nouveaux textes.
Quant aux provisions ? La pratique actuelle est de les calculer sur la masse globale du budget prévisionnel. On verra si l'instruction administrative attendue donne des précisions.
Rien n'interdit de prévoir une ventilation paticulière pour des catégories de charges importantes mais il n'est pas imposé de ventiler les provisions entre toutes les catégories de charges. Certains syndics le font pourtant
donc pour l eau,ce sont bien ceux qui ont bcp de milliemes qui font l avance pour les autres Pendant 10 ans j ai demande sans succes des releves en decembre ce rapprochant de celui de la Cie des eaux, resultatpasse de nov a octobre voire mi septembre... .
le differentiel d une annee sur l autre ne joue pas beaucoup du moment que la periode de consommation ne change pas en permanence 10 11 12 13 ou 14 mois, il ne font pas de prorata avec le chgt de resident si on ne l exige pas alors sur la periode comptable ..
de toute facon les syndic se retranchent derriere la "verification' des CS ou la bascule obligatoire de leur logciel pour la reddition des comptes et disent apres qu ils ne peuvent corriger....ce qui est faux bien sur id dans une annee il y a 366 j et non 360 parceque leur logiciel est parametre ainsi....etca peut changer les choses
encore une fois la seule solution est le controle des comptes(et non uniquement les factures) par tous bien avant l AG (ceux qui veulent bien ou savent le faire)et non quelques jours avant l AG
chez nous le syndic refuse l acces malgre les votes de l AG car il sait bien que je vais demander les corrections indispensables a la realite que ce soit pour les contrats, les factures, les imputations, les devis etc et comme on ne l aura plus il fait d autant plus n importe quoi>>
JPM si les syndics etaient des pro de la gestion cela ce saurait depuis longtemps et il n y aurait pas du monde aux tribunaux ou a chercher comment faire sur le net > Vous en connaissez de tres bien, mais les biens par definition on en entend rarement parler, sur Paris on veut bien une liste avec des prix abordables et non des tarifs horaires dignes d etudes plus que superieures non justifies pour les prestations habituelles et decrites sur ce forum
Diffusion comptes 2004 avant approbation par AG ?
Forum fermé
Posté - 25 févr. 2005 : 21:31:13
ocean tranquille 
