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idem84
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340 réponses |
 Posté - 01 mars 2005 : 12:56:39
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Bonjour,
Notre ensemble immobilier est composé de bâtiments d'appartements en copropriété, de bâtiments d'appartements en location et de villas en location, le tout géré par une A.S.L. en ce qui concerne les espaces verts, le chauffage, l'assainissement ... Les dirigeants de cette A.S.L. sont aussi les dirigeants de la société de location.
1/ Je voudrais savoir si une modification de l'"Etat de répartition des voix en fonction des surfaces" doit faire l'objet d'un acte notarié s'il vous plait ?
Je vous demande cela car hier le Président de l'ASL nous a dit que ce n'est pas obligatoire. Seulement lorsqu'un appartement est vendu, le R.C. ne contient pas le dernier "Etat de répartition des voix en fonction des surfaces" ...
2/ Hier nous avons eu une A.G.E. proposant un nouvel "Etat de répartition des voix en fonction des surfaces" car des bâtiments appartenant à la société de location vont être détruits.
Les syndics des copropiétés ont voté "contre", car pour exemples : l'augmentation de nos voix (= 20 %) (la société de location = -9 %) va faire que nous paierons plus au niveau des contrats de chauffage, des salaires de jardiniers, etc.
La société de location a voté "pour" ...
Le Président de l'A.S.L. nous a dit, je résume, qu'il allait demander à la justice de nous obliger à l'accepter. A votre avis que peut-il faire contre nous ?
Bonne après-midi.
Christine
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boulouris
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328 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 20:14:53
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bonsoir,
tout d'abord il faut consulter les statuts pour voir si la modification des voix est prévue.
sinon seule une assemblée générale peut en décider.
Pour ce qui concerne le recours à la justice, c'est tout à fait faux la jurisprudence constante en la matière établit qu'en aucun cas un juge de quelque degré qu'il soit ne peut fixer la répartition des voix étant donné que cette répartition fait ^partie du mode contractuel et que la justice doit rester inopérante en cette matière.
par aillurs le fait que ddes appartements soient détruits ninfluence en rien la répartition des voix qui au départ est établie sur le sol : ce qui a dessus n'a aucune importance.
Quant à l'acte notarié ce n'est pas obligatoire.
bien à vous |
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Tourloup
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585 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 23:36:04
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Ce que veut dire notre ami Boulouris c'est que tout simplement les quote-parts qui étaient attribués aux bâtiments détruits, ne font plus partie de l'ensemble.
Par exemple vous étiez 10 villas chacune avec 100 m² habitables (SHON) et chacune comptait 100 voix = 1.000 voix. L'autre propriétaire avait un gros bâtiment de 500 m² et avait 500 voix. Le tout faisait 1.500 voix. comme il a disparu cela fait que vous avez la même convention sur 1.000 voix au lieu de 1.500.
C'est vrai que c'est plus cher car il y a moins de monde, mais ça s'arrête là. Il est interdit de modifier les quote-parts de chacun, comme il doit être dit dans le Reglèment. Puis c'est mieux sans ce gros bâtiment, non? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 23:41:37
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M. Dupont, PDG de la société propriétaire d'immeubles à usage locatifs est aussi président de l'asl;
Mais c'est le PDG qui a parlé de recours à Justice, et non pas le président de l'ASL.
Sur le fond de l'affaire, des bâtiments vont être démolis. Le terrain reste constructible. Il faut savoir ce que la société entend faire de ce terrain après destruction des bâtiments actuels. Il y a un parallèle à faire avec la notion de lot transitoire en copropriété.
Pour le chauffage, la question est à voir. Il devrait y avoir diminution des frais. |
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boulouris
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328 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 10:29:20
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bonjour,
que ce soit ou l'autre je confirme la jurisprudence tendant à ce que aucun juge ne puiise fixer la répartition des charges d'une ASL.
bien à vous |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 10:45:47
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En admettant, dans un premier temps, la solution de Boulouris, il n'en reste pas moins qu'en l'espèce, si les charges de chauffage sont réparties au prorata des surfaces habitables ou des surfaces construites, la société propriétaire ne doit plus de charges de chauffage dès lors que le bâtiment est démoli.
Si elles sont réparties au prorata des surfaces constructibles, comme on le voit de temps en temps, la solution peut être différente.
Le problème est rendu plus complexe s'il convient de vérifier si la destruction est impérative ou répond à une simple convenance du propriétaire.
Mais à la vérité je ne suis pas aussi affirmatif que Boulouris sur l'impossibilité absolue d'une intervention judiciaire.
Le Juge a toujours le droit de dire qu'une répartition de charges est irrégulière, illé&gale, injuste ou tout ce qu'on veut, dans une institution collective quelle qu'elle soit.
Peut-il alors remanier lui-même la répartition ? La réponse était négative en copropriété dans la première version de la loi de 1965.
L'article 43 dernier alinéa dit maintenant le contraire (loi du 31 décembre 1985). |
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idem84
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340 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 18:46:10
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Bonsoir,
Tout d'abord merci pour vos réponses.
Pour répondre à vos questions, j'ai relevé 3 articles dans les statuts :
ARTICLE X - VOIX
Les membres de l'Assemblée Générale disposent de un million de voix. Celles-ci sont réparties entre les syndicataires proportionnellement à la surface utilisable des constructions édifiées par chacun d'eux, ainsi qu'il est indiqué selon le tableau figurant en annexe.
Les immeubles faisant l'objet de copropriété dans les termes de la loi du dix juillet mil neuf cent soixante cinq sont représentée de droit par leur syndic. Le règlement de copropriété est inopposable à l'association syndicale notamment dans le cas où il subordonnerait le vote du syndic à une consultation préalable de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires.
A l'égard de l'Association Syndicale, les votes émis par le Syndic d'une unité de copropriété sont en toute hypothèse considérés comme l'expression de la volonté de ceux que le syndic représente.
Pour l'exercice du droit de vote, chaque immeuble en copropriété est indivisible vis-à-vis du Syndicat.
Le syndic doit voter dans le même sens avec toutes les voix dont il dispose.
ARTICLE XXIII MODIFICATION - DISSOLUTION
Les modifications aux présents statuts et au périmètre de l'association pourront intervenir dans les conditions de quorum et de majorités fixées aux articles neuvième et douzième.
La dissolution de l'Association Syndicale, après avoir été votée par l'assemblée ne peut être prononcée que par une nouvelle délibération de ladite assemblée convoquée à cet effet au plus tôt deux mois après la première délibération et statuant à la majorité des trois quarts de tous les syndicataires.
En outre, cette dissolution ne peut intervenir que dans l'un des deux cas ci-après :
- 1°) - disparition totale de l'objet défini à l'article trois,
- 2°) - approbation par l'Association Syndicale d'un autre mode
de gestion légalement constitué.
ARTICLE XXIV ELECTION DE DOMICILE
Les propriétaires des parcelles dans le groupe d'habitation, objet des présentes, demeureront soumis pour tous les effets des dispositions ci-dessus à la juridiction du Tribunal de Grande Instance de ...
A défaut d'élection de domicile préalable, chacun d'eux sera réputé avoir élu domicile à l'adresse du local d'habitation ou commercial lui appartenant dans ledit groupe d'habitation.
Comme vous pouvez le lire les statuts indiquent 1 000 000 de voix.
Une modification des voix a déjà fait l'objet d'un acte notarié en date du 08/11/1988 (la première répartition date du 12/08/1977).
L'article XXIII parle de modification du périmètre de l'association. Est-ce que cela veut dire que les voix peuvent être modifiées ?
Avec ces nouveaux éléments, est-ce que maintenez vos dires svp ?
Au plaisir de vous lire.
Christine |
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boulouris
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328 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 20:50:47
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ben oui je vous confirme mes premiers propos :
vous devez vous référer aux statuts et a leur mode de modification qui n'apparaissent pas ici.
Mais avant de décider quoi que ce soit encore faudrat-il connaitre ce qui va advenir des immeuble détruits. S'ils ne sont pas reconstruitys la répartition devra évoluer en réduisant le nombre des contributeurs augmentant ainsi leurs charges.
A mon sens le périmètre de l'association n'est pas modifié pour autant car la répartition portait sur le nombre de lots à contruire ou construits.
D'ailleurs pour opérer cette destruction je pense que la société de location aurait du auparavant demander l'autorisation de l ASL car elle contrevient de ce fait aux statuts.
Bien à vous |
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 08:35:18
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Bonjour,
Suivant ce qu'il nous a été répondu, les immeubles ont été détruits pour ne pas recevoir une "population non voulue".
Par contre, je vais envoyer un courrier au Directeur de la société de location pour demander ce qu'il compte faire des terrains.
Maintenant j'ai un autre cas à vous esposer si vous le voulez bien.
Nous avons appris lors de l'AGE que certains commerces, situés dans notre ensemble immobilier, n'ont jamais payé de charges à l'ASL (ils ont été oubliés ...).
Ils sont apparus lors de l'AGE dans la nouvelle répartition des voix ...
Le secrétaire de l'ASL nous a informé que les copropriétés ont toujours payé pour eux.
A votre avis, étant donné que nous n'avons pas accepté cette nouvelle répartition, pouvons-nous malgré tout exiger de l'ASL qu'elle fasse payer ces commerces ?
Si oui, est-il possible de leur réclamer les années précédentes et combien s'il vous plait ?
Au plaisir de vous lire.
Christine |
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boulouris
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328 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 15:32:24
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bonjour,
c'st diffcile ; par le fait du quitus l'assemblée a éntériné les comptes et donc les répartitions.
Dans l'ideal, il faudrait tout recalculer en tena t compte des commerces et sur une période de cinq ans en arrière (nouvele disposition).
bon courage  |
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idem84
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340 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 08:09:31
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Bonjour,
Seulement je me demande si la responsabilité de l'ASL n'est pas engagée dans cet oubli, car elle n'a pas appliqué l'ARTICLE X - VOIX des statuts : "Les membres de l'Assemblée Générale disposent de un million de voix. Celles-ci sont réparties entre les syndicataires proportionnellement à la surface utilisable des constructions édifiées par chacun d'eux, ainsi qu'il est indiqué selon le tableau figurant en annexe".
Si l'ASL ne veut pas "tout recalculer en tenant compte des commerces et sur une période de cinq ans en arrière", et si "aucun juge ne peut fixer la répartition des charges d'une ASL", que pouvons-nous faire svp ?
A bientôt.
Christine |
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boulouris
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328 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 16:34:10
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bonjour,
dans l'absolu je proposerais un accord à l'amaible.
Devant la preuve de l'erreur établir un forfait individuel établi à hauteur disons de 70 % des charges réeelement dues avec une possibilité de payer en plusieurs fois.
tant pour un petit lot, tans pour moyen etc...
bien à vous |
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Modification des voix et acte notarié
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