|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
totok
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 08 mars 2005 : 20:07:29
|
Bonjour,
J'habite au dernier étage d'un immeuble en copropriété et je cherche à aquérir un grenier situé au dessus de mon salon.
Je vais bientôt rencontrer le propriétaire de ce grenier afin de lui faire une offre. Le problème c'est que je n'ai pas la moindre idée de ce que cela peut coûter.
Le grenier fait entre 25 et 30m², et j'ai payé mon appartement de 100m² environ 75000€
J'ai un budget de 3000€, est-ce ridicule ??
Quelqu'un a t'il été dans le même cas que moi ??
MErci d'avance
|
|
Signaler un abus
|
|
|
BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 09 mars 2005 : 02:21:40
|
Bonsoir, Il me semble que l'hauteur sous plafond determine l'habitabilité d'un lot (1.90M au moins). Si j'étais vous, je le laisserai parler pour voir à combien il l'estime. Ensuite, c'est à vous de discuter car après tout à qui d'autre peut il le vendre?
BH |
Signaler un abus  |
|
|
bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 09 mars 2005 : 08:04:21
|
Une estimation cadastrale attribue le m² pondéré de grenier à 20% du m² pondéré utile du logement.
Par analogie 30m² de grenier représente 6m² de votre appartement à 750 euros le m² soit environ 4 500 euros.
Attention, ce n'est juste qu'un comparatif, il ne prend pas en compte l'intérêt qui découle pour vous de l'acquisition de ce grenier.
Allons disons 10%. Prix final hors frais de notaire: environ 5 000 euros.
Vous pouvez bien entendu négocier.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
| Signaler un abus |
|
|
Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 09 mars 2005 : 08:34:32
|
Pourquoi cette base ?
D'où sort le coefficient de 20 % ?
Et pourquoi + 10 % (qui donne un coefficient résultant de 22 %)?
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 09 mars 2005 08:35:49 |
| Signaler un abus |
|
|
bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 09 mars 2005 : 13:06:34
|
Et pourquoi donc ce pseudo Marc 75017, alors que JT et PM faisaient bien l'affaire ?
Vous suivez Bouzigues de près aussi attention il est péto-man... |
| Signaler un abus |
|
|
Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 09 mars 2005 : 16:40:10
|
Citation :
Initialement entré par bouzigues
Et pourquoi donc ce pseudo Marc 75017, alors que JT et PM faisaient bien l'affaire ?
Vous suivez Bouzigues de près aussi attention il est péto-man...
J'interviens avec mon pseudonyme : Marc 75017.
Pas avec d'autres pseudonymes bien sûr !
De plus, je ne comprends pas votre "péto-man",
mais ce ne doit pas être non plus très important.
Revenant au fond, je relance mes trois questions liées, observation étant faite que j'ai bien retenu que vous avanciez être un expert
(cf. vos messages ‘27 Feb 2005 : 20:58:47’ et ‘28 Feb 2005 : 21:06:47’ dans le sujet http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=23074 ) ;
et que c'est donc à cet expert que je m'adressais et à qui je renouvelle ici mes questions :
1.) Pourquoi cette base ? :
pouvez vous expliquer/justifier pourquoi on peut valablement mettre en avant la base des surfaces pondérées du domaine des valeurs locatives pour procéder à l'estimation de ce que recherche Totok ?
2.) D'où sort le coefficient de 20 % ? :
d'où sort, dans les règles cadastrales et des surfaces pondérées, le coefficient de 20 %, qui apparaît être le centre arithmétique utilisé pour caler et fonder votre estimation ?
3.) Et pourquoi + 10 % (qui donne un coefficient résultant de 22 %)? :
quel est le raisonnement qui conduit à appliquer cette majoration de 10 % et quelle est sa justification ?
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 09 mars 2005 19:38:26 |
| Signaler un abus |
|
|
bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 09 mars 2005 : 21:19:25
|
Pourquoi donc cette base, parce que c'est celle que je connais à savoir celle qui détermine la valeur locative cadastrale.
Par analogie, il est donc facile de ce donner un repère ou encore un ordre de grandeur.
Les 20% proviennent de la pondération qui est affectée au grenier par rapport aux pièces dites habitables.
Un grenier aménageable aura une pondération de 60%.
Un grenier aménagé aura une podération de 100%.
Un grenier simple aura une pondération de 20% autant qu'une terrasse couverte ou non couverte.
La personne qui est située sous le grenier à priori est bien placée pour l'acheter. Elle a un avantage à en faire l'acquisition.
D'un autre côté quelqu'un d'autre peut l'acheter mais seulement comme grenier.
Le vendeur n'a donc pas foison d'acheteur, aussi arbitrairement j'accorde 10% de majoration pour tenir compte des avantages pour l'acquéreur et des inconvénients pour vendre soit + 20% -10% = 10%.
Je ne prétends pas avoir démontré quoique ce soit, juste avoir répondu à votre attente.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
| Signaler un abus |
|
|
Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 09 mars 2005 : 21:48:41
|
Citation :
Initialement entré par bouzigues
Pourquoi donc cette base, parce que c'est celle que je connais à savoir celle qui détermine la valeur locative cadastrale.
Par analogie, il est donc facile de ce donner un repère ou encore un ordre de grandeur.
Les 20% proviennent de la pondération qui est affectée au grenier par rapport aux pièces dites habitables.
Un grenier aménageable aura une pondération de 60%.
Un grenier aménagé aura une podération de 100%.
Un grenier simple aura une pondération de 20% autant qu'une terrasse couverte ou non couverte.
La personne qui est située sous le grenier à priori est bien placée pour l'acheter. Elle a un avantage à en faire l'acquisition.
D'un autre côté quelqu'un d'autre peut l'acheter mais seulement comme grenier.
Le vendeur n'a donc pas foison d'acheteur, aussi arbitrairement j'accorde 10% de majoration pour tenir compte des avantages pour l'acquéreur et des inconvénients pour vendre soit + 20% -10% = 10%.
Je ne prétends pas avoir démontré quoique ce soit, juste avoir répondu à votre attente.
Ancien contributeur non pour autant émérite.
"Les 20% proviennent de la pondération qui est affectée au grenier par rapport aux pièces dites habitables.
Un grenier aménageable aura une pondération de 60%.
Un grenier aménagé aura une podération de 100%.
Un grenier simple aura une pondération de 20% autant qu'une terrasse couverte ou non couverte."
>>> Pouvez vous donner les références légales (et les liens sur les textes correspondants) sur quoi sont fondés ces pourcentages dans la réglementation des valeurs locatives cadastrales dont vous êtes expert ?
Et indiquer également comment sont légalement définies les qualifications de 'grenier simple', de 'grenier aménageable' et de 'grenier aménagé' ?
>>> D'un autre côté, on ne comprend pas pourquoi vous avez retenu le pourcentage de 20% (qui correspond, selon ce que vous dites à un grenier 'simple'), alors qu'il est possible que, dans le cas de Totok (dont on peut penser qu'il a le plan d'acquérir le grenier pour l'aménager et non pas simplement pour le contempler en l'état 'simple'), il s'agisse d'un grenier 'aménageable' (coefficient de 60% selon vous).
Pouvez vous expliquer/commenter ce point de 20% versus 60 % ?
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 09 mars 2005 21:51:14 |
| Signaler un abus |
|
|
bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 08:31:00
|
Marc 75017,
Pour la pondération retenue je vous invîte à vous reporter à l'article 324 N de l'annexe III du Code Général des Impôts.
Pour les dénominations: simple, aménageable et aménagé, il n'y a pas de définition légale à la rigeur fiscale.
De toute façon ce sont des mots et adjectifs qualificatifs dont la définition dans un dictionnaire contemporain se suffit à elle même.
Je présume que tous les substantifs ou mots inscrits dans un tel dictionnaire n'ont pas eu de définition légale au sens que vous l'entendez.
Il existe une part d'empirisme et de subjectivité à l'évaluation cadastrale. C'est la réalité, la réalité cadastrale.
Seulement en Alsace Moselle existe un livre foncier tenu par un juge qui lui confère la preuve légale, dans le reste de la France tout est présomption, de ce fait contestable...
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
| Signaler un abus |
|
|
Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 08:22:54
|
Citation :
Initialement entré par bouzigues
Marc 75017,
Pour la pondération retenue je vous invîte à vous reporter à
l'article 324 N de l'annexe III du Code Général des Impôts.
Pour les dénominations: simple, aménageable et aménagé, il n'y a pas de définition légale à la rigeur fiscale.
De toute façon ce sont des mots et adjectifs qualificatifs dont la définition dans un dictionnaire contemporain se suffit à elle même.
Je présume que tous les substantifs ou mots inscrits dans un tel dictionnaire n'ont pas eu de définition légale au sens que vous l'entendez.
Il existe une part d'empirisme et de subjectivité à l'évaluation cadastrale. C'est la réalité, la réalité cadastrale.
Seulement en Alsace Moselle existe un livre foncier tenu par un juge qui lui confère la preuve légale, dans le reste de la France tout est présomption, de ce fait contestable...
Ancien contributeur non pour autant émérite.
L’article 324N de l’ann. III du CGI, que vous mentionnez enfin, se contentant, comme le sait une personne qui viendrait même la première fois dans ces matières, de fixer une fourchette 20%-60% pour tout ce qui est « garages, buanderies, caves, greniers, celliers, bûchers et autres éléments de même nature, ainsi que les terrasses et toitures-terrasses accessibles », sans plus de qualification selon le libellé de ce texte même, c’est donc bien du bidonnage complet et de la tchatche gratuite qui vous ont fait, d’une part, donner, dans votre premier message, un coefficient fixe de 20 % s’agissant du grenier de Totok et, d’autre part, donner, dans votre deuxième message, des coefficients déterminés fixes de 20 %, 60% et 100 % à des greniers que vous aviez alors qualifiés de ‘simples’, aménageables’ et ‘aménagés’ sans qu’il y ait pour ces qualificatifs aucune correspondance à une quelconque définition, ceci sans compter même le problème de fond de la méthode de votre raisonnement.
Un grand bravo, en conséquence, à l’expert que vous nous disiez être dans le sujet 23074 (http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=23074 ).
Marc |
| Signaler un abus |
|
|
chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 17:14:05
|
Sans vouloir prendre un parti autre que celui du bon sens, je dirai que toutes les transactions relèvent pour ce qui concernent leur montant, de l'offre et de la demande.
Mais alors comment fixer dans les esprits du vendeur et de l'acquéreur, une base acceptable ?
Bouzigues a eu le mérite d'avancer une méthode, qui si elle ne constitue pas forcément une référence inattaquable m'a paru être de bon sens. Et puis, lorsque l'on constate l'imprécision des articles du CGI traitant de la chose, il y a peu de risques que les Services de la Fiscalité Immobilière relèvent une insuffisance.
J'apprécie par ailleurs la rigueur de Marc 75017 dans l'ensemble de ses contributions, mais pourquoi vouloir étayer par des textes qui n'existent pas, ce qui relève seulement de l'offre et de la demande, c'est à dire du compromis, voire de la discussion de "marchand de tapis" ?
|
Edité par - chaburette le 11 mars 2005 17:15:31 |
| Signaler un abus |
|
|
Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 18:11:25
|
Chaburette, je suis d'accord avec vous que la fixation du prix ne peut être que par négociation. Ci dessus, j'exprimais l'opinion que non seulement la "méthode" avancée par Bouzigues n'en est pas une, par nature, et que donc il n'y a rien qui puisse plaider pour que l'on puisse la retenir même comme élément de cadrage, mais que, de plus, son application même par son auteur était bidonnée.
Marc |
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 15:15:23
|
Et aussi ,
- pour accéder au grenier, y a t-il un bout de partie commune à acquérir ? art.26
- aurez-vous l'autorisation de percer la dalle ? (seul but ou presque de l'intérêt de cet achat) art 25
- Quid du changement des millièmes au RC - cela coûte peau des fesses etc... A votre charge
LN |
| Signaler un abus |
|
|
totok
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 17:47:57
|
Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Et aussi ,
- pour accéder au grenier, y a t-il un bout de partie commune à acquérir ? art.26
- aurez-vous l'autorisation de percer la dalle ? (seul but ou presque de l'intérêt de cet achat) art 25
- Quid du changement des millièmes au RC - cela coûte peau des fesses etc... A votre charge
LN
Tout d'abord merci pour vos réponses et vos conseils car j'étais vraiment dans le flou...
Pour apporter quelques précisions, l'aquisition du grenier ne nécessite pas le rachat de parties communes pour l'accès ni le perçage d'une dalle. En effet, mon appartement est un duplex, le premier étage étant constitué d'une chambre créée déjà à partir d'un grenier par l'ancien propriétaire (sans autorisations...). Pour accéder au nouveau
grenier, il suffirait de percer un mur, non porteur.
Quand au coût pour le changement des millièmes, je ne me suis encore trop penché sur la question. |
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 18:32:29
|
attention. Demandez-lui de régulariser auprès du Syndicat sinon , bonjour les dégâts pour le suivant ! cela interviendra le jour où ils s'en appercevront (un jour ou l'autre) c'est pour cela peut-être que celui-ci voudra vous le céder "à bon prix". Mille fois attn
LN |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
valeur d'un grenier ?
Forum fermé
