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Waltervde
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 10 mars 2005 : 12:42:40
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Bonjour,
Je commence par le commencement
J ai pris location d'une maison en novembre 2003 , Après avoir payé 700 € de frais d agence évidement .
1 mois après notre entrée dans les lieux la proprio décède de son grand age.
Les héritiers me disent qu'ils vont vendre la maison à la fin des trois années de mon bail ! Ayant signé un bail 3 / 6 / 9 je ne comprends pas pourquoi seulement 3 ans .
Donc ceci devient un bail d occupation à titre précaire si je ne m'abuse !
Dans le bail est inscrit une mention illégale , en effet l'électricité n'étant pas aux normes , ils ont attendus notre entré dans les lieux (impossible de faire demi tour) pour nous faire signer un bail dans lequel est stipulé que nous reconnaissons que l installation électrique n'est pas aux normes et que si il arrive quoi que cela , ceci relevait de notre responsabilité !
Un bail précaire n'impute t-il pas normalement un loyer inférieur au bail normal ?
Ne puis-je pas réclamer le remboursement des frais d agence indûment perçus ?
Enfin la cerise sur le gâteau !!
En entrant dans les lieux nous avions fait un demande d'estimation à edf/gdf pour notre mensualisation .
Ils nous annoncent entre 100 et 150 € pars mois ..
Notre facture après relevé pour 16 mois dont 7 sans chauffage (printemps été et début d 'automne) ce monte à 3500 € !!! (ce n est pas un château ni même un gymnase) pour obtenir une température maximum de 19° dans les pièces du bas et de 16 ° dans celles du haut (ce ne sont pas des températures tropicales comme pourrait le laisser présager ce montant)
Nos avons obtenus un étalement de la dette auprès de EDF/GDF mais le proprio après avoir dit qu il ferait un geste , vient de nous informer qu il ne fera rien !
Comme depuis février nous sommes en contrat type "Relevé de confiance" nous devons relever nous même les compteurs tous les mois !!
Tenez vous bien .. avec les température de Sibérie que nous venons d'avoir et n'obtenant pas plus de 17 ° en bas et 14 ° en haut et en ayant racheté des chauffage à pétrole en plus .. notre facture du mois de février ce monte à ... ~ 500 €
Que me conseiller vous sachant que je fais construire une maison qui ne sera disponible que fin septembre !!
Quelles sont les actions à mener ?
Merci d'avance
Walter et Sylvie
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 15:02:33
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Non, vous avez signé un bail d'habitation de trois ans: ils peuvent donc vous donner congé à la fin des trois ans.
Ce n'est pas un bail commercial (3-6-9)!!
Relisez votre contrat. Tous les baux d'habitation vide ont une durée limitée à 3 ans, renouvelable par tacite reconduction. Le bailleur a le droit de donner congé pour vente 6 mois avant la fin des 3 ans. |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 15:15:37
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Pour l'électrcité, cette clause est illégale car le bailleur a l'obligation de louer un logement décent. Si l'électricté présente un danger, ils sont responsables. Par contre, ils ne sont pas obligés de mettre l'électricté aux normes si l'installation ne présente pas de danger.
Pour le chauffage, l'insatllation existante doit permettre un chauffage normal du logement. la cour de cassation dans une décision du 3/6/92 a copndamné un propriétaire à indemniser des locataires des dépenses supplémentaires d'équipement et de de consommation à raison des défauts d'isolation thermique. |
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Waltervde
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 16:32:08
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merci de ces réponses sand12
Connaitriez vous le numéro de l arret de la cour de cassation concernant l obligation d'isoler thermiquement le logement ?
merci |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 16:36:41
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Sand 12,
je pense que vous avez voulu écrire que si le bailleur est une personne physique, le bail ne être inférieur à trois ans (en lieu et place de limité) et à six ans si le bailleur est une personne morale.
Rien dans la loi n'interdit au bailleur personne physique de conclure un bail pour une durée supérieur à ces 3 ans minimum. La durée totale devra donc être un multiple de 3 car la renouvellement tacite est égale à la période initiale.
À mon avis, ce bail de 3/6/9 ans, a de fortes chances d'être déclaré valide par le tribunal, pour une durée de 9 ans !!!
Si vous souhaitez en avoir la certitude, vous pouvez saisir le tribunal d'instance du lieu de l'immeuble pour validation du bail. |
Edité par - Ad-honores le 10 mars 2005 16:37:47 |
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Waltervde
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 16:50:13
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Oui merci de ces precisions
Mes un equestion me taraude
Le fait que je sois en bail locatif à la base il n est pas limité dans le temps à 3 ans car il se renouvelle par accord tacite, sachant qu dès le 1 er mois j'ai appris qu il ne serait que de 3 ans maximum il s agit non plus d un bail " normal" mais plutôt " d occupation precaire " non ? |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 17:08:11
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Exact Ad Honores, c'est ce que je voulais dire: je reviens donc à ma réponse: relire le contrat car un bail de 3 ans peut tout à fait être légal.
Un bail précaire est une notion commerciale et non civile: cela ne s'applique pour les baux d'habitation. C'est la loi du 6 juillet 1989 qui précise que le bail est au minimum d'une durée de 3 ans et renouvelable. Votre contrat est-il oui ou on soumis à cette loi (vérifier le contenu du contrat)?
Non, je n'ai pas la référence de cet arrêt mais c'est la 3ème chambre civile: vous pouvez le trouver sur le site de legifrance dans la jurisprudence judiciaire. |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 17:40:42
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Citation :
Initialement entré par Waltervde
Oui merci de ces precisions
Mes un equestion me taraude
Le fait que je sois en bail locatif à la base il n est pas limité dans le temps à 3 ans car il se renouvelle par accord tacite, sachant qu dès le 1 er mois j'ai appris qu il ne serait que de 3 ans maximum il s agit non plus d un bail " normal" mais plutôt " d occupation precaire " non ?
Tout comme le précise Sand12, un bail de 3 ans est un bail de droit ordinaire. Dans le cadre de la loi du 06/07/1989, il y a possibilité de conclure un bail inférieur à 3 ans et d'une durée mini d'un an. Celà dans des conditions très précises et parfaitement encadrées par les textes. Il s'agit alors d'un bail de courte durée
J'ai mis la main sur cet arrêt.
Effectivement, la cour de cassation rejette le pourvoi introduit par la SA d'HLM mis en cause par une quarantaine de locataires du fait d'une isolation insuffisante.
Citation :
]Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 3 juin 1992 Rejet
N° de pourvoi : 90-10304
Inédit
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, PREMIERE TROISIEME CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société Sahrnord HLM, représentée par ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège social anciennement 28, rue de Cour à Roubaix (Nord) et actuellement 274, boulevard Clémenceau Prolongé à Marcq-en-Baroeul (Nord), en cassation d'un arrêt rendu le 22 septembre 1989 par la cour d'appel de Douai (3ème chambre civile), au profit de : 1°) Mme Marie-Joëlle Karoski, demeurant 12, lotissement du Moulin à Anhiers (Nord), 2°) M. Paul Mortellette, demeurant rue Léo Lagrange à Flines-lez-Raches (Nord), aide judiciaire totale du 7 mars 1991, 3°) M. Léopold Halut, demeurant 3, lotissement du Moulin à Anhiers, Raches (Nord), 4°) Mme Marie-Jeanne Glorieux Courbet, demeurant 57, lotissement du Moulin à Anhiers, Raches (Nord), aide judiciaire totale du 7 mars 1991, .../... 58°) M. Georges Degaugue, ayant demeuré 72, lotissement du Moulin à Anhiers (Nord), actuellement 41, rue Gabriel Péri à Flines-Les-Raches (Nord), défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 23 avril 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Valdès, Peyre, Beauvois, Darbon, Melle Fossereau, M. Boscheron, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Melle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Ricard, avocat de la société Sahrnord HLM et de Me Ravanel, avocat des défendeurs, les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 22 septembre 1989), que 55 locataires de maisons individuelles, s'étant plaints de troubles liés à l'insuffisance du chauffage électrique, dont elles étaient dotées, ont assigné le bailleur, la société HLM Sahrnord, en réparation de leur préjudice ;
Attendu que la société bailleresse fait grief à l'arrêt de la condamner à payer des indemnités à 42 locataires, alors, selon le moyen, 1°) que la Sahrnord avait fait valoir, dans ses conclusions d'appel, que les prospectus publicitaires produits par les locataires ne sont nullement des documents contractuels, seul l'engagement de location ayant valeur de contrat ; que la cour d'appel s'est exclusivement référée aux dépliants publicitaires pour condamner la société d'HLM, sans indiquer pour autant en quoi ces derniers ont constitué de la part de celle-ci un engagement contractuel, en sorte qu'elle a entaché sa décision : a) d'un défaut de réponse à conclusions, en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; b) ainsi que d'un défaut de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 2°) que le bailleur
n'est pas tenu de garantir ses locataires en raison du seul coût supplémentaire engendré par le mauvais fonctionnement de l'installation du chauffage, s'il n'est pas démontré que lesdits locataires n'ont pas été contraints de vivre dans des appartements insuffisamment chauffés, les privant ainsi de l'usage normal de la chose louée ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que seulement certains locataires étaient allés habiter chez des proches en raison de l'insuffisance du système de chauffage ; qu'en condamnant la société Sahrnord au profit de l'ensemble des locataires, c'est-à-dire y compris ceux qui étaient restés chez eux, sans relever s'ils avaient été contraints de vivre dans des maisons insuffisamment chauffées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1721 du Code civil ; 3°) que la société Sahrnord avait indiqué, dans ses conclusions d'appel, qu'elle entendait formellement contester les calculs de l'expert ; qu'en relevant que les parties ne critiquaient pas le coût moyen du KW retenu par l'expert, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de la bailleresse, en violation de l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que les défauts d'isolation avaient rendu nettement insuffisant le chauffage électrique installé et que les locataires avaient été contraints, soit de partir, soit, pour vivre dans des conditions normales, d'avoir recours à des chauffages d'appoint, et de supporter, de ce fait, des dépenses supplémentaires d'équipement et de consommation de courant, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, répondant aux conclusions, sans les dénaturer, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; d Condamne la société Sahrnord HLM, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du trois juin mil neuf cent quatre vingt douze.
Décision attaquée : Cour d'appel de Douai (3ème chambre civile), 1989-09-22[/quote]
Il ressort de cet arrêt qu'un bailleur mettant en avant la qualité de l'isolation thermique serait condamné s'il s'avérait que cette assertion soit mensongère.
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Edité par - Ad-honores le 10 mars 2005 19:33:38 |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 17:43:19
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Il vous a prevenu de son souhait de vendre dans 3 ans. C'est une bonne chose !!!
Vous avez 3 ans pour estimer si vous voulez acheter ou pour trouver autre chose.
Au moins vous ne serez pas pris au dépourvu et par surprise  |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 18:01:23
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On parle plutôt de bail de moins de trois ans ou à durée limitée. Le bail dit "de courte durée" concerne plutôt les baux de 24 mois maxi dans le domaine commercial.
jcm |
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 19:42:56
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d'accord avec fdsc pour le bail, mais où est le problème puisque vs partez vers septembre? c'est vous qui donnerez votre préavis
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