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philou17
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 13 mars 2005 : 12:55:30
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Bonjour, je suis locataire depuis août 2001. A partir de cette date, je réglais régulièrement 45 euros de provisions sur charges mensuelles.
Durant la 1ère année, aucun relevé de charges ne m'a été communiqué.
L'année suivante, le propriétaire m'a réclamé un surplus de presque 300 euros en régularisation de l'année 2002-2003, en plus des provisions déjà versées.
Ce montant équivalait en fait à la totalité des charges de l'année.
Je m'étais donc fait avoir :
- au titre de la 1ère année ( pas de relevé de charges )
- au titre de la 2ème année ( 46 euros x 12 de provisions ) =552 euros
M'étant rendu compte de la supercherie, j'ai sommé mon propriétaire en septembre 2004, par l'intermédiaire d'un organisme de défense des locataires, de me rembourser les sommes indument perçues au titre de ces deux années, ce qu'il s'est empressé de faire ( le relevé 2001 m'a été communiqué avec 360 euros versés en trop ).
Les provisions sur charges étaient évidemment trop élevées également au titre de l'année suivante, il a donc encaissé beaucoup trop ( 762 euros pour la période juillet 2003 -> fin 2004 alors que j'aurais du lui verser seulement 24 euros / mois, soit 432 euros étant donné la période de 18 mois considérée ).
Seulement voilà, il se réfugie derrière le fait que le relevé des charges n'a pas encore été établi par le syndic pour refuser de me verser le trop perçu s'élevant à 330 euros( ça fait plus de 3 mois qu'il aurait du être établi )
Puis-je obliger le propriétaire à me reverser cette provision indument perçue?
Dans la négative, étant donné l'absence de relevé pour 2003-2004, est-il possible d'arrêter de verser les provisions sur charges 2005 ?
Désolé d'avoir été si long et en espérant avoir été le plus clair possible, je vous remercie pour vos réponses.
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 13 mars 2005 : 13:41:55
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Selon le §3 de l'article 23 de la loi du 06/07/1989, les provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs :
Citation :
Article 23
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 188 (JORF 14 décembre 2000).
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;
3° De la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
En fonction de cet article, vous avez la possibilité de sommer votre bailleur de vous communiquer le relevé des charges ded l'exercice antérieur et le buget prévisonnel de l'exercice en cours.
Ce n'est qu'avec ces documents que vous pourrez objectivement déterminer si vous verser des provisions sur-évaluées. |
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philou17
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 13 mars 2005 : 19:15:47
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Merci pour votre réponse rapide.
Je suis d'accord avec vous sur le fait que sans décompte définitif le propriétaire est habituellement en droit d'attendre le relevé, mais vu les circonstances ( demande frauduleuse de provisions allant bien au-delà de ce que prévoit habituellement le contrat de bail, en l'occurence 1/12ème mensuel du décompte précédent ) , n'y a-t-il pas possibilité de faire reverser le trop-perçu avant l'émission du décompte définitif, qui apparemment ne sortira pas de sitôt ( aucune réunion du syndic prévue à l'horizon  ) ? |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 13 mars 2005 : 19:31:03
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| Non, car, contrairement aux termes que vous employez, il n'y a pas fraude au sesn juridique du terme. pas plus qu'il n'y tromperie, toujours au sens juridique, de la part de bailleurs qui annoncent volonatairement des charges très en dessous de la réalité, pour faire croire que tout compte fait le bien qu'ils louent est relativement bon marché ! |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 10:54:08
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Philou,
désolée j'ai pourtant pas fait la fête hier soir mais je pige pas tout votre exposé. bon c'est pas grave car je voulais intervenir sur votre dernière question: Citation :
Dans la négative, étant donné l'absence de relevé pour 2003-2004, est-il possible d'arrêter de verser les provisions sur charges 2005 ?
Vous ne pouvez pas de vous-même, arrêter le paiement des provisions. Mais vous pouvez très bien négocier de ne plus verser de provisions jusqu'à présentation du décompte de l'an passé et réévaluation des charges sur cette base. Mais il vous fait l'accord du bailleur pour cela.
Je confirme la réponse de Ad-H: vous ne pouvez pas dire qu'il y a fraude  .
Si vous avez la date de la dernière clôture du syndic, alors vous savez quand la période se termine: Sachez que le syndic a 6 mois après cette date pour présenter la clôture des comptes aux copropriétáires et convoquer l'AG. C'est une obligation. |
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philou17
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 18:32:49
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En résumé , le propriétaire ne m'avait jamais remboursé les provisions sur charges restantes des 2 premières années après publication du relevé, et ne les a jamais réévalués à la baisse ( j'ai toujours payé 46 euros / mois pendant trois ans pour un 35 M² alors que les charges annuelles n'ont jamais dépassé 300 euros )
J'ai découvert le pot aux roses et le proprio a reconnu ses torts en affirmant que c'était une erreur ( les précédents locataires seraient ravis de l'apprendre, ils ont du en pâtir également  ), il m'a du coup remboursé plus de 900 euros pour les 2 années considérées.
Il a donc beaucoup trop encaissé en 2003-2004 aussi ( je sais que je m'avance un peu mais en ayant encaissé 762 euros sur 18 mois je crois quand même qu'il devrait me rembourser une somme conséquente, mon immeuble c'est quand même loin d'être le Ritz  )
Ca fait déjà deux mois depuis fin décembre que les comptes sont arrêté, il me reste donc à attendre 4 mois au pire si j'ai bien compris pour la publication des comptes du syndic |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 19:33:36
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Exact. Votre bailleur peut attendre l'AG pdt laquelle les copropriétaires doivent donner le quitus au syndic pour sa gestion ou bien vous envoyer la régul dès réception des comptes.
Essayez de parler à votre bailleur: s'il est de bonne foi, il ne devrait pas refuser. sinon, exigez bien la révision des charges à 1/12 sur base de la régul que vous devriez recevoir. S'il n'accepte pas, il vous faudra saisir soit le conciliateur, soit le TI.
Merci pour votre ré-explication: ce coup-ci c'était plus clair. |
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philou17
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 09 juin 2005 : 21:48:51
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Rebonjour, mon problème est partiellement réglé : j'attendais le décompte des charges pour la période juillet 2003 à décembre 2004 ( il avait été convenu de prolonger la période de 6 mois afin de se tabler sur l'année civile du 01/01 au 31/12 )...
Seulement le syndic, suite à un changement de son application informatique, n'a pu éditer que le décompte de charges du 01/01/2004 au 31/12/2004.
Manque donc à l'appel les 6 mois de provision versés du 01/07/03 au 31/12/03, soit une coquette somme de 46 € x 6 = 276 € ( auxquels se déduiront les charges de cette période, bien évidemment )
Le syndic, contacté au telephone, m'a proposé de voir avec mon propriétaire et de se fier sur l'année 2004 en divisant par 2, solution qui me conviendrait .
Cependant, le propriétaire se retranche derrière le devoir du syndic de publier un décompte et se refuse à me verser cette somme tant qu'il n'obtiendra pas un relevé détaillé pour cette période .
Le propriétaire est-il en droit de faire traîner indéfiniment cette affaire et quels sont mes droits vu les circonstances ?
Merci par avance de vos réponses |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 16:17:05
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Citation :
Le propriétaire est-il en droit de faire traîner indéfiniment cette affaire et quels sont mes droits vu les circonstances ?
non, bien sûr que non et il doit tout faire pour avoir ces infos. Citation :
Cependant, le propriétaire se retranche derrière le devoir du syndic de publier un décompte et se refuse à me verser cette somme tant qu'il n'obtiendra pas un relevé détaillé pour cette période .
Là, je tique ! 6 mois de compta ne peuvent pas disparaitre, meme si on change de logiciel !!!  Ils ont bien des copies qq part, ne serait-ce que les comptes envoyés à l'époque aux copro pour approbation (d'ailleurs votre bailleur doit en avoir lui aussi copie) 
alors ou bien
vous devez saisir un conciliateur,
ou bien vous passez la vitesse supérieure en demandant une injonction de faire (produire les documents)
ou bien, faire une belle lettre (en LRAR bien sur) en expliquant que puisque rbt non fait depuis ..... mois, vous vous permettez de ne pas payer de charges afin d'apurer le trop percu par le bailleur, jusqu'à extinction du trop percu soit .... mois, après quoi vous reprendrez les versements de provisions de charges à concurrence de 1/12° de la derniere regul des comptes cloturés.
 je sais, certains vont discuter la procédure, surtout que je vous dit plus haut de le faire avec l'accord du proprio  mais je vois mal le bailleur vous envoyer l'huissier pour qq chose qu'il ne peut pas produire ==> De plus, je ne peux pas croire que le syndic n'ait jamais envoyé de décompte annuel pour 2003 - 2004 alors que 2004 est clôturé !!!!
PS: n'oubliez pas que ce sont des provisions de charges ! Ce qui veut dire que si le bailleur ne peut pas fournir les justificatifs comptables (ou du moins ce fameux relevé), vous pouvez demander le rbt intégral de vos provisions pour la période. |
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