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GENIA
Contributeur senior
84 réponses |
 Posté - 02 avr. 2005 : 13:11:20
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Un projet de Loi est proposé à des députés pour faire l'objet de présentation ultérieure.
L'un des principes légaux est l'interdiction de déhériter ses héritiers (réservataires).
La mise en viager est un moyen de détourner la Loi en extrayant définitivement un bien immobilier d'une succession future.
Contrairement à un vente "normale" ou un bien est échangé par un capital de sa valeur, on a ici une vente certaine mais avec un paiement futur alléatoire.
Les intentions du vendeur ne sont pas toujours saines et certaines personnes y voient là un moyen de léser légalement et secrétement leurs hérititiers.Celà est d'autant plus tentant que l'opération se fait secrètement et n'offre que des avantages à celui qui le pratique.
Afin d'éclaircir ces situations irrécupérables après le décès des crédirentier, le projet de loi en cours d'éllaboration devrait prévoir :
1) Avertissement des héritiers réservatoires avant la signature de l'acte.
2) Controle des motivations du vendeur : il doit y avoir une demande des besoins financiers auprès de ces héritiers avant d'envisager le paiement par des tiers étrangers.
3) Etat psychologique du vendeur : Etre âgé c'est être influencable sans pour autant être sous tutelle.
3) Le bouquet devra être d'au moins 50% de la valeur du bien en cession.
Le but est que les héritiers ne soient pas spoliés à leur insue et qu'ils puissent intervenir dans un cadre bien structuré avant la vente effective et que parfois certaines morts suspectes n'interviennent pas 2 mois après la signature chez le notaire !
Il faut savoir que ce processus n'est parfois qu'une suite de maltraitance parentale et que certains être humains peuvent se permettre de blesser encore cruellement leurs enfants même après leur décès, sans en être inquiétés (évidement allez demander des comptes à un mort).
Miser sur la mort la plus rapide possible de quelqu'un n'est pas qu'un pari financier, il faut parfois se pencher sur la face cachée des transactions.
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 02 avr. 2005 : 18:27:52
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Quel est l'intérêt (et pour qui) que le bouquet représente la poitié du prix ?
Papa, vends ta maison, donne nous les sous et file à l'hospice, c'est mieux que le viager ?
Pourquoi pas un contrôle du juge pour toute vente dès qu'on a passé la quarantaine ?
Je pratique souvent le viager, il y a effectivement trois motivations, la plus fréquente, et de loin, financière, ensuite ne rien laisser à l'Etat, et la plus rare, et de loin, ne rien laisser à ses héritiers, celles-là je ne m'en occupe pas.
Je ne suis pas contre le fait de demander l'accord des héritiers, quand il y en a. D'ailleurs c'est souvent à leur demande que les parents vendent en viager. Mais pour le reste, bon, alors il faut aussi interdire aux personnes âgées d'aller dépenser leurs sous au casino (z'avez vu la moyenne d'âge aux machines à sous ?), voire d'acheter des actions (les obligations c'est plus sûr, quand même).
jcm |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 03 avr. 2005 : 02:47:40
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Et tous ces vieux qui font de la planche à voile à Phuket ou à Cancun pendant la journée comme des fous et qui consomment des pleins camions de gâteries à la sieste et le soir grâce aux tonnes de pognon de leur viager, ils ne pourront plus ?
Il faut pouvoir continuer à voir cela, sinon c’est un monde qui s’écroule :
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 avr. 2005 : 10:44:42
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L'auteur du projet ignore sans doute qu'il existe une solution claire à ces difficultés : la vente à terme. Il aurait mieux fait de proposer une réduction des droits que pompe l'Etat à l'occasion de toute transmission de patrimoine !
Dans le systéme de la vente à terme, le prix de 1 500 € est payable en 15 ans soit 60 trimestres de 25 euros (avec possibilité de révision), avec terme au 30 juin 2020 par exemple.
Si le vendeur disparait en 2008, les héritiers percevront les fonds jusqu'au terme prévu.
On peut ajouter les clauses habituelles : droit d'habitation, augmentation du prix en cas de libération anticipée des lieux, pluralité de bénéficiaires, etc.
Reste un problème : le sort du vendeur s'il est encore vivant le 30 juin 2020. Dans la plupart des cas, ce n'est pas un problème insurmontable.
Le principal avantage est certainement d'éviter qu'un bien ne tombe dans le patrimoine de l'acquéreur qui n'aura payé que 20 % de sa valeur en cas de décès rapide du vendeur. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 03 avr. 2005 : 12:04:44
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Citation :
Initialement entré par JPM
L'auteur du projet ignore sans doute qu'il existe une solution claire à ces difficultés : la vente à terme. Il aurait mieux fait de proposer une réduction des droits que pompe l'Etat à l'occasion de toute transmission de patrimoine !
Dans le systéme de la vente à terme, le prix de 1 500 € est payable en 15 ans soit 60 trimestres de 25 euros (avec possibilité de révision), avec terme au 30 juin 2020 par exemple.
Si le vendeur disparait en 2008, les héritiers percevront les fonds jusqu'au terme prévu.
On peut ajouter les clauses habituelles : droit d'habitation, augmentation du prix en cas de libération anticipée des lieux, pluralité de bénéficiaires, etc.
Reste un problème : le sort du vendeur s'il est encore vivant le 30 juin 2020. Dans la plupart des cas, ce n'est pas un problème insurmontable.
Le principal avantage est certainement d'éviter qu'un bien ne tombe dans le patrimoine de l'acquéreur qui n'aura payé que 20 % de sa valeur en cas de décès rapide du vendeur.
JPM,
Euh, je m'interroge sur ce que vous indiquez là, notamment dans votre dernier paragraphe : aussi, pourriez vous préciser/expliciter, références à l’appui, le régime légal qui est celui de la vente à terme dont vous faites état ici en particulier s'agissant des modalités de transfert des droits réels sur le bien vendu et les inscriptions hypothécaires de propriété y afférentes.
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 03 avr. 2005 12:07:24 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 avr. 2005 : 14:15:47
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Si ce n'est que le viager est plus souple et répond mieux à certaines situations que la vente à terme.
jcm |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 03 avr. 2005 : 15:10:04
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Sans doute, Jcm, mais je maintiens ma question à l'adresse de JPM.
Marc |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 avr. 2005 : 13:10:53
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Pas de régime spécifique pour les ventes à terme qui obéissent aux règles du Code civil : articles 1185 à 1188 sur les obligations à terme et les règles relatives aux modalités de paiement.
Le transfert de propriété a lieu à la date de l'acte mais cet acte peut comporter des modalités différentes et stipuler le report à la date du complet paiement.
Il faut alors en tirer les conséquences pratiques (Cass. civ 20 novembre 1990 n° 89-12534)
A l'agard du fisc, les droits sont dus à la date de l'acte comme pour une mutation normale.
Voir DPGI fntes d'immeubles n° 77)
Il existe par contre un régime particulier pour les ventes à terme d'immeubles à construire, qui est différent du régime VEFA. |
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GENIA
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 05 avr. 2005 : 16:14:00
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Bonjour,
Je ne connaissais pas le système de vente à terme. C'est très interessant car effectivement l'acheteur paie réellement son bien et les héritiers prennent la suite du décédé.
Mais chacun l'a compris le but de ces modifications légales n'est pas d'empecher une personne agée de disposer de ce qui lui appartient mais uniquement d'empêcher quiconque de déshériter volontairement et en secret ses plus proches héritiers, car actuellement c'est la seule astuce qui existe.
En général,toutes les failles juridiques profitent à ceux qui ont des intentions de nuire et ceux qui en sont victimes se disent : Plus jamais ca ! |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 05 avr. 2005 : 16:58:44
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Oui, mais supprimer le viager (ou lui ôter tout son intérêt) sous prétexte qu'il y a peut-être 1 ou 2 abus sur 1000, ça s'appelle jeter le bébé avec l'eau du bain.
jcm |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 05 avr. 2005 : 20:42:53
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ce n'est pas la vente qui est à terme, c'est le paiement du prix de vente... donc : vente normale au niveau du paiement des taxes, des hypothéques, etc mais prix payable en plusieurs tranches.
là où cela se gate, c'est quand on souhaite mélanger une partie payable comptant et une partie payable à terme : si on souhaite emprunter auprés de la banque, on va avoir dualité de garantie :
- une garantie (privilège de vendeur) réservée d'habitude au vendeur qui n'a pas touché partie de son prix.
- une garantie (privilège de prêteur le plus souvent) pour le banquier.
la banque ne prêtera pas si le vendeur est avant elle : on fait donc le plus souvent une convention de rang et la banque passe avant le vendeur (ce qui est dangereux pour lui).
pour en revenir à un projet de loi sur le viager :
je rappelle que le droit de propriété dont on est titulaire comprend l'usus, le fructus et l'ABUSUS. vouloir faire intervenir des héritiers réservataires pour donner leur accord '!!!) serait reconnaitre un droit de propriété amputé de l'abusus.
et va totalement à contrecourant des questions qu'on se pose en ce moment sur la réserve (le minimum obligatoire pour ses enfants, quelque soit les rapports qu'on peut entretenir avec eux). un sondage a été fait en Décembre, il me semble, qui a laissé pantois un certain nombre de "biens pensants" car on s'est aperçu à cette occasion que l'"homme de la rue..." n'était pas forcément autant arquebouté sur la réserve que sur le lundi de pentecôte.... |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 09:04:12
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Le projet de Loi en discussion est exactement le contraire.
Il s'agira pour une personne d'affecter sur ses bien une hypotheque lui permettant d'avoir l'argent tout de suite sans avoir vendu.
Aujourd'hui ce n'est pas possible pour les Banques.
Exemple: vous êtes proprietaire d'une villa en Espagne, et vous avez besoin d'argent.
Aucune banque française ne peut vous prêter en France alors que le bien est en Espagne.
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GENIA
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 11 avr. 2006 : 19:35:22
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A jcm :
Vous dites, pourquoi se préoccuper des victimes, si elles ne sont qu'une sur mille ?
Tant que ca ne tombe pas sur soi, celà n'a aucune importance...
Heureusement que ceux qui concoivent les systèmes de sécurité ne raisonnent pas comme vous : Savez-vous quel pourcentage on a de chance d'être brulé dans les lieux collectifs ? celui de tomber dans des lieux non protégés ? celui de mourir dans un accident d'avion mal entretenu ? C'est trés trés insignifiant, et pourtant il y a des sommes collossales dépensées pour éviter à ceux qui aurait la malchance d'en faire partie.
Donc dire on ne remet pas en cause (un bien grand mot pour ce qui est proposé)un texte insuffisament respectueux d'une Loi fondamentale, me choque.
Cela ne me semble pas si compliqué d'éxiger légalement d'un notaire qu'il avertisse les héritiers réservataires avant la signature prévue d'un acte de viager (celà ne retire pas la liberté du vendeur, celà l'empeche juste de faire son coup en douce).
Parceque quand un acte a pour objectif de déshériter quelqu'un, il n'y a pas oubli de ces personnes, mais au contraire l'acte démontre bien le complot et la complicité des acteurs et conseillers.
On va prévoir un article pour contrer la réaction des héritiers, mentionné de telle façon "les héritiers auront 3 mois pour débarrasser le mobilier, au-delà, ils devront verser une indemnité de x euros par jour, pour occupation abusives des lieux".
Le bouquet peut être nul ou aller jusqu'à la valeur totale du bien.
Donc quelque soit le montant de la rente, la seule chose acquise avec certitude c'est ce bouquet. Et ce que je propose c'est que le gain potentiel maximum de l'acheteur soit ramené à 50% de la valeur immobilière (montant de sécurité minimale pour les héritiers).
Peut-être que vous penserez que le viager devient moins attractif, dans ce cas, que pour vous ce qui était excitant c'était de savoir que ca pouvait rapporter plus, avec de la chance ...
Pour ma part, j'ai remarqué qu'habituellement les bouquets sont assez gros et rarement en-dessous de cette proprotion.
D'après mes contacts avec les agences spécialisées, il paraitraît que les ventes de ce style se font surtout par des personnes n'ayant pas d'héritiers directs ou ceux-ci sont d'accord avec la démarche...
Donc démontrez-moi en quoi le viager pourrait devenir moins attractif avec les mesures pour protéger les héritiers réservataires que je suggère. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 11 avr. 2006 : 21:59:37
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votre idée de protéger les héritiers réservataires serait de nature à modifier le droit de propriété.
et la suite ? si vous vendez un bien quelqu'il soit, demanderez vous l'accord de vos enfants ? et s'ils sont mineurs ? accord du juge des tutelles ?
le droit de propriété est heureusement encore fondamental. ou alors on passe en régime totalitaire......
les héritiers réservataires n'ont rien fait d'autre que naitre. Est ce suffisant pour revendiquer un patrimoine créé par d'autres ? je sais bien que l'heure est aux revendications de toute nature (fric qui tombe du ciel sans qu'on ne fasse rien est une plaie française) mais je ne crois pas que ce soit une bonne solution.
un contrat, quelqu'il soit, peut éventuellement être mis à mal pour un problème de vices du consentement, ou de soucis mentals du vendeur. la protection est déjà suffisante.
il me semble d'ailleurs que le projet voté à l'assemblée ne reprend rien sur le viager |
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GENIA
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 12 avr. 2006 : 00:52:07
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Le droit de la propriété et de tout contrat n'est pas remis en cause, car toute vente ne correspond qu'à un troc d'un bien contre une valeur correspondante en argent. Le patrimoine n'a fait que changer de forme, il n'a pas diminué.
Le viager est une exception de par sa nature de contrat alléatoire. C'est justement parcequ'il est d'une catégorie à part que l'on doit lui appliquer des règles à part et que l'on ne peut que constater qu'il viole une régle fondamentale de protection des héritiers réservatoires.
En France on a choisi légalement (dans le code civil) de protéger les élements de succession dans le cercle familial et on considère qu'un enfant en venant au monde aura droit aux biens que possédaient ses parents, à leur décès.
Vous trouvez injuste que quelqu'un recoive une manne qu'il n'a pas pu se constituer lui-même durant sa propre vie et qui proviendrait du labeur d'un autre ? C'est vrai que si personne ne pouvait jamais disposer plus que ce que l'on peut accumuler durant une vie, il y aurait moins de lutte des classes !
Mais pour ma part, je n'ai jamais vu quelqu'un refuser un héritage aussi minime soit-il car au-delà du côté financier, la succession est un symbole très important psychologiquement.
Moi je parlerais plutôt du devoir de transmettre, car celui qui a reçu déjà de ses ancêtres ce cadeau, il serait décent qu'il répercute lui-même à son tour. Celui qui est assez orgueilleux pour croire qu'il peut dilapider ou détourner volontairement casse une chaine. La notion de propriété n'est qu'un point de vue légal alors que dans la réalité on est que des utilisateurs provisoires et que l'on n'emportera rien dans la tombe, comme disent certains. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 12 avr. 2006 : 05:51:51
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étant personnellement totalement opposée à la notion de réserve, et donc d'héritiers réservataires, nos deux points de vue sont diamétralemenet opposés. (n'allez pas croire cependant que je n'ai pas de parents ou pas d'enfants..)
il y a une différence entre accepter un héritage au décès et anticiper un héritage en bloquant le droit de disposer sous pretexte que le futur patrimoine de l'héritier réservataire sera diminué...on franchit un cap supplémentaire qui me choque.
mais rassurez vous, cela devient de plus en plus courant : j'ai vu, au fil du temps, pour ma part, des héritiers (pas encore héritiers puisque leurs parents n'étaient pas décédés) venir dans mon bureau pour voir comment anticiper ! (mais sans l'accord des parents) et un de mes amis, responsable d'un casino, reçoit de plus en plus de lettres des enfants pour interdire les parents de casino.... (toujours pour protéger le patrimoine qui DOIT etre transmis!) le devoir de transmission n'est pas inscrit dans les textes : il existe éventuellement par le biais de testament bien construit quand un patrimoine spécial voire historique, se transmet de génération en génération. |
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