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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
 Posté - 06 avr. 2005 : 02:18:35
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J'ai un bail commercial qui stipule :
ENTRETIEN REPARATIONS
Le PRENEUR prendra les lieux en l'état et les rendra en bon état de réparations, sans pouvoir réclamer ...de qquelque nature que ce soit...
Devanture et fermetures a repeindre aussi souvent que nécessaire et au moins une fois tous les 3 ans ...
606 à charge PRENEUR ...
CHARGES
La totalité des charges, taxes et prestations de toute nature.
La quote part des leiux loués celle du RCP ou de jouissance ....
Versera toutes les taxes avec loyer : foncier TADB TVA si applicable...
Il est précisé que les charges correspondent aux prestations fournies par le bailleur, calculée à leur prix de revient, et ce y compris les honoraires de syndic.
Concretement, en vertu d'un tel bail puis-je :
- imputer toutes les charges des lots de copropriété (outre les récupérables) ? Honoraires syndic, travaux d'entretien et gros travaux immeuble ?
- le ravalement en vertu 606 ?
- le faire repeondre sa devanture ?
que comprend t on par charges 606 ? Exemple sur toiture, ravalement ou reconsolidation structure ?
Merci
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ARdL
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1967 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 02:30:10
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| Ravalement sur injonction ville de Paris |
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Marc 75017
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2496 réponses |
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ARdL
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1967 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 15:43:49
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j'ai cité le libellé exact du bail.
Puis je imputer :
- charges copropriétaire non récupérable
"totalité des charges ..."
- le ravalement sur injonction de la ville de Paris (au nom du 606 charge preneur)
Les termes sont trop vagues pour moi.
Je souhaite l'interprétation juridique stricto sensu sur les charges et le ravalement compte tenu de ce bail et de la réglementation
MERCI D'avance |
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Marc 75017
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2496 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 16:33:51
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ArdL,
Vous avez tous les textes qui s’appliquent à votre cas (votre bail, l'article 606) : il n'y a pas plus précis (cf. votre "Les termes sont trop vagues pour moi"). A vous de les appliquer, observation étant faite, d’une part, que la notion de 'charges récupérables' que vous mentionnez ne concerne pas les locations de locaux commerciaux, qui est votre situation selon ce que vous avez dit au départ, mais uniquement les locations de locaux d'habitation mon meublés ou mixtes placées sous le régime de la loi du 6 juillet 1989, d’autre part que l’article 1720 du Code civil ne s’applique pas en raison de son caractère supplétif en la présence des stipulations de votre bail qui posent que toutes les charges d’entretien et de réparations, y compris celles de l’article 606, sont à la charge du preneur.
Si vous avez du mal à rapprocher vos états de charges reçus du syndic et votre bail pour charger ce qui a à l’être à votre locataire, il vous faudra consulter un professionnel avec en mains votre dossier concret.
Par ailleurs, que le ravalement soit fait sur injonction de la Ville de Paris ou spontanément ne change rien pour ce qui est de son imputation en considération des stipulations de votre bail sur les charges d’entretien et de réparations pesant en totalité sur le preneur selon ce que vous avez indiqué dans votre message de début de sujet.
Marc |
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ARdL
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1967 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 18:41:22
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Justement l'appréciation 606 ou 605 du ravalement est le domaine où j'espérais vos lumières !
JP semble être que ravalement est grosse réparation mais autre JP montre entretien. Quelle st la position actuelle raisonnable ?
Vu que le bail met expressement le 606 (aucune mention du 605) aux charges du preneur, pour moi le problème c'est ravalement = 606 ou non ?
Pour les charges, je mets la totalité des charges copro afférentes aux lots utilisés vu l'intitulé
L'avis du pro sur ravalement 606 ou non ?
MERCI |
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Marc 75017
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2496 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 20:42:58
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Mais, Adrl, je ne comprends pas que vous vous posiez toujours une question compte tenu des éléments ci-dessus : en effet, il faut revenir à ce que vous disiez lorsque vous mentionniez que votre bail stipule que toutes les charges d'entretien et de réparations incombent au preneur, y compris celles qui relèvent de l'article 606 (ce qui est d'ailleurs une disposition on ne peut plus classique dans le monde des baux commerciaux).
Si le ravalement dont vous parlez avait à être classé au rang des dépenses d'entretien (un coup de barbouille sur le coin du gaz vite fait bien fait), sa charge incomberait au locataire ; et si le ravalement dont vous parlez avait à être classé en partie ou totalité au rang des dépenses de réparation (parce que, par exemple, il serait plus profond et impacterait sur la structure à travers l'étanchéité), il serait aussi à la charge de votre locataire. Donc, au total aucune hésitation.
Pour information, la littérature indique qu'il a déjà été jugé (Cass. Civ. 1ère, 21 mars 1962) qu'un ravalement relevait du domaine des dépenses d'entretien, mais on peut parfaitement imaginer qu’un ravalement comportant des travaux de fond, ou accompagné de tels travaux, puisse relever, tout au moins pour partie, du domaine des dépenses de réparation, le différend d’appréciation sur entretien/réparation devant être le cas échéant tranché par la juge qui serait saisi pour appréciation. La question pour vous de ce départage n’a pas de sens, comme dit plus haut, puisque toutes les dépenses d’entretien et de réparation sont à la charge de votre locataire en raison de votre contrat de bail.
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 20:47:51
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Bonsoir,
Quelques éléments complémentaires à la réponse de Marc:
Le 606 et les travaux : le ravalement "peinture" ne rentre pas dans la lecture de l'article. La liste de cet article est limitative et le mot ravalement n'apparait pas.
Ce genre de travaux entre plus dans les réparations de gros entretien. Par contre, si à l'occasion du ravalement peinture, il est nécessaire de toucher au gros oeuvre, cette partie là relève de l'article. En fonction de la rédaction du bail, il faudrait donc éventuellement différencier les couts.
Pour le cas présent, comme la devanture à repeindre et le 606 sont à la charge du locataire du fait des clauses du bail, c'est normalement à lui de prendre en charge le cout global du ravalement.
Pour les autres gros travaux de l'immeuble Ce n'est pas aussi clair, il faut en plus une mention du bail qui précise que le locataire sera tenu à toutes réparations, grosses ou menues, de quelque nature que ce soit. Si vous avez ce genre de redaction dans la partie ENTRETIEN REPARATIONS, aucun souci tout est à la charge du locataire.
Dans le cas contraire ou si l'on se réfère à la clause CHARGES pour faire les refacturations, c'est la porte ouverte aux discussions
Ce genre de clauses est tout à fait légale. Vous n'oubliez pas cependant, les conséquences que cette prise en charge peuvent avoir sur la fixation de la valeur locative lors de la prochaine révision du loyer si votre locataire maitrise les regles de baux.
Cordialement
Fab |
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 20:54:32
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Marc
Meme sujet en même temps
Histoire d'insister sur la réponse
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Marc 75017
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2496 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 21:54:45
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Effectivement, il y a convergence entre nos deux messages, émis à peu d'intervalle de temps (c'est le temps de la composition avant de cliquer qui génére ce phénomène !).
L'indication de l'arrêt du 21 mars 1962 de la C.Cass Civ. 1ère est dans le Code Civil d'édition Dalloz en note sous le 606, et il n'y a pas de mention d'arrêt dans le sens contraire sur la même source papier.
Marc |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 22:24:59
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Re,
J'ai une doc plus récente mais qui est de la même teneur. Cass 3 civ 12 Avril 1995.
Il était jugé qu'en présence d'un bail où le 606 est à la charge du bailleur, le cout d'un ravalement incombe au preneur si cela n'affecte pas le gros oeuvre ni la structure de l'immeuble.
La Cour sépare bien les deux éléments : ravalement et travaux sur les murs. Or si les deux sont mis à la charge du preneur par une clause du bail, on peut résoudre effectivement l'interrogation dans le cas précis de ARdL.
Comme je n'ai pas non plus de Jp contraire, on peut donc dire que la position sur ce sujet est plutot affirmée.
Fab |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 22:47:43
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Oui, mêmes conclusions en compulsant le Code des Baux en édition Dalloz (15ème édit. ; 2004), notamment les abondants commentaires sous l'art. L 453-33 et suivants du Code de Commerce.
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 06 avr. 2005 22:55:31 |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 01:03:45
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Deésolé je n'avais pas compris que vous supposez tous que dépense d'entretien (605 et autres) sont à la charge du PRENEUR en l'absence d'autre clause.
Je n'ai de mention que du 606 rien sur le reste
deux petites question :
- Je me demandais si j'avais besoin du RCP.
Certains RCP, suivant le classement des commerces et de leur devanture, peuvent exclure les lots de boutique du ravalement
DOIS JE VERIFIER si RAVALEMENT APPLICABLE aux commerces ?
- en l'absence de clause explicite, quel est le traitement du ravalement dans le bail commercial entre propriétaire et preneur?
Merci |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 11:54:11
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Je n'ai peut etre pas été assez précis
Mentions explicites du bail pour charge PRENEUR
Entretien courant, notamment vitres , courettes ....
Obligation de repeindre devanture ts les 3 ans
le 606
AUCUNE MENTION DU RAVALEMENT
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 13:23:38
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Relisez ce qui vous a été dit ci-dessus par Le Goff et par moi.
Marc |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 15:47:11
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Je m'ecuse, je pense ne pas avoir été assez précis du fait des longueurs à recopier du bail !
Le preneur a le 606, la totalité des charges (y compris honorairesz syndic donc tout appel de charges relatif au lot ?), les réparations classiques (vitres, .. et une liste précise) SANS MENTION EXPRESSE DU RAVALEMENT
J'ai de plus trouvé ces articles du CC ci-après mentionnées
par Viole l'article 1719-2 du Code civil, la cour d'appel qui, sans constater l'existence d'une telle stipulation dans un bail commercial met à la charge du locataire des dépenses de ravalement
(24-3-93 91-18322 et 10/05/41 96-22442 ...)
Article 1719
(Loi nº 46-682 du 13 avril 1946 Journal Officiel du 14 avril 1946 rectificatif JORF 16, 24 avril)
(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 187 I Journal Officiel du 14 décembre 2000)
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1º De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ;
2º D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3º D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4º D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Article 1720
Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives
Bref pour l'instant, je sais que
- si ravalement a touché au gros oeuvre (606) alors je peux demander récupération au locataire du fait de la clause du bail sur le 606)
- Mais dans le cas contraire, je crains qu'au nom de la JP sans stipulation expresse explicite dans le bail NON
Merci de vos réponses, j'espère que la plus grande précision des clauses du bail sera plus clair !
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 16:44:29
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LEGOFF
21 mars 1962 de la C.Cass Civ. (No 175)
est intéressant
Mais je ne suis pas de votre avis
Ceci réfère à l'article 605 pour classer le ravalement.
Le 605 se définissant comme tout ce qui n'est pas 606 (fin 606)
DANS MON CAS Aucune mention de qui paie le 605 explicitement tout comme le ravalement. Il y a une liste précise
La jurisprudence plus récente 24-3-93 91-18322 et 10/05/41 96-22442 Cassation
Viole l'article 1719-2 du Code civil, la cour d'appel qui, sans constater l'existence d'une telle stipulation dans un bail commercial met à la charge du locataire des dépenses de ravalement
"""""""13/7/94 91-22260 Cassation
Attendu que, pour condamner les locataires au paiement de ceux-ci, l'arrêt retient que deux clauses du bail mettent à la charge des preneurs les réparations et remises en état autres que celles définies à l'article 606 du Code civil comme étant de grosses réparations ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur sauf stipulation expresse contraire, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le bail contenait une telle stipulation, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 octobre 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon.""""""""
Cette JP se contredit avec la nature fourretout de l'article 605.
On ne sait pas si elle casse pour le formalisme manquant de la cour d'appel ou sur la nature non limitative du libellé.
Car JP sur :
- art 606 liste limitative
- ravalement sans gros oeuvre a charge PRENEUR sauf mention expresse
LGOFF ET MARC 75017 VOUS AVEZ D'AUTRES CAS DE RAVLEMENT A CHARGE PRENEUR ?
La contradiction de jurisprudence est la suivante
- SI on marque 605 charge preneur, faut il nommer expressement le ravalement dans les obligations du bailleur ?
avec comme corrolaire
- Si on mentionne toutes les réparations 606 et 606, il vaut mieux tout nommer au regard de la jurisprudence
Cela ne coûte rien de l'ajouter pour être sûr !! |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 16:48:00
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Je vois un étonnant parallèle entre
Le caractère limitatif des charges récupérables (Baux d'habitation)
et
le caractère limitatif des dépenses de réparations récupérables (baux commerciaux)
Dans l'appréciation souveraine de la Cour de Cassation |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 23:59:44
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Bonsoir ARdL,
Seule la lecture du règlement de cop peut répondre à la première question. Il serait étonnant de prévoir un ravalement pour une partie de l’immeuble en laissant une autre partie de coté. Mais bon je n’ai pas d’à priori, cela reste à vérifier.
Dans le cas où les travaux concernent tous les lots, Il ne faut pas oublier que nous sommes dans un bail commercial dont le principe en matière de travaux est, que, en cette matière, les règles du bail sont fixées librement et forment une exception qui s’impose aux règles du civil.
En bail com, on fait référence à très peu d'article du code civil : 606 et art 1754 sur la vétusté, c'est tout.
Si le bail com mentionne un mode d’emploi pour les travaux, il s’applique de manière prioritaire. S’il ne précise rien, on ressort le civil.
C’est exactement ce que disent les arrêts que vous citez. On reproche à la cour tout simplement d’avoir mis la charrue avant les bœufs
Cad avant de mettre la charge du ravalement au locataire, il faut vérifier qu’il y a une clause qui le prévoit. Cela ne signifie pas que ces travaux ne peuvent pas être à la charge du locataire.
Or, dans votre cas, vous nous précisez qu'une clause oblige le locataire à "peindre sa devanture tous les 3 ans". Lorsque l'on met ce genre de précision dans un bail à la place du mot ravalement, c'est normalement "uniquement" pour s'adapter à la présentation de la facade et des locaux com. Dans les faits, cela doit revenir au même.
Comme vous nous confirmez que 606 est à la charge du loc, on en revient à la position que marc et moi même avions énoncée.
Le problème vient de la rédaction étonnante de votre bail:
1° depenses d'entretien : à la charge du preneur
2° grosses réparations d'entretien : à la charge du bailleur
3° art 606 : à la charge du preneur
En fait, On ne met pas le 3° à la charge du peneur sans le 2°. Ce n'est pas logique et C'est un pb de rédaction.
La question à vous poser, releve alors de la définition du mot "devanture" applicable aux lieux loués et là, il n'est pas possible de répondre sans voir les locaux.
La Jp n'est pas vraiment variable sur le sujet. Elle s'adapte aux rédactions diverses que l'on trouve dans les baux. Tous les mixages entre 1 - 2 et 3 sont possibles. Le plus courant est 1 - 2 à la charge du preneur et 3 au bailleur.
Dans ce cas, ravalement peinture à la charge du preneur du fait des grosses réparations, pb de mur à la charge du bailleur du fait du 606
La prise en charge des travaux par loc ou bailleur dépend de la rédaction de chaque bail. C'est toute la différence avec le civil où tout est prévu.
Cordialement
fab |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 00:23:43
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ARdL,
Je n'ajouterais rien à ce que dit Le Goff ci-dessus et à sa conclusion opérationnelle pour vous lorsqu'il écrit, justement, que "Comme vous nous confirmez que 606 est à la charge du loc, on en revient à la position que marc et moi même avions énoncée", la précision relative à ce qui relève de l'article 606 - ce qui est un grand classique, je le répète avec Le Goff, en matière de baux commerciaux - figurant d'ailleurs dans votre tout premier message.
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francois77
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 11 avr. 2005 : 16:39:12
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J'aimerais approfondir sur ma rédaction pas tres claire de mon bail :
car qui paie quoi?????
Qui paie le ravalement, qui paie la peinture de la cage d'escalier dans le cas d'un local commercial integré dans une copropriété?
Mon bail ne stipule que ceci :
le bailleur s'oblige a tenir les lieux loués clos et couverts selon l'usage, mais sans que cette obligation déroge à celle mises à la charge du preneur, en ce qui concerne les devantures, vitrines volets et rideaux de fermeture de la boutique, ainsi qu'il est stipulé plus haut.
et plus haut il est marqué ;
1° Le preneur continuera a jouir des locaux loués dans l'état, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation autre que celles concernant le clos et le couvert. Il les entretiendra .....
3° Il souffrira les grosses réparations qui pourront devenir nécessaires au batiment en cours de bail, sans pouvoir exiger aucune indemnité ni diminution de loyer, quelle que soit la durée des travaux et quand bien même elle excéderait quarante jours.
C'est quoi cette souffrance?? La gêne occasionnée par le chantier ou le paiement des travaux?? Ce n'est pas tres clair pour moi.
Si quelqu'un peut m'aider a y voir plus clair, je ne suis pas sur que mon notaire soit tres sur de lui à ce sujet.
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Lecture bail : quelles charges ? merci
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