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J'ai une question qui me turlupine depuis un certain temps et je voudrais savoir ce que d'autres en pensent:
Dans le cadre de la vente d'un bien immobilier, quelle est la logique du délais de rétractation si auparavant une offre d'achat est signée par les deux parties? La loi ne dit-elle pas qu'il y a vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et le prix?
Je prends un exemple: Monsieur X vend un maison. Monsieur Y est intéressé et lui fait une offre au travers d'une AI. L'offre comporte toutes les informations (descriptif, prix de de vente, comm AI...) sur la transaction. Toutes les parties signent l'offre qui part au notaire pour rédaction du compromis. Ceci dit (vous connaissez les notaires) le compromis n'est signé qu'une dixaine de jours plus tard. Ce qui est surprenant c'est que même si il y a eu accord sur la chose et le prix (offre d'achat signée) dès que le compromis est signé, Monsieur Y a 7 jours pour se rétracter.
Je trouve cela vraiment illogique étant donné que le compromis ne fait que reprendre les infos effectivement incrites dans l'offre d'achat.
Donc au final, une offre d'achat n'a aucune valeur? Toute personne qui souhaite acheter un bien peut donc, en toute légalité, signer autant d'offres d'achat qu'il veut vu que de toute manière cela ne l'engage à rien, sauf à signer un compromis qui lui donne 7 jours pour se rétracter, et ce sans aucune justification.
Pour comprendre il vous faut revenir aux bases du droit des obligations. Et distinguer le stade de la policitation (offre) du stade de l'avant contrat. Dans votre exemple Monsieur X fait une offre d'achat écrite et la notifie au vendeur qui reconnait l'avoir reçue. Il n'y a pas rencontre des volontés tant que ce dernier n'a pas accepté, la vente ne peut être parfaite. Et le délai de rétractation ne commencera à courir qu'après notification de l'acceptation ( en pratique par la signature d'un avant contrat portant promesse synallagmatique de vente). La différence devient plus ténue en pratique puisque les agents immobiliers dans la majorité ne maitrisent pas les nuances de la rédaction de l'avant contrat. Exemple, je signe une promesse unilatérale d'achat avec le vendeur. Le fait que les parties aient appelé l'avant-contrat promesse unilatérale d'achat n'empêchera pas la convention de porter promesse synallagmatique si la convention constate engagement de vendre d'un coté et réciproquement engagement d'acheter... ce qui fait qu'en pratique nombre d'agents immobiliers font signer des promesses d'achat qui valent en réalité promesse synallagmatique de vente sans informer dans l'acte de la législation sur la protection de l'acquéreur, ce qui en effet a pour conséquence préjudiciable pour les parties de ne pas avoir fait courir le délai de rétractation et d'obliger le notaire rédacteur du compromis à repurger le délai de rétractation ou de réflexion.
La réponse est tout simplement dans l'article L. 271-1 du CCH, dernier alinéa : "Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions ci-dessus ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse." Il convient donc de notifier l'offre d'achat. Peu importe d'ailleurs qu'elle ait été signée par le vendeur.
Donc, si je comprends bien, une offre d'achat signée par les deux parties ouvre légalement les 7 jours de droit à la rétractation. Et ce qui manque en fait, dans le cadre de ces offres, c'est la mention du cadre législatif qui indique cette ouverture de droit. Correct?
Si c'est bien ça, alors les AI devraient donc se mettre au diapason par rapport à cela. Car ils courent aussi le risque de ne pas toucher leur commission étant donné ce que j'ai indiqué ci-dessus.
Encore faudrait-il que les notaires acceptent ce genre de pratique...
La réponse est tout simplement dans l'article L. 271-1 du CCH, dernier alinéa : "Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions ci-dessus ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse." Il convient donc de notifier l'offre d'achat. Peu importe d'ailleurs qu'elle ait été signée par le vendeur.
jcm
Alors, il faudrait que les AI intègrent ça dans leur connaissances parcequ'aucune de celles avec qui je traite n'est au courant de cette disposition (mon notaire non plus d'ailleurs!).
Le problème vient pour beaucoup des notaires qui n'acceptent pas cette procédure, soit effectivement parce qu'ils ne la connaissent pas, soit parce qu'ils pensent (pas toujours à tort) que le compromis sera plus complet que l'offre. Ce faisant, la loi n'est pas respectée. Lorsqu'un notaire me répond qu'il renotifiera quand même le compromis, je lui dis OK, si vous ouvrez un deuxième délai de rétractation à l'acquéreur et qu'il se désiste, c'est auprès de vous que j'irai chercher mes honoraires, et le vendeur ne sera peut-être pas très content non plus.
non, la seule signature ne veut pas dire qu'il accepte l'offre, selon la rédaction sa signature peut seulement valoir réception de l'offre et ouvrir son délai de levée d'option, mais elle peut aussi valoir acceptation de l'offre, tout dépend du contenu de l'acte. Tout est question de rédaction. Dans la promesse unilatérale d'achat (si le contrat est bien une promesse unilatérale d'achat au sens pur du terme), le délai de 7 jours de rétractation ne peut commencer à courir qu'à compter de l'acceptation (levée de l'option) qui se fera par LRAR à domicile élu. Le problème ne vient pas de l'ignorance des dispositions sur la protection de l'acheteur immobilier non professionnel par l'agent immobilier ou le notaire ... ce qui est inconcevable. Le problème ne semble pas non plus venir de la rédaction de la loi SRU dont les contours ambigus au début sont aujourd'hui connus. Le problème vient de ce qu'une majorité d'agent immobilier et intermédiaires fait signer des promesses unilatérales d'achat ou offre d'achat qui sont juridiquement des promesses synallagmatique de vente et qui pourraient ouvrir droit au délai de rétractation si notification leur était faite dans les formes (recommandé ou exploit d'huissier). La distinction demande effectivement une connaissance pointue des contrats spéciaux et du droit des obligations en général. En pratique on peut déjà écarter tout risque d'ambiguité en banissant sytématiquement dans les promesses unilatérales d'achat ou de vente les termes de "vendeur, acquéreur, acheteur". On n'employera que les termes de promettant et de bénéficiaire pour qu'il n'y ait aucun risque de requalification. En effet, au dessus de la signature il ne faut surtout pas écrire "vendeur" pour le bénéficiaire de la promesse, car ce terme ne permet pas de savoir s'il s'est contenté d'accepter la promesse d'achat en tant que promesse ou si concomitamment il a accepté de vendre. A la rigueur le terme de propriétaire peut être employé.
Je vous invite pour démontrer ce que je dis à regarder les promesses unilatérales de vente ou d'achat, voire même les simples offres d'achat... vous serez surpris du nombre d'actes qui comportent les termes de vendeur ou d'acquéreur... ce qui permettrait alors de purger le délai de rétractation.
Vous comprendrez donc JCM que le notaire doit renotifier si l'acte à une nature juridique incertaine... par exemple une promesse d'achat comportant le terme de vendeur par exemple... il engagerait sa responsabilité si l'acte était requalifié et qu'il ne l'avait pas lui même purgé. Le notaire doit veiller à la perfection de ses actes juridiques, et c'est ce qui fait la force de notre droit notarial, c'est cette sécurité que l'on cherche à avoir qui ne doit souffrir d'aucune imperfection.
Non, je ne comprends pas. Le texte est plus large : contrat préliminaire ou promesse synallagmatique ou unilatérale... Quant à votre affirmation sur l'infaillibilité des notaires notamment : "Le problème ne vient pas de l'ignorance des dispositions sur la protection de l'acheteur immobilier non professionnel par l'agent immobilier ou le notaire ... ce qui est inconcevable." je vous en laisse la responsabilité.
Logique du délais de rétractation
Forum fermé
Posté - 11 avr. 2005 : 12:27:08
