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Je viens de faire rectifier la répartition des charges pour le ravalement de notre façade. A l'origine le syndic avait réparti au tantième sans tenir compte des fenêtres et volets dont l'entretien est privatif dans notre RC.
Le syndic veut maintenant aussi appliquer cela au garde corps.
Quant est-il en général pour les gardes corps ? Sont ils considérer comme partie privative ou partie commune ?
Il me semble que les gardes corps font partis de la façade et sont des parties communes, non ?
Dans notre RC il n'y a aucune référence au garde corps, mais on parle des appuis des fenêtres et des ornements extérieurs des façades dans les parties communes et on précise que seuls les fenêtres, les volets, stores et jalousies sont privatifs.
Le garde corps étant indissociable du balcon, (un balcon sans garde corps c'est un pousse au crime(, il est 'partie commune' lorsque le RDC est silencieux sur ce point. En règle générale seule les parties privatives sont précisémment indiquées. Le reste est commun.
Pour ce qui concerne le ravalement de façade, le RDC précise parfois que lors de ces travaux, l'intégralité de la façade sera ravalée, donc y compris fenêtres et volets, et que la répartition se fera suivant les tantièmes généraux, bien que les fenêtes et volets soient privatifs. Ce n'est que lorsque le RDC est silencieux sur ce point que la répartition se fait d'une part au tantièmes sur ce qui est commun, d'autre part à l'unité et/ou au m² ou m linéaire sur ce qui est privatif.
La clause de globalisation des charges de ravalement citée justement par Gedehem figure dans un grand nombre de RC. Malheureusement, elle est toujours en dehors de l'état de répartition des charges et on oublie de l'appliquer.
C'est une clause de plein bon sens.
La ventilation des charges d'un ravalement entre parties communes et privatives est absurde. Elle conduit de plus certains copropriétaires à économiser quelques euros en ne faisant pas exécuter des travaux techniquement indispensables comme la vérification et la réfection si besoin est des ancrages de garde-corps ou la bonne tenue des lisses (ou lices comme on voudra, les deux s'écrivent).
Car, dans les règlements, les garde corps sont généralement partie privatives. Il suffit de les lire.
La sanction est lourde. S'il y a un problème trois ans après le ravalement on laisse à la charge du copropriétaire l'échafaudage de 12 mètres nécessaire pour certains travaux.
Cela est effectivement absurde en ce qui concerne la maçonnerie, je suis entièrement d'accord avec vous et les gardes corps.
Mais pour ce qui est des fenêtres et des volets, je pense qu'il y a une différence.
Dans mon immeuble seul les 2ème, 3ème et 4ème étages avaient des volets (en bois) à l'origine. Au 1er étage et au 6ème étage les copropriétaires on fait poser des volets (en fer). D'autre part certains copropriétaires on remplacé leur fenêtre en bois par des fenêtres en PVC (inutile de les peindre).
En conclusion cela ne vous parait-il pas logique que les charges des postes volets et fenêtres soient des postes privatifs lors d'un ravalement ? La jurisprudence semble aussi aller dans ce sens.
Il est vrai que j'ai répondu en fonction d'un immeuble en copropriété respectant les caractéristiques usuelles d'homogénéité architecturale et esthètique.
Lors de notre AG le syndic n'avait pas le RC pour vérifier cela. J'ai donc fait cette vérification après l'AG. En tant que président de l'AG il m'apprtient donc de signaler cette irrégularité ou erreur au syndic et de lui demander de rédiger à nouveau cette résolution sans inclure les gardes corps ou bien en précisant que les gardes corps sont des parties communes et que le syndic ne peut donc modifier la répartition des charges pour les gardes corps.
Ravalement -- garde corps, privatif ou commun ?
Forum fermé
Posté - 12 avr. 2005 : 05:30:11
