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Je viens d'acheter une maison en copropriété à un promoteur qui l'a créée et rénovée entièrement. Une terrasse est située au dessus de notre salon en rez-de-chaussée et donne sur nos 2 chambres situées au 1er étage. Le règlement de copropriété prévoit que le lot privatif constitué par notre salon, comporte la jouissance exclusive de la terrasse. Il stipule aussi que les parties privatives sont celles affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire et la terrasse n'est pas citée dans la description des parties communes (seuls l'infra et la superstructure de la terrasse y figure). Le promoteur a construit cette terrasse, avec dalles sur plots et résistance de 150 Kg par m2 et nous l'a vendue sans accès (pas d'escalier entre le salon et la terrasse ni par les fenêtres des chambres qui possèdent un garde-corps à plus d'1m de haut rendant difficile l'accès à la terrasse), en nous précisant au préalable par écrit que l'accès éventuel serait à notre charge sous réserves des accords administratifs à rechercher par nous-mêmes. Par ailleurs, cette terrasse donne directement sur le parking privé aérien d'une banque pour les besoins de ses collaborateurs (le parking est fermé par une barrière pour les voitures, mais peut être traversé par les piétons). Enfin, nous sommes en expertise pour diverses malfaçons.
Mes questions :
1 - La terrasse est-elle privative ou commune avec jouissance exclusive ? 2 – Faut-il l'accord de la copropriété pour construire dessus, en cas de partie privative, d'une part, ou en cas de partie commune avec jouissance exclusive, d'autre part ? 3 – Le droit de jouissance exclusive implique-t'il que le promoteur était tenu de fournir une accessibilité à la terrasse ? S'en est-il exonérer en nous ayant écrit-qu'elle serait à notre charge ? 4 - Compte tenu des vues droites de la terrasse sur le parking (accolé au salon avec mur mitoyen au rez-de-chaussée), pourrais-je ouvrir une trémie dans la dalle de la terrasse pour réaliser l'escalier ? Si non, pourrais-je monter un muret entre la terrasse et le parking pour empêcher cette vue droite, afin de pouvoir créer l'accessibilité par une trémie et un escalier ? 5 - Si le promoteur n'était pas tenu par une accessibilité, et que je ne puisse rendre la terrasse accessible pour des raisons de servitudes, le promoteur m'ayant vendu un droit de jouissance exclusive (voire une partie privative Cf. question 1) sur une terrasse que je ne peux utiliser, puis-je demander réparation pour vente d'une terrasse non conforme à sa destination et selon quel calcul (la terrasse fait 40 m2) ?
Faut dire que le sujet est complexe et comporte diverses ramifications. Vous avez demandé à votre notaire qui lui doit avoir les papiers officiels du bien et pourra répondre gratuitement à toutes vos interrogations ? L'ADIL de votre région pourra je pense, vous répondre utilement également. Votre syndic aussi peut-être...
Actions à ce stade : J'ai pris rendez-vous avec le Service de l'Urbanisme de la ville, avec des photos de la terrasse sous tous les angles. J'ai envoyé la description du problème à mon notaire... Quant au syndic, c'est actuellement une émanation du promoteur et une fois la 1ère AG réunie, ce sera certainement un des 7 copropriétaires, donc je n'aurai pas d'aide de ce côté.
Ce que je pense (sans en être sûr), c'est que le promoteur s'est exonéré de son obligation d'accessibilité en nous l'écrivant juste avant la signature de la cession (mais 6 mois après la réservation qui prévoyait une terrasse pleine d'arbustes et de fleurs !)
Les autres copropriétaires donneront l'autorisation d'ouvrir une trémie, car ils ne pourront s'opposer à l'exercice de mon droit de jouissance.
Pour la vue droite, je ne pourrai ouvrir une trémie que si je la supprime en érigeant un muret aveugle
Pour les autres règles d'urbanisme autorisant la trémie et le muret, c'est la Mairie qui me le dira.
Donc, si je n'ai pas les autorisations de l'Urbanisme, je pense que je peux me retourner contre le Promoteur (un professionnel) qui m'a vendu (à un non professionnel) un droit de jouissance (ou une partie privative) impossible à utiliser, alors qu'il le savait pertinemment
En expertise actuellement pour tout un tas de malfaçons ou non façons, je demanderai une indemnité pour privation de jouissance, basée sur un prorata de la valeur du m2 du coin, fois la surface de la terrasse.
Est-ce cohérent ? J'ai certaiement oublié des tas de choses ... ?
Si quelqu'un a d'autres avis je suis preneur et vous tiendrai au courant de la suite.
Finalement ce serait assez juste, parce que 8 m2 aux tarif du coin, c'est à peu près le coût auquel me reviendront les travaux d'accessibilité à faire (trémie, étanchéîté, escalier, muret, ...)
Droit de jouissance d'une terrasse
Forum fermé
Posté - 18 avr. 2005 : 16:27:25
