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mike1
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 06 mai 2005 : 17:59:45
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Salut 
Je vous expose une arnaque dont je suis victime. J'avais confie la vente de mon appartement à plusieurs agences en "mandat sans exclusivite". Une agence m'avait presente un acheteur à un prix inferieur au prix que je demandais et qui n'a jamais concretise avec moi et l'agence.
Je trouve un acquereur de particulier à particulier et apres negociations nous nous entendons sur le prix. Nous nous sommes engages reciproquement par une attestation sur l'honneur le jour même et sommes alles voir un notaire (toujours le même jour) pour lui demander de preparer un compromis de vente.
La date du compromis a ete fixe 8 jours apres.
Le lendemain j'ai prevenu par lettre simple (non RAR) l'agence en question pour lui signifie que mon appartement etait vendu.
3 jours avant la date de signature du compromis chez le notaire, l'agence m'a prevenu en RAR qu'elle avait fait signe un compromis de vente à un acquereur au prix du mandat de vente et que si je ne signais pas ce compromis elle me traduirait en justice pour obtenir sa commission !
L'agence a même envoye un fax à mon notaire (donc preuve qu'elle avait reçu ma lettre car seul moment ou je precise le nom du notaire charge de l'acte) precisant qu'elle avait un compromis de vente sur mon appartement aux prix du mandat !
N'ayant pas cede aux menaces de l'agence j'ai quand même conclu avec mon acquereur (à un prix inferieur de ce que l'agence me proposait !!!)
Je suis traduit en justice par l'agence qui me reclame sa commission ... 
Qu'en pensez vous ?
Mike1
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 mai 2005 : 20:01:53
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| C'est un peu délicat. Vous auriez du notifier par LRAR. Pour au moins prouver que votre vente était antérieure à la signature du deuxième compromis. Il me semble bien que vous soyez en difficultés. |
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mike1
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 06 mai 2005 : 23:00:18
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
C'est un peu délicat. Vous auriez du notifier par LRAR. Pour au moins prouver que votre vente était antérieure à la signature du deuxième compromis. Il me semble bien que vous soyez en difficultés.
Merci pour cette reponse. Mais la clause du mandat stipule que "si le mandant vend sans intervention du mandataire ...Cependant le mandant s'engage à prevenir le mandataire par lettre (il n'est pas precise en RAR !) en mentionnant le nom de l'acquereur ....
Dans mon cas j'ai bien respecte la clause en tout point sauf que l'agence s'appuie sur le fait que j'etais en "pre contrat" et que je n'avais pas encore vendu (j'avais averti l'agence que j'allais signe le compromis à telle date avec cet acquereur)
Le fait que l'agence envoie un fax au notaire prouve bien qu'elle a bien reçu ma lettre car c'etait le seul moyen de savoir ou et quand je signais ce compromis ...
Par contre ce qui m'interroge c'est le bien fonde de l'assignation en justice uniquement sur le fait que je n'avais (pour l'agence !) que RDV avec le notaire pour signer et que donc je n'avais pas vendu et qu'elle pouvait donc contracter de son côte avec un acquereur !!!
Situation pas simple côte juridique, par contre j'estime la mauvaise foi de l'agence evidente ! |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 07:01:13
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vous avez donné un mandat à une agence pour vendre a un prix donné, ce qu'elle a fait en engageant des moyens, (publicité, visite, et signature de compromis au prix prévu par le mandat). son travail a donc été effectué, la commission est donc due.
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 07:03:23
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| ceci n'est pas une arnaque et devant la loi elle a été la premiere à vendre. Essayé de négocier une partie de la commission pour que celle ci stoppe les poursuites, sinon vous risquez d'etre condamné à payer la com, plus fs de justice plus avocat, l'addition risque d'etre lourde... |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 09:10:17
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Ce genre de problèmes, récurrent, est un inconvénient majeur du mandat simple... Et apporte de l'eau à mon moulin :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=21239
L'agence est furieuse d'avoir travaillé pour rien. Le propriétaire a le sentiment de se faire arnaquer.
L'agence aurait mieux fait de prendre un mandat exclusif, ou de s'abstenir.
jcm |
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mike1
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 11:34:38
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Citation :
Initialement entré par jcm
Ce genre de problèmes, récurrent, est un inconvénient majeur du mandat simple... Et apporte de l'eau à mon moulin :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=21239
L'agence est furieuse d'avoir travaillé pour rien. Le propriétaire a le sentiment de se faire arnaquer.
L'agence aurait mieux fait de prendre un mandat exclusif, ou de s'abstenir.
jcm
Merci pour vos reponses. J'aurai voulu connaitre votre point de vue sur la mauvaise foi evidente de votre collegue et sur un côte juridique qui est la clause du mandat :
"Si le mandant vend sans intervention du mandataire à un acquereur non presente par le mandataire ou un mandataire substitue, le mandataire n'aura droit à aucune indemnite pour quelque cause que ce soit. Cependant le mandant s'oblige à l'en informer sans delai, par lettre, en lui precisant le nom de l'acquereur. A defaut, le mandant en supporterait les consequences, notamment au cas ou le mandataire aurait contracte avec un autre acquereur."
J'ai donc respecte cette clause en ecrivant une lettre simple le lendemain de mon RDV chez le notaire en precisant que j'allais signe un compromis de vente dans 10 jours chez le notaire XXX et que l'agence pouvait arrêter de rechercher des acquereurs ...
L'agence (même si elle le nie !) a bien reçu cette lettre car elle a envoye un fax à mon notaire 2 jours avant la signature de mon compromis stipulant qu'elle avait fait signe un compromis conformement aux clauses du mandat la veille !(Comment savait elle que j'allais chez ce notaire ?) Preuve induite que l'agence a bien reçu mon courrier !!!
L'agence argumente que de toute façon et même si je l'avais prevenu ! Que je n'avais pas encore signer de compromis et que par consequent je n'avais pas vendu !!!(donc que la clause n'etait pas respecte !)
Comment voulez vous que je n'interprete pas cette situation comme une arnaque ???
Ne pensez vous pas que ces methodes discreditent votre profession ?
Même si vous ne me rassurez pas je vous remercie d'avoir pris le temps de me repondre.
Mike1
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 11:57:03
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Citation :
Initialement entré par mike1
Comment voulez vous que je n'interprete pas cette situation comme une arnaque ???
Je ne suis pas agent immobilier. Ceci dit je pense que vous y allez un peu fort en employant le terme arnaque. Votre agence tente une action judiciaire. C'est aux juges de décider.
Maintenant le problème qui se posera est un problème de preuve.
Vous : en prouvant que vous avez notifié avant le supposé second compromise. Comme vous n'avez pas notifié en LRAR vous aurez un peu de mal.
Votre agence : en prouvant qu'elle a fait signer le 2d compromis avant le votre, et avant votre notification dont il reste à prouver une date "certaine". Il reste aussi a établir le sérieux du second compromis avec la date du versement du dépôt de garantie du second acheteur.
Ce sont les faits.
Soit vous négociez, soit vous avez le droit de contester la demande. Dans ce dernier cas prenez un bon civiliste. C'est tout ce que je peux vous conseiller. |
Edité par - LeNabot le 07 mai 2005 11:58:11 |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 13:21:13
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vous oubliez que vous avez donné mandat pour vendre un bien à un prix donné, tant que vous n'avez pas vendu de votre coté, l'agence peut faire signée un compromis, ce n'est pas une arnaque, c'est le travail que vous lui avez demandé de faire. Et qu'elle a fait que vous ayez ou non prévenu ne change rien. ( Pour info, mieux vaut prévenir avant la signature )
Devant la loi, vous serez confronté à un problème évident, vous avez vendu à une date d avec une agence et à une date d+2jours en direct chez un notaire, le juge ne va pas apprécié.
Le fax envoyé chez le notaire par l'agence confirmera uniquement que celle ci vous a prévenu de ne pas revendre un bien pour lequel vous l'aviez mandaté.
Ceci n'est pas une arnaque, c'est le travail que vous lui avez demandé d'effectué. |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 13:24:18
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| sorry mieux vaut prévenir apres la signature (les puristes auront rectifiés d'eux meme.) et tant que rien n'est signé, rien n'est vendu... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 13:39:48
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Citation :
Initialement entré par leo66
Et qu'elle a fait que vous ayez ou non prévenu ne change rien. (
Attention quand même. Lorsqu'un acheteur fait une offre écrite, même sans dépôt de garantie, et que le vendeur l'accepte en la contresignant, la vente est parfaite car il y a consentement sur la chose et le prix. Même sans compromis formel. Reste le problème de la notification de notre ami. Il faudra qu'il prouve que sa date est antérieure au 2d compromis.
Quand au 2d compromis, il faudrait que l'agence prouve que ce 2d compromis est réel. Identité du second acheteur, ainsi que tous documents.
Ceci dit si l'agence apporte sur le "plateau" la réalité du compromis, avec le dépot de garantie versé, car j'imagine mal une agence faire autrement, effectivement la commission semble due.
Il y a tout une procédure de vérifications de la demande à faire par les jupes. Cette procédure n'est pas automatiquement gagnée par l'agence. Ceci dit ses chances sont énormes. |
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marianne.b
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 16:15:01
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Bonjour,
Normalement, si vous avez signé un mandat de vente, le nom de votre notaire doit apparaître. Plus exactement, dans un mandat de vente, qu'il soit simple ou exclusif, il y a un encart qui stipule : Le mandant déclare que le biens vendus seront, le jour de la signature de l'acte de vente, soit libre de toute occupation etc soit loués. Et juste en dessous, vous trouverez une petite phrase : le notaire du mandant est ..X ou Y..!! Voilà qui explique les dons de divination de l'agent immobilier !!
pas de signature |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 19:56:46
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Etonnant. D'habitude dans les mandats il est bien précisé par LRAR, pour éviter justement ce genre de problème. Cette formulation joue plutôt en votre faveur, puisque vous avez respecté le mandat sur ce point.
Par ailleurs ce n'est pas la date du compromis qui fait la vente, c'est l'accord des parties sur la chose et sur le prix, qui peut être bien antérieur à l'écrit.
Dans le cas particulier, plus vous prétendrez que l'accord était antérieur, plus vous vous mettrez en tort, car c'est à cet instant que vaus auriez dû prévenir l'agence : au moment où vous ne pouviez vendre à quelqu'un d'autre.
jcm |
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mike1
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 20:56:35
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Merci à tous c'est tres interessant pour moi d'avoir tout vos avis !
Pour marianne.b : Sur mon mandat il n'y a pas de notaire de designe car pour cause je n'en avais pas le jour de la signature du mandat ... (il est marque dans la case NOTAIRE : Me ...)
Pour LeNabot : Comment voulez vous que j'interprete cette methode autrement que comme "tentative d'arnaque"?
Je previens l'agence par telephone et par lettre (comme precise dans le mandat contrairement à beaucoup d'agences qui precisent en LRAR !)que mon bien sera vendu le XXX et malgre tout elle fait signe un compromis 8 jours apres !Pour m'assigner en justice apres 
Egalement je m'interroge sur certaines methodes . En effet l'exemplaire du mandat en ma possession n'a pas ma signature et la date est mentionnee en chiffres tapes a la machine ?
Le mandat a ete signe à mon domicile suite à un demarchage de l'agence. Le code de la consommation (art L 121-24) trouve sur le net stipule que : "Tous les exemplaires du contrat doivent être signes et dates de la main même du client."
L'agence produira au tribunal son exemplaire de mandat avec ma signature.
Y a t'il vice de forme ou l'exemplaire de l'agence est il "opposable" ?
Tout les exemplaires des mandats que j'ai en ma possession des autres agences possedent ma signature et le lieu et la date ecritent de ma main ?
De plus est il obligatoire maintenant de mentionner sur un mandat les articles du code de la consommation + le bordereau de retractation des 7 jours ?
Merci encore pour votre aide.
Mike1 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 21:54:23
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"De plus est il obligatoire maintenant de mentionner sur un mandat les articles du code de la consommation + le bordereau de retractation des 7 jours ?"
C'est obligatoire depuis... 1972
Outre ce que vous citez, le nom du démarcheur doit figurer sur le mandat, et sur le coupon, l'adresse où il doit être renvoyé en cas d'annulation dans les 7 jours.
Le numéro du mandat doit également être inscrit sur l'exemplaire en votre possession.
jcm |
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mike1
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 22:41:38
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Citation :
Initialement entré par jcm
"De plus est il obligatoire maintenant de mentionner sur un mandat les articles du code de la consommation + le bordereau de retractation des 7 jours ?"
C'est obligatoire depuis... 1972
Outre ce que vous citez, le nom du démarcheur doit figurer sur le mandat, et sur le coupon, l'adresse où il doit être renvoyé en cas d'annulation dans les 7 jours.
Le numéro du mandat doit également être inscrit sur l'exemplaire en votre possession.
jcm
Merci JCM pour votre reponse. Celà commence à me rassurer un peu !
Même si je pense que c'est loin d'être gagne ...
Mike1 |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 23:11:25
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Problème récurrent du mandat non exclusif : une fois de plus on en voit tous les inconvénients et je suis en plein accord avec jcm. Il n'y a que deux bonnes façons de vendre, soit par l'intermédiaire d'un agent mmobilier au moyen d'un mandat exclusif, soit de particulier à particulier.
Il n'y a pas d'arnaque. Il y a litige dans une situation peu claire que chacun présente selon ses intérêts.
Il me semble que l'agence est dans son droit en raison de l'absence de preuve : elle est réputée n'avoir pas eu connaissance de la vente du simple fait que vous n'êtes pas en mesure de prouver que vous l'en ayez informée, à moins que le fax au notaire ne soit admis comme preuve, ce qui me paraît rien moins qu'évident. Je doute fort que cela suffise au juge.
En revanche, l'agence ne peut sérieusement soutenir qu'il n'y avait pas d'acte de vente avant signature du compromis chez le notaire. L'accord entre vendeur et acheteur ayant bien été formalisé par un écrit, il ne peut être qualifié autrement qu'acte de vente. Que cet acte fût succinct et nécessitât d'être consolidé par un acte plus développé rédigé par un homme de loi ne lui enlève par sa qualité essentielle d'acte de vente. Y aurait-il un modèle légal d'avant-contrat et des dispositions légales rendant nul tout acte non conforme à ce modèle ? Si oui, que l'agent immobilier donne les références des textes ! Il y a cependant une faille : cet acte primitif n'a pas de date certaine, l'agence pourrait prétendre qu'il a été frauduleusement antidaté pour faire échec au compromis qu'elle venait de faire signer. Le témoignage du notaire permettrait toutefois de reconstituer la chronologie des faits.
En conclusion, s'il ne me paraît pas possible de prétendre qu'il n'y avait pas vente au moment où l'agence a fait signer un compromis, celle-ci peut prétendre à des indemnités pour n'en avoir pas été informée. Le mieux serait à mon avis une transaction. Pour ma part je tenterais de lui faire accepter la moitié de la commission prévue contre son renoncement à un recours en justice. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 23:19:44
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| Je n'avais pas prêté attention aux précisions données sur le mandat. Ce qui est dit dans mon message précédent n'a d'intérêt que si le mandat est valable. Or cette validité me paraît bien douteuse. |
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compromis et clause de mandat
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