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Terry
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 25 mai 2005 : 10:51:37
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Bonjour,
Je suis propriétaire d'une maison de ville dans un lotissement de 17 maisons. Nous sommes plusieurs propriétaires (5) désireux d'aménager nos combles. Nous n'avons pu le faire voter lors de la dernière AG. Il est à noter que le vote de la mise en place de deux Velux par lot a été entériné lors de la dernière AG.
Je souhaite éclaircir le point suivant. Requête émise par notre syndic.
Procéder, aux frais des copropriétaires demandeurs, à la modification du règlement de copropriété et des charges de copropriété puisqu’il a, dans ce cas, changement d’usage. En effet, ces pièces jusque là non habitables sont transformées pour être affectées à l’habitation ou annexées à un lot pour être rendues habitables.
• Ceci sous-entend –il que nos combles sont considérés comme partie commune. De ce fait, le changement de règlement de copropriété que cela entraîne, passage de nos combles en partie privative nous oblige-t-il à un vote à l’unanimité.
• Cette requête concerne –t-elle que les changements de tantièmes pour les lots modifiés.
• Devons-nous changer tous les règlements de copropriété de tous les propriétaires ? Si oui, à nos frais ?
• Si nous sommes dans la situation, partie privative, pouvons-nous déclencher les travaux dès maintenant? Sachant que les Velux ont déjà été votés.
Par avance, merci pour vos réponses.
Terry.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 mai 2005 : 11:40:14
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Vous êtes donc dans une copropriété horizontale dont les lots privatifs sont des maisons.
Il convient avant toute chose de vérifier ce que dit votre RDC concernant les parties communes et ce qu'il en est des parties privatives.
Mon petit doigt me dit que l'intégralité de vos maisons sont "partie privative", à moins que le radier et/ou la toiture soient dits "commun".
Si l'intégralité de vos maisons est "partie privative" les combles le sont donc aussi comme l'ensemble du volume de votre "privatif"
De ce fait, l'aménagement des combles vous concerne vous seul (et ceux qui veulent les aménager), chaque copropriétaire ayant le libre 'usage' de l'intégralité de ce qui lui est privatif.
Les combles faisant partie du tout privatif, si le RDC le précise bien, il n'y a pas de changement pour les tantièmes, qui comprennent le tout privatif.
Le RDC n'est pas à changer, mais uniquement la partie EDD (état descriptif de division) dans la mesure ou le lot 'maison' est bien détaillé, du style "une maison de 5 pièces comprenant séjour double, 3 chambres, cuisine, SdeBain, SdE, garage et les xxxx tantièmes de parties communes". Il convient d'y rajouter les 1 ou 2 pièces créées dans les combles. Vendre une maison de 5 pièces, ou de 6 ou 7 pièces, ce n'est pas la même chose.
Il faut passer par un notaire et inscription au fichier immobilier. Compter 6 à 700 € à partager avec ceux qui font les modifs.
L'aménagement de vos combles n'est pas soumis à autorisation de l'AG mais nécessite le dépot d'une 'déclaration de travaux' ou d'un permis de construire restreint (si + de 20 m²), s'agissant aussi d'un changement d'affectation. L'aspect 'fiscal' en est la principale raison. Voir le Sce urbanisme de votre Mairie.
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Edité par - gédehem le 25 mai 2005 11:43:16 |
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Terry
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 25 mai 2005 : 13:26:51
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Merci pour cette réponse rapide. Elle va m'aider.
Pouvez-vous jeter un oeil sur cet extrait de mon RDC pour lever tout ambiguïté.
Ce que dit mon RDC en ce qui concerne les parties communes est :
• Les couvertures y compris leur étanchéité.
• Les gros oeuvres des planchers à l'exclusion du revêtement de sol des parties privatives.
• Les fondations, les gros murs de façades et de refends, les murs pignons mitoyens ou non, de l'ensemble des constructions.
Merci,
Terry.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 mai 2005 : 13:51:33
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Vous êtes certain d'être dans une copropriété horizontale composée de pavillons individuels ????
Parce que cet extrait ressemble fort à une copropriété verticale composée composée de lots appartements. |
Edité par - gédehem le 25 mai 2005 13:52:16 |
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Terry
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 25 mai 2005 : 14:35:15
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C'est bien ça notre problème. Tout le monde nous dit que notre RDC est pour un immeuble mais nous devons faire avec. Pouvez-vous m'apporter votre point de vue malgré tout. Notre charpente est-elle en partie commune? Est-elle comprise dans la ,,toiture
et étanchéité". J'ai du mal à croire que la charpente de ma maison appartienne aux parties communes. Je n'ai pas reçu de courier explicite de mon syndic nous mettant dans cette catégorie. C'est pour cela que je cherche des infos et positions précises.
Terry. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 mai 2005 : 14:53:41
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Je crois que votre RDC a été rédigé par un marchand de tapis incompétent (promoteur ? syndic ? Syndic copain du promoteur ? Géometre ? Notaire ? ...) qui a surtout fait marcher le photocopieur avec un RDC trouvé au hasard.
Avant toute chose, il faut expliquer à tous les copropriétaires la c..bétise de ce RDC inapplicable en fait : Imaginez que la dalle-plancher du pavillon qui est à l'autre bout est "partie commune", ainsi que la canalisation d'arrivée d'eau, et que des travaux là dessus ainsi que le nettoyage de la façade tachée sera à charge de tous !
Il vous faut revoir ce RDC, voir qui est à l'origine de cette 'fantaisie', rédiger et adopter les modifs nécessaires.
Sur ce coup, votre syndic est un peu en dessous de tout ! il aurait du vous alerter sur cette 'curiosité'. mais peut être que c'est encore un de ces prétendus 'professionnel' avec carte et tout !
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Edité par - gédehem le 25 mai 2005 14:54:55 |
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Terry
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 25 mai 2005 : 15:07:22
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Et si je fais mes travaux considérant que je suis en partie privative. Qui plus est, la mise en place de deux Velux par lot a été entérinée!!! Comment peut-on valider la partie extèrieure, celle qui impact les autres propiétaires et ne pas nous laisser faire nos combles? Mon RDC est erroné et donc je laisserai le soin à mon Syndic de me prouver que j'ai tort. Croyez-vous que je vais au devant de problèmes? Dois-je prévenir mon syndic de ma décision?
Notre notaire et deux avocats avec qui j'ai eu des entrevues vont dans votre sens mais faire changer notre RDC me parait très complexe vu les rapports que nous avons avec notre Syndic. En fait ils sont très incompétents sur tous les sujets mais c'est un autre débat. Ma préoccupation concerne mes combles. Depuis sept mois nous tournons en rond.
Terry.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 mai 2005 : 15:25:31
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Pour les velux, l'autorisation de l'AG est obligatoire, s'agissant de modifier l'aspect extérieur 'de l'immeuble' (votre copropriété horizontale est un TOUT appelé 'immeuble'.)
Mais pour l'aménagement de vos combles, je ne vois pas comment on peut vous l'interdire n'étant pas spécifiquement "partie commune" et qui plus est situées en totalité dans le 'volume' de ce qui est privatif (bien que cette notion n'existe pas, hélas).
Il ne peut être apporté aucune restriction au libre usage des parties privatives.
La seule question serait : quid d'une trémie pour accéder aux combles si il n'en existe pas ! ... la dalle-plancher est commune, d'après votre RDC ....
Pour la rectification ou modification de votre RDC, vous n'avez que faire de votre syndic !! Il vous faut prendre en charge vous-même ce Pb, après avoir organisé une réunion informelle avec tous les autres copropriétaires (Brochettes, buvette ...) au cours de la quelle vous exposerez l'imbécilité des textes qui vous régissent ...!
Vous avez un CS ??? que fait-il ? ... il faut qu'il se bouge, s'il en existe un...
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Terry
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 25 mai 2005 : 16:56:42
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Merci pour toutes ce précisions. Bonne soirée.
Terry. |
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jpja
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 25 mai 2005 : 18:57:21
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votre cas est très intérressant car je suis plus ou moins dans votre cas voir rubrique <combles non aménageable mais privatifs>
je serais content d'avoir l'avis de GEDEHEM car celui de BOUZIGE semble différent
merci à tous
jpja |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 mai 2005 : 19:38:01
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Jpja, le cas de Terry me semble différent du votre, dans la mesure où vous êtes au dernier étage d'un immeuble commun vertical alors que Terry est dans un pavillon individuel.
Pour ma part, mais ce n'est que mon avis, il me semble que c'est son RDC qui a été réalisé à la va-vite, avec 10 autres dans le même genre pour le même promoteur (peut être !) mais qu'il ne correspond pas à la réalité de sa copropriété.
A la limite ils sont en copropriété par le sol et les VRD, mais certainement pas par les toitures, façades et autres dalles-planchers, s'agissant de maisons individuelles.
Chaque maison étant un lot privatif, les combles de ce lot sont privatives, comme devrait l'être la toiture.
Chez vous, seul votre lot est privatif et non les combles, qui sont communes et indissociables de la toiture qui est et restera commune.
Que vous les demandiez et que le syndicat décide de vous les attribuer à titre privatif, en créant un nouveau lot privatif 'combles' par retrait des parties communes, c'est son droit.
Qui dit nouveau lot dit tantièmes, qui s'ajoutent aux tantièmes existants, même si le compte n'est pas rond. ( 10.000 + 78 = 10.078  )
Mais vous ne pouvez les revendiquer, au motif que personne ne les utilise. |
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jpja
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 26 mai 2005 : 12:51:28
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LES combles dont je parle sont identifiés sur mon acte de vente
la seule possibilitée pour y rentrer est par une trappe dans mon
logement il represente le prolongement vertical de mon appartement
et ne communique avec aucun autre lot
ils n' abritent aucun équipement commun
il faut m'expliquer la différence
merci d'avance |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 mai 2005 : 13:29:51
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OK ! .. si VOS combles sont mentionnes dans votre acte, formant un tout indisctinct de votre lot privatif (au même titre que le séjour et les WC), ils sont dans le 'privatif' ? (me rappelle pas de votre propre sujet ...)
De ce fait, s'agissant de l'usage que vous faites de VOS parties privatives, qui comprennent donc des combles, vous en faites ce quevous voulez.
Si la trappe d'accès n'est pas assez large, il faudra l'autorisation de l'AG pour l'agrandir.
Un point à vérifier : si n'existe pas d'autre point d'accès aux combles de l'immeubles, les combles communes, vérifiez bien qu'in n'existe aucune servitude de passage par votre trappe pour accéder à ces combles communes et par là, à la toiture. C'est souventle cas.
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lcf2b
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 22 juin 2005 : 09:36:03
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Un point à vérifier : si n'existe pas d'autre point d'accès aux combles de l'immeubles, les combles communes, vérifiez bien qu'in n'existe aucune servitude de passage par votre trappe pour accéder à ces combles communes et par là, à la toiture. C'est souventle cas.
Cet accés au toit est-il obligatoire ?
Car dans notre copro depuis que les combles ont été aménagées et privatisées ... il n'y a plus d'acces autre que l'appartement du dernier étage et les propriétaires sont souvent absents (et pas de concierge ... )
que faire ?
ou plutot qu'aurait du t-on faire ?
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