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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 04 juin 2005 : 15:08:31
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S'agissant de la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'acquérir un lot privatif la vérité est entre :
> l'affirmation de Marc 75017 : Il ne peut pas
> et celle de Gedehem : il peut
Il ne peut acquérir que dans le cadre de son objet, qui est la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Le législateur a omis les services communs mais la jurisprudence a corrigé le tir. Le syndicat peut acheter un lot pour en faire une loge. A l'issue d'une rénovation par un marchand de biens il est parfois obligé de racheter la loge constituée en lot privatif et conservée par le rénovateur (pas de clause abusive en ce cas, Messieurs de la Commission ?)
Quand un lot revient au syndicat saisissant faute d'enchérisseur lors de l'adjudication, le syndicat n'est pas " tenu d'acquérir ", il est attributaire de plein droit du bien non vendu, comme tout créancier saisissant en l'absence d'enchère.
Autant dire que la liberté qu'à le syndicat d'acquérir un lot est très restreinte.
Il ne peut en aucun cas acquérir pour louer et se procurer des revenus, ni a fortiori pour revendre plus cher.
On peut rappeler que le syndicat a bien un patrimoine (contenant) comme toute personne morale. Mais le contenu financier de ce patrimoine est toujours = 0 car la règle comptable est absolue : total des créances = total des dettes.
Quant aux biens mobiliers (matériels divers) et immobiliers, s'il y a lieu, ils sont la propriété indivise des copropriétaires. Il importe peu que le syndicar figure seul sur la fiche immobilière.
En cas de destruction de l'immeuble sans reconstruction, la copropriété disparaît ipso facto (il n'y a plus d'immeuble bâti). Il faut recourir à l'article 815 du Code civil pour provoquer le partage de l'indivision qui, seule, subsiste, la vente du terrain et la répartition de son prix.
Une question reste pendante : le syndicat attributaire de plein droit d'un lot saisi peut-il le conserver alors qu'il a la possibilité de le vendre dans des conditions satisfaisantes ? A mon avis non. Un copropriétaire peut à tout moment demander la revente s'il rapporte la preuve que les prix du marché permettent d'envisager au moins la récupération du total des fonds avancés par les copropriétaires (prix + droits et frais divers). Et il s'agit, je pense, d'une licitation car le bien indivis n'est pas indispensable au respect de la destination.
Curieusement il n'y a pas à ma connaissance de jurisprudence sur ce point qui mériterait d'être approfondi. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 04 juin 2005 : 15:17:14
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Citation :
Initialement entré par JPM
S'agissant de la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'acquérir un lot privatif la vérité est entre :
> l'affirmation de Marc 75017 : Il ne peut pas
> et celle de Gedehem : il peut
[....]
Eh, ne déformez pas ce que j'ai dit : je n'ai jamais dit "il ne peut pas acquérir" ; en effet (m'appuyant sur l'objet - ce qui est un raisonnement juridique on ne peut plus classique pour toutes les catégories de personnes morales), j'ai dit, comme vous le mentionnez vous même JPM justement après moi en brodant : 'il ne peut pas acquérir pour exploiter avec d'éventuels bénéfices en locatif ou pour revendre’.
Attention à ne pas biaiser les dires.
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 04 juin 2005 15:28:06 |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 04 juin 2005 : 15:38:11
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JPM a écrit :Il ne peut en aucun cas acquérir pour louer et se procurer des revenus, ni a fortiori pour revendre plus cher.
Sur quelle base juridique en dehors du RC vous appuyez vous ?
Dans telle copropriété le syndicat loue le toit terrasse à un opérateur de téléphonie mobile. Il engendre et engrange ainsi un revenu qui est affecté à la diminution ds charges de copropriété.
Pourquoi donc un syndicat aurait un compte rémunéré ?
Un syndicat propriétaire d'un lot de garage non affecté devrait il s'interdire de le louer ?
Un syndicat de copropriétaire n'est ni plus ni moins qu'une indivision ou tout un chacun ne peut pas en sortir, sauf à quitter la copropriété mais non pas seulement le syndicat.
Je relève que dans un post le matricule 75017 avait écrit aucunement, maintenant il se reprend et il parle de biais, serait il gêné d'être parisien ?
Allusion à la chanson de Marie Paule .....
Au fait qui a dit NON ?
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 04 juin 2005 : 18:02:48
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Vous n'avez pas suivi et rien compris, et, comme à l'accoutumée, en sus de vos simagrées et criailleries de basse fosse, vous divaguez (quand ce n'est pas sur le fond, c'est sur la forme ; quand ce n'est pas sur la forme, c'est sur le fond ; c'est souvent aussi bien sur la forme que sur le fond, comme ici depuis le début du sujet) : dans le présent sujet, ce qui est en question ce sont des problèmes de lots privatifs :
- le toit-terrasse que vous mentionnez n'est pas privatif : c'est une partie commune ;
- un "lot de garage non affecté" que vous nous servez, comme vous l’écrivez, cela ne veut rien dire ; si c'est une place non affectée, ce n'est pas un lot et c'est alors une partie commune ; si c’est un lot, il a un propriétaire.
Je maintiens l’observation faite sur le message de JPM, par laquelle je ne ‘reprenais’ strictement rien de ce que j’avais écrit précédemment. Lorsque vous écrivez qu’une copropriété est une indivision (dans une phrase qui se termine par du pur charabia incompréhensible à votre sauce habituelle), cela illustre, s’il en était encore besoin, que vous n’avez toujours pas compris ce qu’est juridiquement la consistance même de ce qu’est une copropriété.
Marc |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 juin 2005 : 18:26:13
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Bon : je veux bien tout ce qu'on veut, mais il me semble que lorsqu'on apporte une contribution, soit c'est étayé sur des données, des textes ou arrêts précis, soit ce sont des réflexions personnelles .
Tout d'abord, il ne faut pas confondre le fait que le syndicat puisse décider de louer une partie de "parties communs" pour y établir ici une antenne relais et là un panneau publicitaire, installation qui procure des revenus du fait de la location, et le fait d'acquérir une partie privative. Nous restons dans le 1er cas dans l'usage qui est fait par le syndicat de ses parties communes.
Je relève ici qu'une telle pratique, location de parties communes, n'entre pas strictement dans l'objet du syndicat art.14.
Et pourtant, les actes de disposition sur parties communes sont prévus, autorisés, monnaie courante, le juge n'ayant pas compétence pour restreindre ce droit qui est d'ordre public.
Nous parlons d'autre chose, qui est l'acquisition par le syndicat de parties privatives, et qui dit partie privatives dit ici copropriété, lot de copropriété.
L'art.16 de L. est très clair et ne souffre aucune contestation :
"Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif".
A aucun moment il n'est précisé que l'acquisition de ces parties privatives, qui sont donc un lot de copropriété, soit limitée en quoi que ce soit, pour en faire une loge concierge par exemple.
Si tel était le cas, le point aurait été précisé dans le genre "..dans le cadre de son objet...".
Mais il n'en est rien !
On ne peut donc raisonnablement avancer qu'une telle acquisition serait limitée par le seul fait de l'art.14., rejoignant ici le premier point, actes de disposition sur parties communes.
D'autant que le seul arrêt que je connaisse sur ce point (CA Paris. 13.05.1980), sanctionne la participation du syndicat à un vote, en qualité de copropriétaire, alors que l'art.16 lui-même précise que le syndicat ne dispose pas de voix au titre des parties privatives acquises par lui (art.16 alin.2, dern.phrase).
Mais cet arrêt ne dit rien sur une éventuelle interdiction pour le syndicat d'acquérir une ou plusieures 'parties privatives', des lots privatifs.
Peut être en existe t-il sur ce point précis, qui limite cet art.16 à une finalité précise, mais je n'en connais pas.
On peut également remarquer que le texte parle de "parties privatives" sans distinguer qu'il s'agit là d'un seul lot à une fin bien déterminée (loge concierge), mais indistinctement de "parties privatives" qui peuvent donc être sur plusieurs lots.
Je ne serais donc pas aussi affirmatif (au contraire !) sur cette question de l'interdiction ou de la limitation à une finalité précise de la possibilité offerte par cet art.16.
D'autant que le dern.alin de l'art.16-2 précise bien qu'en cas d'expropriation du syndicat, les indeminités compensatrices seront proportionnelles aux parties communes afférentes à chaque lot, sans préciser 1 ou plusieurs lots....
Lorsqu'on y rajoute l'art.26a .....
On peut rapprocher ce point de la création de lot(s) privatif(s) par retrait sur les parties communes et de leur cession gratuite ou pas. Cette possibilité, qui est un grand classique, n'entrerait pas dans l'objet du syndicat art.14 .... Et pourtant, c'est un acte de disposition art.26a qui n'est pas interdit.
Erreurs de rédaction répétées ? Non, sans aucun doute.
Ces actes ne sont pas encadrés ou limités par l'objet du syndicat.
A moins que des arrêts soient allés dans le sens avancé par JPM ou Marc75 ? .....
Ce qui n'est pas interdit est autorisé. |
Edité par - gédehem le 04 juin 2005 18:31:26 |
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opaletmex
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 00:12:41
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Coucou,
Heu... ben je pensais pas que ma question allait
provoquer de telles diatribes...
C'était franchement pas la but !
Il y a qq années... on avait envisager d'acheter un lot,
au nom du syndicat, pourle transformer en local à poubelles...
Ca s'est pas fait car... c'est franchement très compliqué (il faut
une décision d'AG, un PV non contesté, etc...)... et, le temps que
tout celà prend à faire... le vendeur... avait vendu... Logique.
Pour la question posée, la question était moins de savoir si le
syndicat pouvait le racheter (là encore... il faudrait AG, + PV,
+ affectation à définir, semble-t-il)...
mais de savoir si un copro débiteur pouvait continuer à investir
ses espèces (sic) et trébuchantes dans une copro qu'il grève déjà
(il est pas le seul, certes... mais son projet m'inquiète !). Il n'a pas versé un centime depuis 5 ans qu'il est copro !
Je pensais que tout le monde allait se contenter de répondre 'non'...
ce qui me semblait être, à ma connaissance (mais je ne suis pas
juriste de la question... et pas juriste du tout)... ou de sortir
une solution miracle (sniff, j'y ai cru.... ;-))
Bien sur il est assigné... mais s'il suffisait d'un jugement
TI ou TGI, puis d'un huissier pour récupérer les sous... celà se saurait ;-)
Le problème est que son arriéré n'atteint pas encore les frais
à engager (avancer ?) pour une vente judiciaire...
En espérant ne pas relancer de violents débats....
Amitiés,
Olivier
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 10:01:06
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Mais non, il n'y a pas de gros mots, d'insultes et autres noms d'oiseaux sur ce sujet.
Il y a simplement parfois des éléments qui sont avancés sans vérification, ou du moins qui ne sont pas appuyés par les textes-jurisprudence-doctrine, et qui peuvent donc enduire en erreur les copropriétaires néophytes et/ou ceux qui posent des questions.
Personnes n'a la science infuse, cela se saurait .... commeles procédures rapides permettant aux syndicats de recouvrer les impayés !!!
Ceci étant, on ne peut avancer que le syndicat ne peut acheter, y compris un lot privatif, vendre, louer, les textes ne l'interdisant pas, au contraire, puisque certaines dospositions le prévoient.
Sur votre question de recouvrement des impayés, il est vrai qu'existe là un problème, une maladie endémique dans certaines copropriétés.
Plutot que de s'occuper de supprimer l'assistance du CS ou de modifier la façon dont les questions peuvent être inscrites à l'ODJ des AG, le législateur (et les technocrates) aurait été plus inspiré de ce pencher sur ce problèmes.
Soyez rassuré  , vous n'êtes pas seul : on estime qu'environ 20 à 30 % des copropriétés ont des difficultés de trésorerie en raison du taux important d'impayés.
Pourtant nous ne sommes pas, en copropriété, dans une relation de commerce, ou contractuelle.
Le syndicat n'a aucun revenu propre hors celui avancé par les 'syndicataires', les copropriétaires, lesquels sont les banquiers-préteurs du syndicat, pour la satisfaction de ses besoins qui sont les besoins collectifs des copropriétaires.
Si je faisais un paralelle avec l'Etat, c'est par l'impot et/ou les prélèvements sociaux que les citoyens-consommateurs financent leurs besoins collectifs. Ce sont leurs 'charges'.
Le fisc à des moyens très puissants, quasi-inquisitoriaux, pour faire payer le contribuable en retard de paiement.... ou fraudeur.
Il est regrettable que la copropriété, qui est un mini état de droit privé doté de sa propre 'constitution', n'ait pas de moyens rapides de recouvrer les sommes qui lui sont dues au titre de la satisfaction des besoins collectifs librement décidés en AG.
Lorsque l'on rapproche cette question, qui est d'une grande importance, avec les nouvelle dispositions sur le surendettement (dont on peut se féliciter sur le plan social), l'abaissement des seuils d'accession à la propriété (dont on doit se féliciter sur le plan de l'équité), et enfin les nouvelles règles sur la faillite civile (dont on doit se féliciter car elle permet à certains de voir le bout du tunnel par l'effacement des dettes), il est certain de ces nouvelles mesures ont un effet pervers dans les copropriétés.
Le transfert de ces dettes sur les autres copropriétaires à jour de leurs charges entraine de fait un appauvrissement de certains d'entre eux déja fragiles .... et c'est la chaine qui s'enclenche ..
Mais ceci est un autre débat.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 14:33:51
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Comme il l'a dit bouzigues vous ne pouvez rien contre un copro débiteur de ses charges d'acheter un lot voisin, mais par contre pour payer les charges vous pouvez demandé une injection de payer au tribunal d'instance de votre région, c’est simple et efficace. De cette façon vous aurez un premier jugement à l’encontre du mauvais payeur.
mathi |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 15:37:13
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Légale ou non, pour le syndicat, enchérir sur une offre de vente d’un lot privatif afin d’éviter qu’un copropriétaire débiteur ne l’achète, n’est certainement pas la bonne solution au problème que pose ce copropriétaire. Néanmoins, pourrait-il le faire ?
Le syndicat peut acquérir, à titre onéreux ou non, des parties privatives lesquelles peuvent ne pas se fondre dans les parties communes. C’est ce que dit l’article 16 qui ne précise pas quelles sont les limites de cette faculté. Si l’article 16 n’impose aucune restriction, il y en a cependant au moins une, c’est celle liée à l’objet du syndicat défini à l’article 14 dont les dispositions n’ont pas à être reproduites à l’article 16. Il est de règle générale qu’une personne morale n’agit que conformément à son objet. Le syndicat peut acquérir des parties privatives, mais évidemment seulement s’il est dans l’objet du syndicat de le faire. Concrètement cela signifie que si le syndicat veut acquérir un logement pour son gardien ou un local pour y aménager un garage à bicyclettes, il peut le faire : le notaire pourra enregistrer l’acte de mutation et le faire publier au fichier immobilier, cela sans qu’il soit nécessaire de modifier l’état descriptif de division. Cette faculté n’autorise pas le syndicat à investir dans un placement locatif. S’il le fait cependant, la décision s’imposera tant qu’il n’y sera pas fait opposition dans les conditions posées à l’article 42. Le cas échéant il appartiendra au juge d’apprécier. Ce n’est notamment pas au notaire de juger si l’opération est ou n’est pas dans l’objet du syndicat.
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shrd
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 23:48:48
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Si c'est voté en AG, je vois pas ce qui empecherait juridiquement un syndicat de copros d'acheter un lot privatif (une cave par exemple comme ca se fait tres courament), transformer ce lot ensuite en partie commune apres modificatif du reglement de copropriété (pour poser un ascenseur par exemple, etc) ou louer l'espace privatif acquis à un copro ou à une ancienne gardienne, etc, etc. il y a des tas d'exemples, et j'en apprend chaque année et je le vois de plus en plus, les copros etant a l'affut du moindre bénéfice ou deduction de charges.
Dans le sens inverse , partie commune qui devient partie privative, les combles achetés une bouchée de pain sont les bonnes affaires de ces dernieres années pour transformer les appartements du dernier etage en duplex.
je suis comptable dans un syndic a paris.
a+ |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 23:56:17
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| Il a été question plus haut de simagrées et criailleries de basse fosse. Ces lieux sont en fait peu animés et silencieux. C’est dans la basse cour que l’on criaille. On y caquète et cancane aussi.. Quant aux simagrées, elles se font plutôt dans les lieux où l’on se donne en spectacle que dans l’obscurité des caves. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 21:37:57
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Vous souhaitiez le retour au calme vous l'avez   |
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achat de lot par copro débiteur ?
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