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Bonjour , Je cherche à investir afin de me constituer un patrimoine (n'ayant pas les moyens nécessaires niu l'apport suffisant pour acheter sur Paris). Je ne touche pas assez pour que Robien soit réellement valable (28.26% d'imposition, environ 3000 euros d'impôts )
j'aurais plusieurs questions :
Est-ce que le LMNP est valable ? quels sont ses inconvénients? quelles questions doi-je me poser et leur poser ? COmment ça se passe vis à vis des impôts ? (où puis-je trouver des infos )
Une société (avenir investissement) me propose pour environ 100 euros par mois d'aquérir un logement sur l'île d'oléron (maisons de biarritz ). Pensez vous cet emplacement valable ? l'offre en général ? (tout est géré par eux ..du prêt à la location, pour l'achat ils font un prêt sur la globalité Ht et un prêt In fine pour la TVA qui sera remboursée
- Ils font partie de la chambre des indépendants du patrimoine : est-ce que certains d'entre vous connaissent ? est-ce un gage de serieux ?
- Quels sont les critères auxquels je dois faire attention pour ne pas me faire pieger ?
- Que pensez vous de la possibilité de revente de ce genre d'appartements ? (qualité élevée m'a t'on dit .. limite luxueux )
- comment déterminer correctement la rentabilité ? à partir de quel moment l'investissement est il réellement rentable ?
- pensez vous que ça soit plus intéressant qu'un placement en assurance vie ?
ah ..autre question je compte devenir propritétaire d'ici 4-5 ans , en sachant que je n'ai pas encore constitué d'apport et n'ai pas de pel pensez vous qu'il soit sensé d'investir en lmnp ?.
- est il préferable d'investir en assurance-vie ? - ou De contituer un cel/pel ?
bonjour magiczouf, Je viens de prendre connaissance de vos questions et de vos doutes concernant votre futur investissement.
Il faut tout d'abord savoir que les programmes de type robien sont des programmes de défiscalisation, en ce sens le déficit foncier issu de l'activité va engendrer une imputation sur le revenu global et donc, réduire vos impôts!
A la différence, le LMNP (qui est le petit frère du LMP) est un principe d'amortissements où les déficits ne vont pas s'imputer sur le revenu global (donc pas de réduction d'impôts) mais vont se repporter. Vous allez donc posséder un patrimoine net d'impôts pendant une longue période. Cela vous permet de vous constituer une retraite complémentaire particulièrement optimisée, un patrimoine et une protection pour la famille.
Si vous ne touchez pas suffisement pour que Robien soit valable, la solution LMNP se défend très bien. En ce sens, la réponse traditionnelle en matière de retraite et de prévoyance tend à utiliser des dispositifs comme l'assurance vie, la capitalisation ou le PERP. Si elle n'est pas inintéressante, cette réponse demeure insuffisante (de plus, nbreux sont ceux qui ont perdu du patrimoine suire à des opérations boursières). De ce fait, l'immobilier reste l'un des investissements les plus sûrs, il est même le moteur de l'économie actuelle!
Le LMNP est un principe de location meublée, où doivent figurer un certain nombre de services para-hôtellier nécessaires: nourriture, vêtements,... Vous devez également percevoir moins de 23.000€ annuel de la loctaion et louer à une personne physique ou morale. Vous allez signer un bail commercial avec la société d'exploitation qui vous permettra, grâce au statut de commerçant, de disposer d'une TVA à 5.5% et donc la récupération immédiate des 19.6% du prix d'achat. Vous allez donc être inscrit au registre du commerce et faire votre déclaration dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)(déclaration le plus souvent remplie par la société d'exploitation, il vous suffit de repporter les chiffres sur votre imprimé).
Votre prêt in Fine peut être une bonne solution (il faut prendre en compte la sécurisation des mensualités et de durée du crédit) et quant à l'effort d'épargne il semble intéressant. Cela dit je ne connais pas la société ni le bien proposé. Il faut bien entendu tenir compte de la demande locative et de l'environnement... Mais il faut faire attention au prix de vente (souvent élevé) qui doit satisfaire à une logique économique, de la même manière être vigilant quant aux loyers anormalements élevés car le risque de voir le gestionnaire en incapacité de l'assumer est alors réel (veiller aussi à la répartition des charges entre le locataire et le gestionnaire)
Le LMNP est au devant de la scène immobilière en matière de fiscalité. Il est un mécanisme assez facilement accssible et qui ne demande pas de gros efforts d'épargne. La rentabilité d'un produit type Robien variera entre 2.5% et 5% tandis qu'un LMNP variera souvent au delà de 5.5%. La revente dépendra de la demande, du prix d'achat... mais il faut savoir que la revente procurera les mêmes avantages au racheteur (en Robien la revente annule les avantages) et la Tva devra être remboursée au prorata de la durée de détention.
Le LMNP sera nettement plus avantageux qu'une assurance vie car vous constituer un patrimoine à léguer à vos enfants (au décès, l'assurance vie n'existe plus) et les loyers suivent une indexation basée sur le prix du coût de la construction nettement suppérieur à l'indice du coût de la vie d'une assurance vie.
Je tiens à terminer en vous disant que deux paramètres sont à prendre en compte lorsqu'on investit dans l'immobilier. Il y a tout d'abord la patrimonialité, c'est la valeur de revente, la plus-value,etc... et il y a la rentabilité du bien (souvent, les deux ne vont pas de pair). Si vous tenez à concerver votre investissement, la rentabilité suppérieure directe que procure le LMNP sur le Robien pour des personnes peu fiscalisées demeurera très intéressante. De plus, pensez que le déficit croissant des caisses de retraites nous emmène à nous poser de sérieuses questions quant à nos retraites! (pour info: en 2020, 2actifs pour un retraité, ce qui veut dire qu'un actif devrait verser la moitié de son salaire pour un retraité...)
Me tenant à votre disposition pour toutes autres questions, je vous souhaite bon investissement, vous trouverez toute information complémentaire sur internet et chez un spéciste en placements immpobiliers. Cordialement.
LMNP ou pas LMNP
Forum fermé
Posté - 10 juin 2005 : 11:03:26
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