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 Sujet  |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
 Posté - 15 juin 2005 : 06:33:43
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Bonjour,
Une copropriétaire du dernier étage de notre immeuble a demandé que soit mis à l'ODJ de notre prochaine assemblée (jeudi de la semaine prochaine), la réparation de l'étanchéité de notre toiture, qui est une toiture-terrasse. Elle dit qu'il y a des fuites importantes. L'étanchéité date de très longtemps et il est assez logique que nous devions maintenant envisager de la refaire. Le syndic a envoyé deux spécialistes et nous avons reçu la convocation avec la proposition de réparation et deux devis.
Je suis tout à fait d'accord pour faire les réparations nécessaires. Je pense que ce point ne se discute même pas, tellement il est évident qu'il faut réparer quand le toit fuit.
Il y a cependant un autre problème que j'ai appris indirectement, qui est que cette même copropriétaire qui se plaint des fuites, prétend que cela fait longtemps que les fuites sont là, qu'elles ont occasionné des dégats importants dans son appartement et qu'elle entend demander que le syndicat des copropriétaires prenne en charge ces réparations importantes de son appartement dûes au mauvais état de la toiture.
Sur ce point, je ne suis pas d'accord. Si on nous avait déjà demandé la réparation de la toiture et que nous ayions refusé, nous serions, dans ce cas, responsables des dégradations entraînées par notre refus de maintenir l'immeuble en bon état. Or, ni cette personne, ni le précédent propriétaire du même appartement n'ont jamais demandé, si ce n'est maintenant, la réparation de l'étanchéité. S'il s'avère exact que le mauvais état de l'étanchéité a entraîné, par le fait qu'il soit resté ainsi un certain temps, des dégats importants dans l'appartement de cette personne, je pense que cela est dû à la propre négligence de la copropriétaire ou bien à celle du syndic, s'il se trouve que la copropriétaire est intervenue auprès de lui et qu'il n'a pas donné les suites appropriées. La copropriétaire aurait dû lui demander, en s'apercevant de la moindre fuite, une réparation d'urgence, suivie d'une assemblée extraordinaire. Or, il ne s'est jamais rien passé. Nous apprenons maintenant le mauvais état de l'étanchéité et on prétend mettre à notre charge les conséquences d'un fait que nous ne pouvions qu'ignorer.
S'il s'agit de sa propre négligence, il me semble évident qu'il lui incombe d'en assumer les conséquences. Mais, s'il s'agit de celle du syndic et que la copropriétaire est en mesure de le prouver, je ne suis, par contre, pas certaine qu'il ne nous incombe pas d'avancer les fonds, à charge pour nous d'attaquer le syndic, puisque ce dernier n'a de contrat qu'avec le syndicat. Par contre, s'il s'agit de la négligence du syndic, mais que la copropriétaire ne peut le prouver, c'est à dire si elle n'a engagé aucune démarche (courrier recommandé, huissier, etc...) lui permettant de prouver son action et de faire valoir un préjudice et permettant également, en cas d'inaction du syndic, au syndicat de se retourner contre lui, ce serait également une négligence coupable de sa part. Dans ce cas, il ne doit pas nous incomber non plus de faire les frais de sa négligence. Or, il me semble évident qu'elle n'a rien dû lui envoyer, sinon il n'aurait pas pris le risque de ne rien faire. Après avoir vérifié ce dernier point en cours d'assemblée, je compte donc maintenir un refus de participer à ces réparations privatives.
Qu'en pensez-vous ?
Marie
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Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 10:08:06
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Bonjour,
Je ne suis pas sur de bien appréhender la situation mais il me semble que
1- fuite dans partie commune
2- dégats des eaux chez un copropriétaire du à 1
Ca devrait entrainer
1- déclaration de dégat des eaux à son assurance par le copropriétaire
2- recherche de fuite
3- estimation des dégats lorsque la cause de la fuite est arretée
4- prise en charge des travaux par l'assurance du copropriétaire (avec arrangement entre les assurance du copropriétaire et de la copropriété).
Il me semble bien que c'est un probleme d'assurance et non un probleme d'AG!
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 10:15:04
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Pardon, mais je n'ai pas tout lu, ou juste en vitesse, simplement parce que parfois les bras m'en tombent de la bétise des gens, ici de la personne chez qui il pleut.
Car enfin, que je sache, tout le monde, du moins ceux qui sont raisonnables, ont une assurance 'multigaranties' pour leur habitation !!! En principe !! Obligatoire en copropriété.
Et dans ce principe, il y a une 'couverture' (le mot est ici amusant  ) "dégats des eaux" ...
C'est comme se faire rentrer dedans lorsqu'on est en voiture et se contenter de demander au 'percuteur' de régler la réparation !
Mais à quoi servent ici les assurances !?!?!
C'est une règle absolue : dégats des eaux = constat dégats des eaux.
En copropriété, un constat DDE à l'assureur de copropriétaires implique automatiquement info du syndic (volet ad hoc) et donc déclaration par ce dernier à l'assureur de l'immeuble.
Pas de déclaration par le copropriétaire, rien ne peut être reproché au syndic !
Ensuite, ce sont les assurances qui se débrouillent.
Dans le cas soulevé ici, il ne s'agit pas de dire s'il fallait ou pas entretenir ou refaire l'étancheité. Ca, c'est le boulot du CS et du syndic.
Mais s'il y a dégats des eaux chez un copropriétaire, 'depuis longtemps', c'est à lui de se remuer et de mettre en œuvre la procédure prévue pour préserver son 'privatif'. Pas au syndic !!
Il n'est peut être pas trop tard pour bien faire.
Mais encore une fois, je ne vois là aucune responsabilité du syndic. De plus, le syndicat n'a rien à voir dans cette affaire, et certainement pas pour prendre en charge des travaux pour l'apparte de ce copropriétaire négligent, irresponsable.
..("Il y a des coups de pieds aux fesses qui se perdent.") |
Edité par - gédehem le 15 juin 2005 10:22:03 |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 00:03:35
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Merci a Gédehem et Ahuy de vos réponses qui vont dans le même sens, avec un peu plus de passion pour celle de Gédehem (Si nous pouvions avoir un distributeur de coups de pieds aux fesses impartial, ce serait génial. Je demanderais qu'on en installe un à l'entrée de l'AG. Mais, je crains que, comme toutes les machines, il ne distribue sans disctinction et sans limites, alors, ce serait domage pour les autres). Je n'avais pas pensé à cet argument qui est d'un bon sens pourtant évident.
Cordialement
Marie |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 09:14:10
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Bonjour,
L'AG a eu lieu jeudi dernier et les choses étaient un peu différentes de ce que je pensais. En réalité la personne avait alerté le syndic par courrier recommandé dès janvier, lui signalant des fuites importantes dans la toiture. Le syndic s'est contenté d'en prendre acte et a attendu 6 mois que l'AG ordinaire prévue se passe en faisant réaliser des devis de réfection. Pendant ce temps les fuites importantes ont gravement endommagé l'appartement. La copropriétaire a contacté son assurance, qui a contacté l'assurance de notre immeuble, qui a contacté notre syndic en lui disant qu'elle ne prenanit pas en charge ces réparations, puisqu'elle ne résultent pas d'un accident, mais d'une négligence évidente. Le syndic a donc dit à la copropriétaire que puisque l'assurance ne le prenait pas en charge, c'était à la copropriété de le faire, puisque la toiture est une partie commune et que c'est le défaut d'entretien de cette partie commune qui est à l'origine des dégâts. La copropriétaire a donc fait un devis de réparations et est venue avec à l'AG pour obtenir que le syndicat la dédommage.
Apprenant cela heureusement avant l'AG, je me suis fait élire présidente de l'AG et, au moment du vote du quitus au syndic, j'ai modifié l'odre des points à voter en passant le quitus et le renouvellement du mandat de syndic après la discussion sur la toiture. Au cours de cette discussion, j'ai fait valoir que la responsabilité de ces dégâts incombait totalement à la négligence du syndic et que c'était donc à lui de prendre en charge ces réparations. Le syndic était furieux. Revenant au quitus, j'ai demandé à tous les copropriétaires de ne pas le lui donner puisque ce serait l'exonérer de ces responsabiltés, alors qu'il avait fait une faute grave, engageant la responsabilité du syndicat. Le quitus a été refusé et là-dessus le syndic, furieux, a dit qu'il ne renouvelait pas son mandat. Il nous a prié de quitter ses locaux. J'ai refusé, lui faisant valoir que nous avions été convoqué par lui pour voter sur d'autre sujets, que j'étais la présidente de l'AG et que ce n'était pas à lui de décider de modifier ou de supprimer des points prévus à l'ordre du jour. Il nous a donc laissés. Je me suis fait élire syndic provisoire, chargée de convoquer une AG pour élire un autre syndic (nous étions tous présent, l'ajout de ce point à l'ordre du jour n'est donc pas contestable et il est de l'intérêt de tous) et j'ai déjà obtenus d'autre propositions de contrat de syndic.
Pour revenir au point principal, la négligence du syndic engage notre responsabilité de manière évidente. Vis-à-vis de la copropriétaire lésée, je pense que le syndicat est responsable, mais que le syndicat peut se retourner contre le syndic fautif. Ce syndic fautif nous ayant quitté, il me paraît évident qu'il va refuser d'assumer sa responsabilité et que, sauf à le mettre au tribunal, nous en serons de notre poche. Cela m'étonnerait que l'assemblée décide une procédure, compte tenu du coût que cela implique et de la possibilité de ne pas gagner le procès. Est-ce que quelqu'un a une autre idée pour obtenir que le syndic fautif assume ses responsabilités ?
Mariejds |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 09:36:25
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Approbation pleine et entière à mariejds tant pour sa présidence de l'assemblée que pour son analyse de la situation.
Elle est syndic provisoire et c'est là qu'il ne faut rien louper.
Remettez vous en tête les règles générales de remise des pièces par le syndic sortant.
La responsabilité de celui est doublement engagtée :
fautes à l'occasion du sinistre , interventions tardives, La dessus il a été jugé cent fois que le syndic devaqit intervenir sans délai, au moins pour une mise hors d'eau. Voyez aussi si la déclaration de sinistre a bien été& régularisée.
la démission impromptue est également une faute et, dans un tel cas, une faute très grave, si la réalité des premières fautes est avérée. C'est l'honneur de tout professionnel que de reconnaître ses fautes et de contribuer à en atténuer les conséquences dans la mesure du possible.
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 10:12:39
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Merci JPM de votre réponse. Peut-on cependant parler de délission impromptue, dans la mesure où il arrivaut en fin de mandat et que sa démarche n'a consisté qu'à ne pas représenter sa candidature ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 11:44:15
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Si l'ordre du jour de l'assemblée prévoyait le renouvellement du mandat du syndic sans autre précision, la réponse est affirmative.
Il faudrait néanmoins préciser quelle a été dans tout celà l'action du conseil syndical. Mais il ne faut pas non plus faire retomber sur le CS la responsabilité des actes du syndic, même si le Cs n'a pas exercé convenablement toutes ses prérogatives. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 09:57:49
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Bravo à Mariejds pour son attitude dans sa fonction de pdte d'AG qui est, faut-il le rappeler, déterminante pour le déroulement de l'AG mais qui l'est aussi (surtout ?) pour la pertinence des résolutions adoptées.
Maintenant il va lui faloir retrousser ses manches.
Dans un premier temps il faut notifier sans délai à l'ex syndic votre nomination et lui rappeler les dispositions de l'art.18-2 pour la remise des fonds et archives.
Un truc dans le genre ...:
"Syndicat des copro..
résidence ....
Lors de l'Ag du..., au cours de laquelle vous avez remis votre démission de façon intempestive et quitté la réunion dans la précipitation, j'ai été nommée syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence ........
Je tiens à vous rappeler les dispositions de l'article 18-2 de la loi du 10.07.1965 pour ce qui concerne en particulier la restitution des archives et fonds immédiatement disponibles.
Vous voudrez bien convenir avec moi, dans le délai fixé, des modalités de transfert des documents
Le syndic, Mariejds."
Pour le CS, il ne s'agit pas de faire la chasse aux sorcières, comme le précise JPM. Mais il faudrait savoir où il en est, car il me semble pas mal à coté de la plaque dans cette affaire... et pour le reste ?
Il faudrait le 're'motiver, car vous allez avoir besoin de lui dans les qques mois d'ici l'AG prochaine, pour vous assister, qui est aussi dans la mission du CS, mission d'assistance du CS trop souvent oubliée. |
Edité par - gédehem le 28 juin 2005 10:04:29 |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 00:06:32
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Pour revenir au fond de la question, le syndicat des copropriétaire est responsable de plein droit des dégats provoqué par un défaut d'étanchéité.
Et ceci quelle que soit les négligences du syndic  , dont la responsabilité peut être recherchée.
Je ne vois pas comment l'assurance de la copropriété peut se défiler. A mon sens , le coporpiétaire lésé peut actionner l'une ou l'autre des assurances. |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 09:59:59
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Bonjour à Gédehem et hes,
En ce qui concerne le Conseil Syndical, il n'a été informé à aucun moment de la situation. A ce sujet, je pense que la copropriétaire a une part de responsabilité pour ne pas l'avoir informé et pour ne pas avoir insisté plus lourdement auprès du syndic pour obtenir la réparation. Elle s'est contentée d'une lettre recommandée en janvier et a attendu jusqu'en juin avec les fuites qui dégradaient son appartement sans rien faire d'autre, en se disant que quelqu'un paierait les réparations. S'il y a une négligence évidente du syndic, il y en a également une, moins évidente, mais quand même réelle de la part de cette personne. Et c'est nous qui devront payer.
Pour répondre à hes, l'assurance peut facilement se défiler, car les assurances ne sont là que pour assurer ce qui est accidentel ou non prévu. On ne pourrait les obliger à payer ce qui a été fait sciemment. Le syndic et la copropiétaire savaient tous deux que l'appartement se dégradait et ont tous deux attendu. Si on pouvait faire ça et se faire rembourser par les assurances, elles feraient faillite dans peu de temps. Ce qui est un peu dommage, c'est quand même que la négligence réelle de la copropriétaire soit moins évidente, parce que le syndicat ne pourrait être forcé de payer ce qui résulte presque d'un acte délibéré (deux négligences délibérées).
Mariejds |
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Fuites dans la toiture et dégats
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