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 Sujet  |
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sci
Contributeur senior
81 réponses |
 Posté - 20 juin 2005 : 10:21:57
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Bonjour,
Voici ma question.
Mr et Mme ont constitué une Sci en 1983 (100 parts à 100F l'une) et acquiert la même année une maison pour 640.000F.
Début 1997, ils font donation des parts de la Sci à leurs 3 enfants (32% chacun), conservent 4% des parts et la gérance de la Sci.
Les parts sont données sur la base de 576.000F par enfant.
La maison est vendue mi-2005 à hauteur de 1.050.000F par enfant ( = 32% des parts)
Je pensais que les enfants auraient à déclarer la plus-value entre 1.050.000F et 576.000F avec abattement de 10% au delà de la 5ème année de détention, donc 30% d'abattement.
Or le notaire dit qu'il n'y a pas de plus-value car on regarde la date de la Sci, soit plus de 15 ans.
Est ce que vous pouvez confirmer ?
Dans ce cas, y'aura t'il une imposition lorsque la Sci sera dissoute ? ou autre imposition ultérieure ?
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 juin 2005 : 10:28:29
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Perso, pas d'accord avec le notaire. Pour moi, il y a imposition sur la plus-value du fait même qu'une SCI est transparente fiscalement.
Je rejoins donc votre analyse sur le montant logiquement à payer depuis la donation.
Cordialement,
Pégase |
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sci
Contributeur senior
81 réponses |
Posté - 20 juin 2005 : 11:09:13
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Merci.
C'est pas plus mal pour les enfants sauf... si le fisc s'aperçoit de l'erreur du notaire.
Dans ce cas, je ne sais pas si les enfants pourront se retourner contre le notaire et même s'ils le pouvaient... j'ai du mal à penser que le notaire les dédommagera de l'impôt finalement du.
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sci
Contributeur senior
81 réponses |
Posté - 20 juin 2005 : 13:45:24
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Réponse d'un autre notaire :
"C'est exact car c'est l'immeuble qui est vendu et non les parts.
Si la SCI est dissoute avec uniquement du cash c'est vraisemblablement le droit de partage de 1% qui serait applicable"
Si c'est vrai, c'est assez étonnant ! |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 22 juin 2005 : 13:36:33
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Votre notaire a raison.
L'immeuble appartient à la SCI l'ayant acquis depuis + de 15 ans, délai au-delà duquel, par le jeu des abattements annuels de 10 %,la plus value mathématique est exonérée de l'impôt. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 22 juin 2005 : 13:49:46
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Mais Dethau, si je comprends bien alors, dans le cas d'une SCI propriétaire depuis 20 ans d'un bien dont les parts ont été partagées en 2004 dans un héritage, si les héritiers décident de vendre aujourd'hui à un prix bien plus élevé que la valeur fixée lors de l'héritage, en tant que bénéficiaire d'une partie de ces parts, je ne paierai pas d'impot??
Merci pour votre éclaircissement.
Pégase |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 22 juin 2005 : 17:08:02
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l'immeuble appartient toujours à la SCI donc effectivement pas de plus values immobilières.
on aurait vendu des parts de sci : plus values mobilières;
si donation en 2004 : rassurez vous, la prescription fiscale n'étant pas arrivée à son terme, vous auriez droit à un joli redressement.  |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 22 juin 2005 : 17:31:25
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Alors là, je tombe des nues...
Permettrez-moi de prendre un exemple:
- Je crée un SCI aujourd'hui pour l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers.
- 10 ans plus tard, je fais une donation partage des ces parts à mes enfants (a une valeur réelle).
- 5 ans après, ils décident de vendre les biens immobiliers.
- La SCI n'ayant plus d'actif, elle est dissoute et les bénéfices sont partagés entre mes enfants.
Techniquement parlant, d'après ce que vous dites, pas d'imposition vu que la SCI détenait le bien depuis plus de 15 ans. Donc pas d'impostion pour mes enfants non plus.
Si c'est ça, c'est un super moyen de léguer son patrimoine à ses enfants tout en échappant à l'imposition qui aurait été présente si j'avais pris l'option donation partage / indivision sur un bien immo à la place d'une donation de parts SCI. Et je ne connaissais effectivement pas ce système.
Cordialement,
Pégase |
Edité par - Pégase le 22 juin 2005 17:34:30 |
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vanve1
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 22 juin 2005 : 18:55:20
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Peut-être les enfants devraient ils payer l'impôt non pas sur la plus-value immobilière, mais sur la plus-value mobillière ?
Car en fait, ils avaient dans leur possession non pas l'immobilier lui-même, donc on ne pas les taxer dessus. Par contre les parts de la SCI dans leur possession ont pris presque 100%.
C'est just ma supposition, je ne peut pas la confirmer.
Peut être quelqu'un sait ?
Vanves1 |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 22 juin 2005 : 19:06:35
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Les parts d'une société à prépondance immobilière sont soumises au régime des plus values "immobilières" et non "mobilières".
Il y a confusion entre la cession de l'immeuble, bien appartenant à la SCI dont l'origine de propriété remonte à plus de 15 ans, et la cession des parts détenues par les enfants depuis moins de 15 ans.
Si les porteurs de parts les avaient cédées il y aurait eu impôt sur la plus-value. Au cas d'espèce, c'est la SCI qui vend son immeuble qu'elle détient depuis + de 15 ans. Cette cession de parts n'enterre pas la SCI qui a toujours une existence légale mais qui détiendra dorénavant des capitaux et non un actif immobilier. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 10:06:38
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D'accord Dethau. Mais maintenant que la SCI n'a plus de biens immobilliers et que les actionnaires décident de récupérer les capitaux. Comment seront-ils imposés?
- Sur la plus value mobilière (diff entre prix fixé à l'héritage et valeur en fonction des capitaux de la SCI) en mode BIC?
- Sur la plus-value immobilière (diff entre valeur du (des) bien(s) estimée lors de l'héritage et valeur de vente) en mode forfaitaire à 27%?
Merci pour ces précisions,
Pégase |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 11:53:46
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Rien de tout cela.
La SCI peut conserver les capitaux aux fins d'investissement futur dans l'immobilier par ex.
Ou se dissoudre et répartir les fonds produits par l'aliénation des biens immobiliers sociaux.
Seul le droit de partage de 1% sera perçu sur l'actif net partagé dès lors que chaque associé reçoit une somme proportionnelle à ses droits dans la SCI, soit en fonction du nombre de parts individuellement détenu.
Il s'agit d'une société de personnes. Critère qu'il ne faut pas oublier. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 12:24:00
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Je suis de plus en plus surpris....
Donc, si je résume:
1. Je donne aujoud'hui a mes enfants une partie des parts de SCI que j'ai constitué il y a 10 ans.
2. Dans 5 ans nous décidons de vendre le bien immobilier détenu par la SCI. Pas d'imposition car plus de 15 ans
3. La SCI est dissoute pour récupérer les capitaux.
4. Mes enfants récupèrent leur part de capitaux en ne payant qu'un droit de partage de 1%.
Et personne n'est imposés?? Il doit bien y avoir une imposition sur les bénéfices effectués, non? IRPP alors au moins.
Pégase
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 12:41:07
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Le bénéfice a été la plus value réalisée lors de la vente de l'immeuble par la SCI, laquelle échappe à l'imposition par le jeu de la réduction de 10 % de la base d'imposition par année de détention au-delà de la 5 ème. Donc + de 15 ans = réduction de la base de 100 % = non imposition.
Malgré cette vente, les associés sont toujours les légitimes "propriétaires" de leurs parts.Et s'il y avait impôt eu impôt sur la plus-value, la masse nette à partager entre eux à la dissolution de la personne morale, aurait été minorée de l'impôt supporté par la SCI.
Donc tout est en ordre.
Les porteurs de parts que sont les associés initiaux ou leurs successeurs ne sont pas interpelés dans cette opération.
Qu'ont-ils vendus ? Rien. Or, l'impôt sur la plus value ne s'applique qu'à l'occasion d'une cession à titre onéreux.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 12:44:37
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D'accord sur le fond. Mais ces revenus sont quand même réintégrés dans les revenus globaux et ensuite imposés au titre de l'IRPP, non?
Pégase |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 12:51:18
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Ce ne sont pas des revenus, mais le produit de l'annulation de leurs parts par suite de la dissolution de la SCI, lesquelles parts ont une valeur, un potentiel économique.
Il s'agit de la récupération de capitaux appartenant aux associés et non d'un produit de transaction.
Si j'encaisse mes capitaux placés, je ne fais que récupérer "mes billes". Au lieu de laisser dormir ces fonds dans une banque, j'investis dans l'immobilier. La nature du placement change et pas +. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 14:40:42
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Merci Dethau pour ces précisions qui me seront d'une grande utilité.
Bien cordialement,
Pégase |
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vanve1
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 17:16:59
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Bon soir,
Moi aussi je suis suprise.
Si je comprends bien, quand une société, après avoir honoré toutes ses obligations, y compris fiscales, décide de dissoudre et les actionnaires de récuper leurs parts de capitaux, et si le montant de ces capitaux récupérés sont plus élevés que leurs apports initiaux, il ne paient pas d'impôt ni sur plus-value, ni sur revenu, car il n'y a pas de cession?
Il y a quelque chose qui m'echappe.
Dethau, pouvez vous m'expliquer? Merci
Vanves1
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 18:08:41
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L'immeuble appartenait à la SCI. La vente a généré un produit et un bénéfice qui est la plus-value.
Compte tenu de l'ancienneté de la possession de cet immeuble pas la SCI la plus value n'est pas taxable.
Dès lors, le prix de vente et sa plus value mathématique demeure l'entière propriété des associés en compte dans les écritures de la société.
Lors de la disparition de la société à la suite de sa dissolution, les capitaux reviennent tout naturellement aux associés en leur de leur qualité de "copropriétaires" de ces fonds.
C'est très simple. |
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Sujet |
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Sci en 1983, donation en 1997 et plus-value 2005 ?
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