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jdfb92
Contributeur actif
40 réponses |
 Posté - 27 juin 2005 : 21:51:04
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Bonjour,
mon bail arrive à échéance le 30 juin.
Mon bailleur institutionnel ne m'a jamais délivré congé pour vente, ni avant, ni après le 31 décembre dernier.
Il m'a simplement fait une proposition d'achat en mai 2004, que j'ai refusée (lettre recommandée).
Il vient de vendre à un particulier (le 23 juin) à un prix que nous ne connaissons pas mais certainement inférieur à son offre initiale.
Notre nouveau propriétaire nous informe aujourd'hui de son souhait de renouveler notre bail pour trois ans (nos deux baux précédents étaient de six ans).
Peut-on parler réellement de renouvellement dans la mesure ou rien n'a été fait six mois avant l'échéance ??
Et, dans ce cas, le bail ne devrait-il pas être reconduit pour la durée initiale, soit six ans ??
Le notaire ne devrait-il pas nous faire part de cette vente et des conditions dans lesquelles elle a eu lieu ??
Merci de vos réponses.
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rosita
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 22:19:53
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auto-censuré ;-)
(vu la remarque suivante) |
Edité par - rosita le 28 juin 2005 12:07:22 |
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Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 11:13:13
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Bonjour jdfb92
Ne tenez pas compte de message de rosita
Je ne suis pas non plus un professionel du droit, mais parcourez ce forum en faisant des recherches avec les mots "congé pour vente" et lisez précisement l'article 15 de la loi de 1989 ( http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECQ.htm ) pour vous faire une idée sur le droit de préemption
A titre d'information voici le topic avec l'experience de rosita
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=27426
Sur les deux points :
1- congé pour vente et droit de préemption
Vous n'avez pas recu de congé pour vente, et pour cause, vous n'etes pas congédié. votre bailleur n'a pas vendu son bien libre, mais occupé (par vous) le bail se poursuit donc normalement avec votre nouveau bailleur.
Le vendeur n'était meme pas tenu de vous faire une offre, ni de vous tenir au courant de cette vente. pas de regret a avoir donc.
Vous n'avez pas de droit de préemption.
2- renouvellement ou reconduction :
la loi de 1989 dit (article 10) :
Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
Vous êtes dans ce cas (vous n'avez pas recu de congé)
donc deux possibilité s'offrent à vous :
-> le renouvellement, se qui revient à signer un nouveau bail avec votre bailleur actuel.
-> la reconduction tacite : le bail se renouvelle automatiquement dans les memes conditions.
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Edité par - Ahuy le 28 juin 2005 11:53:52 |
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rosita
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 12:14:57
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Le bail signé avec l'ancien propriétaire se poursuit avec le nouveau ? (on a donc un contrat signé entre deux personnes, qui relie deux autres personnes ?)
Et si la vente se fait sans congé pour vente, mais avec un acte de vente précisant que le logement est vide ? (ce qui semble être le cas ici, pour je ne sais quelle raison)
Qu'est-ce qui empèche un propriétaire de vendre un appartement "vide" (qu'il ait ou non donné congé à son locataire) ? L'acheteur ?
Si les deux s'entendent pour une vente "libre" plutôt qu'occupé, n'y-a-t-il pas une raison ?
Exemple : mon propriétaire vient me voir avec une autre personne. On m'informe que l'appartement a été vendu et que je dois virer mes loyers sur un nouveau compte. On me dit que l'ancien bail n'est plus valable parceque les noms ont changé. On me fait signer (à la hâte) un nouveau bail auquel on ajoute une clause d'indexation du loyer (mais on m'assure que le contrat est standard et que le fait que la clause ne soit pas remplie aux endroits vides signifie sa nullité).
Exemple2 : idem que l'exemple 1 mais en changeant la durée du bail (3 ans au lieu de 6).
A qui profite la pirouette ? Qui peut-être le dindon de cette irrégularité si ce n'est pas le locataire ? On est très loin de la simple "connaissance de la loi". Il s'agit là de pratiques que seul un juriste au courant de la jurisprudence peut contrer.
Je trouve donc lamentable que le congé pour vente ne soit pas obligatoire en cas de vente. Qu'un bailleur n'ait aucune lettre recommandée (précisant des aliénas interressant) à adresser à son locataire avant, pendant ou après la vente de l'appartement et qu'il puisse ainsi s'en laver les mains et imposer à son locataire la malhonnèteté d'un nouveau propriétaire. Le pire, c'est que le locataire est alors obligé de donner un congé en règle s'il souhaite ne pas traiter avec le nouveau propriétaire.
Je comprends que le droit de préemption a principalement pour but d'éviter l'expulsion (congé du bailleur). Il serait tout de même interressant que le nouveau bailleur soit présenté officiellement (sinon, n'importe quel propriétaire peut faire virer les loyers en Suisse, sur le compte d'un "nouveau propriétaire", et ensuite prétendre que les loyers ne lui ont pas été payés). |
Edité par - rosita le 28 juin 2005 14:04:05 |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 14:34:40
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Citation :
Je trouve donc lamentable que le congé pour vente ne soit pas obligatoire en cas de vente.
Je ne vois pas pourquoi il serait lamentable que le bail du locataire, signé pour une durée fixe de 3 ans minimum, se poursuive aux mêmes conditions jusqu'au terme du contrat.
L'acquéreur reprend les droits et obligations du vendeur vis-à-vis du locataire. Le locataire n'est pas perdant dans l'affaire car pour lui, ça ne change rien, le loyer, les conditions de locations ne changent pas.
Pour jdfb92, dès lors que votre bailleur ne vous a pas donné congé, il n'a aucune obligation de vous donner des informations sur la vente. Voir l'article 10 de la loi du 6/07/89 au sujet de la reconduction tacite: Citation :
Article 10
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 14 I, II (JORF 24 juillet 1994).
Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.
Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.
En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article. L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues au c de l'article 17.
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rosita
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 14:47:47
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"L'acquéreur reprend les droits et obligations du vendeur vis-à-vis du locataire"
Où puis-je trouver un texte stipulant ceci ?
Par quel acte l'acheteur s'engage-t-il à celà si ce n'est dans l'acte de vente ?
Pensez-vous vraiment qu'un bailleur en vaut un autre ? (de même, est-ce qu'un locataire en vaut un autre ?)
Quand on signe un contrat, on le fait avec une personne précise. |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 15:43:42
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Tout ceci résulte de la loi du 6/07/89.
Si l'acquéreur n'est pas informé du bail au moment de la vente ( mais on voit mal comment il ne le serait pas, vu qu'il visite le logement?) il peut se retourner contre le vendeur pour réticence dolosive ( cas de nullité de la vente en cas de manoeuvre d'une des parties pour cacher une information déterminante). Mais en aucun cas, cela ne lui permet de mettre fin au contrat du locataire.
Le fait que le locataire bénéficie des mêmes droits en cours de bail résulte justement de l'article 10 de la loi du 10/07/89: le contrat de location a une durée minimale de 3 ans. Seul le locataire peut donner congé à tout moment ( article 12) alors que le bailleur ne peut congé qu'au terme du bail ( article 15).
Cela n'empêche pas le bailleur de vendre mais il ne peut pas rompre le contrat initial. Le locataire est donc protégé en cours de bail. |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 16:00:00
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Citation :
Il s'agit là de pratiques que seul un juriste au courant de la jurisprudence peut contrer.
Non, il suffit de lire votre contrat de location: il y était mentionné trois ans. Par conséquent, impossible de mettre fin en cours de bail.
Et en général la plupart des contrats de location font référence dans leurs conditions générales à la loi du 6/07/89: il y est donc indiqué en toutes lettres de quelle manière le bailleur peut y mettre fin ( conditions de forme et de délai) ainsi que les conditions dans lesquelles s'exerce le droit de préemption. |
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rosita
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 16:33:18
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Le fait que l'on vous présente le nouveau bail comme un "renouvellement" signifie bien que vous avez un bail en cours (et donc que vous n'êtes pas obligé d'en signer un autre).
J'ai fait cette erreur je crois. |
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jdfb92
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 21:39:02
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Bonsoir,
je crains que l'on se soit un peu éloigné du sujet qui me préoccupe : mon bail actuel est un bail de six ans jusqu'au 30 juin. L'appartement a été vendu par un institutionnel à un particulier le 23 juin. Le nouveau bail à compter du 1er juillet sera-t-il de 3 ans ou de 6 ans ??
Il ne peut s'agir de renouvellement car aucune dénonce n'a eu lieu.
IL s'agit, je pense, d'une tacite reconduction avec substitution de bailleur. QUID ???
Merci d'avance de m'aider à résoudre ce cas concret.
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 16:45:19
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En fait la réponse est dans l'article 10 que je vous ai donné plus haut.
Le bail est reconduit pour la même durée donc 6 ans. Vous n'avez aucune obligation de signer un nouveau bail avec le nouveau propriétaire car votre bail se poursuit aux mêmes conditions dès lors que le bailleur ne vous a pas donné congé dans le délai. |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 17:39:49
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Sand12,
Je ne suis pas d'accord avec vous. L'article 10 que vous citez stipule très précisément: "En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales." Le bail reconduit est donc de toute évidence de 3 ans. Par contre d'accord avec vous sur le fait qu'il n'y a pas à signer un nouveau bail.
Cordialement,
Vincz |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 17:49:04
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| Oui, en fait ma confusioin venait du fait que le congé devait être donné en décembre par le bailleur institutionnel. |
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Renouvellement ou tacite reconduction ??
Forum fermé
