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 Sujet  |
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
 Posté - 24 juil. 2005 : 23:08:18
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Bonjour,
Lors de la désignation du syndic, doit-on préciser ses noms et celui de son employeur ?
Le syndic, Monsieur X, a fait voter ce qui suit :
L'A.G., désigne la Sté DUPONT (c'est un nom imagé)comme syndic pour la durée,etc.
Question :
Si Monsieur X, syndic vient à quitter la Sté DUPONT, sommes nous obligés d'accepter son successeur ? Oui, à mon avis puisque le syndic désigné est la Sté DUPONT qui pourra mettre la personne qu'elle veut à la place de Monsieur X ?
L' A.G. ne devrait-elle pas faire spécifier le nom du salarié de cette Société ?
Y a-t-il des textes à ce sujet ?
Merci aux "spécialistes" de ce forum de me renseigner.
Amicalement
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 juil. 2005 : 00:23:28
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Réponse claire et nette :
Un syndicat désigne M. Dupont en qualité de syndic professionnel si M. Dupont exerce en nom propre.
Quant le syndic est une société, c'est la société Dupont et Cie qui est désignée.
Si M. Dupont est le dirigeant de la société, le dirigeant peut changer, la société Dupont et Cie restera syndic avec M. Dubois comme dirigeant.
Si M. Durand était présent à l'a&ssemblée de désignation en qualité de gestionnaire salarié de Dupont et Cie, il peut bien entendu partir dans un autre cabinet et vous aurez un autre gestionnaire. Dupont et Cie reste syndic.
Ce sont là des règles absolues et il est impossible d'y déroger, sauf à changer de syndic à la prochaine assemblée, ce qui n'est pas forcément la meilleure solution.
Reste le problème plus vaste des changements affectant la société elle-même. Résumons : si les actions ou parts de la société Dupont et Cie sont achétées par M. Duchmolle qui devient président ou gérant, vous avesz toujours Dupont et Cie comme syndic.
Les difficultés apparaissent lorsqu'il y a disparition de la personne morale initiale : la société Dupont et Cie fait l'objet d'une opération provoquant sa disparition avec radiation du RC. Dans ce cas, l'assemblée doit être invitée à prendre la nouvelle entité comme syndic. Elle peut accepter ou refuser. |
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 25 juil. 2005 : 18:29:58
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Merci, pour ces précisions.
Cela renforce ce que je supposais !
Souhaitons que Monsieur Y de la Sté DUPONT qui remplacera Monsieur X soit aussi honnête que son prédécesseur et aussi un bon professionnel !  |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 25 juil. 2005 : 18:40:51
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Pas d'accord :
Il y a le syndic carte vert
Le syndic doit donner à chacun de ces délégué ou représentant une carte grise (voir la préfecture de police).
Son délégué carte grise 'possibilité d'entremise et de réception des charges)
Eventuellement carte mauve si succursallle.
ALH
et il faut une information
ALH |
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 25 juil. 2005 : 18:44:51
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J'ai un peu de mal à comprendre votre message !
Pouvez-vous le détailler ?  |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 juil. 2005 : 18:59:17
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| et surtout l'écrire dans un langage "français" compréhensible par un non-professionnel. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 juil. 2005 : 09:22:00
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Le problème des cartes évoqué par ALH14U n'entre pas dans le champ de la question posée par M. Fauger.
En fonction des pouvoirs dévolus à un gestionnaire d'immeuble, il peut effectivement être nécessaire de le doter d'une attestation d'emploi, mais celà ne change rien au fait qu'un syndicat désignant la Sté Dupont comme syndic peut être en relation avec le gestionnaire Durand en janvier 2005 pour se retrouver avec le gestionnaire Dubois en janvier 2006. C'est la question qui est posée.
Précision connexe : Il est toujours préférable de donner une attestation d'emploi à un gestionnaire mais ce n'est pas toujours légalement nécessaire s'il n'a pas qualité de fondé de pouvoir. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 juil. 2005 : 17:18:19
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ALH14U,pouvez vous donner des précisions et sur quelle loi (s)et articles vous vous appuyez pour vos affirmations sur l'obligation de ces cartes car je n'ai pas non plus la même approche que vous
Merci de votre réponse (ex.appréciés) |
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 26 juil. 2005 : 18:42:22
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Merci JPM, c'est exactement la question que je posais.
Vos réponses sont, comme toujours précises...
et appréciées ! |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 27 juil. 2005 : 21:47:17
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Ecrire la société Dupond comme syndic est l'arnaque la plus répandue et non remise en question par la police et la justice,.... car il y a trop d'arnaqueurs dans ce domaine.
Is font exprès d'indiquer la société comme personne morale,... alors que les honoraires de syndic vont bien ... dans une seule poche,... et la responsabilté aussi,....
En fait il existe un numéro de carte professionnelle vert pour la gestion immobilère qui se rattache à une personne (= une demande) qui doit la demander régulièrment tous les ans, théoriquement cette personne doit également déclarer le spersonnes qu"lle autorise à s'entremmettre pour son compte (carte grise).
Si la société est absorbée ou bien s'il y a une succursale, la personne avec laquelle le syndicat est en contact si elle convoque, notifie, reçoit les charges doit être totuliare d'une carte dite mauve.
Tout cela est écrit dans la loi Huguet,
mais les préfectures sont loin de faire toutes les contrôles nécessaires pour l'application de la loi = résultat n'importe qui reçoit la délégation.
Il faut insister au téléphone ou par écrit pour avoir ces indications,personnellement au niveau de Paris, et même au niveau de la brigade financièr epour une affaire que je surveille de près, il essayent de "bôter " en touche et de laisser le temps passer.
On verra car je vais réinterpeller bientôt suite à des courriers sans réponse (réponses incomplètes, vaseuses, ou encore non parvenues).
Attention, je suis tout de même néophyte, mais j'ai du apprendre vite comme président de syndic à mon arriée à Paris, il y a cinq ans.
Et croyez moi, justement votre discussion m'interesse car je me suis fait avoir en beauté : père et fils exercant avec le patronyme, l'un dans mon arondissement l'autre en banlieue avec un siège social fictif 'à mon avis) chez le fils.... on verra? il faut y croire, à la justice.
Heureux de vous lire.
Amicalement.
ALH
ALH |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 27 juil. 2005 : 22:08:49
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Faites une dénonciation au TIG pénal du danger, le procureur devra ouvrir une enquête et vous en dire les conclusions,...
et une notification d'enquête aux préfectures pour le renouvellement des cartes,
Les gens travaillant en Agence immobilière font croire que l'agence est une personne morale, et que tout le monde peut utiliser la carte.
Au civil c'est vérouillé, au pénal c'est dur,
Il y a la carte professionnelle du syndic titualaire (carte verte de gestio) qui s'il délégue ses pouvoirs (avec contrôle) à une autre personne donne une carte grise à cette personne alors habilitée selon les cas à déclancher les convocations à son non et à demander les charges.
Il peut s'agir d'une sucursalle le responsable doit alors avoir une carte mauve (avec autorisation du titulaire).
En insistant auprès des préfectures on arrive à avoir tous les renseignements, mais on s'apercoit alors que c'est dur, et cachant la mal honneté de ce milieu car il y a très peu de déclarations (il faut dire que les contrôles des préfectures sont également inexistants).
Exemple par courrier la préfecture de Paris, m'indique que c'est à moi de me renseigner pour savoir ce que fait notre titualire de la carte grise dans un autre département, avec son fils qui utilise son seul patronyme dans son ancienne Agence !!!
Le titulaire de la carte grise a son siège social (Kbis) fictif dans son ancienne agence, le tour est joué, c'est une délinquence astucieuse difficille à prouver, il faut savoir attendre!
Sur un site internet comme http://www.societe.com faites une cartographie des dirigeants que vous conservez, vous apprendrez pas mal de chose en lisant la vie des AG.
Enfin on verra.
ALH
ALH |
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 27 juil. 2005 : 22:52:13
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J'attends avec impatience la suite de vos démarches.
Merci ALH !
Je vais aller voir immédiatement le site que vous indiquez ! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 10:16:11
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alh: qu'entendez vous par "président de syndic"
Quel est votre role?
Je crois aussi que vous mélangez TIG et TGI
(TIG= travail d'interet général et TGI: tribunal de grande instance) |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 11:02:46
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Effectivement, je fais quelques erreurs :
J'étais Président d'un syndicat de copropriétaires, du conseil syndical et non du syndic bien sûr, ce que j'avais accepté à mon arrivée à Paris après avoir achetté.
Après trois années en téléphonant à la préfecture de police suite à pas mal de dysfonctionnement, j'ai découvert que le "jeune" que je voyais régulièrement depuis de nombreuses années étaient en fait le fils du syndic qui avait exercé dans l'Agence (la préfecture me disait que notre syndic était né en 1944, donc beaucoup plus vieux !).
J'ai dénoncé une confusion possible de personnes (utilisation du seul patronyme) au Procureur de la république, (janv 2004) le dossier a d'abord été entéré (faites attention à ce que vous dites c'est diffamatoire !!!).
J'ai été tout de m^me reçu en septembre de la même année par un inspecteur de la brigade financière, qui m'a indiqué qu'il y avait une délégation reconnue par la préfecture entre père et fils,
En même temps l'Agence nous a indiqué que le fils avait une carte grise, ce que signale égale par courrier la préfecture police de Paris,
En fait certains copropriétaires m'ont donnés une patate chaude, car ils savaient que le père exercait en banlieu,
Mais en fait il y a toujours délit pénal et tout le monde le sait :
1 / Le syndic n'a pas indiqué qu'il travaillait ailleurs (depuis des annnées !!!! plus de 5 ans), ce qui est obligatoire,voir la loi
2 / Le syndic titulaire de la carte fait passer son ancienne Agence comme siège social et compte en ayant obtenu une carte grise de la préfecture de police pour l'activité de son fils passer à travers les mailles (délinquence astucieuse).
3 / En effet il faudrait en fait une carte mauve d'exercice de directeur d'Agence. J'ai posé la question à la préfecture de police sur la légitimité d'une carte grise pour mener une Agence seul, dans ce contexte, debut juin, et je n'ai pas la réponse à ce jour.
4 / La préfecture de police semble gentiment renouveller tous les ans la carte gris du "cherubin" sans contrôle si le père veille à la qualité des actes.
5 / En fait le fils travaille également ailleurs (une agence dont il est "directeur") et sous traite encore à une simple secrétaire tout en participant aux réunions comme "Syndic" et à la bénédiction du nouveau président du CS.
Comme c'est le moment de renouvellement des cartes et enquêtes éventuelles, je vais essayé d'obtenir des réponses nouvelles de la préfecture. J'attends, les conclusions du Procureur en espérant que le dossier ne soit pas entéré. C'est un montage très très fréquent m'a t'on dit un peu partout.
Voilà merci pour les critiques et discussions pour faire avancer les dossiers.
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« Le titulaire de la carte professionnelle est la personne physique qui exerce l’activité de syndic en son nom propreou le représentant légal ou statutaire de la société syndic, et non pas le presonnel de l’entreprise en tant que préposé.
Mais le syndic ne peut, sans une délibération expresse de l’assemblée générale, se substituer un tiers pour remplir ses fonctions, par exemple en cas de cesssion de fonds, de sa mise en location gérance, ou de son absorption par une autre société (cass 3e civ,…) »
P. 10, le syndic de copropriété, Guy Vigneron, 3ème édition, Litec
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Carte professionnelle
Carte délivrée par la préfecture à obtenir obligatoirement pour pouvoir exercer les professions d'agent immobilier, mandataire en ventes de fonds de commerce et administrateur de biens (ce qui inclut la profession de syndic de copropriété), et ce en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d'application, le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Deux cartes distinctes sont délivrées : la carte " Transactions ", qui spécifie si son titulaire est autorisé à recevoir des fonds ou non, et la carte " Gestion ".
Ces cartes sont délivrées au professionnel exerçant en nom propre ou au(x) représentant(s) légal(légaux) de la société exerçant les activités concernées, sous conditions de diplômes ou d'expérience professionnelle, de non condamnation pénale, et de justification de la disposition d'une garantie financière à hauteur du maximum des fonds détenus ainsi que d'une police d'assurance responsabilité civile professionnelle.
La carte professionnelle doit être délivrée au nom de l'entité précise titulaire du mandat de transaction ou de gestion. Chaque succursale en plus du siège social doit avoir une carte d'extension (carte " mauve ").
Tout collaborateur au contact du client, et a fortiori tout collaborateur habilité à encaisser des fonds doit être muni d'une carte de délégation (carte " grise "). Toutes ces cartes doivent être renouvelées annuellement.
Il est prudent pour le client de s'assurer de la validité des cartes, car le fait qu'elles ne le soient pas cache inévitablement soit une condamnation, soit un retrait de garantie financière, événements qui doivent conduire à s'éloigner résolument ! Pour plus de détails sur ces aspects, voir la section acheter/contracter au meilleur prix.
ALH |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 14:26:28
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ALH 14 U,
Dans tout celà, on ne voit pas très bien quel est votre problème fondamental, en qualité de président de CS.
Vous pouvez certes avoir le souci de savoir qui vous avez réellement en face de vous. En principe, ce n'est pas très difficile. Il faut obtenir un extrait K bis du ou des sièges des entités principales. On y trouve également mention des " autres établissements ".
Vpous trouvez sur l'extrait K bis, dans chaque cas, les indications relatives au représentant légal de la société, aux administrateurs si c'est une SA.
Vous comparez aux indications figurant sur la liste de la Préfecture et/ou sur la ou les cartes si elles vous sont présentées.
Vous pouvez voir s'il y a concordance ou écart. Les cartes préfectorales, contrairement à ce que pensez, ne sont pas délivrées par un distributeur automatique.
Quans il y a des arnaques, c'est essentiellement à l'occasion de cessions, reprises et autres reprises de cabinets. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 19:06:50
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| dans un premier temps il est peut etre plus utile de s'occuper du controle des comptes et de l'action du syndic pour cette copropriété |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 29 juil. 2005 : 19:59:06
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Vous avez tout a fait raison,
sachez sue les sièges sociaux fictifs cela existe,
En fait mettre en évidence des personnes qui usurpent une qualité c'est très dur : ce sont des gens hypocrites qui disaent agir dans votre interet et en fait tout est combiné, et vous perdez beaucoup ou un peu d'argent à chaque opération dont ils se foutent royalement.
C'est naturellement un avis personnel,
A savoir : les préfectures ne controlent pas du tout les cartes (grise, verte et titulaire) qu'ils donnent à tout le monde le sait et c'est unitile de dire l'inverse. L'arrêté de loi ne leur en donne même pas la possibilité (comme beaucoup de lois !)
Il y aurait trop de gens retirés du marché.
Amicalement.
ALH |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 17:46:52
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J'avais oublié de vous dire qi vous vous interessez "vraiment à la gestion de votre copropriété :
1 / Les coûts :
A regarder sur votre contrat, mais il est probable que le ôût horaire soit différent selon qu'il s'agissent du syndic titualire la carte verte, d'un adjoint, d'un représentant ou d'une secrétaire....
Il serait bien malheureux dans un cabinet médical de payre sans sourciller la secrétaire au tarif de médedecin s'il elle s'amusait à fire des actes
2 / Qualité
Si vous prestataaires ne connaissent pas les qualifications, les noms des interlocuterus ,.... bonjour la qualité,... ainsi que la discussion des tarifs et le suivi des travaux,...
3 / Danger
Une secrétaire médicale,n ounune infirmière qui se fait passer pour le titualire médecin de la carte professionbnelle.
Quand on fait partie d'un Conseil Syndical, à mon avis ne pas s'occuper des cartes des représentants de l'Agence, c'est se faire arnaque r à tous les coups,...
J'aimerais que ceux qui ont fait une demande écrite à la préfecture me précise les points suivants :
1 / Une carte professionnelle = un individu
2 / Si un titulaire d'une carte verte de gestion immobilière est inscrit pour une agence peut il avoir un autre numéro dans la m^me ville ou dans un département limitrophe, ou bien est il obligé de se déclarer en cabinet secondaire, succurssalle avec une carte mauve ?
3 / La personne qui exerce avec une carte grise est obligée d'être "contrôlée" par le titualire de la carte verte, peût dire qu'elle est elle mê^me un "Syndic titualite de la carte professionnelle indiquée sur l'en tête de l'Agence" ou bien y a t'il "abus de confiance" ?
Merci pour vos réponses,
Je suis actuellement en vacances et reprendrait ce site en vous demandant les précisions obtenues dans vos diverses préfectures.
Amicalement.
ALH |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 22:02:42
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Citation :
Initialement entré par ALH14U
J'avais oublié de vous dire qi vous vous interessez "vraiment à la gestion de votre copropriété :
1 / Les coûts :
A regarder sur votre contrat, mais il est probable que le ôût horaire soit différent selon qu'il s'agissent du syndic titualire la carte verte, d'un adjoint, d'un représentant ou d'une secrétaire....
Il serait bien malheureux dans un cabinet médical de payre sans sourciller la secrétaire au tarif de médedecin s'il elle s'amusait à fire des actes
2 / Qualité
Si vous prestataaires ne connaissent pas les qualifications, les noms des interlocuterus ,.... bonjour la qualité,... ainsi que la discussion des tarifs et le suivi des travaux,...
3 / Danger
Une secrétaire médicale,n ounune infirmière qui se fait passer pour le titualire médecin de la carte professionbnelle.
Quand on fait partie d'un Conseil Syndical, à mon avis ne pas s'occuper des cartes des représentants de l'Agence, c'est se faire arnaque r à tous les coups,...
J'aimerais que ceux qui ont fait une demande écrite à la préfecture me précise les points suivants :
1 / Une carte professionnelle = un individu
2 / Si un titulaire d'une carte verte de gestion immobilière est inscrit pour une agence peut il avoir un autre numéro dans la m^me ville ou dans un département limitrophe, ou bien est il obligé de se déclarer en cabinet secondaire, succurssalle avec une carte mauve ?
3 / La personne qui exerce avec une carte grise est obligée d'être "contrôlée" par le titualire de la carte verte, peût dire qu'elle est elle mê^me un "Syndic titualite de la carte professionnelle indiquée sur l'en tête de l'Agence" ou bien y a t'il "abus de confiance" ?
Merci pour vos réponses,
Je suis actuellement en vacances et reprendrait ce site en vous demandant les précisions obtenues dans vos diverses préfectures.
Amicalement.
ALH
Bonsoir ALH14U,
J'aime bien votre comparaison cabinet syndic/ cabinet médical.
Il est vrai que nous avons pour but de soigner certaines copropriétés!
De même,il se dit que ma secrétaire aurait une voix trés reposante pour certains copropriétaires.
j'ai donc trouvé un nouveau créneau !
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 18 août 2005 : 15:54:45
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Loi Hoguet et Cartes professionnelles :
Merci pour votre réponse, je suis dans l'embrouille complète, car effectivement je comparais une agence avec un cabinet médical ou un hôpital (avec un directeur, des médecins, des assistants, des infirmiers,...) pouvez vous comme vous êtes professionnel m'indiquer :
A / La carte verte (GI) est elle attribuée ?
1 - A une agence ?
2 - A une personne ?
Notre agence prétend 1, je pense que c'est faux
B / Nous avons découvert que le titulaire véritable de notre agence A exerce en fait dans une autre Q d'un autre département (ou plusieurs) agences
1 - Peut il dans cette agence Q avoir un autre numéro comme cela semble le cas ?
2 - Ou bien doit il se déclarer en succursalle pour l'agence A et garder le numéro de sa carte de l'agence A ?
C / Son représentant de l'Agence A (son fils) exerce avec une carte grise et se déclare syndic sans être contrôlé par son père dans l'Agence Q,
Il devrait plutôt avoir une carte mauve ?
Vrai ou faux.
D - Une société absorbée A est elle succursalle de Q ou siège social come le prétend l'Agence Q
oui ou non
E / Un titulaire de carte grise peut il exercer dans plusieurs Agences sans le signaler à la préfecture de police du lieu où se trouve son agence ?
F / Perception des charges :
Qui peut signer, attester ou demander les charges et honoraires de la société A (absorbée) :
1 - Le syndic titulaire carte verte du siège social (Q)ou un de ses représentants ayant une carte grise
2 - Le représentant carte mauve de l'Agence A
3 - Le rerésentant carte grise de l'Agence A
Pour moi 1 ou 2 possible, solution trois hors loi Huguet :
oui ou non
Merci, et amicalement.
ALH |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 20:20:18
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Suite à la non réponse de notre interlocuteur précédent, j'ai ouvert un autre débat et obtenu je le pense les éclaircissements utiles :
Représentant du syndic et représentant de l'Agence :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=28953
Il y a deux problèmes à encore discuter :
1 / La préfecture de police : la dispension des cartes et le contrôle sur le terrain
2 / Sanctions pénales et/ou sanctions civiles en cas de non respect
Si vous avez des idées ou des commentaires ...
A+
ALH |
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