|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
lacasa888
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 09 août 2005 : 19:23:44
|
J'ai réclamé auprès du gestionnaire de biens les justificatifs concernant les charges récupérables que je paie en tant que locataire. Celui-ci vient de me signifier son refus me signalant qu'il n'a pas l'obligation de me communiquer les documents du syndic. Selon ses mots "le syndic de coproprietaires n'ayant de lien de droit qu'avec les copropriétaires". Comment donc dans ce cas vérifier les charges réclamées? Le gestionnaire ne me fournit qu'une liste sur lesquelles portent les charges. Je ne comprends donc pas le texte de loi qui stipule que les justificatifs doivent être mis à disposition du locataire un mois avant régularisation. Comment procéder pour obtenir ces pièces justificatives ?
lacasa
|
|
Signaler un abus
|
|
|
zajou
Pilier de forums
297 réponses |
Posté - 09 août 2005 : 19:38:14
|
Bonjour,
Vous avez un mois à compter de la demande de régularisation pour consulter les factures sur place.
Mais les justificatifs correspondants à la régularisation des charges doivent bien évidemment vous être adressés pour vous permettre de contrôler si les charges qui vous sont imputées sont récupérables ou non.
Aveez vous adressé une LRAR à votre agence lui réclamant les justificatifs ? C'est la première étape. Ne réclamez rien au syndic, mais en revanche adressez vous à votre agence/propriétaire.
zajou |
Signaler un abus  |
|
|
lacasa888
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 09 août 2005 : 19:45:45
|
| merci j'avais en effet lu le texte de loi. Comme je le signale dans mon message c'est au Cabinet gestionnaire de l'appartement que je m'adresse uniquement. J'aimerais pouvoir avoir un éclaircissement sur l'explication de ce cabinet qui me répond : qu'il n'a pas l'obligation de fournir les copies émanant du syndic sur la répartition des charges. |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 août 2005 : 19:45:56
|
les justificatifs= les charges par nature
généralement le bailleur une copie du relevé des dépenses de la copropriété.
Pour ce qui concernne la vérification des dépenses, c'est à dire les factures, si le locataire l'exige, le bailleur doit lui permettre de lui en laisser l'accès (prendre rendez vous chez le syndic pour les consulter)
en l'abscence du relevé des dépenses, sur lequel figure le libellé des factures, vous pouvez demander le remboursement de toutes les provisions sur charges déjà versées, puisque le propriétaire ne peut pas vous en justifier les régularisations par rapport au décret de 87. |
| Signaler un abus |
|
|
Missea
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 24 août 2005 : 11:40:59
|
Bonjour,
j'ai reçu mi-juillet un courrier de mon agence immo aux fins de régularisation des charges pour l'année 2004. Je suis en location "vide" (T2), immeuble en copropriété géré par un Syndic professionnel, qui ne semble point entretenu au vu de l'état des parties communes. Je trouve donc la somme demandée exhorbitante (552 euros à devoir, en plus des 480 euros déjà versés en provisions). 
Comme je pars en congés entre temps (sympa de m'envoyer ça pendant les congés sachant que je n'ai qu'un mois pour consulter les justificatifs) je ne peux prendre rendez-vous avec l'agence qu'à mon retour. J'ai donc vu la comptable la semaine dernière qui m'indique qu'elle n'a aucun justificatif à disposition (hormis la taxe foncière pour la TEOM) et qu'elle se contente de reprendre les comptes du Syndic et de faire le calcul au prorata de l'occupation du logement.
Je précise que j'ai reçu le compte-rendu des charges du Syndic (avec répartition charges locatives et foncières) mais qui n'est pas assez détaillé à mon goût et je souhaiterais voir les factures justifiant le montant faramineux pour l'entretien de l'immeuble. Je dois donc désormais prendre contact avec le Syndic pour consulter les factures, mais seront-ils en droit de me refuser ce rendez-vous puisque le mois est dépassé depuis la remise de mon décompte de charges ?
D'autre part, comment faire (puisque je n'ai pas de comptable sous la main) pour prouver que les charges sont injustifiées ? A part des photos de l'immeuble ? Vu les habitants de l'immeuble (en majorité locataires et dans des situations précaires, drogués, alcooliques, sans travail, etc), je me demande si le fait que certains ne payent pas leurs charges ne se répercute pas sur les bons locataires comme moi qui payent ce qu'ils doivent ??? Le Syndic doit bien récupérer son argent et je me demande si ce ne serait pas la solution adoptée par celui-ci ?
J'aimerais bien demander une expertise de ce décompte de charges via une procédure mais comment faire ? Et est-ce faisable sans que je finisse à payole (sans un sou) ? D'autre part la procédure doit-elle être engagée contre le bailleur (proprio directement et non l'agence) si j'en veux surtout au Syndic ?? (et étant donné que je ne suis que locataire donc peu de possibilités de fourrer mon nez dans les affaires du Syndic). Je n'ai de contacts avec aucun de mes voisins, c'est plutôt la guerre froide. Et je n'ai aucune idée de qui fait partie du syndicat (les proprios étant en majorité bailleurs et non occupants).
Le fait de faire une déclaration au greffe pour solliciter une baisse de mon loyer (qui pour le coup a pris plus de 10 % d'augmentation, passant de 493 euros à 550 euros à cause des charges) suffirait-il pour y glisser mes présomptions d'escroquerie et quelles sont les conséquences ? Je peux invoquer la sous-évalation flagrante des provisions pour charges qui passent de 40 à 97 euros...
Enfin, si vous ne comprenez pas ce que je recherche, posez-moi les questions et mille excuses d'avance de vous importuner. Merci pour ce site, ce forum et vos réponses très éclairées.
PS : ah ! j'oubliais, les factures justificatives sont obligatoirement à consulter sur place ou bien peut-on en demander l'envoi gratuit ??? La loi stipule juste "mettre à disposition"...
Et désolée d'être aussi longue, j'essaie de ne pas oublier de détails importants pour que vous puissiez m'apporter vos lumières.  |
Edité par - Missea le 24 août 2005 11:53:50 |
| Signaler un abus |
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 24 août 2005 : 12:33:48
|
Bonjour Missea, Lá se trouve toute la subtilité du texte de loi  Citation :
Je précise que j'ai reçu le compte-rendu des charges du Syndic (avec répartition charges locatives et foncières) mais qui n'est pas assez détaillé à mon goût et je souhaiterais voir les factures justifiant le montant faramineux pour l'entretien de l'immeuble. Je dois donc désormais prendre contact avec le Syndic pour consulter les factures, mais seront-ils en droit de me refuser ce rendez-vous puisque le mois est dépassé depuis la remise de mon décompte de charges ?
en fait, le locataire n'a aucune relation avec le syndic. C'est le bailleur qui a cette "entrée" puisque le syndic est élu par le syndicat des copropriétaires.
Si le syndic est réticent à vous répondre (la majorité des cas puisqu'il n'a aucune obligation envers vous), il faut donc passer par l'intermédiaire du bailleur, qui lui demandera un RV pour que vous puissiez voir les factures.
Attention toutefois : car, cela suppose qu'un employé comptable va devoir vous préparer les documents et rester avec vous ... ce qui a bien sur un cout  - qui devrait être porté au compte de votre bailleur pour la tarification selon le contrat du syndic. Je vois mal le bailleur accepter ce cout sans rechigner, ni vous le recharger  ==> donc soyez conscient de ce point d'achopement.
Pour votre 2eme point, vous touchez également un pbl sensible; ces comptes ont été approuvés par l'AG des copro qui a, normalement, donné son quitus pour la gestion du syndic. Donc après ce quitus, il semble impossible qu'un locataire puisse contester un contrat ou une facture (voir certains sujets discutés dans le forum de la copro). Citation :
J'aimerais bien demander une expertise de ce décompte de charges via une procédure mais comment faire ? Et est-ce faisable sans que je finisse à payole (sans un sou) ? D'autre part la procédure doit-elle être engagée contre le bailleur (proprio directement et non l'agence) si j'en veux surtout au Syndic ?? (et étant donné que je ne suis que locataire donc peu de possibilités de fourrer mon nez dans les affaires du Syndic). Je n'ai de contacts avec aucun de mes voisins, c'est plutôt la guerre froide. Et je n'ai aucune idée de qui fait partie du syndicat (les proprios étant en majorité bailleurs et non occupants).
Je pense sincèrement que vous allez droit dans le mur en commencant une procédure  et que vous serez perdante. Même si le locataire paye une prestation, ce n'est pas lui qui décide de la qualité de la prestation ni du choix du prestataire. Pas forcément normal mais imaginez le bor... à chaque changement de locataires 
Vous avez recu le relevé de compte de charge par nature. Il vous faut maintenant vérifier avec le décret si les charges refacturées sont bien locatives. Attention : ce n'est pas parce que vous avez sur le document du syndic, une colonne "a récupérer" - pour le bailleur - que vous devez prendre ces montants comptants  - Il peut y avoir une mauvaise imputation au départ ou bien une mauvaise programmation des postes de charges).
Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp )
Citation :
Le fait de faire une déclaration au greffe pour solliciter une baisse de mon loyer (qui pour le coup a pris plus de 10 % d'augmentation, passant de 493 euros à 550 euros à cause des charges) suffirait-il pour y glisser mes présomptions d'escroquerie et quelles sont les conséquences ? Je peux invoquer la sous-évalation flagrante des provisions pour charges qui passent de 40 à 97 euros...
Là encore, très difficile à moins de pouvoir prouver que le bailleur avait connaissance de ces charges depuis longtemps et qu'il a manifestement et sciemment sous-évalué les charges. C'est un sujet récurrent sur ce forum : il faut absolument que les locataires EXIGENT les précédentes régul de charges car tout bailleur honnête a cela dans ses papiers et vous les montrera sans difficulté aucune ! C'est votre responsabilité de demander une situation globale nette avant de signer un contrat.
De plus, votre bailleur n'est peut-etre pas fautif. De nombreux postes de charges ont explosés ces 2 dernières années (chauffage entre autre - voir coût du pétrole - ).
Par ex, les contrats d'assurance multirisque copropriété ont toutes augmenté et ce, dans des proportions de + 40% .. OK ce ne sont pas des charges locatives mais c'est un exemple pour vous montrer que même avec un budget prévisionnel, des impondérables peuvent arriver.
enfinCitation :
PS : ah ! j'oubliais, les factures justificatives sont obligatoirement à consulter sur place ou bien peut-on en demander l'envoi gratuit ??? La loi stipule juste "mettre à disposition"...
consultation au bureau du syndic. Vous pensez bien qu'il ne va pas monopoliser un employé pour sortir les factures unes à unes et les photocopier puis vous les envoyer ..... tout ca gratos !
Et au final, si les comptes de charges par nature correspondent au décret, il vous faut donc penser à déménager et trouver un building qui vous semble mieux gérer.
Entre nous, un t2 avec seulement 40 euros de provision me semble peu. A titre comparatif, sur paris, je demande pour des t2, un minimum entre 55 et 70 euros de charges pour des immeubles corrects avec/sans concierge, sans ascenseurs, chauffage individuel ...Tout dépend donc des "prestations" dont vous bénéficiez dans l'immeuble.
|
| Signaler un abus |
|
|
Missea
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 24 août 2005 : 13:45:25
|
Merci infiniment Joulia pour cette réponse 
Je me doutais au départ que 40 euros de provisions pour charges c'était peu mais j'étais au courant de l'état de l'immeuble et je me suis dit que c'était sûrement pour ça qu'elles étaient peu élevées. Mal m'en a pris. Les expériences servent à quelque chose, je saurais désormais qu'il me faudra impérativement demander la régul' de l'année précédent mon entrée comme vous me le conseillez.
Je suis dégoûtée... mais bon. Va falloir que je cherche un studio maintenant Je vais effectivement laissé tomber mes envies de procédure, je suis refroidie là
Encore merci  |
| Signaler un abus |
|
|
lacasa888
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 19:37:34
|
La réponse de Joulia est très éclairante, toutefois je n'ai pas la réponse à ma question.
Je souhaite la reposer : La loi prévoit que doit être mis à la disposition du locataire (s'il le demande) les pièces justificatives concernant les charges locatives récupérables.
Ma question : que faire quand le propriétaire (ou administrateur de biens agissant pour son compte) refuse de fournir ou mettre à disposition ces pièces. Il invoque le fait qu'il n'a pas à communiquer à un locataire le relevé établi par le Syndic.
Est-ce bien légal et que faire pour l'obtenir ?
Je précise que je ne demande pas les factures mais le relevé détaillé du Syndic. Le seul document envoyé par l'administrateur de biens est un relevé simplifié établi par ses soins.
Merci de vos réponses.
lacasa |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 10:06:19
|
le bailleur doit justifier la régularisation des dépenses par un décompte par groupe de charges.
s'il refuse, vous pouvez demander le remboursement des provisions par RAR puis devant le juge de proximité.
en l'absence de documents justificatifs et de l'application du décret de 87, le juge ne pourra pas confirmer la demande du bailleur non justifiée légalement. |
| Signaler un abus |
|
|
lacasa888
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 19:06:47
|
Merci Nefer. Juste une précision... le bailleur (via le cabinet gestionnaire) m'adresse une liste établie par ses soins des divers postes de dépense récupérables (il ne s'agit pas des décomptes du syndic). Peut-on considérer que cette liste a valeur de justificatif ??
lacasa |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Justificatifs de charge
Forum fermé
