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chouca69000
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 06 sept. 2005 : 21:28:10
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Bonjour,
Notre syndic veut nous refacturer la modification relative à la loi SRU des fichiers informatiques de notre résidence.
Je soupçonne une facturation abusive, mais je n'en suis pas sur.
Une société ne refacture pas la modif de ses fichiers de gestion aux clients !!!!
Qu'en pensez vous ?
d'avance merci
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 21:37:55
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| à mon avis, si votre syndic ne veut pas se mettre en conformité avec la loi sans facturer la copro, il a toujours la faculté de démissionner mais, selon moi, pas la faculté de vous facturer son outil de travail, qui se trouve être aussi son outil de facturation ... |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 23:18:22
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Effectivement celà pose problèmes, autre problème plus grave :
Comme je vous l'indiquais nous avons des "escrocs" intervenant astucieusement depuis plusieurs années sur plusieurs agences secondaires ou absorbées en réseau non déclarées en préfecture. Le centre de gestion est à un endroit impossible à déterminer et il y a souvent des erreurs dans nos factures, car supposition, quasi certaine, mais sans preuve naturellement, celui qui fait les factures ne connait ni les copropriétaires, ni les immeubles.
Au départ j'avais constaté de réelles et anormales surfacturations que l'agence ne voulait pas prendre à sa charge alors que le surcoût était du à son manque de gestion et illégal (ajouté à un devis dont le montant déjà voté devait être respecté)
A part ne pas voter les comptes et le quitus que faire ? car le renouvellement de l'agence est à chaque fois truquée par des pseudo mandat et trafics des voies dans une petite copro (nous avons quatre retraités sur 7 copropriétaires dont deux qui n'habitent pas l'immeuble),
Comme je vous le disais mon agence dont le syndic ne s'est jamais manifesté depuis 5 ans ou plutôt sous patronyme correspondant à plusieurs personnes, refuse de répondre en écrivant que c'est quelqu'un d'autre, son fils, que nous avons démasqué, qui s'occupe de la gestion et établit des factures.
En fait depuis 5 ans, le fils pour ne pas se faire repérer ne mettait aucune signature, sur les courriers et documents et refuse également de répondre à tous les courriers.
Après cinq ans à ce jour plus personne ne sait qui fait les factures, et la Présidente du Conseil syndical est complaisante et n'intervient pas à ce sujet. Comment sortir de ce schmilblick?
Pour mes charges en 2004 j'avais en plus des travaux non effectués (porte et escalier),
J'ai l'intention de refaire un courrier soit aux préfectures (le troisième) ou au procureur qui a ce dossier depuis janvier 2004.
Parfois c'est l'inverse, nous avons des factures, puis des contre ordres, nous disant de ne pas payer qu'il y a eu erreur d'affectation !
Quand la copropriété ne fait rien, un copropriétaire peut il lui même considérer qu'il faut que cela s'arrête et le signaler au procureur ? il y a un problème naturellement évident de compétence se surajoutant aux problèmes de transfert de portefeuilles non avoués que j'évoquais dans d'autres forums.
Le fait d'indiquer des travaux non faits est il considéré pénalement comme un abus de droit ou comme un vol ?
Ce qui me permettrait également réinterpeller la brigade financière que j'avais rencontré en septembre 2004. En effet l'inspecteur m'avait dit que cela prendrait du temps, mais j'ai peur qu'ils "enterre" ce dossier.
Travaille t'il en lien avec les autres fonctionnaires de police et notamment ceux qui délivre les cartes ?
Bref faut il encore attendre, continuer à se faire rouler par "n'importe qui", après presque deux ans sans conclusions du procureur qui ne parait même pas avoir fait contacté les principaux témoins ?
Dans l'attente de ce résultat, le climat de notre petite copropriété est malsain et invivable, ce n'est vraiment pas drôle, d'avoir la vie gachée à ce point.
Merci pour votre réponse sur le délai et la prise en charge de ce type de plainte.
ALH |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 23:45:34
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Dans votre petite copropriété, y a-t-il de temps en temps une petite sauterie aimablement organisée par le syndic et que certains appellent pompeusement assemblée générale des copropriétaires ?
A part boire le champagne, que fait-on à cette sauterie ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 09:18:03
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ALH14U: tout copropriétaire, même s'il n'est pas au CS, peut donc une fois par an, suivant les modalités votés en AG, effectuer le controle des comptes de la copropriété dans les bureaux du syndic.
Avez vous exercé ce droit?
Controle= avoir accès à tous les documents: contrats,devis, ordre de service,bon d'intervention, facture , réglement, écriture bancaire.....
cela vous permet de faire un pointage complet du relevé des dépenses, de préparer éventuellement un compte -rendu et de le diffuser aux autres copropriétaires pour en discuter avant l'AG .
s'il y a des facturations erronées, vous avez un bon argument de communication.
Dans votre cas, il faut prendre les problèmes séparément. |
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chouca69000
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 10:33:14
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Bonjour,
je crois que vous vous égaré tous, vous n'avez certainement pas compris ma question.je suis vice président et que l'AG et la vérification des comptes ne sont pas des "sauteries".
Pour ce qui est de ma question:
la facture qui me parrait limite est une refacturation des modifications des fichiers informatique relatifs à notre résidence. La facture initiale est une facture d'une société informatique qui facture des modifs concernant la loi SRU. Je suppose que la régie ne voulant pas assurer le coup de ces modifs refacture à chaque résidence.
Je voulais savoir si c'était normal. Personnellement, je ne pense pas car ce sont des frais qui leur incombe, mais je voulais en être sur avant d'attaquer.
Merci de vos réponce
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 10:49:27
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en copropriété, il n'y a pas de vice-président...
la tenue des listings des copropriétaires fait partie des taches de gestion courante.
de quelles modifications s'agit il?
le syndicat des copropriétaires a t il passé un contat avec une entreprise extérieure?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 10:57:07
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Chouca ... : si votre société syndic embauche une femme de ménage pour faire la poussière dans ses locaux tous les soirs, poussière qui gene au bon service des copropriétés, cette société syndic doit-elle facturer ce nettoyage aux copropriété gérées ?
Que ce syndic change ses ordinateurs, la lampe de son bureau, prenne une femme de ménage ou mette à jour ses fichiers en utilisant les services de tiers, c'est son affaire.
Cela ressort dans ses "frais administratifs" dont une part est répercutée dans les honoraires de gestion courante qu'il demande aux copropriétés gérées.
Lorsque le gérant obtient une augmentation de salaire et que ses collaborateurs en font de même, on ne vient pas vous facturer en plus ces augmentations.
Ce qui vous importe, ce sont les honoraires qu'il vous demande pour la gestion courante et aussi pour gestion particulière ou privative, honoraires détaillés dans son contrat.
Ses honoraires, tous ses honoraires, qu'il calcul en fonction de ses obligations légales et contractuelles ainsi que de ses couts de fonctionnement pour les excercer, sont votés par l'AG.
Hors de ce qui est prévu et acté par l'adoption de son contrat ou par une décision exprès de l'AG, honoraire alors ponctuel pour une prestation précise, un syndic ne peut rien facturer d'autre.
Il s'agit donc ici d'une facturation totalement abusive d'une dépense personnelle (il n'a pas mis ses factures de restau ou de parkings pour ses RDV commerciaux ?), facturation abusive qui doit être rejettée.
Pour la sauterie, JPM pensait à ALH... . Parce que manifestement, dans ces copropriétés, il faut aller aux AG avec casque lourd, gilet pare balle et sabre télescopique à rayon laser modèle star war, ... alors qu'avec du champ's et quelques verres on peut dérider l'acariâtre du 5ème et la grincheuse du second ......... |
Edité par - gédehem le 07 sept. 2005 11:09:39 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 14:49:43
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Je partage bien entendu l'avis de Gedehem.
Ceci étant, et globalement, les copropriétaires auront le contrcoup financier de la réforme comptable, même avec les syndics les plus réglos.
On retrouve un peu la question du plafonnement fiscal. Il nous importe peu que l'IRPP diminue de 5 % si par ailleurs d'autres impositions augmentent de 6 %. Notre problème est que le total des impôts divers n'excède pas nn % de la masse imposable.
Pour les copropriétaires, c'est un peu pareil. Qu'ils s'agissent d'hono de gestion courante ou d'hono exceptionnels concernant tout le monde, le but est que le total ne dépasse pas nn €
L'ennui avec la réforme comptable est qu'à la vérité les copropriétaires ne verront que rarement une amélioration palpable. Beaucoup de syndics assurent depuis longtemps une présentation très satisfaisante des comptes et de la comptabilité. Pour ceux qui cafouillent, on peut craindre qu'ils ne cafouillent un peu plus encore 
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 15:21:47
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On touche là aux honoraires de gestion courante des syndics qui sont bien trop bas, il faut le redire.
A 100 € du lot on a le gite et le couvert, à 150 € du lot on est en droit d'avoir des draps en soie et des fleurs sur la table de nuit.
C'est comme pour le pétrole, TIPP en moins. En extraire de nos jours coute plus cher qu'il y a 30 ans (spéculation honteuse mise à part, bien entendu).
Là où hier il fallait une pelle et une pioche pour en sortir 50 barils/jour, il faut des forages de 4 ou 5000 mètres, qui plus est en biais, pour en extraire 45 barils/jours.
Et comme un char américain en Irak ne tourne pas à 7,5 litres au 100, et que 60% des ménages Français ont aujourd'hui 2 voitures, il en faut toujours plus.
A 70 $ le baril, c'est l'alcool de riz ou de betterave à 70,5 $ qui va devenir compétitive .....
Demain, du Bourbon dans nos réservoirs !! ....Hips ..! (le champagne, ça fait des ratés, à cause des bulles...)
Tout ceci pour dire et redire que les honoraires gestion courante de nos 'chers' syndic sont trop bas, tant au regard des tâches qu'ils se doivent de remplir que des services que les copropriétaires sont en droit d'attendre, ce qui entraine toute les dérives de facturations abusives ou d'honoraires en sus pour gestion particulière représentant 50% du total, pour des tâches qui relèvent en fait de la gestion courante.
A 100 € du lot, on a pas grand chose à dire, à 150 € du lot non seulement on a des exigences mais on peut taper du poing sur la table !
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Edité par - gédehem le 07 sept. 2005 15:26:05 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 18:55:08
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Tout à fait d'accord encore avec Gedehem.
Nous prêchons la même parole. |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 09 sept. 2005 : 22:57:59
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Il ya des réunions, à mon avis,
Celà peut vous paraître incroyable, mais depuis 5 ans maintenant, après un syndic de fait exercant sous patronyme, démasqué par la confidence d'un copropriétaire, les réunions se déroule avec une secrétaire, dont j'ai signalé le nom à un inspecteur financier dans un courrier que je lui ai donné en septembre 2004 (un an !!)en même temps que je repondais à sa convocation,....
Dans d'autre forum j'ai écrit ce récit incroyable concernant l'efficacité des contrôles et la naiveté ou l'acceptation des copropriétaires obligés d'accepter n'importe qui comme mandataire.
Les témoinage d'autres copropriétaires, sont a ce sujet concordant,
Notre agence comme beaucoup d'autres agences signalent que les préfectures attribuent une seule carte qui peut être utilisée par tout le monde.
Je peut vous dire que en 2 ans j'ai rencontré beaucoup de personnes, avocats, juges, et nombreux sont ceux qui ne connaissent mêm pas l'existence et la nécessité des diverses cartes selon leur couleur :
jeune, mauve, attestation grise,...
Pour ceux qui aiment faire des bals ou des sauteries costumées en permanence, peût être, mais pas tout le temps,.... cela revient cher, les yeux fermés,...
J'ai essayé, nous avons tous essayés de prendre RDV avec un titulaire, nos prestataires nous le confirment, ils ne rencontrent pas le titualire du numéro de carte indiqué sur l'en t^te de l'Agence, celui ci nous a indiqué exercé ailleurs, la préfecture de police de Paris, attribuant la carte à l'Agence, tout le monde dans son (ses) agences peut être syndic !!!
De plus c'est une agence ne donnant directement sauf les fenêtres sur la rue, il y a trois portes vérouillées, un parlophone, donc tri bien sélectif de la secrétaire et impossibilité de pénétrer,
Plus difficulté de prise de RDV au téléphone : vous m'avez téléphoné ? non, c'est moi qui attend, RDV annulés,... diffamation de l'Agence écrivant aux autres copropriétaires que vous n'honorez pas les RDV du Syndic ! du grand art dans l'escroquerie !
De ce fait les honoraires de syndic ne sont pas trop bas, puisque de nombreux syndics titulaires des cartes jaunes (Gestion) et vertes (transactions) se font substituer par du personnel tout venant (parfois délinquence astucieuse doté d'attestationd'emploi ou carte grise) et ne foutent donc rien, sauf encaisser les chéques... surtout quand ils ont de plusieurs succursales astucieusement créés en préfecture, vu la qualité des contrôles et des fichiers informatiques préfectoraux....
Il y a des frais de personnel oui, à la place, je veux bien l'accorder.
Ceci est une histoire vécue et qui est vraissemblablement tristement banale,....
Amicalement.
ALH |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 11 sept. 2005 : 17:04:04
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Chers amis
Merci pour vos réponses, il est temps pour moi de conclure sans vous lasser sur les aventures de notre copropriété.
Il y a cinq ans, à mon arrivée de province pour Paris, j’étais bien naïf, lorsque ma copropriété m’a proposé le « poste de Président de la copropriété ». Quelle belle arnaque de certains copropriétaires hypocrites vous faisant jouer le rôle de « con ». Une petite Agence, en face de chez nous (15 mètres), sympa, à l’accueil personnalisée, ancienne, transmise de père en fils, avec le fils, un syndic présent en permanence. J’y ai cru trois ans, jusqu’à ce que la réponse de la Préfecture de police me fasse ouvrir les yeux janvier 2004 en m’indiquant que SCHMOLL titulaire de la carte GI né en 44, était encore en activité et que SCHMOLL fils que je voyais se glissait dans sa peau, comme syndic de fait…. Bref, découverte janvier 2004 de plusieurs SCHMOLL dans la même agence, dans plusieurs agence parisiennes et une autre en banlieue.
Si cette histoire vous intéresse :
Revenons à notre discussion, vous êtes sans doute dans un petit village, une « petite » agence, et loin des villes vous ignorez qu’aujourd’hui de très nombreuses agences sont en réseaux ou absorbées, juridiquement, financièrement, logistiquement dépendante, et que le plus souvent les copropriétaires et mêmes les membres du Conseil Syndical ne savent plus qui gère, fait les compte, s’entremet, pour le compte de leurs immeubles (voyez les forums !), et que les changement de gestionnaires ou de responsable d’agence sont très peu explicités aux copropriétaires.
Dans notre copropriété, nous étions plusieurs à demander pendant l’année les contrats de remplacement de notre gardienne, la mise des horaires sur la loge, des contrats d’assurance, la signature du courrier de l’Agence, avec l’indication du nom prénom de la personne pour les dossiers concernant les charges, le suivi des travaux. Et aujourd’hui encore les courriers sont anonymes, (l’agence nous a répondu qu’elle ne modifiait pas ses habitudes d’anonymat, véridique !!) et dans l’en tête de l’agence, il n’y a aucun nom !!!!
Que veut dire cette possibilité de regarder les comptes pendant 15 jours, cela veut dire que 350 jours par an, les copropriétaires ne peuvent regarder les comptes, et font donc confiance à leur conseil syndical,……. Qui généralement n’a jamais vu le titulaire,…. CQFD,… vachement honnête et vachement sain comme système,… !! Si l’AG annuel a lieu après quinze jours de vacances, cela veut dire que le copropriétaire prévenu très peu de temps avant a au plus 7 jours pour contrôler,… pas de chance si le syndic titulaire est en vacances (bien méritées !!), il n’a aucune possibilité de le rencontrer pour contrôler les milliers d’euros versés à l’agence !
Quand on voit les truandages sur les résultats audits programmés de certaines sociétés, votre argument des quinze de contrôle annuel, sans possibilité de choix de date dans l’année, montrent bien le lobbying et la collusion régnant entre les administrations, la justice et les agences.
Pendant ces 15 jours, croyez vous que le syndic titulaire est présent, pour ces braves copropriétaires,…… de toute façon rien est signé, donc légal, (j’ai pour notre agence 5 années de comptes annuels non signés. Un contrôle dans deux immeubles voisins en 2004 gérés par cette agence indiquait la même chose, …. Avec des responsables de conseils syndicaux, m’indiquant, incapables de connaître le nom complet de la personne qui gère leur immeuble, ! Les architectes avaient les visites seuls et avaient remis leurs rapports sans voir le représentant du syndic,
Le jour où vous allez dans votre agence pour l’AG, moi j’ai demandé des justificatifs de cartes oralement devant tout le monde (nous n’avions pas réussi à les avoir par écrit), ….
Janvier 2004, je me suis fait injurié et traité de délirant, et personne n’a plus rien dit,… !
Par la suite insistant pour faire intervenir une personne compétente lors de la réflexion sur un contrat de téléphonie
De toute façon je suis surpris par votre réflexion, c’est certainement pas dans son agence que le copropriétaire peut avoir ce type de renseignement. Indiquez moi une ville, un endroit d’une ville (de Paris ou d’ailleurs,..) si vous êtes de bonne foi où est indiqué dans la vitrine, ou accessible à l’intérieur le nom complet du Syndic (parfois !!) et l’identité de l’ensemble des personnes s’entremettant pour les copropriétaires,…. Encore une fois les membres du conseil syndical, généralement associés n’ont même pas cette indication.
Merci pour votre réponse.
Le personnel des agences non plus ne connaît pas, ou ne veut, peut pas dire. J’ai fait un test en interrogeant le personnel dans d‘autres Agences et vous pouvez le faire ! Très sympathique le personnel des agences généralement,.. sauf pour délivrer le nom ou les noms des personnes qui suivront vos charges et travaux (pas rien tout de même, quelques milliers d’euros par an !).
Dans l’Agence que nous avons, j’ai adressé en courrier recommandé avec accusé de réception, à la secrétaire/gestionnaire, une demande d’explication, quand à la couverture financière et à la responsabilité des personnes se substituant au titulaire de la carte ne voulant pas s’occuper de la gestion de notre copropriété, car travaillant écrivait il dans un autre département,… Aucune réponse,… et je pense aujourd’hui après avoir rencontré pas mal de monde. et également en lisant les « anecdotes » sur ce forum (et d’autres), que c’est le cas dans de très nombreuses copropriétés (20% - 50% - 70%). Cela pénalise les gens honnêtes et les agences honnêtes, c’est en ce sens qu’il faut que l’information circule, soit disponible et que les administrations soient plus vigilantes par rapport aux escrocs, sans doute faible majorité (2 % , 20%,….), lors du renouvellement des cartes en respectant les obligations de la loi HOGUET et notamment la déclaration des autres succursales, bureau, agence,….
Voir une agence qui hypocritement fait une réunion pour renouvellement de trois ans en indiquant qu’il faut voter oui, car sinon il y aura administration judiciaire, est complétement malhonnête, l’inactivité ou la lenteur de l’enquête du procureur me pèse.
Merci pour votre lecture, ou vos commentaires critiques ou explicatifs qui m’ont permis en deux mois d’y voir plus clair :
Trois solutions s’offrent à moi :
1 / Procédure civile, : j’ai peur d’un nouvel échec car je ne connais pas d’avocat compétent
2 / Préfecture de police : les réinterpeller actuellement avant la distribution des cartes en 2006 en leur demandant les justificatifs pour les années précédentes (titulaires des cartes jaune, mauve ou attestation depuis le début de notre prise en charge et si sucursalles déclarées ?)
3 / Procureur de la république, rappel de la demande de janvier 2004, avec la lettre de menace de l’avocat et la mise en demeure illégale faite à la place du mandataire du syndicat des copropriétaires : j’ai peur qu’il me dise, « rien à voir ! », qu’il étouffe cette affaire ?
Qu’en pensez vous ?
Que feriez vous, comme lettre : « type de lettre bienvenu ! » ?
Rappel des forums
Mandat à la société Dupont
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=28187
Représentant Agence et représentant du syndicat
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=28953
Merci ++ pour l’internaute
Syndic sans carte :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29391
Facturation abusive des syndic :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29472
ALH |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 16:15:14
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Formidable :
Nicolas Sarkozy déclare que la réponse pénale doit être à la hauteur des attentes, des violences et des escroqueries,
Enfin la lutte contre les prêtes noms et hommes de pailles dangereux coûteux et injurieux vis à vis des copropriétaires et contribuables.
Merci à Nicolas SARKOZY
J'ai travaillé 5 ans à l'hôpital de Sevran Bedottes dans le 93, le Préfet Jean François CORDET a raison,
Merci à Nicolas SARKOZY de le soutenir et de soutenir les français.
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ALH |
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facturation abusive du syndic
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