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Drikk
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 22 sept. 2005 : 21:55:31
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Les 5 anciens membres du CS ont licenciés malhonnêtement notre gardien, pour y mettre un copropriétaire "résidant", à la retraite âgé de 68/69 ans.
On m'a dit qu'il y avait une jusrisprudence qui interdit les copropriétaires "résidant" à être son propre employeur.
J'aimerais savoir si c'est vrai et quoi faire dans ce cas, parce-que les anciens membres du Cs (renouvelés cette année mais avec 4 autres nouveaux membres dont moi) sont très coriaces, mauvaise foi etc...
Merci d'avance...
GGGRRROOOAAARRR !!!!!
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Edité par - Drikk le 30 sept. 2005 21:17:32 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 22 sept. 2005 : 22:22:22
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Le CS a largement engagé sa responsabilité. Il n'a aucun droit d'embaucher un gardien et encore moins un résidant qui plus est retraité !
Ce droit en revient à une assemblée générale (art. 31 du décret du 17 mars 1967).
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13546
Le Syndicat est l'employeur. Le syndic est "chef du personnel" : c'est lui qui embauche, rédige les contrats et bulletins de salaires, et licencie en respectant la C.C.N. (Convention Collective des Gardiens Concierges et Employés d'Immeubles n° 3144) après que l'assemblée générale se soit proncée sur l'embauche de telle ou telle catégorie de personnel en fonction des besoins de la copropriété.
Vous n'avez pas de syndic ? Si vous en avez un il a, lui aussi, largement engagé sa responsabilité, étant SEUL responsable de sa gestion et ayant un devoir de conseil :
Un syndic professionnel a un devoir de conseil ; il ne doit pas faire voter une assemblée à l'encontre d'un règlement de copropriété et de la règlementation en vigueur :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
La Cour d'Appel de Paris a sanctionné un syndic professionnel pour ne pas avoir informé l'assemblée générale du caractère discutable de la conformité de la décision avec le règlement de copropriété.
En sa qualité de professionnel de la gestion immobilière le syndic professionnel est tenu à une véritable obligation de conseil. Il lui appartient dès lors d'attirer l'attention des copropriétaires sur le caractère illicite ou contraire au règlement de copropriété d'un projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale.
Dans un arrêt du 26 février 2004 la cour de Paris a jugé que le syndic était en faute de ne pas avoir attiré l'attention d'une assemblée sur l'illégalité d'une décision qu'elle se proposait de prendre.
Dans un arrêt de la même cour, en date du 22 septembre 2004, le syndic a été déclaré responsable de la faute commise en s'abstenant d'informer l'assemblée du risque d'annulation d'une décision autorisant l'activité de restauration rapide, contraire au règlement de copropriété.
Nous sommes donc en présence d'une tendance au durcissement du devoir de conseil du syndic professionnel. Il faut que celui-ci prenne le soin non seulement de renseigner l'assemblée, mais de se constituer la preuve de cette information en le mentionnant dans le procès-verbal. Dès lors il n'est bien entendu plus responsable des conséquences d'une délibération même si elle contraire au règlement de copropriété.
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Drikk
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 20:09:54
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Je ne vous ais pas dit, mais je ne suis propriétaire que depuis 3 ans, et je n'ai que 29 ans (avec l'air juvénile en plus !), donc je suis encore bien novice de toutes vos explications et j'aimerais tout de même comprendre.
Donc si je comprends bien, c'est uniquement le Syndic qui serait en faute par rapport à ce problème ?
Je suis ok sur le principe, mais il faut dire que le CS de l'année dernière (dont le fameux copropriétaire/gardien qui en faisait parti) on vraiment tout fait pour que ce M."X" soit le gardien !
D'abord en l'embauchant soit-disant " bénévole", puisque l'ancien gardien est en arrêt maladie, ensuite en CDD, et à la dernière réunion du CS, nous avons eu un clair pouvoir d'abus du président du CS en nous disans qu'il avait effectué un "soit-disant" sondage dans l'immeuble, et que les résidants étaient contents de son travail. Nous avons protestés, en vain, à 5 contre 4 au moment du vote... ça nous donne un abus de pouvoir en beauté !
Mais en 1er lieu, j'aimerais savoir si cette jurisprudence est vraiment réelle, pour pouvoir donner suite à sa rupture de contrat etc...
Merci beaucoup de m'aider, parce-qu'en plus je suis au RDC en face de la loge du "Gardien" et c'est vraiment invivable !
J'en perds ma patience...
GGGRRROOOAAARRR !!!!! |
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Drikk
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 19:03:28
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Est-ce que quelqu'un c'est si il y a une jurisprudence qui interdit un copropriétaire résident (à la retraite) à être son propre employeur ? Merci !
GGGRRROOOAAARRR !!!!! |
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alainfil
Pilier de forums
221 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 20:49:42
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rien n'interdit à un gardien d'acheter en logement dans la residence qui l'emploi et de le louer . donc à partir de la tout devient possible. cordialement alain |
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Drikk
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 21:30:40
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Oui, effectivement c'est vrai, parce-que notre ancien gardien est devevu, à la suite d'un achat dans l'immeuble, copropriétaire.
Mais, il résidait dans le logement attribué au gardien selon son contrat, et non dans sa propre habitation.
C'est pour cela que j'ai vraiment souligné "résident".
Merci !
GGGRRROOOAAARRR !!!!! |
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alainfil
Pilier de forums
221 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 17:56:20
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| si un coproprietaire devient gardien il n'est pas son propre employeur. son employeur,c'est le syndicat des copro. |
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Drikk
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 18:48:01
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Bon ben il n'y en a pas alors...
Je veux bien que se soit le Syndic l'employeur, mais se sont bien les copropriétaires qui paient ! Donc... quoi penser ?
GGGRRROOOAAARRR !!!!! |
Edité par - Drikk le 29 sept. 2005 18:51:16 |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 21:23:32
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sur le principe, rien de condamnable, même si ce n'est aps nécessairement une bonne idée.
Sur la forme, reste à savoir si l'embauche s'est faite via le syndic, auquel cas, là encore rien de condamnable si le règlement le prévoit ainsi.
Quant à un vote à 5 contre 4, il n'est aps nécessairement entaché d'abus de pouvoir si les votants ont plein pouvoir pour voter : c'est parfois la triste loi de la démocratie. |
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Drikk
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 21:42:38
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En fait les abus de pouvoirs n'ont rien à voir avec les votes, c'est à dire qu'il nous à dit qu'il avait un soit-disant sondage dans le bâtiment pour savoir si les gens étaient contents des services du "pseudo" gardien. Je lui ais demandé de me montrer quoi que ce soit qui prouvait ses dires, et là comme par hazard tout n'était que verbal, et rien d'écrit. Il a donc décidé de mettre M. "X" en tant que gardien en CDI, en disant qu'il ne voulait pas perdre son temps à me prouver ses dires.
Je lui ais répondu qu'au contraire, moi je voulais perdre mon temps pour mieux examiner les faits. Mais rien n'y fit !
Et donc, par conséquent, au moment du vote, nous étions les 4 nouveaux membres du CS contre les 5 anciens dont 1 pouvoir donné au Prdt du CS.
Et à ce moment-là je trouve que c'est un abus de pouvoir, mais peut-être ai-je tord ?
Vos conseils ?
GGGRRROOOAAARRR !!!!! |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 21:46:43
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si le pouvoir n'est pas contestable, on a 5 voix pour la proposition du syndic et 4 voix contre : la majorité s'applique même si c'est dur à avaler  |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 22:14:24
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Drikk
Il me semble que vous n'avez pas répondu si vous avez un syndic ?
Ce gardien-propriétaire a été "embauché" par qui ? Il est "bénévole" et travaille au "noir" ou il a une feuille de paye établi par qui ?
Tel que vous présentez les choses, on dirait que c'est le CS ou certaines personnes du CS qui prennent toutes les décisions.
Qu'en est-il de votre dernière AG ? A-t-il été question de ce problème de gardien ?
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 23:14:59
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Drikk, il faut une petite explication des règles et surtout de l'environnement dans lequel vous êtes.
Dans votre copropriété, la collectivité des copropriétaires s'appelle un "syndicat" de copropriétaire.
C'est un groupement de personne, qui est juridiquement une "personne", comme le sont d'autres 'groupements', les associations, les sociétés ....
Comme toute 'personne', le syndicat peut vendre, acheter, louer, être employeur, à ce titre voter pour les élections prud'hommales, etre poursuivi en justice, être condamné ... ou poursuivre lui-même un fournisseur ou l'un de ses membres copropriétaire ...
Le syndic nommé par l'AG du syndicat est son représentant légal. Pour simplifier, il est chargé de mettre en œuvre les décisions d'AG.
Dans votre affaire, l'un des copropriétaires membre du syndicat peut tout à fait être employé par le syndicat. Il est alors embauché par le syndic qui lui fixe les conditions de son contrat, en suivant ce qui a été décidé par l'AG.
Un CS n'a aucun pouvoir décisionnel pour les affaires du syndicat. Il ne peut que donner avis au syndic ou aux copropriétaires, et c'est tout Je mets à part un mandat pour une mission particulière qui lui serait donné par l'AG.
Vous parler de vote au sein du CS. Il ne peut porter que sur un AVIS. Vous parler d'un mandat donné au pdt du CS. Ca n'existe pas : sauf si des règles de fonctionnement du CS mentionnées dans le RDC ou adoptées spécifiquement par une AG (D.art.22), un conseiller ne peut déléguer sa voix à un autre conseiller.
Il faut bien comprendre que le mandat donné à un conseiller syndicat est nominatif et personnel. Il est donné à Mr Pierre Durant. Si Pierre Durant ne peut être présent à la réunion du CS, il ne peut déléguer la voix liée à son mandat à Mme Dupont conseillère syndical.
Tout ceci pour dire quoi : que 95 % des dysfonctionnements au sein d'une copropriété proviennent d'une parte du j'm'enfoutisme, du laxisme d'une majorité de copropriétaires et aussi de la méconnaissance dans laquelle se trouve 98% d'entre eux des règles qui s'appliquent en copropriété.
Si vous voulez, acheter en copropriété revient pour 98% des copropriétaires à acheter une voiture sans avoir le permis, sans avoir aucune idée de la façon dont il faut conduire et rien du tout du code de la route. Vous en voyez le résultat !!
Comment faire : s'informer, se former, monter un petit groupe qui se forme, s'informe, apprend les grandes lignes du Code de la R ..copropriété, comment ça doit se conduire ... et faire de l'info dans un cercle de plus en plus garnd ...
Et mettre sous le nez de ceux qui croient savoir les éléments qui montre leur erreur .. Démontrer et prouver, sans colère ...
Et ça marche ...si on est pas pressé ...
Dans votre affaire du départ, si le CS a donné un avis au syndic, il n'empeche que c'est le syndic qui a licencié au nom du syndicat.
L'AG n'a pas à se prononcer là dessus.
Dans le cas où le syndicat est condamné aux Prud'hommes pour erreur dans la procédure ou licenciement abusif, la faute peut en être imputée au syndic par le syndicat (mise en œuvre de son assurance RCP). |
Edité par - gédehem le 30 sept. 2005 23:19:09 |
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Drikk
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 11:20:01
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Merci pour tous ces conseils, j'en avais besoin, surtout pour rester calme, ce qui est extèmement difficile avec ce genre de personnage.
Et oui, nous avons un Syndic, mais celui-ci se laisse guider par les autres membres du CS !
Pour ce qui est du vote en AG, ici aussi il y a eu des problèmes ! Et oui, notre ancien CS a envoyé (mais pas à tout le monde... comme moi et d'autres révoltés...) une lettre diffamatoire munie d'une copie de pouvoir et d'une enveloppe prétimbrée à l'attention du CS, sollicitant les copropriétaires "non résidant" à leur envoyer leurs pouvoirs !
Ils étaient en minorité, mais 3 pouvoirs par personne, sans qu'il en reste en début d'AG... au moment des votes, j'vous laisse deviner les comptes !!!
Ils ont même fait de l'usurpation d'identité au téléphone... nous nous sommes retrouvés avec 2 pouvoirs du même nom !
Voilà où on en est !!
Si vous avez d'autres conseils... ils sont bien venus !!
GGGRRROOOAAARRR !!!!! |
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Drikk
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 08 oct. 2005 : 20:27:01
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Ce copropriétaire qui est dans sa fonction de gardien se permet d'avoir des propos raciste et antisémite envers certains résidants, et tout particulièrement le technicien de surface qui est "noir".
En plus de ça, il se permet d'utilisé la machine à lustrer le sol alors qu'il n'en a aucun droit, et que l'employé le lui avait interdit.
Je me suis mis en ralation avec le chef de sevice de l'employé, pour voir ce que l'on pouvait faire... Mais concrètement, que faut-il faire ? Un courrier au syndic, un dépôt de plainte...? Vos conseils ?
GGGRRROOOAAARRR !!!!! |
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alainfil
Pilier de forums
221 réponses |
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Drikk
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 20:34:43
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Merci "alainfil" pour tes bons p'tits conseils !
Encore une fois aujourd'hui, le "pseudo gardien" a renouvelé des propos diffamatoires au sujet de l'employé de ménage, comme quoi il ne fait pas son travail. Je le vois tous les jeudis en train de faire "plus" que son boulot, c'est à dire de balayer, laver le sol parce-que le gardien ne le fait pas.
Je suis graphiste indépendant, je travail chez moi, et je suis au RDC, donc il ne peut pas dire que je ne le vois pas travailler !!
Mais il persiste tout de même à dire aux copropriétaires comme quoi il faudrait le virer parce-qu'il ne fait pas son travail...
J'en peux plus , et de plus nous avons la réunion du CS samedi, et là, ça va chauffer à mon avis... Des conseils ! Vite !Vite !Vite ! SVP !!!
J'ai un ami qui est policier juste au commissariat en haut de chez moi, et je me demandais si je pouvais lui demander d'assister à la réunion, tout en sachant qu'à la dernière réunion, il y en a un qui a voulu m'en coller une ! (il était en état d'ébriété !) Mais je suis resté assis et calme ! 
Donc voilà, voilà...
GGGRRROOOAAARRR !!!!! |
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alainfil
Pilier de forums
221 réponses |
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Copropriétaire Résidant et Gardien !
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