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willy93
Contributeur actif
31 réponses |
 Posté - 29 sept. 2005 : 15:06:45
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Bonjour,
Je voudrais vous faire part d'un cas afin d'avoir vos différents avis.
L'année dernière lors de l'AG, un vote à été fait pour la réalisation de travaux sur tous les balcons de la façade avant de l'immeuble. Lors du vote il a été décidé que les travaux seraient payés par tous les copropriétaires puiques après étude approfondie du règlement de copro, (qui n'est pas clair du tout sur ce point), il a été décidé de dire que les balcons étaient des parties communes et les gardes corps étaient privés.
Deux mois ont suivis et pas de réactions.
Les appels de fond ont été lancés, et la plupart des copropriétaires ont payés ces appels sauf deux d'entre eux, prétextant que seuls les propriétaires des balcons doivent payer. Etant donné que ces deux copropriétaires n'ont pas payés les appels de fonds, le syndic à pris la décision de mettre en standby les travaux (qui n'avaient pas encore commencés) jusqu'à la prochaine AG afin de rediscuter du financement des travaux. Ces travaux sont chiffrés à presque 30000€. La volonté des deux copropriétaires non payants est de faire partager ces 30000 € par les propriétaires des balcons, ce qui ne représente pas du tout la même somme qu'au départ.
ALors mes questions sont les suivantes :
1- Peut-on revenir sur une décision qui a fait l'objet d'un vote lors d'une précédente AG ?
2- Si les travaux doivent être payés par les 3 propriétaires, c'est que les balcons sont privés. Donc pourquoi le syndic ferait orendre une quelconque décision auprès de l'AG pour un problème privé ?
3- De plus tous les balcons n'ont pas le même besoin d'entretien. Alors diviser la somme par 3 alors que certains balcons sont moins abimés que d'autres ne me paraît pas normal. Le devis qui avait été accepté l'année dernière ne détaillait pas la somme par balcon. C'était un montant global. Qu'en pensez-vous et quelles sont donc les possibilitées?
De plus pour moi, les appels de fonds sont assimilés à des charges et celui qui ne paye pas ses charges devrait faire l'objet d'une assignation. Non ?
Je vous remercie pour votre aide. Toutes les idées sont les bienvenues. Je pense que vous aurez compris que je suis l'un des heureux propriétaires des balcons.
Merci d'avance.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 16:29:18
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Il est un peu étonnant que le RC ne précise pas le classement des balcons.
Il est vrai qu'il y a des discussions absurdes à propos des balcons, les auteurs de RC n'ayant jamais cru devoir solliciter l'avis des techniciens.
Pour ceux-ci le balcon est avant tout la partie horizontale, accessible ou non, qui est indissociable du gros oeuvre. Il faut donc logiquement le considérer comme partie commune.
Par extension, on entend aussi par balcon les ouvrages d'appui : barre d'appui, garde-corps ou garde-fou.
Les ouvrages d'appui en pierre sont également indissociables du gros oeuvre. Il faut donc encore les considérer comme parties communes. Quand la pierre d'un ouvrage d'appui est dégradée comme la pierre des bandeaux, voire celle de la façade, il faut bien sur traiter le tout en bloc 
Les ouvrages d'appui en fonte ou autre métal, ou en bois, peuvent à la rigueur être considérés comme des parties privatives dans la mesure ou il est possible de les démonter, réparer, et replacer sans autre atteinte au " balcon " que les scellements nécessaires.
La logique voudrait pourtant qu'ils fussent également parties communes dès lors que les propriétaires des lots n'ont aucune maîtrise de ces ouvrages qui sont assujettis à une servitude esthétique et ne peuvent généralement être traités que dans le cadre d'un ravalement général, sauf à établir un échafaudage de 6 étages pour traiter l'un d'entre eux.
Prendre en considération l'accessibilité à un balcon ou l'existence d'un balcon dans un lot et pas dans les autres n'est pas justifié parce qu'en principe il en a été tenu compte à l'origine pour le calcul des tantièmes de copropriété, et donc de charges communes générales. On considère d'autre part que l'existence de balcons valorise l'ensemble de la façade, et donc l'ensemble de l'immeuble, même pour des lots plus modestes.
Par contre il est assez courant de laisser à charge du propriétaire du lot le revêtement en plomb (étanchéité externe) d'un balcon accessible, parce que l'usure vient du nombre des accès depuis X années et parfois d'un défaut d'entretien. Celui ci incombe de même manière à l'utilisateur.
Votre affaire n'est la première et ne sera pas la dernière. Il est évident que ces chicaneries finissent par coûter très cher à la copropriété, surtout quand elles retardent l'exécution de travaux et que la TVA restreinte risque de passer en TVA à plein taux.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 16:39:47
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...rien à ajouter à cet exposé qui résume tout...
2 petits points pourtant.
- Ce qui a été décidé par une AG et non contestée doit être exécuté tel que cela a été décidé. Il faut donc que le CS rappelle au syndic (LRAR) la décision prise qu'il doit mettre en œuvre sans tarder.
Seule une autre AG peut éventuellement annuler la décision prise.
Les copropriétaires qui ne veulent pas payer sont dans l'erreur. Au syndic de les obliger à payer ce que l'AG a décidé (rappel, mise en demeure, ...)
- Votre syndic est sans doute encore un de ces prétendus syndics "professionnels" incultes en matière de copropriété, plus marchand de tapis que 'spécialiste' de la gestion immobilière ? .... |
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willy93
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 17:25:34
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Je vous remercie pour vos réactions celles-ci confortent mon opinion sur le sujet.
Je voulais également savoir s'il existe des textes sur les copropriétés qui présenteraient tout ce que vous énoncé concernant cette partie : "Pour ceux-ci le balcon est avant tout la partie horizontale, accessible ou non, qui est indissociable du gros oeuvre. Il faut donc logiquement le considérer comme partie commune."
De plus, étant donné que les personnes qui contestent le payement sont situés au 4 ième/4, j'aurais voulu les contrer sur l'utilisation et le nettoyage des escaliers. En fait quelqu'un m'a dit un jour qu'il est plus ou moins possible de ne pas faire participer les personnes qui sont au RDC au frais de nettoyage des escaliers ou d'entretien de la cage d'escalier.
Et pour aller encore plus loin, n'est il pas possible d'imposer une participation plus ou moins importante à l'entretien des escaliers en fonction de l'étage habité ?
La vous comprendrez que je suis quelque peu exaspéré par la façon de penser de ces deux copropriétaires qui veulent semer la zizanie auprès des autres copropriétaires.
Et encore autre chose, étant donné que le financement des travaux et la réalisation proprement dites des travaux ont fait l’objet de deux votes différents, les voisins remettent en question uniquement le vote sur le financement des travaux et non celui sur la réalisation de ceux-ci.
Alors, que pensez-vous sur le fait que s’ils ne veulent pas prendre part au financement, ils n’ont pas à prendre part non plus au vote des travaux eux mêmes. Ce qui voudrait dire également que la décision à prendre ne concerne pas le syndic ?
Merci encore pour vos aides.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 19:07:02
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Ce que pensent vos voisins, que ce soit avant, pendant ou après l'AG n'a maintenant aucun interet : une décision sur des travaux a été prise en AG sans aucun doute à la majorité requise (art.24 : entretien), elle est exécutoire passé le délai de contestation des 2 moins qui suivent la motification du PV. Les 2 mois étant passés, c'est terminé : la décision doit être mise en œuvre par le syndic. S'il ne le faisait pas, il y aurait carence de sa part. Le CS doit se remuer ...
Il ne faut pas mélanger ce problème des balcons avec l'entretien de l'escalier.
Si votre escalier est défini dans votre RDC "partie commune spéciale" .. vous devriez avoir une grille spécifique pour la répartition de l'entretien. S'il n'y a rien, c'est une partie commune 'commune', répartition aux tantièmes généraux, y compris pour les lots du RDC ou des caves, parkings.... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 20:06:08
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Pouvez vous nous préciser de quels travaux il s'agit?
Est ce l'étancheité???? |
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willy93
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 09:16:42
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C'est bien plus que l'étanchéité. Le ciment qui constitue le dessous des balcons est en train de s'écailler. Le ferraillage qui été coulé dans le béton lors de sa création est par endroit apparent mais sur un balcon uniquement. Ensuite il faut faire l’étanchéité et changer les gardes-corps puisque ceux-ci sont en bois et sur l’un des balcons il a été très mal entretenu donc il commence à pourrir.
Par contre pour 2 des 3 balcons les travaux sont moindre.
Ce qui a été prévu lors de l’AG de l’année dernière était de répartir les charges dues aux balcons eux-mêmes sur tous les copropriétaires et les charges concernant les gardes corps, sur les 3 propriétaires des appartements avec balcon.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 11:34:44
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Les travaux sur les dalles constituant un 'balcon' sont à la charge de l'ensemble des copropriétaires, ces dalles béton communes étant indissociable de vos dalles planchers 'apparte', gros œunre indivisible de l'immeuble.
Pour les gardes-corps il faut voir ce qu'en dit votre RDC : Garde-coprs privatif 'privatif' ou partie commune dont l'entretien est à la charge exclusif de celui qui use de la dalle-balcon ? ...
Mais ici aussi il ne faut pas confondre l'entretien (peinture, vernis, nettoyage ..), à charge du propriétaire, et la re-construction, qui touche à l'aspect extérieur de l'immeuble, re-construction/réfection à charge du syndicat..
Une chose est certaine : l'AG du syndicat n'a pas compétence pour statuer sur des parties privatives. Ce qui est privatif ne la regarde pas. Elle ne peut décider que sur tout ce qui est commun.
- Soit les gardes-corps sont privatifs, ce qui serait très surprenant : l'AG n'a rien à dire, sauf si une clause en lien avec l'aspect extérieur de l'immeuble ne le précise expressément.
- Soit ils sont communs, comme les dalles-balcons, et l'AG peut décider ce quelle veut. Mais dans ce cas, comme pour la dalle commune, la répartition des charges pour travaux sera sur l'ensemble des copropriétaire. |
Edité par - gédehem le 30 sept. 2005 11:36:56 |
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locmontlh
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 13:10:37
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Bonjour,
Le seul moyen d'annuler une décision prise en AG est le tribunal et ça dur un bon moment. Vos voisins devront attaquer votre résidence pour "annulation de décision", ça leur coutra cher et à toute la copro aussi.
Pour faire faire les travaux, faites jouer la clause de sécurité (pas besoin de vote en AG). Demandez à votre CS de procéder aux travaux.
Attention : s'il y a modification de facade (réfection des gardes corps avec changement de couleur ou de matériaux par exemple), il faut le faire mettre par l'architecte dans le RC et vos voisins devront s'y plier...
Si vos voisins ne payent pas leur appel de fonds, ce n'est pas votre problème mais plutôt celui du syndic qui est en charge de la colecte des fonds.
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willy93
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 13:27:54
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Je reviens vers vous à nouveau pour savoir si tous les arguments que vous avancez se retrouvent dans un texte de loi quelconque ou dans une "bible de la copro" ?
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locmontlh
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 14:24:25
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En cherchant un peu ça doit pouvoir se trouver, mais surtout votre CS peut le savoir. On a eu les 2 cas dans notre copropriété (tribunal pour annulation de décision et travaux sous clause de sécurité), c'est que c'est faisable.
Sinon demandez au Syndic, c'est "le" professionnel qui doit vous répondre, même si souvent ils cherche à éviter de répondre |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 14:31:47
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Willy, de quels "tous les arguments" parlez vous ?...
Ils sont tous issus soit des dispositions légales soit de la jurisprudence ou de la doctrine dominante ...
Sur ce dernier point JPM vous a dit ce qu'il en est des 'balcons' et de leur nature commune, point que j'ai repris.
Si ces balcon ne sont pas dits expressément "privatifs" dans les parties définies privatives de votre RDC, ils sont obligatoirement communs. Idem pour les gardes-corps.
Ce qui n'est pas listé 'privatif' est commun, indistinctement..
Vous noterez que dans votre RDC, les parties communes sont indiquées, avec sans doute cette précision : " .. sans que cette liste soit limitatives ... ou exhaustive .."
Pour ce qui concerne la contestation d'une décision d'AG et son annulation, il faut avoir recours au juge. L'action doit être engagée devant le TGI ainsi que le précise l'art.42 de la loi.
L'obligation du syndic de mettre en œuvre les décisions d'AG, L.art.17, art.18 et les art.28 et suiv. du décret.
Ce qui est décidé par une AG est une décision impérative. L'AG tenant ses pouvoirs de la loi, ses décisions ont "force de loi" pour les copropriétaires et s'imposent à tous.
Les décisions d'AG sont constatées dans un procès-verbal validé par le pdt de séance, ce qui donne 'force probante' des décisions prises (la preuve)..
Votre syndicat doit comprendre que nous sommes ici dans un cadre 'juridico-juridique' (votre syndic le sait, lui !), en non dans l'Association des joyeux lurons du dimanche qui peut faire les choses à la bonne franquette ...
Bien entendu tout ceci est repris dans n'importe quelle "Bible de la copro .." |
Edité par - gédehem le 30 sept. 2005 14:40:33 |
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willy93
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 16:52:25
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Très bien...
Je vous remercie pour toutes vos précisions.
Je viens de téléphoner à mon syndic afin de leur demander une copie du règlement de copropriété (que je n'ai encore jamais obtenu), et ils me disent que c'est payant ??!
Et ensuite je leur ai expliqué que j'allai leur envoyer un courier afin de demander la mise à l'ordre du jour de la prochaine AG de cette histoire de balcon, en commençant à énumérer tous les points que vous m'avez cité...et là, un blanc.
ALors encore une fois merci pour toutes vos réponses à mes questions. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 17:21:09
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willy93: le réglement de copropriété a du vous être remis par le notaire lors de votre acquisition.
si vous l'avez égaré, mieux vaudrait demander à un autre copropriétaire de vous préter son exemplaire et d'en faire une copie.
Il est exact que cette copie par le syndic est "payante" ( voir le contrat de syndic) |
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