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 Sujet  |
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scaredas
Contributeur vétéran
191 réponses |
 Posté - 04 oct. 2005 : 16:55:26
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Bonjour,
Je suis en train d'acheter (compromis signé) un appartement en Guyane.
J'ai demandé à ma banque un financement pour ce prêt sous forme de prêt en devise (CHF).
J'ai actuellement auprès de cette banque un appartement ainsi qu'un second auprès d'une autre banque.
J'ai proposé de regrouper le tout, reprise d'un prêt et nouveau prêt pour la Guyane - le tout en devise CHF.
Bien entendu, ce projet reste dans les critères de la banque (revenu, tx d'endettement, fds propres, etc.).
1ère réaction de la banque : NON, les banques françaises ne financent pas les investissements immobiliers à l'étranger (sic !)
2ème réaction suite nouvelle demande : ce serait éventuellement faisable, mais en garantissant le nouvel investissement par un appartement payé, ou au moins par un appartement dont la différence valeur-endettement couvre à 100 % la valeur du nouveau par un nantissement de l'appartement (je sais, c'est pas simple, mais c'est ce qu'ils proposent) avec en plus, ce "serait souhaitable", un nantissement d'assurance-vie ou PEA ou compte titres...
La valeur de l'appartement que j'ai chez eux (déduite du prêt encore en cours) me permet tout-à-fait de couvrir ce nouvel investissement.
Là où je ne suis plus trop d'accord, c'est que la banque me demande également les garanties habituelles sur le nouveau prêt.
Pour moi, soit ce troisième investissement ne se fait que couvert par un autre, soit il se fait avec les conditions habituelles, mais le cumul des deux me semble un peu exagéré.
De plus, la banque me propose un financement en EUR en lieu et place de CHF. Là aussi, c'est hors de question. A nouveau, soit cette opération est faisable, soit elle ne l'est pas, mais je vois pas trop le rapport avec la monnaie du prêt !
Ayant RDV en fin de semaine auprès de cette banque ainsi qu'un autre établissement, je souhaiterais avoir quelques réactions, expériences partagées sur ce sujet.
(J'ai effectué pas mal de recherches sur ce site, mais rien trouvé d'approchant !).
Merci d'avance de vos réactions/témoignages.
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 17:02:33
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Soyez classique:
Vous acherez en Guyane un appartement, empruntez en Guyane et en Euros vous n'aurez aucun problème.
Je ne vois pas très bien l'intérêt d'emprunter sur une devise que vous ne maitrisez pas et qui de toutes façons vous couteraa plus cher compte tenu du risque de change.
Citation :
Initialement entré par scaredas
Bonjour,
Je suis en train d'acheter (compromis signé) un appartement en Guyane.
J'ai demandé à ma banque un financement pour ce prêt sous forme de prêt en devise (CHF).
J'ai actuellement auprès de cette banque un appartement ainsi qu'un second auprès d'une autre banque.
J'ai proposé de regrouper le tout, reprise d'un prêt et nouveau prêt pour la Guyane - le tout en devise CHF.
Bien entendu, ce projet reste dans les critères de la banque (revenu, tx d'endettement, fds propres, etc.).
1ère réaction de la banque : NON, les banques françaises ne financent pas les investissements immobiliers à l'étranger (sic !)
2ème réaction suite nouvelle demande : ce serait éventuellement faisable, mais en garantissant le nouvel investissement par un appartement payé, ou au moins par un appartement dont la différence valeur-endettement couvre à 100 % la valeur du nouveau par un nantissement de l'appartement (je sais, c'est pas simple, mais c'est ce qu'ils proposent) avec en plus, ce "serait souhaitable", un nantissement d'assurance-vie ou PEA ou compte titres...
La valeur de l'appartement que j'ai chez eux (déduite du prêt encore en cours) me permet tout-à-fait de couvrir ce nouvel investissement.
Là où je ne suis plus trop d'accord, c'est que la banque me demande également les garanties habituelles sur le nouveau prêt.
Pour moi, soit ce troisième investissement ne se fait que couvert par un autre, soit il se fait avec les conditions habituelles, mais le cumul des deux me semble un peu exagéré.
De plus, la banque me propose un financement en EUR en lieu et place de CHF. Là aussi, c'est hors de question. A nouveau, soit cette opération est faisable, soit elle ne l'est pas, mais je vois pas trop le rapport avec la monnaie du prêt !
Ayant RDV en fin de semaine auprès de cette banque ainsi qu'un autre établissement, je souhaiterais avoir quelques réactions, expériences partagées sur ce sujet.
(J'ai effectué pas mal de recherches sur ce site, mais rien trouvé d'approchant !).
Merci d'avance de vos réactions/témoignages.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 17:51:27
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il me semble que la banque n'a aucune obligation à accorder un prêt.
donc elles est en mesure d'exiger les garanties qu'elle souhaite. |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 18:02:36
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Excusez moi, je ne pensais pas qu'en travaillant en Suisse vous pouviez trouver intérêt à investir en Loi Pons.
Néanmoins je reste persuadé que votre intérêt est d'emprunter en France en Euros car dans tous les cas il y aura conversion de monnaie.
Il est d'ailleurs plus facile de jouer la concurence entre Banques avec des montages simples.
Seulement comme vous travaillez en Suisse, la Banque n'a pas de garantie sur votre salaire en cas de défaillance de votre part.
Elle n'est d'ailleurs aucunement obligée de vous prêter des fonds, et comme l'indique un autre internaute , elle peut vous demander toutes les garanties qu'elle souhaite.
Cordialement
Citation :
Initialement entré par scaredas
J'emprunte en devise (CHF) parce que mes revenus sont en CHF (je pense un peu maîtriser cette monnaie et justement m'éviter un risque de change en remboursant en CHF et en conservant les revenus locatifs en EUR puisque je vis - et donc dépense - en France)
Le problème n'est pas monétaire ... mais serait plutôt bancaire dans le cas précis !
Bien sur, vous pourrez encore me conseiller d'emprunter auprès d'un organisme bancaire français basé en Suisse, mais les marges étant moins intéressantes...
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 20:51:14
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...Logiquement même si vous travaillez en Suisse, les loyers perçus de votre location en Guyane sont en Euros....
Or ce sont ces loyers qui je pense doivent couvrir l'emprunt que vous sollicitez.
Disons que c'est une analyse personnelle et que probablement vous avez pensé à ce point particulier.
Bonne chance dans votre montage.
Citation :
Initialement entré par scaredas
Je vous remercie de vos réponses qui, en fait, ne me conforte que sur un point : une banque est toujours réticente à pratiquer le moindre montage compliqué, mais une fois que, par la pratique, ce montage s'avère intéressant, la concurrence est prête à vous faire toutes les propositions afin de reprendre votre dossier...
Je parle d'expérience, et je vois qu'une fois de plus, il me faudra fortement négocier pour lancer ce projet mais que par la suite, j'aurais droit au tapis rouge...
Pas Loi Pons, Loi Girardin.
Et je ne vois toujours pas de risque de change à emprunter en CHF, gagner sa vie en CHF, et rembourser les CHF empruntés avec des CHF gagnés ... tant que la Suisse n'adhère pas à l'UE (à moins qu'elle n'accepte l'euro...)!
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 21:32:52
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Quelques commentaires :
1 – une banque à beaucoup de mal à refinancer un de ses crédits même si vous regroupez un deuxième crédit.
2 – si la Guyane n’est pas l’étranger, le banquier va sans doute qualifier l’opération d’investissement exotique.
3 – Je n’ai, pour le moment, jamais réussit à faire deux opérations de suite avec la même banque.
Pour l’aspect risque de change, je suis d’accord avec votre raisonnement, s’il y a un risque de change sur l’opération Guyane prise individuellement, le risque s’annule si l’on se place au niveau de l’investisseur et si ses revenus en CHF sont suffisant.
A mon avis, ne pas hésiter à voir les autres banques françaises proposant les crédit en CHF.
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 13:12:36
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Alors votre idée est logique.
Ceci étant, ceux qui vendent ce type de produit ont en général leur propre réseau de financement .... mais en Euros .
les locations sur Kourou ne posent pas de problème , la demande est plus forte que l'offre.
(Moins de problèmes qu'à St Martin ou en Guadeloupe)
Reste un point à vérifier. Les nouvelles directives fiscales avec plafond de déductions à hauteur de 80000 E.
Je ne pense pas que cela s'applique dans les DOM mais personne n'en sait rien à ce jour.
Bon voyage dans les Caraïbes.
Citation :
Initialement entré par scaredas
Soyouz (auncun rapport avec Kourou, en passant ?!?),
Les loyers seront bien perçus en EUR, mais je ne compte pas les utiliser en remboursement. Au contraire, ils m'assurent en France un montant constant, alors que devoir changer une fois par mois des CHF pour acheter des euros devient de plus en plus désavantageux. Donc, les CHF restent en CHF et les EUR en EUR !
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 13:14:04
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... LIre 8000 E...
Reste un point à vérifier. Les nouvelles directives fiscales avec plafond de déductions à hauteur de 80000 E.
Je ne pense pas que cela s'applique dans les DOM mais personne n'en sait rien à ce jour.
Bon voyage dans les Caraïbes.
Citation :
Initialement entré par scaredas
Soyouz (auncun rapport avec Kourou, en passant ?!?),
Les loyers seront bien perçus en EUR, mais je ne compte pas les utiliser en remboursement. Au contraire, ils m'assurent en France un montant constant, alors que devoir changer une fois par mois des CHF pour acheter des euros devient de plus en plus désavantageux. Donc, les CHF restent en CHF et les EUR en EUR !
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 01:55:55
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| il semble que ce plafond de 8000€ sera confirmé dans la prochaine loi de finances |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 11:17:08
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Exact...mais très probable comme la fin des 14 % d'abat. sur revenus foncier qui auront pour conséquence d'augmenter la csg crds etc etc...
La fin de la crl à 2,5 % devrait être pour 2006 .. suspens.
Citation :
Initialement entré par nefer
il semble que ce plafond de 8000€ sera confirmé dans la prochaine loi de finances
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 18:31:58
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"Tuyaux" amical :
Lisez le projet de Loi Villepin qui pourrait plafonner à 8000 Euros la déduction du revenu imposable pour les revenus de 2006.
(Sous réserve d'un vote en l'état)
Citation :
Initialement entré par scaredas
Quelques nouvelles...
J'ai proposé le dossier auprès d'une autre banque qui semble tout-à-fait interessée à ce projet.
Pour le financement, elle prendrait une hypothèque de second rang sur un bien en Métropole du montant final emprunté pour l'appartement "exotique".
Suite à ce rendez-vous, je suis retourné voir ma banque et, après explication, elle semble à nouveau interessée par le projet (merci la concurrence !) et aux mêmes conditions (ce qui est plus simple pour eux, du fait que l'appartement en garantie est déjà chez eux... !).
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Demande de financement - double garantie demandée
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