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 Sujet  |
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Eagle Four
Contributeur actif
28 réponses |
 Posté - 04 oct. 2005 : 23:19:09
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Comme membres du C.S nous souhaitons externaliser le poste du gardien qui est alcoolique et ne fiche rien, hormis sortir les poubelles.
1) Est-ce qu'on rentre dans le cas d'une suppréssion de poste de gardien, ce qui nécéssiterait un vote à l'unanimité ? (impossible à obtenir)
2) Peut-on louer la loge qui est une partie commune, à priori ?
3) Comment éviter de se retrouver aux Prud'hommes ?
4) Quelqu'un a-t-il une éxpérience en la matière ?
5) Est-ce plus rentable ?
Merci de votre aide.
Eagle Four
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 10:16:02
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OUF ! .. J'ai eu peur que pour externaliser le poste concierge vous ne vouliez transporter votre copropriété en Pologne ou en Chine ....
Si vous voulez vous séparer de votre concierge, la seule solution est de le licencier : soit pour faute, mais il faut des éléments costaux, soit à l'amiable, c'est à dire en négociant des €€€€ !
Mais avant cela, il vous faut procéder à une étude sérieuse sur l'intéret finacier (c'est ce que vous voulez ?) de l'affaire .. intéret financier qui guide ceux qui "externalisent" ..
C'est une sorte de rapport qualité/prix à faire, ..
Pour le licenciement "amiable", il vous faut calculer son cout : outre les indemnités prévues, il vous faut prévoir en plus une indemnité "transactionnelle", grand classique, qui est une sorte "d'achat" du silence du salarié licencié. Suivant son ancienneté, prévoir au moins 6 mois de salaire brut.
Il peut aller aux Prud'hommes, mais si vous avez bien préparé l'affaire, en particulier en négociant cette "transactionnelle", le risque sera limité.
Une grande précaution : le licenciement "amiable" le sera "pour des raisons d'économie", seule procédure acceptées par les Prud'hommes.
Le licenciement économique n'existe pas en copropriété.
Attention donc à ce point. Bien entendu, vous établirez un tableau justifiant ces raisons d'économie, avec d'un coté le coût annuel du salarié (salaires + charges sociales + taxe salaires éventuelle) avec les grandes ligbes de ses taches, et en regard des colonnes présentant le coût par des entreprises extérieures, avec détail de leurs taches.
Devant les prud'hommes 's'il y a recours, 5 ou 6 mois plus tard ..), si ça vient jusque là, vous aurez la DADS et les contrats/facture de l'entreprise retenue pour justifier "l'économie".
Dans votre résidence, si elle n'est pas d'un haut standing, la double majorité de l'art.26 peut être admise par les tribunaux, bien que la supression d'un poste "Concierge" prévu au RDC nécessite l'unanimité.
Si vous suprimez le poste à l'art.26 et que cette supression est contestée par des opposants, il leur faudra engager une action devant le TGI, ... ce qui peut limiter le risque ...
La décision de louer la loge (élément qui est à comptabiliser dans l'économie liée au licenciement), elle se décide également à la double maj.art.26.
Ceci dit, même s'il marche au pastis ou au bourbon, le coté "confort" voire 'plus value' d'une copropriété avec concierge n'est pas à négliger. Une présence permanente, des petits services éventuels hors des périodes de travail, autant de choses qui ne sont pas 'chiffrables' en €€, que vous n'avez plus du tout avec des Ste externes, impersonnelles et intervenant au coup par coup ...
A bien analyser donc, avec des réunions d'info pour une prise de conscience de tous et un consensus largement majoritaire
On ne 'divorce' pas comme ça ! |
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Eagle Four
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 10:54:06
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Un grand merci pour cette réponse complète et utile.
Y'a-t-il des personnes qui ont été confrontées à ce cas ?
Merci.
Eagle Four |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 13:47:11
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D'accord avec les informations de "gédehem"
Il y a cependant une autre solution que les sociétés externes impersonnelles.
Dans notre société nous avons supprimé le poste de concierge (à la suite d'une vacance et non par licenciement). Nous avons embauché un "employé d'immeuble". Nous n'avons recours, partiellement, à des sociétés d'intérium que pour les périodes de congés ou de maladies.
La loge est louée en attendant d'être vendue. (Décision à l'article 26, confirmé par un jugement). |
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Eagle Four
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 14:34:13
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JB22, nous venons déjà de supprimer le poste d'employé d'immeuble. L'avantage de l'externalisation étant de n'avoir plus de personnel à charge, plus de 13è mois à payer, plus de remplaçants durant les congés ou maladie.... Nous avons déjà externalisé le poste des femmes de ménage, qui nous coutait notamment 300 euros de produits d'entretien par mois (pour 220 lots !).
Pour Gédehem, qu'est-ce que la DADS ?
Merci à tous.
Eagle Four |
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Eagle Four
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 14:37:10
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Comment faire pour vendre la loge qui est une partie commune, car on touche à la répartition des charges ?
Peut-on la vendre ou vaut-il mieux la louer ?
Vote à l'art.26 dans les 2 cas ?
Merci.
Eagle Four |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 15:13:15
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Oui "acte de disposition sur partie commune".
Pour vendre une partie commune, et la logement conciergerie c'est facile car il est identifiable facilement, il faut préalablement, en AG bien sur, créer un nouveau lot privatif "par retrait sur les partie commune". Il portera un N° à la suite des autres, il faudra lui affecter des tantièmes (par équivalence avec des logements ..équivalents, en surface et consistance (L.art.5).
Votre copropriété ayant, mettons, 1.000/1.000° se retrouvera avec 1.120/1.120° le lot créé ayant 120/°°°, les tantièmes affectés aux autres lots ne changeant pas.
Lors de cette même AG il faut donc adopter le nouvel EDD et son tableau récapitulatif avec ce lot en plus, le RDC modifié (clauses concernant la "conciergerie" à suprimer), faire un plan du logement avec tableau des surfaces suivant L.46 pour ce qui concerne la surface totale 'privative' et les surfaces 'habitables' par pièces ou locaux de ce lot, suivant D.art.4-1 et suivants. (+ de 8m² et + de 1,80m)
NB : L'EDD et son tableau, la page du RDC modifié, le plan, le mesurage et calcul des surfaces peuvent être fait par vos soins. A l'échelle 1/100° le plan rentre dans du A4. Entête du "Syndicat des copropriétraires" avec la date d'établissemnt.
Sur le tableau récap de l'EDD ajouter 1 colonne "observation" pour mentionner au droit du nouveau lot "Créé par retrait sur les parties communes".
Avec le plan, l'EDD et son tableau et la page du RDC modifié (4/5 pages au plus sans doute) vous contactez un notaire..ami .. pour avoir un devis pour l'acte authentique d'enregistrement au fichier immobilier (hypothèques) (500 € ?)
Une fois l'enregistrement fait, vous pouvez vendre ....
Pour louer, pas besoin de tout ça, bien que ce soit, à mon avis, bien préférable de louer un lot identifié qu'une partie commune qui ne l'est pas ...
Voila, il me semble, ce qu'il y a lieu de faire.
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Edité par - gédehem le 05 oct. 2005 15:16:46 |
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Eagle Four
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 15:57:35
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Quel talent ! Merci...
Mais que veux dire EDD ?
Eagle Four |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 16:37:10
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EDD : Etat Descriptif de Division.
En principe au tout début de votre RDC (réglement de copro) le tableau récap étant soit juste après l'EDD soit à la fin du RDC ..
DADS : Déclaration Annuelle des Données Sociales.
Envoyée par la CRAM (caisse régionale d'assurance maladie) à tout employeur (pour un syndicat de copros, chez le syndic), c'est le récapitulatif de tout ce qui concerne les salariés et les sommes qu'ils percoivent à quelque titre que ce soit, identité, adresse, n°sécu, salaires, revenus accessoires aux salaires, primes, revenus imposables, cotisations sociales versées, taxes sur salaires, etc, etc, etc .. ...
C'est, d'une certaine façon, un récap de tous les bulletins de salaires, salarié par salarié.
En principe dans les copros avec 1 ou 2 salariés, sur support papier, mais traitement par internet possible (Avec copie papier, bien sûr !)
La DADS fait partie des pièces qu'un CS doit demander au syndic, chaque année, afin de suivre et vérifier ce qui est fait ....
CQFE : ce qu'il fallait expliquer .... |
Edité par - gédehem le 05 oct. 2005 16:54:15 |
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Eagle Four
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 16:58:06
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Génial !
YPK : Y'a Pu Ka... 
Eagle Four |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 17:21:38
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De "gédehem"
"Votre copropriété ayant, mettons, 1.000/1.000° se retrouvera avec 1.120/1.120° le lot créé ayant 120/°°°, les tantièmes affectés aux autres lots ne changeant pas."
O.K.pour les calculs préparatoires mais ensuite il faut suivre les dispositions de l'article 90 de l'instr.du 1er aout 1979, relatif à la Publicité Foncière:
"Sous le nouveau régime, l'acte modificatif de l'état descriptif de division constatera seulement la création d'un lot 11 (dans l'exemple).Il indiquera son origine et le DIMINUTION de la QUOTE-PART de parties communes incluses dans CHACUN DES LOTS ANCIENS et donnera lieu à l'établissement d'un tableau récapitulatif..."
En clair il faut, en prenant l'exemple de "gédehem" ramener les 1120/1120 millièmes en 1000/1000.
"Pour louer, pas besoin de tout ça, bien que ce soit, à mon avis, bien préférable de louer un lot identifié qu'une partie commune qui ne l'est pas "
Le problème qui se posera en cas de location d'un lot non identifié sera celui de la réparttion des changes.
Nous avons se problème dans notre copro. Nous avons affecté fictivement des tantièmes à la loge selon le principe décrit par Gédehem. Nous répartisons les charges récupérables sur la base 120/1120 tantièmes.
Autre problème de loge (Hors sujet): Il se peut que bien que ne contituant pas un lot des tantièmes particulers soient affectés à la loge, par exemple des charges bâtiment (exemple vécu), il faut alors affecter cette quote part de charges en charges communes générales avant la répartition générale.(Les charges de ce bâtiment étant après cette affectation réparties sur les tantièmes globaux diminués des tantièmes spécifiques ). |
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