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 Sujet  |
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olarcher
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 15 oct. 2005 : 17:44:57
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Bonjour,
J'occupe une maison depuis le 2 novembre 2001 avec un bail valable jusqu'au 31 octobre 2007
L'agence mandatée pour la gestion de mon logement m'a envoyé le 30 juillet dernier un congé pour vente. J'ai répondu à l'agence le 27 septembre par RAR en précisant que j'acceptais l'offre.
Une autre agence a pris contact avec moi en me précisant que le congé n'est pas valide car la première agence n'a pas de mandat de vente ni procuration pour donner congé (ce qui est vrai). Cette deuxième agence dit avoir un mandat, et elle veut me signifier un congé pour vente (pour 40 000€ de + que la première offre !)
Questions :
- Quel recours contre la première agence ? (affilée FNAIM !)
- Si je reçois le deuxième congé par exemple le 20 octobre, quand puis-je répondre :
- tout de suite et avant le 20 décembre ?
- à partir du 31 avril 2007 et jusqu'au 31 juin 2007 ?
Les visites sont-elles autorisées avant ma réponse ?
Les propriétaires (2 en indivision) peuvent-ils vendre loué avant ma réponse ?
Même question à partir de la date ou je réponds que j'accepte
Galoman
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 12:52:24
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à qui payez vous le loyer???
le propriétaire?
la 1ère agence???
la 2ème agence????
sur votre bail, est il indiqué le nom d'un mandataire??? |
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olarcher
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 16:16:36
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Tout d'abord, merci de votre réponse
>à qui payez vous le loyer???
à la première agence
> sur votre bail, est il indiqué le nom d'un mandataire???
Oui, il s'agit de la première agence, représentée par sa gérante
Galoman |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 17:08:14
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Vous avez répondu aux questions pertinantes de "olarcher"
La première Agence n'agit pas en tant "qu'agent immobilier" chargé de la vente d'un bien mais en tant que "mandataire" du propriétaire pour la gestion de son bien.
Vous pouvez ignorer la deuxième agence car ce n'est pas celle-ci qui vous a fait connaître et proposé le bien.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 17:23:33
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Toutes mes excuses à "nefer" qui a posé les questions à la question de "olarcher"
"Les propriétaires (2 en indivision) peuvent-ils vendre loué avant ma réponse?"
Vous avez accepté l'offre, les propriétaires ne peuvent plus vendre à un tiers, vous êtes tenu d'acheter.
Vous avez intérêt à prendre contact avec la première agence, mandataire du propriétaire, pour conclure l'affaire par un compromis de vente. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 18:10:33
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ce n'est pas à un tiers (la 2ème agence) de juger de la validité du congé.
Seul le locataire qui a reçu ce congé pour vente peut éventuellement soulever la nullité de ce congé.
La 1ère agence étant le mandataire du propriétaire , c'est à juste titre que le locataire, recevant ce congé pour vente, y répond favorablement.
ce n'est pas au locataire de vérifier le conenu du mandat de gestion ntre le propriétaire et l'agence.
Généralement, le propriétaire demande à son mandataire de faire délivrer le congé pour vente. |
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olarcher
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 22 oct. 2005 : 23:18:00
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Je ne suis pas sûr que nous nous soyions bien compris : l'un des propriétaires a changé d'avis, jugeant sa première offre trop faible, et a décidé de passer par une autre agence, arguant du fait que la première ne lui a pas demandé de mandat de vente.
Il nie donc sa première offre, et ne voudra donc pas l'honorer.
Par ailleurs, en cherchant sur le Web, j'ai trouvé les éléments suivants :
Site Lefèvre Pelletier et associés :
un arrêt de la 6e chambre
section B de la Cour d’appel de Paris, du 2 mai 2002,
déclare nul le congé pour vente délivré par un mandataire
ne justifiant pas d’un mandat spécial pour vente,
conforme aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970,
dite loi Hoguet, le congé pour vente constituant un
acte de disposition. Et l’arrêt décide que la ratification
ultérieure du congé par le mandant est dénuée d’effet.
Site http://www.jurisprudentes.org/bdd/article.php3?id_article=777 :
Question. Sur les mauvais conseils du syndic qui s’occupe de la gestion de mon appartement, j’ai donné congé au fins de vente à mon locataire par voie d’huissier bien avant le délai de 6 mois puisque qu’il a été signifié plus de 2 ans avant la fin du bail. Qu’en est-il du droit de préemption du locataire ? Le délai de 2 mois court-il depuis la date du congé ou bien à partir du début des 6 mois de préavis légal ?
Réponse. La Cour d’appel de Paris (6e chambre, sect. A, 11 février 1992) a jugé que le congé pour vendre donné prématurément n’est pas nul et prendra effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné. Cependant, il ne saurait porter atteinte aux modalités d’exercice du droit de préemption reconnu au locataire. En conséquence, le délai de préavis de six mois devant être compté à rebours à compter de la date d’expiration du contrat, il s’ensuit que le délai imparti au locataire pour accepter l’offre de vente n’est pas expiré et que la demande en validation du congé est irrecevable.
Jusqu’à maintenant la jurisprudence s’est refusée à admettre que le point de départ du délai pour exercer le droit de préemption court à compter du congé. L’exemple suivant est donné dans "Les baux d’habitation" (6e édition, LITEC, par Jacques Lafond et Francis Lafond), au vu d’une jurisprudence importante :
Si le bail expire le 30 juin 1998 et que, le 9 mai 1997, le bailleur donne congé pour cette date au locataire, avec offre de vente, le locataire dispose d’un délai commençant à courir le 1er juin 1998 et expirant le 28 février suivant pour accepter cette offre (Cour de cassation, 3e chambre civ., 21 novembre 2001).
Puis :
http://www.jurisprudentes.org/bdd/article.php3?id_article=855 :
Question. Une agence ayant mandat de gestion pour un logement adresse un congé pour vente au locataire sur les indications verbales du propriétaire qu'elle représente. Le propriétaire change d'avis sur la somme fixée et mandate une autre agence pour un prix supérieur. On comprend bien que n'étant pas dûment mandatée pour la vente du logement, la première agence ne peut réaliser la vente. Pour autant, le congé engage-t-il le propriétaire, de sorte qu'il doit vendre directement le logement au locataire (sans passer par l'agence) ?
Réponse. Pour donner congé au locataire, en cas de mise en vente du bien, l'agent immobilier, mandataire du propriétaire, n'a nul besoin d'un mandat de vente. Il faut que, dans le cadre de son mandat de gestion, ou par un pouvoir spécial, il soit habilité par le propriétaire à donner congé.
De plus, le locataire peut se prévaloir de la théorie du mandat apparent détenu par celui qui lui délivre le congé.
et enfin :
http://www.courdecassation.fr/_BICC/520a529/525/cour/cass525.htm
N° 1343.- SOCIETE D'AMENAGEMENT FONCIER ET D'ETABLISSEMENT RURAL. -
Préemption. - Conditions d'exercice. - Notification. - Notification du prix et des conditions de vente. - Notification par un mandataire apparent. - Notaire.
attention, c'est du droit rural, pas du droit immobilier !
La cour d'appel, qui relève qu'un notaire a procédé à la notification d'un projet de vente de parcelles de terre à une société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER), bénéficiaire du droit de préemption dans les conditions prévues par l'article L. 412-8 du Code rural, en sa qualité de professionnel investi d'une mission légale, et qu'aucun élément ne permet de mettre en cause le fait que la SAFER a pu légitimement croire que le notaire avait le pouvoir d'engager le propriétaire, caractérise l'existence d'un mandat apparent et retient à bon droit que la SAFER a régulièrement exercé son droit de préemption en acceptant le prix et les conditions de la vente formulés dans la notification.
CIV.3. - 4 octobre 2000. REJET
N° 99-11.268. - C.A. Chambéry, 2 décembre 1998. - Société civile immobilière Megève c/ Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Rhône-Alpes et a.
M. Beauvois, Pt. - M. Boscheron, Rap. - M. Sodini, Av. Gén. - la SCP Ancel et Couturier-Heller, la SCP Boré, Xavier et Boré, M. Cossa, Av.
En résumé :
Il est peut-être possible d'invoquer la théorie du mandat apparent, mais la première citation me porte à croire que ce n'est pas automatique...
Sinon, je viens de recevoir le congé pour vente de la deuxième agence. Le montant est bien supérieur de 43000€ par rapport à la première offre. Le plus étrange, c'est que ce congé me parait bancale : pas de description du bien, alors qu'il me semble que c'est obligatoire. Cela m'étonne beaucoup de la part d'un agent immobilier qui doit connaitre les ficelles...
Avez-vous un avis éclairé ???
Y-a-til un juriste dans la salle ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 oct. 2005 : 10:27:59
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| ce congé (dans les 2 cas, 1ère et 2ème agence) vous a t il été formulé sous forme de courrier RAR ou par huissier??? |
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olarcher
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 23 oct. 2005 : 10:45:20
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Par RAR dans les deux cas
Galoman |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 oct. 2005 : 10:53:18
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olarcher: donc en premier, il faut vérifier la légalité de ces congés.
les conditions de forme sont très strictes.
l'article 15 de la loi de 89 stipule:
"II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
"
Maintenant , comparez votre congé avec l'article 15 |
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olarcher
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 23 oct. 2005 : 16:07:21
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Autant pour moi, il semble qu'il n'y ait pas besoin de décrire le bien. Le premier congé stipulait le nombre de pièces et les surfaces caractéristiques, j'ai donc cru que c'était obligatoire.
Dernière curiosité, dans le deuxième congé, c'est le propriétaire qui écrit ("j'ai décidé avec ma soeur de vendre cette maison...", "c'est en vertu de ce mandat qu'elle vous adresse ce présent courrier en mon nom et en celui de ma soeur"....) et c'est l'agence immobiliere qui signe. Détail sans doute insignifiant, mais bon, je deviens méfiant !
Les deux congés semblent donc respecter tous deux les conditions de forme prévues par la loi.
Galoman |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 oct. 2005 : 17:14:58
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| le congé doit eêtre fait en mentionnant les identités de TOUS les propriétaires (avec état civil) |
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olarcher
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 23 oct. 2005 : 19:20:31
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Question de base : l'état civil, est-ce uniquement le nom et le prénom, ou faut-il mentionner autre chose ?
Le nom etle prénom des deux propriétaires sont indiqués dans les deux congés.
Une idée horrible me traverse l'esprit : en vertu du second congé, sous réserve qu'il soit effectivement valable, et puisqu'il est envoyé deux ans avant le terme du bail, je peux ne répondre que dans 18 mois, et le propriétaire ne peut vendre pendant cet intervalle ?
Galoman |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 oct. 2005 : 19:39:56
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votre bail se terminant le 31 octobre 2007,le délai des 6 mois pour la délivrance du congé est : 30 avril 2006.
Donc vous avez jusqu'au 30 juin 2006 pour exercer votre droit de préemption |
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Congé pour vente 2 ans avant fin de bail
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