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JPCAC
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 16 oct. 2005 : 09:35:13
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Messieurs et mesdames les professionnels,
A lire vos discussions passionnées sur différents thèmes de votre forum, j'ai beaucoup appris sur votre métier. Cette acquisition de connaissance de la part de praticien m'est fort utile, car je suis commissaire aux comptes de deux agences immobilières et j'anime une formation destinée aux collaborateurs des cabinets d'expertise comptable pour leur permettre d'acquérir le savoir nécessaire pour traiter un dossier d'agence immobilière.
Vos apports m'ont été particulièrement utile sur le problème de la rémunération des comptes bancaires des mandants (produits financiers) et sur le statut du négociateur immobilier. Mais il y a un point de la réglementation qui ne m'apparaît pas clair et j'aimerais avoir vos avis de praticien. Il s'agit du calcul de la pointe, défini par l'article 29 du décret de 1972, et que je dois attester lorsque je suis expert comptable d'une agence immobilière en vertu des articles 82 et 83 du décret de 1972.
L’article 29 indique :
« Le montant de la garantie financière fixée par la convention ne peut être inférieur au montant maximal des sommes dont le titulaire de la carte professionnelle demeure redevable à tout moment sur les versements et remises qui lui ont été faits à l'occasion des opérations mentionnées par l'article 1 er de la loi susvisée du 2 janvier 1970.
Pour la détermination de ce montant, il ne peut être tenu compte que des règlements qui ont été régulièrement et effectivement opérés au profit ou pour le compte des personnes qui doivent en être les bénéficiaires définitifs.
Sauf circonstances particulières dûment justifiées, le montant de la garantie financière ne peut être inférieur au montant maximal des sommes détenues au cours de la précédente période de garantie, calculé conformément aux dispositions des deux précédents alinéas. »
La doctrine et la jurisprudence sont divisées sur le contenu du montant maximal des fonds détenus pour le compte des mandants.
En effet, les modalités de calcul de la pointe ne sont précisées ni dans la loi du 02/01/70, ni dans le décret du 20/07/72.
Il ressort des différents textes, que pour déterminer le montant de la « pointe », il convient de définir :
– à quelle date un versement, une remise ou une valeur est à incorporer dans les fonds détenus
– à quelle date les règlements opérés sont imputables sur les fonds détenus.
Ainsi pour déterminer l’entrée des fonds, les faits générateurs à retenir sont :
• Transaction immobilière : Date de remise du reçu
• Gestion immobilière :
– Date de remise du loyer (date de la quittance ?)
– Date de remise des appels de fonds reçus des copropriétaires
En ce qui concerne les sortie des fonds, les faits générateurs que l’on peut retenir, proviennent de l’article D 29 qui indique de tenir compte : « des règlements qui ont été régulièrement et effectivement opérés au profit ou pour le compte des personnes qui doivent en être les bénéficiaires définitifs », mais s’agit-il de la date d’émission du règlement ou de la date de passation en banque de ceux-ci ?
En ce qui concerne les honoraires et commissions acquis et non prélevés par le professionnel immobilier, font-ils partis des fonds détenus pour compte ?
Une interprétation stricte semble seul possible, ce qui conduirait à ne pas les déduire du solde des fonds détenus, bien qu’ils ne soient pas détenus pour un tiers.
Ainsi, la méthode pratique de détermination de la pointe (au jour le jour) donne :
+ Solde des comptes bancaires syndic et gestion (d’après les relevés bancaires);
+ Solde des caisses
+ Chèques et espèces à remettre à l’encaissement
+ solde débiteur des comptes de mandat
- honoraires à reverser au professionnel
Reste en débat :
Les chèques ou règlements émis non encore passés en banque et les honoraires et commissions acquis et non reversés au professionnel ?
Questions :
1. Les logiciels de calcul de la pointe respectent-ils ces contraintes ?
Pour cela, il est indispensable que la date de passage en banque des dépenses constitue une donnée saisie dans le logiciel, ce qui est rarement le cas, sauf à saisir les dépenses d’après les relevés bancaires, ce qui n’est pas conforme aux principes et aux pratiques comptables.
Dans les cas que j'ai rencontrés, la pointe est calculée à partir de la date d'émission des chèques (seule date connue par le logiciel) et non de la date de passation des chèques en banque. Or l'agence n'est libérée de sa dette qu'à partir de la date de remise du chèque au bénéficiaire qui, il est vrai, n'est pas exactement la date de signature d'un chèque mais qui toutefois précède la date de passation en banque du chèque. La façon de faire des logiciels est logique car seule réalisable facilement, mais ne respecte pas les termes de l'article 29 " des règlements qui ont été régulièrement et effectivement opérés au profit ou pour le compte des personnes qui doivent en être les bénéficiaires définitifs".
Qu'en pensez-vous ?
2. La procédure de calcul de la pointe dans l’entreprise respecte-t-elle les obligations légales ?
Pour cela, il est nécessaire que toutes les données rentrant dans le calcul de la pointe, soient saisies lors de son calcul. C’est-à-dire que la pointe ne peut être correctement calculée que si l’ensemble de la comptabilité est à jour (comptabilité auxiliaire gestion locative et comptabilités de l’ensemble des copropriétés gérées).
Est-ce toujours le cas dans la pratique ?
Excusez moi d'avoir été un peu long, mais j'ai souhaité être précis dans ma question pour espérer obtenir des réponses précises. Merci encore de vos contributions.
L'auditeur
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 09:44:18
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Bonne question. Les contrôleurs des caisses de garantie ne prennent en compte que la date d'émission des chèques. Pour ma part je prends toujours un peu de marge. On n'est pas à l'abri par exemple d'un virement d'un client, étranger souvent, sans prévenir.
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 20:13:20
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"En ce qui concerne les honoraires et commissions acquis et non prélevés par le professionnel immobilier, font-ils partis des fonds détenus pour compte ? "
Cette question ne devrait plus se poser sous peu, le nouveau décret loi Hoguet n'imposerait plus, d'après mes infos, de faire transiter les honoraires par le compte séquestre. Réponse dans quelques jours ou quelques semaines en principe.
jcm |
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beauvais
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 21:17:09
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Citation :
Initialement entré par jcm
"En ce qui concerne les honoraires et commissions acquis et non prélevés par le professionnel immobilier, font-ils partis des fonds détenus pour compte ? "
Cette question ne devrait plus se poser sous peu, le nouveau décret loi Hoguet n'imposerait plus, d'après mes infos, de faire transiter les honoraires par le compte séquestre. Réponse dans quelques jours ou quelques semaines en principe.
jcm
Et là je dis tant mieux.
Car ma caisse de garantie m'a depuis toujours confirmé que je n'avait pas à faire transiter les honoraires sur ce compte, au grand dam de mon franchiseur. D'ailleurs, pour ceux de mes confrères appartenent à la même caisse, et qui déclarent ne pas recevoir de dépôts de garantie, une attestation de non mouvement de ce compte doit être fournie. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 23:36:44
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Il faut rappeler d'abord que sur ce point il y a indépendance absolue entre transaction et gestion. Les pointes sont calculées séparément.
Il n'y a pas de difficulté sérieuse en ce qui concerne la transaction. Les mouvements sont beaucoup moins nombreux et seule se pose la question des honoraires encaissés. Pour ce cas le seul problème est de vérifier qu'il s'agit bien d'honoraires réellement acquis.
Pour la gestion : la vérification principale porte sur les délais et la perfection (au sens de complet) du traitement.
D'un côté, les chèques reçus doivent être remis rapidement et en tout cas dans le délai légal pour la conservation des garanties spéciales.
De l'autre les chèques émis et enregistrés en comptabilité doivent être expédiés immédiatement.
Il est alors possible de tenir compte des dates d'enregistrement comptable dans un cas comme dans l'autre. Il a fallu divers arrêts de jurisprudence pour admettre que l'émission d'un chèque entraînait une modification de la pointe, solution initialement non admise. Mais on ne peut admettre la relation (émission = perte de la provision) que si la tradition du chèque est assurée 
Il peut y avoir vérification nécessaire en présence d'un règlement important effectué et non débité en banque dans le délai normal.
Une question particulière concerne les copropriétés, voire les mandants propriétaires bailleurs importants, dont les mouvements transiteraient par un " vrai compte séparé " ouvert au nom du mandant. En principe le professionnel n'a pas à " représenter " les fonds déposés sur un compte ouvert au nom d'un mandant. Il n'en est pas propriétaire. Il manie seulement ce compte. En l'état actuel, les fonds ainsi déposés sont pris en compte pour le calcul de la pointe.
Dans ces cas, ce sont donc les dates comptables qui priment sauf à vérifier la cohérence avec la banque au moyen des états de rapprochement mensuels, et à affiner le contrôle si cela apparait nécessaire.
Pour les fonds reçus par virements ou prélèvements automatiques au profit du cabinet on peut considérer que la date bancaire prime mais si le traitement comptable est effectué correctement (délai) il est possible de le prendre en considération. C'est le cas à fortiori lorsque la procédure reprend effectivement la date bancaire (transmission électronique ou par disquette).
Il est certainement préférable de s'en tenir à la référence comptable pour l'ensemble des mouvements pour assurer la cohérence de la vérification. La comparaison avec les mouvements bancaires permet de déceler les anomalies. Les mouvements importants (encaissement d'une indemnité d'assurance très importante) doivent faire l'objet d'une vérification spéciale. Il est possible de justifier, dans le rapport, un dépassement occasionnel.
La plupart des logiciels professionnels assurent les calculs de la pointe mais il n'est pas toujours facile de savoir comment elle est calculée, surtout en gestion, bien entendu.
Une difficulté certaine est qu'encore maintenant il subsiste des différences de doctrine chez les différents garants.
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Calcul de la pointe art 29 décret 1972
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