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On peut trouver sur le site de l'ARC, entre autres, deux études qui sont tout à fait dignes d'intérêt, même si on ne partage pas toutes les idées émises.
La première comporte 27 propositions de réforme du statut actuel. Il s'agit, dans certains cas, de revenir sur certaines réformes récentes, mais surtout, dans d'autres cas, de suggestions qui incitent à la réflexion.
L'autre est consacrée aux questionnaires pour les dossiers de mutation.
Pour la comptabilité, c'est en décembre finalement que sortira le guide pour tous ! un peu tard peut être pour le 1er janvier 2006 ? Mieux vaut tard que jamais.
L'ARC explique ce retard par l'attente d'un décret modificatif. Qui a entendu parler de ce projet ?
Celà fait un grand moment, certes. Mais il n'est jamais trop tard pour bien faire et il semble bien que certains membres de cette association ne les ont pas remarqué et, bien sur, encore moins lu.
D'autre part ceux qui ne sont pas membres peuvent être intéressés, pour les approuver ou les contester.
OK Je vous le dirai mais celà mérite un peut de réflexion. Du moins pour certains d'entre eux.
Ce ne sera qu'un avis personnel et chacun pense ce qu'ilveut. Sur l'état daté, il me semble que l'étude est antérieure à la présent-ation du projet des notaires ? A vérifier.
Voilà mon pensum ; c'est un survol rapide et sur beaucoup de points il y aurait des développements à faire. J'ai laissé de côté les copropriétés en difficultés car cette question met en cause des options économiques, sociales et politiques qui sortent du statut de la copropriété.
1 Faire du tribunal d'instance le tribunal de la Copropriété. Théoriquement souhaitable. Matériellement impossible car les procédures seraient alors plus longues que devant le TGI. Par contre l’unification des procédures de recouvrement serait possible alors qua réforme SRU a fait le contraire. Le TI aurait alors compétence élargie en matière de recouvrement.
2 Améliorer la mise en œuvre amiable de l'assurance de responsabilité civile professionnelle des syndics. Cette mesure, juridiquement peu concevable, générerait des milliers de réclamations dont un grand nombre de demandes infondées..
3-Contrats de syndic : imposer par voie réglementaire une liste des tâches obligatoires de gestion rentrant dans la "gestion courante", ceci pour éviter les abus en matière d'honoraires de syndic et rétablir une concurrence loyale. On semble oublier qu’il y a un contrat type qui reste en vigueur. Il y a eu par ailleurs des accords qui n’ont pas été diffusés. La solution est simple : Primo : le syndic est tenu de faire tout ce qui est nécessaire pour l’administration du syndicat et la gestion de l’immeuble (formule à peaufiner) Secundo : les tâches exceptionnelles sont listées dans la partie exceptionnelle du contrat, avec indication des honoraires ou mode de leur calcul Tertio : toutes les autres prestations sont comprises dans la gestion courante sauf celles exigées par un texte nouveau nécessitant des prestations significatives. Le régime de cette prestation nouvelle doit être déterminé dans le premier contrat suivant.
4-Permettre aux copropriétés de changer de syndic en cours de mandat en cas de modifications significatives de l'actionnariat de leur syndic (plus de 50%). Juridiquement difficile. Mais surtout l’intuitus personae est une fiction dans le cas des syndics professionnels en société (changements trop fréquents de gestionnaire). Ceci étant, cette question mérite une réflexion plus approfondie (cas d’une politique connue d’un nouveau groupe incompatible avec la pratique précédente).
5-Aligner partiellement sur le statut de la Copropriété le fonctionnement des ASL (associations syndicales libres) qui intègrent des syndicats de copropriété. Il y a certainement quelque chose à faire ici. Ce n’est pas d’aligner le fonctionnement des ASL mais de le rendre cohérent avec la présence de copropriété, notamment en ce qui concerne la répartition des charges, le régime des assemblées et le rôle des conseils syndicaux..
6-Améliorer le décret relatif au carnet d'entretien. Certainement oui. Mais on peut le faire sans réforme législative.
7-Améliorer l'exercice du privilège spécial dont bénéficient les copropriétés. Certainement oui quant à la portée du privilège et quant à son caractère occulte qui présente de nombreux risques
8-Favoriser l'application de l'article 10.1 de la loi du 10.07.1965. Tout va dans le sens contraire !!!!! Sa portée s’est réduite comme peau de chagrin et à juste titre. Le critère de l’utilité est inapplicable, on le savait depuis trois cents ans et plus car le problème n’est pas nouveau (associations syndicales rurales). La jurisprudence l'a bien compris en ayant recours à la notion d'utilité objective. C'est une entourloupette qui permet d'appliquer la répartition en vertu de l'article 10 alinéa 2 à une collection d'éléments d'équipement communs et de services.
9-Faire un bilan des articles 29.1 et suivants de la loi du 10.07.1965 et les adapter en conséquence Je n’ai pas traité les questions relatives aux copropriétés en difficultés
10-Améliorer le texte et le fonctionnement de l'article 93 de la loi SRU du 13 décembre 2000 (individualisation des contrats d'eau). Peut être ??? J’attends qu’on m’explique le régime de l’eau chaude quand elle est produite par l’immeuble.
11-Préciser certaines restrictions en matière de représentation en assemblée générale pour éviter des abus (mandats permanents ; employés du syndicat). Oui certainement
12-Prévoir un régime comptable simplifié pour les toutes petites copropriétés. Oui certainement + remédier à des incohérences du régime nouveau qui par ailleurs présente des avantages certains (plan comptable) et remédier à l’illégalité du décret de 2005 pour ce qui est de l’engagement juridique.
13-Revenir sur la suppression totale de toute possibilité de compléter l’ordre du jour d’une assemblée générale après l’envoi de la convocation. Non !!! La mesure est bonne. Mais considérer comme abusives les décisions fixant un délai abusif pour la notification des questions au syndic. Le délai ne devrait pas excéder un mois avant la convocation. Faire une campagne d’information à ce sujet : qu’est ce qu’une question à inscrire ?
14-Revenir sur l’obligation absolue d’avoir à signer le procès-verbal des assemblées générales en fin de séance. Il serait possible de limiter l’obligation à l’énoncé des résolutions et aux résultats des votes. La mise en forme définitive serait effectuée dans un délai impératif et bref. Reste le problème des signatures sur le PV définitif.
15-Renforcer la majorité nécessaire pour dispenser le syndic d’avoir à ouvrir un compte bancaire séparé. Inutile. Il faut surtout responsabiliser et informer les copropriétaires et faire une action vigoureuse en faveur du compte séparé obligatoire en invoquant l’atteinte à la libre concurrence (patente) plutôt que les pratiques des syndics (finalement admises par les uns et les autres)
16-Rendre obligatoire la mise en place de fonds travaux et prévoir un produit d'épargne et une fiscalité adaptés. Oui certainement. Et régler le problème des livrets A déplafonnés.
17-Favoriser le développement de l'individualisation des factures d'eau. Déjà vu.
18-Mettre au point un « diagnostic de gestion » normalisé pour disposer d'un outil d'analyse au service d'une action corrective précoce. Bla bla ! Il suffit que les copropriétaires se prennent par la main pour faire contrôler leur immeuble par un architecte et/ou un technicien compétent.
point 17 : favoriser l'individualisation des compteurs d'eau. En fait un compteur divisionnaire c'est bien si le syndic fait une analyse des relevés à chaque relevé. Sinon : Ou encore le telerelevé c'est super bien mais parait-il très cher.
Suggestions de l'ARC
Forum fermé
Posté - 02 nov. 2005 : 11:35:39
Ou encore le telerelevé c'est super bien mais parait-il très cher. 