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 Sujet  |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
 Posté - 19 nov. 2005 : 11:57:00
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bonjour,
Le garant de nos locataires entrés en août 2005 est décédé en octobre 2005. Que se passe-t-il dans ce cas ?
Devons-nous demander que nos locataires nous fournissent un autre garant ? (leurs revenus ne représentent pas 3 fois le montant du loyer + charges).
Nb : Nous avions souscrit une assurance "loyer-impayés".
merci pour vos réponses.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 12:07:00
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| l'assurance vous avait elle adressé un accord écrit concernant vos candidats locataires??? |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 13:03:40
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A mon avis les héritiers et ayants-droits du garant restent caution solidaire.
jcm |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 15:37:18
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je pense que l'assurance devait être ok puisque l'agence nous a prélevé les frais d'assurance impayés pour les loyers d'aout sept oct et nov 2005, mais elle nous signale aujourd'hui que le garant ne "sert plus à rien puisqu'il est décédé" et nous ne savons pas de ce fait si nous serons garantis, ni das ce cas, ni surtout si nous pourrons de ce fait changer de courtier pour un autre que celui (fnaim) via l'agence actuelle, car nous souhaitons par ailleurs mettre fin au mandat ?
après renseignements, j'ai lu qu'en cas de nouvelle souscriptio d'une autre assurance impayés avec un locataire déjà en place, les assurances nous demanderont à nouveau les pièces du dossier, qu'en sera-t-il ?
cela veut -il dire que nous ne pouvons changer d'assurance, donc pas changer de mandataire ou assurer nous memes la gestion avec la souscrition d'une assurance impayés ?
Par ailleurs, doit-on signaler aux ayants droits et héritiers (ou au notaire) la caution pour laquelle le décédé s'était engagé ? (je précise qu'il s'agit du père d'un de nos locataires en place).
merci |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 15:48:54
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avez vous une copie de votre contrat d'assurance "loyers impayés"?
si non, il faut le réclamer.
Une info: ce n'est pas parce que loin paye la prime d'assurance que l'on est garanti en cas de sinistre (ici le loyer impayé)
en effet , en cas de sinistre, l'assurance demandera la copie des documents justificatifs de la solvabilité du locataire et de sa caution ( documents qui ont du être demandé avant la signature du bail) pour vérifier si les conditions requises pour la prise en charge sont respectées. |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 16:17:20
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merci nefer de votre réponse
nous essayons en effet de vérifer si l'agence a, avant l'entrée dans les lieux, bien pris toutes les garanties nécessaires pour la solvabilité de nos locataires.
C'est dans ce cadre que l'agence nous dit qu'elle (n'a pas ?) à nous fournir les documents du garant puisqu'il est dcd.
Mais savez vous ce qu'il convient de faire dans ce cas §? s'il faut prévenir les héritiers ou non ? et si nous sommes en droit de réclamer un autre garant ou de résilier le bail qui ne correspond donc plus à nos critères de garantie de solvabilité puisque nos locataires n'ont plus de garant ?
par ailleurs vous n'avez pas indiqué comment nous pouvons faire dans ce cas pour résilier le mandat de l'agence et prendre une autre assurance impayés ?
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 17:12:23
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Citation :
et si nous sommes en droit de réclamer un autre garant ou de résilier le bail qui ne correspond donc plus à nos critères de garantie de solvabilité puisque nos locataires n'ont plus de garant ?
Je ne pourrais pas vous apporter confirmation à propos du garant décédé mais une chose est sûre:
1) vous ne pouvez pas exiger maintenant un autre garant (le contrat de bail courre tel qu'il est)
2) vous ne pouvez pas résilier le bail sur base de ce motif.
le bail va continuer tel quel.
le mieux serait de vous assurer que les héritiers continuent la caution (en s'engageant à leur tour) mais vous ne pouvez rien exiger.
pour le mandat avec l'agence : vérifier le mandat signé et agissez en conséquence.
Pour l'assurance impayée, certes, il faudra voir si l'assureur contacté accepte de continuer avec une autre agence ou bien un bailleur privé (posez leur la question  ). |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 18:32:18
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cette agence a tort.
le propriétaire a le droit d'avoir une copie de tous les documents du dossier de ses locataires: copie du bail, EDL d'entrée, acte de caution solidaire, documents du dossier de candidature des locataires et de la caution.
demandez les par courrier AR en fixant un délai de 8 jours.
si vous ne les recevez pas, vous pourrez saisir le siège de leur chambre Professionnelle (FNAIM d'après vos indications)
sur l'acte de caution doit figurer vos coordonnées en tant que propriétaire bailleur . |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 20:44:06
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je remercie joulia et nefer pour leur conseils avisés,
la fnaim, que nous avons déjà contactée il y a maintenant 3 semaines, n'a pas daigné répondre à notre courrier...
Avant de rompre nous souhaitons aussi :
1) nous assurer que l'agence a bien fait son travail (entre autres 3 mois après le départ de l'ancien locataire elle n'a toujours pas remboursé le dépot de garantie...apparemment - nous avons écrit à celui-ci pour lui faire confirmer)
2) que nous pourrons nous assurer contre les loyers impayés avant de reprendre nous memes la gestion, ce qui, d'après vos réponses,va apparemment être délicat...
Bien sur l'agence n'est pas responsable du décès du garant, mais nous avons appris que ce monsieur était déjà bien malade (et à l'hopital) avant l'entrée dans les lieux et quand il a signé la caution, nous trouvons que l'agence a agi avec beaucoup de légèreté...
plus nous approfondissons nos vérifications et plus nous découvrons l'inconséquence de l'agence et ses incompétences en matière de droit immobilier.
après consultations d'autres post nous avons aussi découvert que l'engagement de caution doit être fait de manière très précise et souhaitons donc vérifier cela.
Pensez-vous qu'une nouvelle assurance impayés nous demandera d'autres documents que ceux que nous essayons d'obtenir auprès de l'agence, ou que ceux ci suffiront peut etre à souscrire un nouveau contrat? (mais cela servira-t-il à qqch si le garant dcd ne peut donc répondre de rien !!!)
merci encore pour toutes vos contributions
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 21:46:41
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l'action de caution doit être rempli manuscritement devant le propriétaire ou son mandataire.
si l'agence ne s'est pas assuré de l'identité ni de la signature de la personne qui a rédigé cet acte, elle a commis une faute.
si vous avez cette possibilité, allez directement à l'agence.
quelle est l'échéance de votre mandat de gestion? |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 23:57:34
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merci nefer
l'échéance de notre mandat de gestion est en avril 06
voyant que nous devenons un peu pénibles à demander des comptes, l'agence nous a écrit pour nous dire qu'elle "en déduisait que nous souhaitions mettre fin au mandat sans préavis" et qu'elle nous en dispensait donc !!! (ce qui à notre avis lui permettrait de penser qu'elle n'a + de compte à nous rendre !!!...)
COURAGE FUYONS !!!
pour notre part nous pensons que tant que nous n'avons pas résilié celui ci en bonne et due forme, l'agence est tjs liée par notre mandat et doit donc nous rendre des comptes, sauf à avoir elle meme rompu ce mandat ( ce qui n'est officiellement pas le cas)
comme je l'ai dit plus haut nous souhaitons bien mettre un terme à ce mandat, mais pas sans nous être auparavant assurés des garanties de solvabilité de nos locataires, avoir soucrit une assurance impayés, et vérifier que tous les encours de l'agence sont à jour.
reste à savoir combien de temps l'agence va mettre à nous fournir les documents (que nous avons demandé par rar et mise en demeure - actuellement je reçois environ une page chaque jour par fax, et suis obligée d'envoyer à chaque fois un mail et un fax pour obtenir la page suivante le lendemain, l'ag prétendant un mauvais fonctionnement de notre fax ! j'avoue que cela commence à me rendre fou) - et je pense cette mauvaise volonté avérée est faite pour nous faire perdre patience et abandonner !!!)
bon pour en revenir à nos moutons : apparemment et si j'ai bien compris vos post, nous n'avons pas d'autre solution que d'espérer que la garantie impayés actuelle avec la fnaim via l'agence pourra être reconduite à notre nom si rupture du mandat avec l'agence adhérente qui a du la contracter en tant que professionnel......maigre espoir mais si vous avez des conseils pour la formulation de notre demande à la fnaim !
par ailleurs, pensez-vous que nous puissions demander directement à la fnaim (je doute que l'agence nous réponde à ce sujet vu leur temps de réaction pour le reste...)leurs conditions générales concernant cette assurance et le fait que nos locataires remplissaient bien les conditions, donc que nous sommes bien assurés ?
merci encore |
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veheff
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 11:02:24
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Depuis que la petite agence familiale à laquelle j'ai confié mes affaires est tombée entre les mails d'unee grande enseigne tentaculaire dont le nom commence par F**, je rencontre les problèmes suivants :
-aucune réponse à mes courriers demandant des renseignements (copie des actes signés, coordonnées téléphoniques de la locataire). c'est à peine si j'ai pu obtenir son nom.
-versement tres en retard des loyers (alors que la locataire paye en temps et en heure)
- envoi incessant de devis pour réparations dans l'appartement.
je pense fuir cette agence assez rapidement...
Bonne journee z'à toutes et tous !
veheff |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 11:15:11
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Citation :
Initialement entré par pimpon
Par ailleurs, doit-on signaler aux ayants droits et héritiers (ou au notaire) la caution pour laquelle le décédé s'était engagé ? (je précise qu'il s'agit du père d'un de nos locataires en place).
merci
Oui bien sûr, l'engagement de caution fait partie de l'héritage...
Par ailleurs il serait très étonnant que le contrat loyers impayés FNAIM puisse se poursuivre avec un particulier.
jcm |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 21:46:59
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merci jcm pour votre réponse. Effectivement la fnaim ne poursuit pas le contrat avec les particuliers, elle n'assure que ses adhérents (donc les agences).
qq nouvelles depuis mon dernier msg (19 nov):
nous avons (enfin) reçu les documents du dossier locataire (après avoir pris acte de ne pas avoir le dossier complet et rappelé notre mise en demeure, suite aux fax farfelus passés une page à la fois par l'agence...),
Donc : locataires ne disposant pas de 3 x le loyer + charges, et documents des parents garants ne disposant pas non plus de 3 x le loyer + charges !!! Par ailleurs il est évident que celle du père n'a pas été écrite de sa main car si la signature est bien celle d'un homme "fatigué", le texte est lui bien lisible, personne ne s'y tromperait !!!
Nous avons contacté la caisse de garantie de la fnaim dont les dossiers informatiques indiquent "un refus" (info donnée par un 1er interlocuteur) mais depuis notre demande de confirmation écrite plus rien donc pas moyen de savoir de ce côté là...
Nous venons d'écrire en lrar à l'agence pour qu'elle nous envoie le "document d'acceptation des garanties de solvabilité" (nous ne savons pas comment s'appelle exactement ce document...)de la caisse de garantie fnaim et qu'elle nous fournisse la preuve qu'elle (l'agence) a bien pris les garanties requises par notre contrat, reste à savoir combien de temps, énergie, rappels lrar et mise en demeure cela va prendre ! ...
Entretemps nous avions contacté les locataires sortants pour effectuer le remboursement du dépot de garantie qui n'avait pas été fait comme nous le craignions.
L'agence a, à notre avis, omis de faire payer au locataire les 2 jours supplémentaires entre la date de congé initial et la remise des clés et edl faits 2 jours après. Nous pensons retenir ces 2 jours de loyer supplémentaire, avons nous raison de le faire ? car il nous semble que le bail court jusqu'au moment de la remise des clés, non ? pouvez-vous nous le confirmer ou doit-on poster cette question dans une autre rubrique ?
Sinon, et après de nombreuses recherches, un organisme bancaire pourra nous assurer contre les risques de loyers impayés dès les 6 mois de bail de notre actuel locataire (voir une contribution sur ce sujet dans un post "assurance impayés"- je ne sais pas comment insérer un lien, pardon pardon !!!). Nous attendons donc cette date pour résilier le mandat de l'agence.
Cependant, dès que nous aurons confirmation (je pense que nous l'avons déjà même si cela n'est pas encore reconnu par le fautif !...)que l'agence n'a pas fait son travail correctement sur la vérification de solvabilité des locataires, nous comptons en demander réparation à l'agence, car ce manquement à ses obligations, ajouté à ceux que nous avons déjà constaté nous ont occasionné beaucoup de temps perdu, de lrar, mises en demeure, etc...alors même que le code civil (article je ne sais + combien mais je l'ai dans mes dossiers...) oblige un mandataire à rendre compte à son mandant de ses actions.
Que pourrons nous légalement faire pour nous faire indemniser des fautes et manquements à ses obligations de la part de notre mandataire, avez-vous des idées ? (ou doit-on également poster dans un nouveau sujet ?)
bon je vois que mon texte est long et je ne sais pas si nos péripéties intéresseront tous les lecteurs et contributeurs, mais je me devais de fournir des explications à ceux qui donnent de leur temps pour les autres.
merci à tous.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 23:04:43
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Citation :
L'agence a, à notre avis, omis de faire payer au locataire les 2 jours supplémentaires entre la date de congé initial et la remise des clés et edl faits 2 jours après. Nous pensons retenir ces 2 jours de loyer supplémentaire, avons nous raison de le faire ? car il nous semble que le bail court jusqu'au moment de la remise des clés, non ? pouvez-vous nous le confirmer ou doit-on poster cette question dans une autre rubrique ?
oui bien sûr il faut tenir compte de ces 2 jours dans le décompte final.
n'oubliez pas le décompte annuel des charges locatives aussi 
Demandez bien à l'agence copie de ces régul annuelles qu'ils ont dû faire les années précédentes: si pas fait, alors vous pouvez revenir 5 ans en arrière. Bien vérifier en tout cas s'ils ont bien tenu compte des charges locatives (plus d'infos dans la rubrique, locataires, charges locatives).
Citation :
Que pourrons nous légalement faire pour nous faire indemniser des fautes et manquements à ses obligations de la part de notre mandataire, avez-vous des idées ? (ou doit-on également poster dans un nouveau sujet ?)
Pour ces manquements, contactez la DGCCRF (voir site web).
N'oubliez pas la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "....."+site:www.universimmo.com
Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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Edité par - Joulia le 28 déc. 2005 23:06:10 |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 23:59:28
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| merci joulia pour vos réponses nocturnes... |
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