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malo04
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 20 nov. 2005 : 22:58:02
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Tout citoyen peut prendre le statut de loueur en meublé professionnel. En deux mots, il suffit de s'inscrire au RCS, générer minimun 23000€ de recettes annuelles( ou retirer au moins 50% des revenus en meublé par rapport à l'ensemble des revenus du foyer).
Il semblerait que la transformation de locaux nus en meublés comporte des restrictions par le code de la construction et de l'habitation, notemment interdiction à paris et 50km aux alentours, et toutes les communes dont la population est égale ou supérieure à 10.000 habitants (sauf autorisation admistrative mais c'est rare).
Une personne qui a le statut de LMP ne peut pas acheter un logement nu (et libre de tout locataire) et le transformer en logement meublé!!.
si possible j'aimerai que l'on m'éclaire à ce sujet ou que l'on me conseille un spécialiste en la matière. merci beaucoup.
malo04
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 05:50:13
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Malo04,
Pourquoi ne prendriez vous pas plutôt le statut LMNP ?
Il me semble que ce serait alors moins contraignant.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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malo04
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 14:54:54
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merci, mais j'ai déjà étudié la question.
dans mon cas, ce qui m'intéresse, entre autre, c'est la possibilité d'engendrer un déficit imputable des revenus globaux par intégration des frais d'acquisition(honoraires, droits d'enregistrements, commission AI,etc...)déficit possible avec le LMP et non possible avec le LMNP. Donc je reviens à ma question initiale espérant qu'un spécialiste en la matière tombe dessus. merci et à bientôt.
malo04 |
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malo04
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 17:58:50
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merci beaucoup soyouz pour votre réponse rapide et précise.
j'ai téléphoné au service de l'urbanisme de la ville concernée, le problème est que j'ai l'impression de parler "hébreux", déjà le terme"loueur en meublé professionel"(lmp) est inconnu, alors dès que l'on rentre dans les détails,cela devient un monologue shakespearien. Ensuite j'ai voulu joindre la préfecture , mais trop tard! je rappelerai demain.
lorsque vous dites que ""Dans la logique, une entreprise étant faite pour gagner de l'argent et non pas en perdre en permanence, je rejoins "Bouzigues" dans son raisonement"", je suis parfaitement en phase avec vous mais dans ce cas il faut bien distinguer le côté comptable et fiscal du dispositif qui permet de générer un déficit virtuel comptable grâce notamment aux frais d'acquisition (d'ailleurs qui ne sont plus déductibles linéairements sur une période de 2 à 5 ans, mais en intégralité dès la 1ere année)et le coté patrimonial du dispositif qui est avant-tout un placement immobilier; qui comme tout placement sera rentable si et seulement si on achète au prix avec une rentabilité locative interressante dans un secteur à forte demande locative. a bientôt.
malo04 |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
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malo04
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 22:06:07
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Merci hoodoo pour les posts
j'ai commencé la lecture, mais je commence à bailler, alors j'imprime et je lirai la suite demain.
d'ailleurs concernant vos divergences avec soyouz sur la question fiscale du LMP , je ferai un exemple chiffré de ce que je pense avoir compris du LMP, et j'aimerai que quelqu'un reprenne les mêmes chiffres dans le cas du LMNP. peut-être se dégagera t-il une conclusion probante, je l'espère du moins.
alors bonne nuit et à demain
malo04 |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 22:53:23
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Je vous comprends ...
Il ne devrait pas y avoir de divergences, car je sais que j'ai raison.
Mais vous pourrez en juger par vous-même 
@bonentendeur. |
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malo04
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 11:58:18
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Bonjour tout le monde , bien dormi??.
Bon revenons à notre conversation de la veille et essayons concrètement d'analyser le statut de LMP.
j'achète un immeuble ancien de 10 grands studios (tout ce que j'écris est hypothetique) dans une ville pas hyper cotée mais ayant un marché locatif régulier.
l'immeuble est au prix de 300 000€ auquel on rajoute 23 000€ de frais notariés + 27 000 € de commission d'agence.
l'immeuble me reviens donc à 350 000€ dont 50 000€ de frais d'acquisitions.
les loyers sont estimés à 300€/mois (hors charge).Comme il s'agit de petites surfaces, le taux de renouvellement est plus important ce qui laisse supposer une carence locative de 10%. donc les loyers seront de 10 studios x 300€ x 12mois x90% =32 400€/an.
donc on est au dessus du seuil des 23 000€ du LMP.
Après l'achat, il faut envisager quelques menus travaux de raffraichissements et de finitions que j'estime à 20 000€
Et il faut bien meubler les appartements comme le précise les regles du CCH. Cet ameublement est estimé pour l'ensemble à 30 000€.
donc -achat murs 300 000€
-frais d'acquisition 50 000€
-travaux 20 000€
-mobilier 30 000€
investissement total 400 000€
les frais d'acquisitions, depuis jv05, ne peuvent plus être amorti linéairement sur une période de 2 à 5 ans. ils doivent être compris dans les charges de l'exercice en cours ( ou rattachés au coût d'acquisition et, dans ce cas, amortissable sur sa durée d'utilisation (mais aucun intêret en ce qui nous concerne)) .
Nous créons une sarl de famille , chaque enfant actuellement mineur ne détient que 1% des parts sociales.
cette inscription + enregistrement rcs+ frais de conseils divers dans la mise en place du statut lmp est estimé à 5 000€. c'est ce que l'on appelle les frais de 1er etablissement soit déductible dans les charges de la 1ere année, soit amortissable sur une période de 2 à 5 ans.Je choisirai dans mon exemple la déductibilité immediate.
les charges d'exploitations dans le cas d'un lmp sont les taxes foncières (2 500€) et professionelles(1 000e), honoraires comptables
(1 500€) frais d'AG et conseils divers (1 000€).
Le total de ces charges sont de 6 000€. Dans mes exemples chiffrés je parlerai de pack d'exploitation.
Coté financement , au départ j 'ai besoin d'acquérir l'immeuble, le remmetre en état et le meubler (estimé dans sa globalité à 400 000€)
de plus je dois régler les frais d'établissement estimés à 5 000€
donc mon besoin de financement est de 405 000€
je sollicite un crédit in finé de 350 000€ avec apport perso de 55 000€, crédit taux fixe de 4% (ass incluse) sur 12 ans.les échéances d'intêrets (+ ass) sont de 14 000€/an.
les ARD (amortissements réputés différés). ils sont au nombre de 3:
- l'immeuble (amortissement 20 à 40 ans) optons pour 30 ans
300 000€/30 ans = 10 000€/an.
- le mobilier (amortissement 5 à 10 ans) disons 6 ans
30 000€/6 ans = 5 000€/an.
-travaux de finitions et raffraichissements. allons pour 10ans
20 000€/10ans = 2 000€/an.
Donc les ARD sont de 17 000€/an (année 1 à 6)
12 000€/an (année 7 à 10)
10 000€/an (année 11à 20)
ceci dans la situation où l'on ne fait aucun investissement, ni travaux durant 20 ans,ce qui est improbable.
ANNEE 1
loyer 32 400€
(-) 5 000€ frais 1er établissement.
(-) 6 000€ pack exploitation.
(-) 14 000€ intêrets d'emprunt.
(-) 50 000€ frais d'acquisition.
résultat fiscal (-) 42 600€ ce qui représente cette année là une économie d'impôts de 15 000 à 20 000€ pour quelqu'un moyennement à fortement imposé.
les ARD de 17 000€ ne seront pas pris en compte cette année mais cumulé aux ARD des années suivantes.
ANNEE 2
Loyer 33 000€ (augmentation des revenus locatifs de 2%/an)
(-) 6 000€ pack d'exploitation.
(-)14 000€ intêrets d'emprunt
résultat + 13 000€
(-)17 000€ ARD année1
(-)17 000€ ARD année 2
résultat fiscal 0€ (avec 21 000€ de cumul d'ARD)
ANNEE 3:
idem résultat fiscal = 0€ (avec cette fois 25 000€ d'ARD)
LA RENTABILITE de cet immeuble est:
loyer 32 400€ (-) pack d'exploitation (6 000€) divisé par le coût global (400 000€)(le mobilier ayant aucune valeur de revente) est de 6,60 net d'impôt puisque chaque année le bénéfice est de 0€.
de plus si on garde cet immeuble 10 ans que l'on réintegre l'économie fiscale de la 1ere année (rappel (-) 20 000€ pour un contribuable fortement imposé, la rentabilité passe à 7,10% nette.
Voilà pour mon analyse concrète du l'investissement LMP comme je le conçois (c-a d en dehors de tout les projets immobiliers proposés par centaines et où le prix de l'immobilier n'est pas fonction du prix de marché mais uniquement en rapport des avantages fiscaux mis en avant).
par rapport à mon étude, j'aimerai connaitre l'incidence fiscale si on loue cet immeuble nu (admettons avec les mêmes loyers) ou dans le cadre du LMNP.
chers amis, à trés bientôt..
malo04 |
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malo04
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 15:26:53
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tout a fait "soyouz", vous avez parfaitement raison au sujet des charges sociales que j'ai complètement omis dans mon développement. Effectivement, ces charges sont forfaitisées à 2 854€ la 1ere année, somme que l'on peut abaisser à 1 278€ (maladie:419€/semestre + organic: 220€/semestre) dès cette première année en signalant aux organismes sociaux que l'activité serait déficitaire ou nulle.
Donc il est important que je rectifie mon développement. En intégrant les charges sociales, la rentabilité nette est de 6,3%/an (et de 6,8% si on intègre l'économie fiscale de la 1ere année d'une personne fortement imposée).
Si j'ai bien compris, et si le propriétaire envisage de faire cette activitée professionnelle pendant 16 ans. le fait d'être en LMP lui coûtera minimun 3500€/an (charges sociales+compta+taxes professionnelles+AG) soit réellement 2100€/an si l'individu est à une tranche de 40%
avec bien entendu les contraintes administratives de ce statut.
grâce aux ARD , les comptes fiscaux seront chaque année à "0"
durant environ 15 ou 16 ans, (ensuite malgré les ARD, l'exploitation deviendra bénéficiaire , attention aux charges sociales).
donc 16 ans x 2 100€/an = 33600€ somme supérieure aux 20 000€ d'économie d'impôt de la 1ere année pour une personne fortement fiscalisée.
Donc du point de vue fiscal, effectivement, calculé ainsi, il n'y a pas d'intérêt à être en LMP. Au niveau plus-value non plus puisque le bien est conservé + de 15 ans.
Finalement, ce statut est intéressant si on ne s'arrete pas à un seul immeuble, mais par exemple l'achat régulier chaque année ou tous les deux ans d'appartements supplémentaires,
-les charges inhérentes au LMP seront diluées,
-possibilité de recréer un déficit en cas de rachats d'appartements,
-la gestion d'un parc immobilier important peut amener à
céder avant le seuil des 15 ans certains biens sans payer de plus-value; (A ce jour, il suffit d'être
inscrit comme LMP depuis 5 ans min).
-la transmission du patrimoine à ses enfants peut se faire sans
droits, (si bien préparé).
-exonération dans certains cas de l'ISF. (mais de ceci, je n'en tire pas un avantage, déja parceque les conditions sont difficiles à atteindre et en plus je suis persuadé que l'ISF sera abrogé prochainement, nous ne sommes plus que 3 pays européens à l'adopter; lorsqu'il ne restera plus que nous, il faudra bien réagir). Donc oublions l'ISF.
A 32 000€ /an et à fortiori 23 000€/an de revenus locatifs (qui correspond à un investissement de 300 à 400 000€ tout de même)et une rentabilité brute de 8% (32 000/400 000=8% ce qui est déjà beau vu le prix de l'immobilier) le LMP ne présenterai pas d'avantages probant par raport au LMNP (par contre je n'ai que survolé les caractéristiques du LMNP, il se peut que mon argumentaire clapote).
le LMP, à mon avis, correspond a une véritable activité professionnelle, avec un parc immobilier plus important(probablement de 750 000€ min), une recherche permanente de nouveaux appartements rentables (min 8% rentabilité brute, l'idéal serait de 10% cela se trouve mais faut chercher), des reventes de certains biens à bon escient et surtout une vision de transmission patrimoniale à terme.
Je suis à l'écoute de toutes vos impressions à ce sujet.
A BIENTÔT.
malo04 |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 15:38:01
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Malo04, vous êtes proches de la perfection, hormis cette petite erreur concernant les frais d'établissement, où vous distinguez les frais d'acquisition (que vous estimez devoir passer en charge la 1ère année) et les frais de 1er établissement (que vous estimez pouvoir amortir sur 2 à 5 ans) :
il n'y a pas lieu de distinguer, vous pouvez amortir tous ces frais sur une période de 2 à 5 ans, ou pratiquez une déduction la 1ère année.
Et c'est là que c'est très intéressant car vous gardez la main sur une optimisation maximale, car peut-être n'est-il pas intéressant de déduire tous vos frais d'acquisition la 1ère année, mais de les étaler sur une période plus longue.
Votre démonstration étant très précises, je me permets de vous préciser que vous avez oublié d'inclure les cotisations sociales dans leur ensemble (URSSAF, CMR et ORGANIC).
Si vous louez nu, et sans reprendre l'ensemble de l'exemple, vous serez dans l'impossibilité de pratiquer les amortissements de l'immeuble, des meubles, ainsi que de tous les frais d'établissement, ce qui signifie que vous seriez vite imposé ...
En LMNP, vous auriez exactement le même bilan d'exploitation, à la seule différence que votre déclaration de revenus ne pourrait bénéficier des déductions au titre des charges engendrées et telles que vous les avez vous-même comptabilisées, c'est-à-dire 42 600 € dans votre exemple.
@bonentendeur. |
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malo04
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 16:19:42
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HOODOO, je viens de lire votre message, pendant que vous le rédigiez, je faisais de même , donc j'attends que vous le lisiez.
A BIENTÔT.
malo04 |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 17:01:19
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J'avais bien lu le vôtre 
Y a-t-il des points obscurs ou incomplets ?
@bonentendeur. |
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malo04
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 23:47:53
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merci pour les infos. je pars 10 jours en déplacement demain.
A mon retour j'aurai encore quelques questions à poser à ce sujet.
Bonne nuit.
malo04 |
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brood
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 23 nov. 2005 : 18:45:25
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Ces analyses sont cohérentes.
J'ajouterai cependant deux choses :
- Si vous etes salarié par ailleurs, les charges sociales passent à 0 la première année et restent donc ensuite au minimum si le résultat fiscal est déficitaire. Par ailleurs, les cotisations retraites ne sont pas une charge pure car généreront bien une retraite (certes faible) dans le futur.
- Le statut de LMP permet également de se soumettre au régime de la TVA si on offre des services para-hotelier (accueil, drap, ménage, petits déjeuner). Ceci est particulièrement intéressant pour un gîte, par exemple, que vous faites construire. Vous récupérez immédiatement la TVA au taux de la construction (19.6%) y compris sur les meubles achetés d'ailleurs alors que vous ne réintégrez de la TVA sur les loyers qu'au taux réduit de 5%...Le gain à court terme est énorme.
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