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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
 Posté - 21 nov. 2005 : 20:35:51
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Bonsoir à tous,
Excusez-moi de vous faire répéter ce que vous avez sans doute déjà dit, mais le moteur de recherche google + universimmo ne m'a pas donné de résultats probants.
Donc la question est la suivante :
- Quels documents comptables (quand on est membre du CS) peut-on réclamer lors du contrôle des comptes :
* grand livre
* factures
* ...
Comment se présentent ces documents ? Permettent-ils de vérifier les répartitions des charges (je pense que oui).
Si on est pas membre du CS peut-on malgré tout avoir accès à ces documents ?
Merci d'avance de vos éclaircissements
Frédéric
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 23:14:58
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C'est un peu long à reprendre in extenso. Cliquez au dessus bouton page JPM / " ouvrage de base " / [07] Gestion comptable et financière
Vous pourrez fouiner et trouver, j'espère, ce que vous cherchez. Il y a aussi d'autres parties que 07, comme celles concernant le conseil syndical.
Une précision quand même : les copropriétaires vérifiant les factures à titre individuel n'ont pas accès à la comptabilité. |
Edité par - JPM le 21 nov. 2005 23:31:36 |
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fguigui
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857 réponses |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 24 nov. 2005 : 19:51:19
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c'est pour cela qu'il faut le faire voter " accès à tous les doc comptables et de gestion" car controler les factures sans contrôler les contrats ou les autres omptes c'est un vrai gag quand les syndics adorent avoir au CS des copros qui n'y comprennent rien en compta ou en gestion
rappelons que le CS est chargé de contrôler la gestion du syndic et NOTAMMENT la COMPTABILITÉ
encore faut-il savoir le faire, ce qui s'apprend mais c'est curieux que souvent c'est refusé sous x prétexte à ceux qui savent le faire
pourquoi  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 nov. 2005 : 21:07:17
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Océan, pourquoi balancez vous parfois n'importe quoi comme Citation :
c'est pour cela qu'il faut le faire voter " accès à tous les doc comptables et de gestion" car controler les factures sans contrôler les contrats ou les autres omptes
Il n'y a rien à voter sur ce point ou tout est parfaitement clair : le conseil syndical, à tout moment de l'année, a accès à l'ensemble des documents du syndicat, comptables ou autres.
Les copropriétaires, pour leur part, ont accès aux justificatifs des charges.
En quelques heures, tout membre normalement constitué du conseil syndical, peut apprendre l'essentiel pour effectuer une vérification correcte des comptes. Nombreux sont d'ailleurs ceux qui n'ont rien à apparendre.
Il y a des abus dans un sens comme dans l'autre, d'accord. C'est un abus de plus que de généraliser.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 24 nov. 2005 : 21:13:46
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ouais ben des copropriétaires non CS devraient avoir également droit de consulter tous documents comptables.
Sans que cela soit pour autant l'anarchie.
Je n'ai pas pu participé à l'AG, je ne suis plus au CS, qu'est ce que je peux faire ?
Légalement rien, autant faire voter une résolution permettant à tous copros de consulter les docs comptables.
Cordialement.
Frédéric |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 24 nov. 2005 : 22:58:22
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A "fguigui"
"Je n'ai pas pu participé à l'AG, je ne suis plus au CS, qu'est ce que je peux faire ?"
Assister aux A.G. ou vous faire représenter
Vous porter candidat pour le conseil syndical.
"autant faire voter une résolution permettant à tous copros de consulter les docs comptables."
L'A.G. ne peut rien imposer au syndic dans ce sens !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 nov. 2005 : 09:15:56
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Je comprends le désarroi de Fguigui mais il faut aussi prendre conscience des réalités en prenant en considération un syndicat de vingt copropriétaires moyens et normaux, avec un CS moyen et normal et un syndic moyen et normal.
Si la lo permet aux copropriétaires de vérifier ne serait-ce que les factures, il faut aussi considérer que les vingt copropriétaires ont une une égale vocation à user de ce droit et peuvent prétendre l'exercer.
Si l'on retient une durée très modeste de 30 minutes pour chaque vérification (et c'est peu !), il faut compter 10 heures de vérification  . Vous comprendrez aisément que c'est matériellement impossible, même avec un syndic d'une très grande bonne volonté.
Donc ce texte pose le principe d'un droit de contrôle qui ne peut matériellement être utilisé par tous ceux qui ont vocation à s'en prévaloir. Donc la système n'est pas bon. Donc il faut rechercher une ou plusieurs solution(s) pratique(s) qui permette aux copropriétaires d'exiger, à titre individuel, une information sur les points qui les intéressent.
La première est un rapport du CS (et mieux encore conjoint CS + syndic) de bonne qualité qui informe a priori.
La seconde ? Dans la majorité des cas un copropriétaire manifestant l'intention de contrôler les factures est intéressé par un, deux ou trois points précis. Il faut lui donner la possibilité de les indiquer au syndic et imposer à celui-ci d'être en mesure de répondre pièces en mains au cours de l'assemblée.
Accessoirement il faut sanctionner le syndic qui laisserait la question sans réponse, mais aussi le copropriétaire qui n'a pour but que d'enquiquiner tout le monde. Les deux existent 
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 25 nov. 2005 : 11:11:45
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D'accord avec "JPM"
" Vous comprendrez aisément que c'est matériellement impossible, même avec un syndic d'une très grande bonne volonté."
D'autant qu'il faut constater que ceux qui ont droit de contrôle, les membres du C.S. exercent rarement leurs prérogatives, et que ce sont des copros qui ne s'intéresent pas, ou très peu, à la copro mais à leur problèmes particuliers, en général des litiges avec le syndic, qui voudraient avoir des droits de vérification. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 25 nov. 2005 : 15:52:52
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Vos réactions sont vraiment étonnantes et on peut vraiment se demander si vous etes copropriétaire et êtes alles chez un syndic pour le faire et avez vu quels documents existent
si il n'y avait pas de pb et si on ne cherchait pas à les résoudre on ne viendrait pas chercher des solutions sur un forum!
Pourquoi un copropriétaire n'aurait-il pas le droit de vérifier ce qui lui est facturé, qd on est à 300 ou 400 euros hors travaux par mois, c'est incompréhensible de ne pouvoir savoir ce qui est facturé ce qui veut dire regarder les contrats, les commandes, la réalisation, le paiement et les répartitions. Ce qui veut dire entre autre par ordre d'importance vérifier les feuilles de paie (donc contrat, UV, avantages)le chauffage, l'eau, les ascenseurs, les honoraires syndics
JPM connaissez-vous bcp de gens qui vont verifier chez les syndics et surtout ceux qui savent le faire ?? et pourquoi le refuser, c'est bien nous qui payons, non ?? pourquoi prenez vous systématiquement l'interêt des syndics et non ceux des copropriétaires qui cherchent ici à s'interesser à leurs charges
Pdt 3 mois j'ai demander à T le grand livre rien chez eux, il me la sorti en 3 minutes 60 pages et le Dr a eu beau venir à l'AG dehors, viré et on remercié le DR en lui rappelant que c'était les copros qui décidaient et non le syndic (meme eu droit aux faux libellés pour faire passer le carnet d'entretien, la gestion des risques refusée
Monsieur le syndic n'est pas Dieu le Père etc mais le mandataire du syndicat, pour les conseillers syndicaux c'est pareil il est d'ailleurs assez curieux de voir le nb de syndics qui appelle cela la "gestion syndicale" et se contente d'exécuter les dépenses votées (sans que la majorité des copropriétaires comprennent bien l'impact sur leurs charges, et CES syndics s'emploient très bien à présenter les choses d'une certaine facon
exemple hier on recoit du célèbre F un devis de moitié celui voté en juillet (voté par nécessité et dépit les autres devis n'ayant pas été reçus au bout d'un an !!) les appels de fond en aout et septembre payés et où donc sont passé les sous ou lmes interets §?? vous pouvez écrire au syndic il ne vous répond pas ou à côté
pourquoi préconisez-vous de ne pas faire voter un tel contrôle personne n'empêche de faire mieux que la Loi il me semble plus faite, espère-t-on pour protéger les copros que les syndics et si vous ne vous le faites pas dans l'année après on vous dit c'est trop tard pour corriger
alors encore une fois la théorie c'est bien, la pratique c'est une autre paire de manche ...
pour avoir pratiqué X contrôles, je m'étonne de voir que le refus de certains syndics de laisser accès aux comptes ET doc de gestion est très révélateur de ce qu'on y trouve, si l'erreur (et non anomalies) est humaine il semble que chez ces syndics elle soit volontaire
a quand la transparence et la consultation possible en temps réel sur internet ??? pourquoi refusez ce droit à ceux qui savent le faire sinon qu'ils démontrent la gestion "litigieuse" du syndic ???
30 mn pour une verification n'est vraiment pas très sérieux, même pour qqn qui s'y connait ou une copro de 10 lots
si c'est cela qu'on apprend aux gestionnaires, je comprends que tant de copropriétaires aient des soucis de transparence et de gestion avec leur syndic
Fguigui une petite formation par lecture des livres de l'arc (le CS par exemple dispo dans +sieurs biblio mais c'est un investisst peu onéreux remboursables vous donnera des bases essentielles ou cours de formation chez eux ou de contrôle de vos comptes ....
ca y est ca neige donc se plonger dans les bouquins d'initiation à la comta des copros ce wek end
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 nov. 2005 : 16:18:19
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Océan veut Citation :
se plonger dans les bouquins d'initiation à la comta des copros ce week end
les bouquins ? Bien optimiste quant au nombre. A propos, celui de l'ARC est-il enfin sorti ? Vuibert m'a indiqué 19 décembre aux lieu et place de septembre indiqué initialement sur le site.
Pour le reste, je ne prends parti pour ni contre personne. Je dis ce qu'il y a dans les textes du statut. Ils s'appliquent à tous les syndics, professionnels ou non, et bien entendu à tous les copropriétaires.
Pour les 30 minutes, j'ai indiqué moi-même que c'était insuffisant. Dans mon exemple on passe ainsi à 20 heures. Votre avis sur cette question ? Pourquoi Dupont n'aurait-il pas droit au contrôle comme Durand, Dubois et les autres ?
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 25 nov. 2005 : 16:46:31
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Pour ma part je puis voir dire que je suis copropriétaire depuis trente ans et que j'ai mis les pieds assez souvent chez les divers syndics et que je connais bien les divers documents, dont j'ai souvent participé à l'élaboration.
Dans toute société il y a des règles de fonctionnement.
J.P.M ne vous a pas dit que 30 minutes était suffisant, puisque que vous admettez que c'est plus, l'exemple n'en est que plus probant.
Imaginez que dans une copro de 450 copropriétaire chacun voulant avoir le droit de vérifier les comptes, le syndic ne pourrait matériellement rien faire d'autre!
Ceux qui veulent vérifier les comptes n'ont qu'à se porter candidat au C.S, ou comme il m'arrive quand je ne suis pas au C.S, être mandaté par ce dernier, pour vérifier les comptes.
Oui on peut s'imposer des règles plus contraignantes que la loi, mais on ne peut les IMPOSER aux autres sans leur accord. Les conditions de vérification peuvent être NEGOCIEES avec le syndic dans son contrat. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 25 nov. 2005 : 17:12:57
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le Manuel du conseil Syndical que j'ai sous les yeux, chez ADDEL code ISBN 2 912256-13-5 code barre 9 782912 256133 coûte 15 euros (98F) et donne déjà de bonnes bases sur ce qu'il faut regarder... je crois qu'il est vendu à la FNAC à défaut de trouver une annexe de l'ARC ouverte ce WE, la FNAC ou les librairies de ST germain-St Michel rue des Ecoles regorgent de livres sur la compta, la gestion, la librairie TISSOT (droit, copro) les éditions DUNOD spécialisées en livres de gestion et qui ont des antennes dans les facs spécialisées gestion (fermées le samedi en general) en rappelant que les biblios sont accessibles à tous en consultation avec qq contraintes Vigie Pirate étant tjs en vigueur mais ouvertes le samedi souvent
en biblio vous pouvez aussi trouver le mémento Lefèvre Gestion immobilière 81 € (marron)reprenant les grandes règles d l'organisation et gestion du bâti et des tableaux qui doivent exister mais pour les comptes faudrait s'avaler le comptable (bleu clair)très indigeste pour commencer
une autre solution est de regarder les logiciels de démo gratuits pour les copropriétés cela vous aidera beaucoup
donc juste des bouquins de gestion ou voir des comptes de plusieurs autres copros et syndics
Fguigui je crois qu'il est à la biblio de votre arrondissement sinon je vous envoie une autre adresse sur votre mail perso
pour celui proprement lié au nouveau decret comptable de l'Arc |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 nov. 2005 : 17:36:18
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Merci pour ces indications.
A noter toutefois que les bouquins de comptabilité classique ne sont pas de grande utilité pour ce qui est de la comptabilité copropriété qui n'est pas assujettie au Plan comptable général.
Les bouquins de base donnent toutefois une idée sur les opérations élémentaires, qui sont les mêmes. Pour savoir où il faut coller la redevance P3 d'un contrat de chauffage et comment il faut manier les annuités de remboursement d'emprunt du syndicat, c'est une autre affaire.
Et il ne faut pas oublier qu'en copro il n'y a ni bilan ni résultat, ni stocks (ce qui est dommage), ni amortissements, ce qui éloigne quand même un peu de la comptabilité commerciale.
Pour les stocks cela aurait été chouette de passer sur l'exercice suivant le prix de 13 000 litres de fioul. Rien n'interdit de le faire d'ailleurs. Les comptes seraient plus précis. Pour les ampoules et l'eau de Javel, on peut laisser tombre. Mais les clés, les bips et les canons de serrure en stock chez la gardienne ? Un régal.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 27 nov. 2005 : 18:41:46
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eh bien de plus en plus curieux .
j'ai une feuille sortie avec les documents comptables qui s'appelle BILAN du syndicat et ou vous DEVEZ retrouver les autres comptes et bien prévu me semble-t-il dans les documents à fournir, décrits dans le décret ...
JPM il faut faire la différence entre la GESTION et la comptabilité, et vous ne faites pas de gestion sans avoir les bases de compta (c'est du bon sens) mais surtout de comptabilité analytique base de toute gestion
en immobilier et en copro on appelle souvent gestion le technique ou le droit dont sont d'ailleurs issus la plupart des "gestionnaires";
ce sont souvent des mots employés à tort; on est plus en execution de dépenses votées (ou non) qu'en gestion
un petit tour dans les livres appropriés (bac gestion ou fac de gestion ou en petits bouquins simples suffisent) je me souviens d'un livre d'initiation à la gestion en shémacolor remarquablement bien fait pour expliquer les vases communiquants entre les différents postes de charges ou de bilan
la gestion des copros est tout a fait comparable avec celle de cliniques, d'hôtels etc |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 27 nov. 2005 : 19:41:15
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Citation :
Initialement entré par océan
[....]
la gestion des copros est tout a fait comparable avec celle de cliniques, d'hôtels etc
Voila une affirmation qui devrait faire débat ! (je n'interviens pas, pour ma part, par choix thématique, dans les sujets traitant de la compta/gestion, mais j'espère que ici ça va rebondir, quelle que soit l'acception donnée en l'occurrence au mot gestion...).
Pierre |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 27 nov. 2005 : 20:50:02
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je vais retrouver la gestion analytique d'une clinique privée faite en 2ème année de fac de gestion il y déjà x décennies et c'était déjà identique. ce qui permettait de determiner le coût d'une nuitée (unité de valeur en gestion, ca ne vous rappelle pas qqch ?)
oui je persiste le type de charges est de même nature dans les hôtels aussi et je précise en suivi de bâtiments publics aussi,
leurs responsables ou propriétaire ont bien les mêmes soucis de gestion, d'entretien, en plus compliqué avec en plus un souci de rentabilité pour certains.
ce n'est qu'en sortant de l'optique restreinte du droit qu'on a une idée plus précise des charges, et la compta n'est qu'un outil d'analyse de la gestion
vous voulez des compteurs combien ca coûte en réel pour chacun, à l'unité ou aux tantièmes, généraux ou de chauffage, oui Mr vous pouvez en vouloi mais ca vous coute par/an 10 ou 70% de la consommation, le toit à refaire ha bon c'est xxx du m2 tiens et pourquoi chez untel c'est xxx/1.5 et pour le coup vous ne trouvez les éléments fiables, ou le plus fiables dans la compta ce qui a été payé, tout le reste on s'en moque c'est combien ca coute, quel impact sur les charges c'est ca la gestion pas uniquement s'assurer de respecter la Loi ou d'assurer des honoraires supp ou cachés au syndic
tout gestionnaire, contrôleur de gestion ou comptable avec un esprit gestion vous le confirmera facilement et comme vous l'avez compris, c'est peut être que dans ce domaine je sais bien de quoi je parle aussi bien en théorie-formation mais surtout en longue pratique... et dans des entités de taille diverses du plus petit au plus grand
et oui je persiste à dire que n'importe qui peut après 2 3 h de formation sur un grand livre, un état de répartition, une explication des mécanismes de passage dans les comptes généraux et individuels suivre de près ses charges
vivement un livre dans la gamme
"la copropriété pour les nuls" ce sont des livres remarquablement bien faits ....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 27 nov. 2005 : 21:11:26
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nullement l'intention de réapprendre les bases de la gestion et de la compta que je pratique depuis x années
et au risque de vous décevoir sur plusieurs copros j'ai une feuille avec les comptes qui s'appellent "bilan du syndicat" sur lequel sont bien présents les éléments qui doivent y figurer ...
"même que" c'est dans la liste faite et signée par les syndics au changement ce qui est OBLIGATOIRE
on va bientot vous inviter à venir voir qu'on ne raconte pas n'importe quoi et quand j'aurai le temps j'irai le scanner et vous l'enverrai sur mail perso et si je savais comment faire sur UI je le ferai
sur ce buonas noches, gute Nacht, good night
et en compta, je vais compter les moutons, savoir si 1 et 1 font bien 2 en me faisant plusieurs SUDOKU avant ç a entretient
... et bonnes révisions du B.A.BA comptable et de gestion |
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