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Guillom
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 24 nov. 2005 : 21:49:10
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Bonjour a tous,
Je vois qu'ici il y a bcp de gens qui s'y connaissent et qui comme moi
pensent que ce n'est pas le moment d'acheter. Cependant je suis amené à
réaliser un achat immobilier sous peu et si vous avez des conseils a me
donner je suis preneur.
Voici ma situation :
Ma soeur est en train de déménager au sein d'un meme immeuble construit en
1997 dans une ville de 100 000 habitants en province et il se trouve qu'un
appartement mitoyen de son futur logement est actuellement a vendre au
prix de l'an 2000 
L'appart bien situé en centre-ville a ete vendu neuf en 1997 75 KE, je
l'achete sous peu 90 KE alors qu'il en vaut 120 KE. (60 m2 avec parking et cave)(pas de frais d'agence immobiliere).
Du recent à 1500 Euros le m2, l'occasion a saisir quoi et a faire rever les
Parisiens dont je suis.
Meme aujourd'hui, on a donc l'espoir de faire des plus-values !!
Plus serieusement,l'idee en fait est de le revendre a ma soeur dans 5 ans
et en attendant de le mettre en location (470 Euros hors charge soit 5600 Euros de revenu locatif en année pleine).
La question est : Comment financer ce bien ?
Je peux le payer cash mais dans ce cas, je vais payer plein d'impot sur le
revenu etant donné que je suis dans la future tranche à 30%, a
premiere vue compter 1400 Euros d'IR+CSG en regime microfoncier et 700 Euros de foncier tous les ans.
Mais il me semble plus logique de faire un emprunt et de garder mon tres
vieux PEL qui rapporte pas trop mal.
Avec les frais de notaire et d'emprunt, il me faut aujourd'hui 100 KE, j'en
ai la moitie hors PEL.
Actuellement, je penche plutot pour un pret infine sur la totalité (100KE) plutot
que pour un pret amortissable sur 50 KE
Qu'en pensez-vous 
Me conseillez-vous egalement le pret infine
Combien pensez-vous que je puisse obtenir au niveau taux
Pourquoi les taux en infine (mais aussi les assurances) sont-ils plus élevés
Me conseillez-vous un taux fixe ou un taux variable (indexé en court-terme) en sachant que l'ass-vie est quasiment obligatoire en fond euros cad en taux long
Quelles banques me conseillez-vous (banque de reseau avec ass vie pas
terrible ou partenariat entre banque specialisée credit immobilier +
assurance-vie chez un assureur)
Question subsidiaire : pourquoi les assurances-vie dans les banques sont-elles moins performantes
D'avance merci,
Bonne chance a tous pour vos futurs projets !
Guillom
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 24 nov. 2005 : 22:30:57
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Avant même de réfléchir au financement, il serait bon de savoir pourquoi il est possible d'acheter en 2005 au prix de 2000. Êtes-vous certain de faire une bonne affaire? Attention à l'assignation pour lésion par le vendeur (si le logement est vendu en dessous de 7/12eme de sa valeur marché)...
Les seules vraies bonnes affaires que je connais et ou il n'y a pas de risques de problèmes sont celles ou il faut mettre la main à la pâte (-> rénovation). Les coups de fusil de ce type sont généralement soit des arnaques soit de sérieuses sources de soucis futurs.
Cordialement,
Pégase |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 nov. 2005 : 23:15:50
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Ai je bien compris?
C'est sur le "dos" de votre soeur que vous voulez faire votre plusvalue?? |
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Guillom
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 27 nov. 2005 : 15:47:11
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J'ai peut-etre surevalué la valeur de l'appartment mais je ne pense pas qu'il y ait de "lesion au vendeur" qui aurait cependant pu le vendre au moins 15% plus cher.
Je connais l'immeuble depuis qu'il a été construit puisque ma soeur a acheté sur plan il y a 8 ans.
Ma soeur ne me garantit pas qu'elle me le rachetera mais seulement que je n'y perdrais pas d'argent.
Le risque est limité pour moi puisqu'il a une relativement bonne rentabilite locative et qu'il est tres bien situé et quasi-neuf.
Ma soeur souhaite le securiser pour le racheter dans 3-5 ans quand ses enfants seront plus grands, qu'elle se sentira un peu a l'etroit.
Il lui est arrivé un pb comparable, elle cherchait a s'aggrandir mais les 2 studios mitoyens de son precedent appart etaient bloques en 2 Robien...
NB: le titre de ce post est bien sur humoristique, qui aujourd'hui achete serieusement avec espoir de faire une plus-value ? (ok je tenais le meme discours il y a 3 ans...)
Si je cherchais uniquement a faire une plus-value, je pense que je le revendrai tout de suite.
La question est que faire ce F2 en attendant, le mettre en location OK mais je ne peux pas faire de Besson ancien (appart bloqué pendant 6 ans) ...
Guillom |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 27 nov. 2005 : 17:58:26
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Bonsoir,
C'est normal de vouloir faire une bonne affaire, mais méfiez-vous des impôts si le prix de cet appartement est inférieur aux prix d'appartements similaires proches de votre immeuble. Vous serez appelé avec le vendeur à régler la différence et ils ont trois ans pour vous adresser la demande de paiement de taxes.
Cordialement
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 30 nov. 2005 : 21:29:14
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Pouvez vous nous expliquer pourquoi le vendeur vend au dessous du prix du marché ?
Il est ignorant ou quoi ?
Le krack arrive. Méfiez vous ! |
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Guillom
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 03 déc. 2005 : 09:01:58
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Aucune idee.
J'espere ne pas avoir de mauvaises surprises.
Le logement etait en vente depuis 6 mois environ, le vendeur n'avait pas d'urgence a vendre mais il ne voulait surtout pas passer par une agence immobiliere.
Il avait peut etre sous estime la hausse de ces dernieres années.
Lui meme ne vend pas a perte et fait une plus-value.
Deux personnes avaient visité l'appartement auparavant (en 6 mois), elles y avaient renoncé pour des raisons de financement.
Guillom |
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 03 déc. 2005 : 14:23:37
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Citation :
Initialement entré par Guillom
Aucune idee.
J'espere ne pas avoir de mauvaises surprises.
Le logement etait en vente depuis 6 mois environ, le vendeur n'avait pas d'urgence a vendre mais il ne voulait surtout pas passer par une agence immobiliere.
Il avait peut etre sous estime la hausse de ces dernieres années.
Lui meme ne vend pas a perte et fait une plus-value.
Deux personnes avaient visité l'appartement auparavant (en 6 mois), elles y avaient renoncé pour des raisons de financement.
Guillom
Faites attention quand même, car un bien sous-évalué cache peut être quelques chose...  |
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azertya
Pilier de forums
830 réponses |
Posté - 03 déc. 2005 : 16:23:37
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| Oui, oui, surtout que le krach est à nos portes, non ? |
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 03 déc. 2005 : 19:16:59
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Citation :
Initialement entré par azertya
Oui, oui, surtout que le krach est à nos portes, non ?
Oui, mais s'il achète 20% en dessous du prix, il sera moins touché par le krack...
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 09:29:59
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moi...je voudrais surtout savoir pourquoi votre soeur n'achète pas cet appartement dans un but locatif, quitte à l'occuper dans 3 ou 6 ans, lorsqu'elle se sentira "un peu à l'étroit" ???
Si le prix de vente est inférieur au prix du marché, le banquier la financera certainement en regard du rapport locatif !
Cordialement.
Gilles |
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Guillom
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 13:20:46
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Elle vient d'acheter l'appartement mitoyen et est deja à plus de 33% d'endettement car elle n'a pas encore revendu son ancien appartement
Guillom |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 14:50:39
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si le rendement mensuel locatif pondéré à 70 ou 80 % (selon les banques) couvre le montant de la mensualité, son taux d'endettement ne sera pas augmenté.
par ailleurs, ne peut elle pas souscrire un prêt relais dans l'attente de la vente de son précédent bien ?
Cordialement.
Gilles |
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Guillom
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 18:02:11
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Euh non,
Pour que son endettement n'augmente pas, il faudrait que les loyers soient 3 fois plus important que le remboursement du pret.
Par ailleurs elle prevoit des travaux dans son nouvel appartement.
Enfin le pret relais n'est pas possible.
Guillom |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 23:31:20
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De toute façon, puisque ce ne sera pas votre résidence principale vous aurez à payer la plus-value mais si la rentabilité locative est bonne…
Cordialement |
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Sujet |
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Acheter aujourd'hui pour la plus-value !?!?
Forum fermé
