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http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECQ.htm


©Direction des Journaux Officiels
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 15
Modifié par Loi 2002-73 2002-01-17 art. 223 JORF 18 janvier 2002.

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

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On m’a parlé d’un préavis réduit si on habite le logement depuis moins d’un mois ; est-ce vrai ?

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http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1918.xhtml

VOS DROITS ET DÉMARCHES : Emploi, travail

L'employé est-il contraint de suivre son entreprise lorsque celle-ci décide de transférer tout ou partie de son activité dans une autre région ?

Votre employeur peut décider pour des raisons économiques de transférer tout ou partie de son activité dans une autre région.

Le transfert des locaux de travail peut constituer pour certains salariés une modification d'un élément essentiel du contrat de travail. L'employeur doit dans ce cas respecter une procédure préalable à la mise en oeuvre de cette modification et obtenir votre accord. Votre refus d'une modification du contrat n'est pas sans conséquence sur le maintien de votre contrat au sein de l'entreprise.

1- Le lieu de travail peut constituer un élément essentiel de votre contrat de travail

Les tribunaux distinguent le simple changement des conditions de travail qui résulte du pouvoir de direction de l'employeur d'une modification du contrat de travail qui ne peut être imposée par l'employeur sans l'accord du salarié.

Les juges examinent les dispositions du contrat, les éléments par nature " essentiels " au contrat de travail tels que la rémunération, la qualification, la durée du travail, le lieu d'exécution du contrat ...et la volonté des parties.

Si les parties ont contractualisé le lieu de travail, le transfert de l'entreprise dans une autre région constituera une modification de votre contrat de travail.

Si le contrat ne contient aucune disposition à ce sujet ou si la mention du lieu de travail n'a qu'une valeur informative, le juge appréciera s'il y a ou non un changement de secteur géographique et si tel est le cas le lieu de travail sera considéré comme un élément essentiel de votre contrat de travail qui ne peut être modifié sans votre accord.

Vous ne pouvez pas considérer qu'il y a modification de votre contrat si la modification a été acceptée d'avance, les clauses du contrat sont alors présumées avoir reçu le consentement des parties. Une clause de mobilité visant le nouveau lieu de travail implique que vous avez accepté votre mutation et en cas de refus, l'employeur sera en droit de procéder à votre licenciement.

Il en sera également ainsi si la nature de votre emploi implique une certaine mobilité géographique ou si l'activité de l'entreprise impose une mobilité du personnel, vous serez dans ce cas tenus de vous soumettre à cette mobilité.

2- La modification du contrat de travail pour motif économique nécessite de la part de votre employeur le respect d'une procédure spécifique et préalable

Le transfert de l'entreprise dans une autre région a pour cause un motif non inhérent à la personne du salarié et c'est une mesure collective qui peut concerner l'ensemble du personnel.

Les projets de modification des contrats sont soumis à la consultation des représentants du personnel dans le cadre des attributions générales du comité d'entreprise avant de proposer aux salariés concernés une modification de leur contrat pour cause économique.

L'employeur informe chaque salarié par lettre recommandée avec accusé de réception au moins un mois à l'avance. La lettre doit indiquer que vous disposez d'un délai d'un mois pour faire connaître votre refus. A défaut de réponse dans le délai d'un mois, vous êtes réputé avoir accepté la modification proposée.

3- Les conséquences de votre décision

Si vous décidez d'accepter le changement de lieu de travail, l'employeur doit en principe établir un avenant écrit à votre contrat de travail, précisant le nouveau lieu de travail. Vous vérifierez utilement que les autres éléments de votre contrat sont préservés (fonction, rémunération...).

Si vous confirmez par écrit dans le délai d'un mois votre refus de la modification de votre contrat de travail pour cause économique, l'employeur doit respecter la procédure de licenciement pour motif économique, sous réserve qu'il maintienne sa décision de transfert et que votre reclassement ne soit pas possible au sein de l'entreprise sur un autre établissement ou même à l'intérieur du groupe auquel l'entreprise appartiendrait.

Si plusieurs salariés refusent la modification proposée, les règles de procédure de licenciement collectif devront être respectées.

Pour réduire le nombre de salariés susceptibles de refuser le transfert, l'entreprise peut mettre en oeuvre des dispositions particulières : remboursement des frais de déménagement, prêts aux salariés, période d'adaptation sur le nouveau site...

Cas particulier : si vous disposez d'un mandat de représentant du personnel, aucune modification ne peut vous être imposée et votre licenciement doit être autorisé par l'inspection du travail.

Textes de référence
directive communautaire n° 91/533/CEE du 14 octobre 1991 applicable à compter du 1er juillet 1993
articles L 321-1-2 et L 432-1 du code du travail

Dernière mise à jour : Décembre 2005

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http://www.lemoneymag.fr/Kalideo/Site/Application/Fiche_Pratique/s_FichePratique/0,1729,1-12132-12137-8201-8208-8205-FIC,00.html

Un changement géographique possible

Déménagement de l'entreprise, mutation du salarié, augmentation du temps de transport, clause de mobilité géographique, un salarié est-il tenu de toujours accepter ces changements géographiques ?



Le lieu de travail est parfois un élément incontournable du contrat de travail. Dans ce cas, l'employeur ne peut pas le changer sans l'accord exprès du salarié. Pour résoudre les nombreux litiges sur ce sujet, la question essentielle est de déterminer s'il s'agit d'une modification d'un élément essentiel du contrat de travail ou d'un simple changement des conditions de travail.


La référence : le secteur géographique
Une mutation dans un secteur géographique différent est ainsi considérée comme une modification d'un élément essentiel du contrat de travail, alors que dans le même secteur, c'est un simple changement des conditions de travail. Le salarié est donc, dans ce dernier cas, tenu de l'accepter, sinon son refus constitue une cause réelle et sérieuse de licenciement, voire éventuellement une faute grave.
La notion de "secteur géographique" est librement déterminée par les juges, en cas de conflit, en tenant compte du découpage administratif (région, département...), d'autres critères pouvant également entrer en jeu (réseau de transport, par exemple).


Peu importe les difficultés matérielles du salarié
Allongement du temps de transport quotidien, obligation d'utiliser un véhicule personnel, accroissement des frais liés au déplacement... ne sont donc pas forcément des critères pris en compte pour savoir si le salarié peut ou non refuser sa mutation. Même si son contrat de travail ou la convention collective ne prévoit rien, il devra accepter son nouveau lieu de travail, s'il se trouve dans la même zone géographique.


Bon à savoir

Dans certains contrats de travail figurent une clause de mobilité géographique. Tout salarié qui signe, s'engage... à être mobile et à accepter la mutation proposée. Cette clause est en effet valable à condition que l'employeur n'abuse pas de la situation et n'utilise pas cette mutation pour sanctionner le salarié, ou encore pour compromettre son avenir professionnel (ex: mutation d'un commercial dans une zone de faible importance sans espoir d'évolution...)

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Modification de poste de travail décidé par l’employeur.

Le changement de poste de travail à l’intérieur d’un même établissement, lorsqu’il préserve la qualification et le niveau salarial du travailleur ne relève que du pouvoir de gestion du chef d’entreprise.

Il convient de ne pas confondre cette notion avec la situation par laquelle l’employeur décide de mettre un salarié à la disposition d’une autre entreprise, en général appartenant au même groupe, éventuellement pour y accomplir une tâche d'une plus ou moins longue durée à l’étranger. Il s’agit alors, d’un “détachement “ .

L’employeur s’engage à reprendre son employé à la fin de la période de détachement. Voir aussi la rubrique "Licenciement " (Le refus de mutation peut , dans certains cas, entraîner le licenciement)

Textes : Code du travail, art. L121-1, L122-14-8
Texte tiré du « dictionnaire du droit privé », S. Braudo.

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Déplacement définitif
En fait, tout dépend du changement. En effet, la Chambre sociale de la Cour de cassation a posé le 20 octobre 1998 qu’à défaut de clause précise dans le contrat de travail, celui-ci doit s’exécuter dans un même secteur géographique, faute de quoi cela constitue une modification du contrat de travail nécessitant l’approbation du salarié.
Donc, pour savoir s’il y a modification du contrat de travail ou simple changement des conditions de travail, il faut regarder s'il s'agit toujours du même secteur géographique. Mais que faut-il alors entendre par même secteur géographique ?

À plusieurs reprises, depuis le 20 octobre 1998, la Chambre sociale de la Cour de cassation a considéré que le déplacement de l’entreprise sur une grande distance (une vingtaine de kilomètres) à l’intérieur de la région parisienne relevait du même secteur géographique et ne constituait dès lors qu’un changement des conditions de travail.

On peut voir que la différence de lieu, tout en étant importante, peut être considérée comme appartenant à un même secteur géographique. Ceci n’apporte donc pas de précisions sur cette notion de secteur géographique. En fait, elle relève du pouvoir d’appréciation des juges, qui au lieu de regarder si in concreto il y a un allongement de la durée du temps de transport comme ils le faisaient autrefois, doivent désormais apprécier de manière objective si le nouveau lieu de travail se situe dans le même secteur géographique que celui où se trouvait initialement le poste de travail (Chambre sociale de la Cour de Cassation 4 mai 1999).

Il n'y a donc pas de réponse claire sur ce qu'il faut entendre par secteur géographique, mais il est évident que plus la distance du nouveau lieu de travail sera grande, plus cela risque d'être considéré comme une modification du contrat de travail. En regardant les différents arrêtés, il semble toutefois qu'un déplacement inférieur à 20 km soit considéré comme faisant partie du même secteur.

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http://fr.123immo.com/textes/actus/mobilite
Une aide de 10.000 F pour la mobilité professionnelle



Une nouvelle aide issue du 1% logement vient de voir le jour. Elle concerne la mobilité professionnelle. Il s'agit d'une subvention destinée à aider les salariés (locataires ou propriétaires) à couvrir des dépenses de logement engagées à l'occasion d'un changement de lieu de travail dans le cadre d'une nouvelle embauche ou d'une mutation professionnelle.
Entretien avec Didier Lamy qui vient de publier "Le nouveau 1% logement" aux éditions du Moniteur.

Quel est le principe de l'aide à la mobilité professionnelle ?
Il s'agit d'une subvention destinée à aider les salariés (locataires ou propriétaires) à couvrir des dépenses de logement engagées à l'occasion d'un changement de résidence principale ou de l'emménagement dans une seconde résidence en raison d'une embauche ou d'une mutation professionnelle.
Les fonds liés à ce dispositif sont issus du 1% logement, contribution des entreprises privées non agricoles à l'investissement construction. Une enveloppe annuelle de 500 millions de francs est prévue pour ces aides.

Quelles sont exactement les dépenses prises en charge ?

Les dépenses de double charge de logement (dans la limite de 6 mois de loyers et de charges locatives).
Les frais connexes liés au changement de logement, qu'ils concernent l'ancienne résidence ou la nouvelle (frais d'agence, frais et émoluments de notaire, indemnités de remboursement anticipé d'emprunts, frais de bail, frais de montage de plan de financement, etc ...).
Il convient d'observer que cette subvention peut se cumuler pour le même logement avec les autres aides issues du dispositif 1% logement.

Sous quelles conditions s'applique-t-elle ?
L'octroi de la subvention est directement lié à un changement de lieu de travail, soit dans le cadre d'une nouvelle embauche, soit dans le cadre d'une mutation au sein d'une même entreprise. La nouvelle résidence principale ou la seconde résidence doit être située à un minimum de 70 kilomètres de l'ancien domicile principal. Les fonds sont débloqués sur présentation des justificatifs des dépenses et des frais engagés. La demande de subvention doit être présentée dans les 6 mois qui suivent l'embauche ou la mutation (date de prise effective des nouvelles fonctions).

A qui s'adresse t-elle ?
Elle s'adresse exclusivement aux salariés des entreprises qui versent le 1% logement. L'entreprise de référence est l'entreprise actuelle (dans le cas d'une mutation) ou la nouvelle entreprise (dans le cas d'une embauche).

Quel est son montant ?
Le montant de l'aide est le suivant :

10.000 francs au maximum accordés selon un principe de droit ouvert, c'est à dire que l'octroi de cette somme est systématique dès que les personnes satisfont aux critères fixés par la réglementation. L'accord préalable de l'entreprise n'est pas nécessaire.
10.000 francs au maximum supplémentaires avec l'accord préalable de l'employeur et la constitution d'un dossier auprès de l'organisme collecteur dudit employeur dans le cadre des accords passés entre l'entreprise et ledit collecteur.
Cette aide est non remboursable et sans intérêt. Comme pour l'ensemble des autres aides du dispositif 1% logement, il n'y a aucun frais de dossier.

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"Melle X est mutée pour des raisons professionnelles de A à B " est inattaquable...

quelboulot Enregistré - 22 Dec 2005 : 16:57:21

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si vous êtes salariée, il suffit que votre employeur vous fasse un courrier ou une attestation indiquant qu'à compter du... vous êtes muté dans les locaux situés à......

nefer Enregistré - 22 Dec 2005 : 19:55:50

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