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Selon moi, le risque d'achat immobilier en haut de cycle est double pour un primo accédant. --> la baisse inéluctable de l'immobilier ( ... çà je ne vous apprends rien) --> la méconnaissance de l'amortissement d'un prêt
C'est sur deuxième point que je souhaiterais m'étendre.
EXPLICATIONS
Lorsque l'on fait un achat immobilier, le recours à un crédit est un passage quasi obligé. La plupart des personnes souscrivant à un prêt immobilier ne sont pas forcément coutumières avec un tableau d'amortissement. En général, ils savent qu'ils vont payer une part d'intérêts et part d'amortissement et que la part d'intérêt va baisser dans le temps.
Par contre, combien de personne va simuler l'amortissement au bout de x années histoire de voir ce qu'ils pourront prétendre s'ils revendent leur bien ... au même prix ?
Combien de personne va simuler le nb d'années nécessaire pour simplement amortir tous les frais inhérents à l'achat (frais de notaire, frais d'agence, montant de la caution, montants des travaux, taxe foncières ...) ? ... histoire de voir si l'achat est finalement amorti en cas de revente prématurée ou programmé dans x années...
Dans plusieurs reportages/presse, on voit souvent des exemples de couple primo accédant achetant en ce moment sur 20-25 ans des biens de petites superficies ... et qui disaient : "dans 7-10 ans" on revend pour acheter + grand". Dans "l'absolu", ce concept est logique : on cherche à investir et que cet investissement soit un tremplin pour acheter + grand. Mais la réalité est tout autre.
Aujourd'hui le risque est maximal dans les conditions suivantes : --> Vous êtes primo accédant --> Vous achetez à des prix élevés (c'est le marché ...) --> Vous achetez avec un crédit de longue durée (forcément ... c'est trop cher) --> Vous achetez un bien avec une superficie réduite (forcément ... c'est trop cher) et ce bien ne correspondra plus à vos attentes dans quelques années (ex : 7 ans).
Si vous souhaitez acheter dans les conditions ci dessus, fuyez l'achat car la baisse de l'immobilier cumulé au non amortissement de votre prêt ne sera pas un INVESTISSEMENT mais une PERTE SECHE.
Pour illustrer mes propos, une simulation ci dessous (qui intègre désormais l'inflation).
Sur ce tableau, même en imaginant un marché avec seulement 5% de baisse, il est clair qu'un couple qui achète pour revendre dans 7 ans, cela ne sera pas le bon choix ! Dans un contexte de baisse, le tableau devient TRES noir car la revente ne pourra pas rembourser le capital restant dû à la banque.
Une nouvelle version est disponible (v1.1 - 2/6/2006) cf le haut de cette file.
Les améliorations apportées :
- passage de 3.9% à 3.75 % sur 25 ans ( pour l'exemple) - passage de 200 à 225 pour le ratio (le loyer hors charge étant bien trop élevé) - Comptabilisation du delta (mensualité-loyer) et des intérêts - Ajout d'un champ "capital disponible du locataire" (en supposant que le delta mensualité-loyer et l'absence de taxe foncière pour le locataire sont épargnés)
* "reumeuleu-meuleu", c'est comme 'encore-encore'... : remets moi le et remets moi le...
* pour les expressions de flux en valeurs actuelles ou futures, si vous ne pouvez pas consulter un économiste un peu dégourdi autour de vous, achetez un bon bouquin d'analyse économique et financière - car il apparaît bien, à lire et à analyser votre fiche de calcul dans ses versions successives, que cette méthode (qui n'est pas non plus l'outil passe-partout magique) semble en effet vous manquer comme appui pour que vos analyses et simulations soient plus pertinentes, plus justes et plus compréhensibles, donc avant tout plus crédibles qu'elles ne le sont pour l'instant.
Pierre
Edité par - Pierre MARIE le 03 janv. 2006 14:02:07
Je vois que vous connaissez "les flux en valeurs actuelles ou futures", mais expliquez moi je suis preneur !
Désolé je n'ai ni économiste un peu dégourdi autour de moi (quoique ) et je ne souhaite pas investir dans un bon bouquin d'analyse économique et financière.
... mais vous semblez suffisament à l'aise pour m'en toucher 2 mots. Merci aussi de détailler où mes calculs sont faux. Pour mémoire les 2 dernières versions contenaient des erreurs (ou omission). J'ai tenu compte des remarques des membres de plusieurs forums pour avoir un fichier le plus juste.
La simulation n'est pas un but en soit ; elle est là pour montrer noir sur blanc les risques dans les conditions suivantes : primo accédant/durée longue/superfice petite.
Beaucoup de primo accédants ne connaissent pas le fonctionnement d'un tableau d'amortissement (sur lequel se base mon fichier excel).
Le message que je souhaite passer est que le risque dans ces conditions précises ci dessus est MAJEUR : çàd l'impossibilité de remboursement la banque si la colonne "capital disponible en cas de revente" est négatif : en clair le propriétaire ne pourra plus simplement VENDRE ! C'est que j'appelle :
Citation :"Dans un contexte de baisse, le tableau devient TRES noir car la revente ne pourra pas rembourser le capital restant dû à la banque."
Pour mémoire je n'invente rien car le directeur du PàP reprends ces mêmes arguments :
Le problème, c'est que le niveau d'endettement des particuliers est aujourd'hui plus élevé que lors de la précédente crise et que la durée moyenne des crédits est également plus longue. Prenons l'exemple d'un jeune couple qui s'est endetté sur 25 ans pour acheter son logement et qui, pour cause de chômage ou de divorce, doit revendre son bien au bout de cinq ans. En cas de baisse des prix, le fruit de la vente sera inférieure à ce qu'il doit encore à sa banque.
Je vois que vous connaissez "les flux en valeurs actuelles ou futures", mais expliquez moi je suis preneur !
Désolé je n'ai ni économiste un peu dégourdi autour de moi (quoique ) et je ne souhaite pas investir dans un bon bouquin d'analyse économique et financière.
... mais vous semblez suffisament à l'aise pour m'en toucher 2 mots.
[....]
Il n'est pas question, évidemment de donner un cours sur cette question sur les forums. Si vous ne voulez pas faire une minimum de démarche relative au fond par vous même, tant pis...
Par ailleurs, en référence à vos développements dans la suite de votre dernière contribution et notamment à votre « Le message que je souhaite passer est que [….] », on ne peut que faire observer que si vous avez déjà des conclusions de ce que vous voulez à tout coup démonter bien établies et vissées dans le crâne au départ en a priori, il y a toutes chances que vous ne construisiez vos tableaux de calcul qu’avec des biais introduits plus ou moins consciemment dans le sens où il faut que ça verse ou que ça penche, ce qui est bel et bien, au plan de la rigueur méthodologique et heuristique, déjà le cas où vous êtes rendu…
Mais les propos du président du PAP "En cas de baisse des prix, le fruit de la vente sera inférieure à ce qu'il doit encore à sa banque." ne sont pas virtuelles et sont parfaitement illustrés dans mon tableau.
Je rappelle que lorsque j'ai présenté ce tableau sur différents forums j'ai eu des critiques parce qu'il manquait tel ou tel chose. J'ai tenu compte de leurs remarques - très souvent justifiées -.
... j'attends maintenant vos remarques et non des propos "Vous n’avez jamais entendu parler des comparaisons de flux en valeur actuelle ?" qui manquent de consistance s'ils ne sont pas étayés.
[merci de ne pas envoyer un lien sur "les flux en valeur actuelle" mais une explication que mon tableau est faux/trompeur/erroné... et que en cas de baisse l'acheteur n'est pas perdant ... qui était -je le rappelle la finalité- de ce tableau !]
Simulation Achat/revente versus location [v1.1]
Forum fermé
Posté - 26 déc. 2005 : 22:38:23
