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cyr_vir
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 30 déc. 2005 : 11:48:33
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Bonjour,
Etant copropriétaire dans un immeuble des années 60 haut de 11 étages, lors de la dernière AG, nous avons été conduits à voter des travaux sur 2 ans.
La rénovation et mise aux normes des assenceurs (160000 euros) et la refection des paliers (90000 euros).
D'où mon interrogation, le syndic a-t-il le droit de nous faire voter des travaux sur n années (sachant que nous avons une AG par an) ?
Concernant ces travaux, le montant est le fruit d'un unique devis, pour ces montants, ne doit il pas y avoir une mise en concurrence?
Lors de cette AG, j'ai demandé pourquoi ne pas s'occuper des escaliers qui manifestent une présence d'amiante dans la colle utilisée pour fixer les dalles du revetement.
Est ce qu'il n'y a pas là, une priorité dans les travaux par rapport à une rénovation des paliers qui n'en ont pas vraiment besoin?
Merci de m'apporter des éléments de réponses, car lors de cette AG, j'ai vraiment eu le sentiment de ne pas être écouté et que ces travaux nous ont été quelque peu infligés.
Cordialement
Cyrille
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 déc. 2005 : 13:48:17
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Sur la question des travaux votés pour plusieurs exercices : cette pratique est ancienne. Elle est désormais dotée d'un régime officiel sous la désignation de plan pluriannuel de travaux. Encore qu'on puisse alléguer qu'un plan n'est pas forcément assorti de décisions définitives, il n'est pas douteux que l'assemblée peut voter des travaux à exécuter sur deux ou trois années voire plus.
Le plan comptable des syndicats de copropriétaires comporte également des dispositions à cet égard.
Quant à l'opportunité des travaux et à l'appréciation des différentes urgences, on ne peut pas répondre ici.
Un seul devis ? Si votre syndicat a eu recours à un maître d'oeuvre, il lui a peut être été demandé de consulter différentes entre prises et de proposer à l'assemblée son choix. C'est une pratique courante. Il ne faut pas alors dire qu'il n'y a qu'un seul devis.
D'une manière générale, c'est à la majorité de se prononcer. Il est possible que vous ne soyez pas du même avis. Mais vous ne pouvez conteste la décision majoritaire qu'en présence d'un ou plusieurs abus manifestes.
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cyr_vir
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 30 déc. 2005 : 14:41:07
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Merci pour cette réponse.
Pour les devis, une seule entreprise a été sollicité, enfin une pour les assenceurs et une autre pour les paliers. Ce que je trouve anormal.
Pour ce qui est du maitre d'oeuvre, je vous le donne en mil, c'est Foncia qui se porte maitre d'oeuvre alors que c'est le président du syndic (un propriétaire de l'immeuble) qui a fait les démarches pour les devis. Ainsi donc en plus des devis, Mr Foncia nous fait un geste et ne prend que 3% du montant des devis à la place de 3.5%
Au sujet de l'amiante, n'est ce pas plus urgent, il me semble qu'à partir de 2006, pour vendre un appartement, le vendeur devra présenter un diagnostique à la fois de son appartement et aussi des parties communes.
Cyrille
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 déc. 2005 : 15:33:15
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cyrille: maintenant que les travaux sont voté, les PV notifiés, aviez vous voté contre ces résolutions et êtes dans le délai des 2 mois ?
lors d'une précédente AG, qu'aviez vous décidé comme seuil pour la mise en concurrence, c'est à dire la production de 2 ou 3 devis?
Que fait votre CS ?
Il me semble qu'il ne remplit pas son rôle, et de plus que les copropriétaires se laissent mener par le bout du nez
Plongez vous de toute urgence dans la lecture des textes sur la copropriété: loi de 65 et décret de 67 (textes consultables dans le guide juridique de ce site, en page d'acceuil) |
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cyr_vir
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 30 déc. 2005 : 15:56:44
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Nous n'avons pas encore reçu les PV. L'AG est très récente.
Ceci dit vous avez parfaitement mis le doigt dessus, les gens se font mener par le bout du nez !
J'étais ok pour les assenceurs, mais pas pour les paliers, de plus imaginez l'alternance entre des escaliers sales et moches avec des paliers neuf !!!! incroyable non ??? Ca ne choque personne !
Je ne sais pas ce qu'est ce délai de 2 mois, pouvez vous m'en dire plus?
Aussi, lors de la précédente AG, les copro demandaient plusieurs devis afin de faire un choix, ce qui évidement n'a pas été fait !
Bref le CS fait ce qu'il veut et comme il veut ne tenant pas compte des demandes des copro.
Je vous avoue avoir été quelque peu dégouté par la façon de faire de ce CS.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 déc. 2005 : 16:47:31
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Foncia est de droit maître d'oeuvre si l'assemblée n'a pas décidé de recourir à un architecte ou à un ingéneieur pour l'ascenseur.
Dans ce cas, le syndic, comme tout propriétaire d'une maison, cumule les deux qualités : maître ouvrage et maître d'oeuvre.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 16:48:55
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cher Cyr Vir, je vous souhaite la bienvenue sur ce site que vous venez de découvrir comme beaucoup d'autres en ce moment et beaucoup beaucoup d'autres d'ici peu de temps.
Acheter son bien immobilier, c'est facile et interessant (ou le croit-on en ce moment). Mais c'est à ce moment que les ennuis commencent, car les travaux d'entretien, de renouvellement, de ravalement, de mise aux normes il y en aura toujours.
En tout premier lieu, je vous suggère d'acheter 2 petits facicules de lectures qui résument bien l'immobilier, soit :
- le Particulier de sept. 2004 : le guide du Propriétaire
- 60 millions de consommateurs n°88 /spécial copropriété mode d'emploi
- et puis ensuite...... lire, lire et parcourir tous ces forums.
car une de vos questions m'a tout de même choquée :
Citation :
Je ne sais pas ce qu'est ce délai de 2 mois, pouvez vous m'en dire plus?
Dois-je vous répondre ou vous laisser chercher? J'ai eu pour principe de laisser mes enfants chercher (un peu) au lieu de leur apporter tout cru la réponse. Bien m'en a pris, merci leurs études sont bonnes   . Réponse : c'est 2 mois après le réception du PV  |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 16:53:03
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Ah, Foncia, Foncia quand tu nous tiens 
Ton action a gagné + 59,26% cette année à la Bourse. C'est JPM qui doit être content et il a raison. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 18:10:20
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Pour les ascenseurs il y a trois paliers pour la mise aux normes de sécurité,suivant les travaux:
-avant le 3 juillet 2008
-avant le 3 juillet 2013
-avant le 3 juillet 2018
En plus des documents cités par Insacorh,et pour les ascenseurs vous pouvez "récupérer"soit sur ce site partie accueil et dossiers techniques soit sur le site de légifrance.gouv.fr
-le décret n°2004-964 du 09.09.2004 JO du 10.09.2004 relatif à la sécurité des ascenseurs
- 3 arrêtés du 18.11.2004 parus au JO du 28.11.2004/
1)relatif aux travaux de sécurité sur installations ascenseurs
2)relatif aux contrôle techniques à réaliser sur mêmes installations
3)relatif à l'entretien des installations d'ascenseurs (très interessant pour connaître ce que doit comporter les contrats)
et enfin 1 arrêté du 13.12.2004 JO du 12.01.2005 concernant la compétence des personnes réalisants les contrôles techniques des installations d'ascenseurs
Si vous (la copropriété)vous laissez faire avec ce syndic attention à vos finances!!!!
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 18:32:23
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| de plus pour les ascenseurs, je suggère de faire effectuer un audit par un cabinet indépendant: cela ne coute pas cher et au moins ils épluchent les devis et controlent si les prestations prévues au contrat d'entretien sont effectuées. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 01 janv. 2006 : 02:19:02
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M’appuyant là sur une expérience récente pour une copropriété équipée de plusieurs ascenseurs et dotée d'un syndic n'ayant pas vraiment de spécialiste pertinent des questions d'équipements, je rejoins Nefer sur cet intérêt qu’elle indique et conseille de mobiliser l’intervention d’un cabinet indépendant spécialisé pour assister le syndicat afin de jauger convenablement, de bout en bout, c’est à dire de l’étude préalable à la surveillance des travaux suite aux appels d’offre, la mise à niveau réglementaire des ascenseurs. Rentabilité et fiabilité garanties pour un tel appui à la maîtrise d’ouvrage du syndicat !
Pierre |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 01 janv. 2006 : 17:41:36
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Bonjour,
nefer,
Pierre MARIE ne serait peut être pas "un as sans soeur", comme vous, puisqu'il vous met toujours au féminin.
Alors qu'en est il à ce sujet 
François.
Dura lex,sed lex. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 15:15:30
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Amiante,, cité dans votre deuxième post;
-le diagnostic de l'appartement est du ressort de chaque copropriétaire
-pour les parties communes foncia a certainement fait le necessaire car le dossier technique Amiante devait être fait avant le 31 décembre 2005 mais surtout parceque ce syndic (qui n'est pas le notre)confie systématiquement,avec l'accord de l'AG (cela figure dans la résolution présentée), ces travaux à la CNEM (filiale de Foncia Groupe)
La résolution fait environ 2 pages et le devis de la Compagnie Nationale d'expertise et de Mesurage (CNEM) en a 9 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 janv. 2006 : 11:40:31
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Faire le point objectivement :
Tout maître d'ouvrage a également la qualité de maître d'oeuvre s'il n'a pas recours à un maître d'oeuvre professionnel. Mais il est présumé n'avoir que la compétence d'un père de famille normalement avisé.
Tout syndic, professionnel ou non, se trouve dans la même situation.
L'usage veut que les honoraires du travaux soient calculés à un taux différent selon qu'il y a ou non un maître d'oeuvre professionnel. Dans ce dernier cas il est soulagé de certaines tâches qui seraient normalement assumées par le MO professionel. On peut avoir ainsi 1,5 % avec MO et 3% sans MO.
La différence est réduite à 1,5 % car le syndic ne peut prétendre à des honoraires équivalents à ceux d'un MO professionnel qui peuvent eller de 6 à 10 %.
Il y a exception dans le cas de syndics professionnels ayant un ou plusieurs collaborateurs ayant la qualité d'architectes salariés ou assimilés. Dans ce cas le syndic peut prétendre à des honoraires plus substantiels. Le syndic est alors assuré pour la maîtrise d'oeuvre au sens plein du terme et sa responsabilité est engagée dans les mêmes proportions.
Au temps de la taxation administrative des honoraires, les taux étaient de 2% en présence d'un MO et de 4 % sans MO.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 janv. 2006 : 11:52:22
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pertinente remarque de JPM, qui devrait être reprise dans le contrat du syndic.
Même si la taxation administrative a disparu , il faudrait que les honoraires du syndic :
- en qualité de MO lors de la réalisation de travaux
- pour la gestion administrative et comptable des travaux (présence d'un MO prof.)
soient détaillés comme il est dit ...
Le %, c'est à chacun de le déterminer, de le négocier : 1,5 /3 ou 2/4, c'est dans le créneau .... |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 17 janv. 2006 : 12:28:07
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JPM
Il y a exception dans le cas de syndics professionnels ayant un ou plusieurs collaborateurs ayant la qualité d'architectes salariés ou assimilés. Dans ce cas le syndic peut prétendre à des honoraires plus substantiels. Le syndic est alors assuré pour la maîtrise d'oeuvre au sens plein du terme et sa responsabilité est engagée dans les mêmes proportions.
Dans ce cas, on retombe dans le cas de CNEM/FONCIA (ci-dessus) et on ne respecte plus les jurisprudences ! |
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vote de travaux sur plusieurs années en 1 seule AG
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