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Un immeuble locatif vient d'être évalué par un expert immobilier en vue d'intégration dans patrimoine global d'un héritage. Cet immeuble a été l'objet d'une donation simple à un des héritiers en 2001. Il se compose de plusieurs appartements, tous occupés, dont un à loyer plafonné, estimé à 55% du prix du marché locatif.
L'estimation de la valeur vénale actuelle de l'ensemble de ce bien par la méthode des cash-flow actualisés () est inférieure à la valeur des travaux de rénovation réalisés par l'héritier depuis la donation + valeur initiale (ayant servi à la donation) !! Ceci est en partie dû au loyer conventionné d'un des appartements pour une durée de 9 ans, ce qui provoque une "dépréciation" en cas de vente (à ce jour) de 50.000 Euros, et aussi dépréciation pour occupation des autres appartements.
Même sans tenir compte de la valeur initiale du bien, la valeur des dépenses de travaux engagées par l'héritier est supèrieure à la valeur vénale actuelle du bien !!
Je ne sais pas trop quoi penser de cette situation:
- Soit (par l'absurde) l'héritier bénéficiaire de la donation est compensé de la différence si déséquilibre dans l'héritage ? - Soit les artisans et l'architecte se sont bien sucrés (950 Euros/m²) ? Mais vu l'état de la barraque avant travaux rien de bien étonnant. - Soit c'est la seule valeur initiale de la donation qui est prise en compte sans actualisation ? - Soit cette valeur initiale est actualisée ? - Soit...???
Pour info, la valeur estimé au m² est de 1200 Euros, alors que les ventes en libre se font autour de 1600 Euros le m² dans le secteur, voir plus.
Bref, je sais pas si j'ai été clair....
Mais si vous avez des avis ils sont les bienvenus.
Valeur vénale d'immeuble
Forum fermé
Posté - 01 janv. 2006 : 21:05:06
) est inférieure à la valeur des travaux de rénovation réalisés par l'héritier depuis la donation + valeur initiale (ayant servi à la donation) !! Ceci est en partie dû au loyer conventionné d'un des appartements pour une durée de 9 ans, ce qui provoque une "dépréciation" en cas de vente (à ce jour) de 50.000 Euros, et aussi dépréciation pour occupation des autres appartements.
) l'héritier bénéficiaire de la donation est compensé de la différence si déséquilibre dans l'héritage ?
