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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
 Posté - 05 janv. 2006 : 15:30:38
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Merci de me préciser si l'application de l'art 10 de cette loi, est relatif exclusivement à l'utilisation d'un ascenseur par des charges proportionnelles à l’étage, ou applicable à une portail automatique par exemple, pour accès à des emplacements de parkings ?
Et dans quelles conditions, pour le recouvrement des charges relatives à l'entretient et bon fonctionnement du portail, ce dernier n'étant pas défini dans le règlement de copropriété car réalisé ultérieurement et n'ayant alors entraîné aucun aditif.
Je précise que les places de parkings dans le règlement de copropriété sont définies dans l’ Etat descriptif de division / composition des lots, sont définies parties communes générales de l'ensemble immobilier pour 12/10 000.
Il existe 33 places...
Les frais sont à répartir en 10 000 emes ou 33 emes au vue de cette loi et de la rédaction du règlement de copropriété ?
Merci…
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 00:31:34
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L'article 10 cité est en fait en 2 parties : le premier alinéa traite des "services collectifs et éléments d'équipement commun" (contrat collectif d'entretien des chaudières individuelles, par exemple), et le deuxième traite de "la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes" (travaux de rénovation d'un escalier, par exemple).
Donc pour répondre à votre première question, cet article 10 s'applique à toutes les charges : il définit les principes de l'établissement des grilles, et impose l'existence de ces grilles dans le règlement de copropriété.
L'article 1 du décret vient préciser ce premier alinéa, en restreignant les charges afférentes aux élements d'équipement communs et aux services collectifs : "au fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif."
Maintenant, venons en à la classification du portail en équipement commun ou en partie commune. A cette question je ne saurais pas répondre de façon certaine, car il faut déterminer si une fois installé, votre portail est dissociable ou non des parties communes, en tentant de répondre à la question "est-il possible d'utiliser les places de parking sans utiliser le portail ?". A mon sens ce n'est pas possible, et le portail sera une partie commune aux parkings. L'article 26-1 renforce cette appréciation, car classant les dispositifs de fermeture comme parties communes.
Par contre, ce dont je suis sûr, c'est qu'il est anormal que cette répartition n'ait pas été définie par l'AG suite à l'installation de ce portail. En effet, l'article 11 de la loi prévoit explicitement cette décision en cas de travaux, à la même majorité que la décision de faire ces travaux. En gros, la répartition doit toujours être définie, par le règlement de copropriété, ou à défaut par une décision d'AG.
Je pense donc que la première action à faire est d'inscrire à l'ordre du jour de votre prochaine AG un projet de résolution pour décider de cette répartition, à la majorité de l'article 26-1, et de consulter un géomètre-expert qui pourra confirmer ou infirmer mon point de vue. En tout cas, si lui se trompe, il sera couvert pas son assurance de responsabilité civile, si un copropriétaire attaquait la décision de l'AG et gagnait au motif du choix d'une mauvaise base pour la répartition des charges du portail, alors que le pauvre Mfld  ...
Mais si vous avez compris le sens des articles cités, alors ma mission aura été accomplie : "Donnez leur du poisson, il mangeront un repas. Apprenez leur à pêcher, il mangerons toute leur vie"  . |
Edité par - mfld le 07 janv. 2006 00:35:49 |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 12:48:55
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Merci pour votre intervention. Malheureusement L’AG a eu lieu hier et je n’avais pas eu connaissance de vautre postit.
J’ai donc débattu sur le éléments en ma possession, c'est-à-dire un résumé de l’article 10 et le règlement de copropriété, afin d’essayer de faire admettre que la facture de réparation du portail, devait revenir à la masse générale étant donné que par ailleurs l’usage des parkings au nombre de 22, 38 véhicules y stationnent, dont 11 auraient un bail avec la copropriété pour 1 euro symbolique…
Dans ce règlement, les places de parking sont définies en surface et 10 00 emes. ( 12/10 000 ) et seules 22 places sont stipulées.
A la lecture due l’article 10, devant toute l’AG et le syndic, j’ai fait lecture de :
les copropriétaires sont tenus………………à l’égard de chaque lot .
Ils sont tenu de participer………..aux valeurs relatives comprises dans leurs lots, tells que ces valeurs résultent des dispositions de l’AR 5.
Le règlement de copropriété ne faisant pas état de parties privatives pour les parkings puisque définis en tantièmes de la masse générale.
J’ai donc argumenté selon ma compréhension ou interprétation de l’article 5 :
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part de chaque parties privatives par rapport a l’ensembles des valeurs des dites parties, telle qu’elles résultent lors de l’établissement de la copropriété…..sans égard à leur utilisation.
J’ai donc obtenu, l’accord à l’unanimité de l’AG, l’accord d’intégrer la facture encours et pour l’avenir, toutes les charges relatives à ce portail, en masse générales.
Je précise par ailleurs, qu’il est possible d’accéder à ce parking par un autre portail principal
( Entrée principale de la copro ), située à l’opposé du parking, par un portail manuel sous un porche large de 3m50 de large, dont seules deux bornes amovible non verrouillées au milieu du chemin à l’intérieur de la copropriété dissuadant le passage des automobiles.
Je ne sais si mon intervention était juste, le syndic a affirmé ma démonstration, je ne sais si mon analyse et argumentaire étaient justes, mais j’affirme avoir été de bonne foi.
Maintenant, j’aimerais savoir si mon action était juste ?
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 17:36:15
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bojolais
"Le règlement de copropriété ne faisant pas état de parties privatives pour les parkings puisque définis en tantièmes de la masse générale."
Veuillez consulter dans votre règlement de copropriété l'état de division vous constaterez que les 22 parkings sont bien privatifs puisqu'affectés de tantièmes. Par contre les autres parkings sont des parties communes qui sont louées (1€). |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 08 janv. 2006 : 18:52:23
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Dans le reglement de copropriété, il est noté dans le chapitre TITRE II ETAT RECAPITULATIF DE DIVISION :
Lot numero -1- .....plateau de 103m2 avec les 374/10 000 emes des parties communes générales de l'ensemble immobilier..../.....puis arrivent les parkings :
Lot numéro -44- soit un emplacement de parking d'unds superficie de 12,5m2 avec les 12/10 000 emes des parties communes générales de l'ensemble immobilier....etc
Puis un tableau récapitulatif conformément à l'Art 57-1350.../... :ce tableau reprend les n° des lots , les n° de batiments, la nature... ( appartements,escaliers, balcons, caves,parkings... etc
On retrouve dans la colonne lot le n° 44, sa nature de parking, sa surface, et pour les quote-parts, il y a 3 colonnes
la première générales en 10 000,
la seconde bâtiments en 1 000 eme,
la dernière particulières à P1 en 1 000
les parkings sont notés dans la première c'est à dire masse générale en 10 000 emes. (dans notre cas 12/10 000).
Je ne trouve de façon expressement défini, par exemple le lot n° 44 privatif avec une quotepart en 1/22 emes, puis quil n'y a que 22 places ou en 100emes dans ce cas 4,545/100. Ou une autre attribution comme pour la cage d'escalier qui distinctements calculée en 1 000emes car elle desert exclusivement quelques appartements que l'on retrouve en masse spéciale dans les comptes et qui représente la facture de l'entreprise de nettoyage pour cet escalier, facture divisées en 1 00 0 emes )
Je ne trouve aucun autre chapitre que les informations indiquées ci-dessus. Rien sur des lots privatifs clairements définis ?
Un peu coton ce règlement non ? |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 08 janv. 2006 : 19:20:52
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"Un peu coton ce règlement non ?"
Désolé, je ne partage pas votre point de vue.
Ce qui est génant se sont les parkings communs avec leur prix de location dérisoire, mais ce n'est pas un problème de règlement de copropriété.
Il n'y a donc pas de clé de répartition "Parkings" les charges du portail doivent être réparties selon la grille "charges générales" |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 janv. 2006 : 19:41:09
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De mfld
"Je pense donc que la première action à faire est d'inscrire à l'ordre du jour de votre prochaine AG un projet de résolution pour décider de cette répartition, à la majorité de l'article 26-1, et de consulter un géomètre-expert qui pourra confirmer ou infirmer mon point de vue."
Cette décision intervenant ultérieurement à l'installation du portail ne peut se faire à l'article 26-1, car il y a modification du règlement de copropriété.
Un copropriétaire pouvant contester la décision en arguant qu'il n'aurait pas voté pour la résolution d'installation avec la répartition proposée et donc que celle-ci demande l'unanimité. |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 09 janv. 2006 : 11:07:31
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Citation :
Initialement entré par JB22
"Un peu coton ce règlement non ?"
Désolé, je ne partage pas votre point de vue.
Ce qui est génant se sont les parkings communs avec leur prix de location dérisoire, mais ce n'est pas un problème de règlement de copropriété.
Il n'y a donc pas de clé de répartition "Parkings" les charges du portail doivent être
Lorsque vous dites "réparties selon la grille "charges générales" celà veut dire que les charges du portail devraient se trouver dans la masse générale en 10 000 emes ce qui reviendrait à dire pas exemple , appartement 408/10 000emes + parking 12/10 000 emes soit 420/10 000 emes ? Merci |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 09 janv. 2006 : 11:43:20
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"Lorsque vous dites "réparties selon la grille "charges générales" celà veut dire que les charges du portail devraient se trouver dans la masse générale en 10 000 emes ce qui reviendrait à dire pas exemple , appartement 408/10 000emes + parking 12/10 000 emes soit 420/10 000 emes "
C'est effectivement comme cela que se fait une répartition sur les "tantièmes généraux". |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
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