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Bonjour, et meilleurs vœux pour l’année 2006 à tous les membres du forum.
Voici mon problème : Je possède des parcelles de terrains agricoles contigus exploités en pépinière (production et vente). Un de ces terrains, récemment acquis, est accessible par une servitude passant sur deux terrains appartenants au même voisin (l’un agricole qui me jouxte, l’autre constructible et possédant une maison). Cette servitude débouche finalement sur une départementale assez fréquentée, ce qui peut avoir son importance au regard de mon activité commerciale. Je peux aussi accéder à mon nouveau terrain en passant par mes terrains contigus, je débouche alors sur une route communale (c’est l’entrée actuelle de ma pépinière). Aujourd’hui mon voisin envisage de vendre un de ses terrains (le constructible) sur lesquels passe la servitude. Il me fait demander, par son agent immobilier et par son notaire, d’échanger la servitude existante contre une nouvelle servitude qui ne passerait que sur le premier de ses terrains (le terrain agricole qu’il conserve) et qui déboucherait alors sur la même route communale que celle où débouche déjà ma pépinière (le chemin de servitude n’existe pas actuellement mais mon voisin le créerait sur ses vignes). J’avais d’abord donné mon accord de principe à l’agent immobilier, en demandant que le chemin soit praticable et que le nouvel accès sur la route soit reconnu par la DDE ou la Mairie (je ne sais pas quel est l’organisme compétant). Je viens de rencontrer son notaire et je trouve maintenant très cavalier de la part de mon voisin de ne s’être jamais adressé directement à moi et de ne jamais être présent lors de ces réunions où l’on me sollicite (tout cela se passe dans le petit monde d’un village, je connais parfaitement le voisin, l’agent immobilier, et le notaire). Tout se passe comme s’il ne voulait pas que l’on puisse dire que je lui rends ainsi un service gracieux. C’est pourtant bien cela qu’il me demande ! Je m’oriente donc maintenant vers un refus (qui bloquera vraisemblablement sa vente) ou vers une négociation.
Voici mes questions : 1) Ma réaction est-elle cohérente, ou bien dois-je me satisfaire de la proposition du voisin ? 2) Comment s’apprécie la valeur d’une servitude ? Est-elle fonction du prix du terrain grevé de cette contrainte (auquel cas une servitude sur un terrain agricole aurait moins de valeur qu’une servitude sur un terrain constructible), de sa longueur ... ? 3) Mon voisin pourrait-il m’obliger à accepter son offre (par exemple du fait de la possibilité d’accéder à cette parcelle par mes autres terrains) ? 4) D’une façon générale existe-il des règles régissant l’aménagement des servitudes de passage ?
D’avance merci à ceux qui pourront peut-être me renseigner.
1. Votre réaction est tout à fait cohérente par rapport à l'attitude de votre voisn. Mais lisez les réponses qui suivent.
2. Il n'y a pas de valeur intrinsèque pour une servitude. Cela peut valoir 1 euro comme 100'000 et ce quelle que soit sa physionomie. Tout dépend de sa nécessité et de ce qu'elle apporte à l'un ou à l'autre.
3. Ce genre de situation est régi par l'article 701 du Code Civil qui indique:
Citation :Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.
Ceci étant exposé, dans votre cas, du moment que votre voisin vous propose un passage identique à un endroit différent, il vous sera très difficile de refuser sauf à démontrer que cette nouvelle assignation serait plus contraignante.
4. Il n'y a pas de règles particulières en matière d'aménagement de servitudes. Ceci dit, il faut vous tourner vers les articles 640 à 710 du Code Civil qui encadrent toutes les règles dans le domaine des servitudes.
Il m'a fallu un peu de temps pour lire le code civil de 640 à 710.
Les servitudes de passage sont en fait concernées par les articles 682 à 710. Mais tout propriétaire de maison individuelle devrait prendre le temps de lire l'ensemble de ces articles forts instructifs afin de mieux connaître ses droits et ses devoirs de voisin. Les comprendre tous et les mémoriser, voilà une autre affaire !
Pour reprendre mon cas, la seule chose que je reproche à la proposition que l'on me fait (outre l'incivilité de mon voisin) est que je déboucherai dorénavant sur une route moins importante qu'avant, cela peut-il être une raison de refus ? L'ancien passage étant praticable en voiture, il me paraît normal de vouloir que le nouveau chemin (si je l’accepte) le soit aussi, cela nécessite un empierrement sur ce qui est actuellement de la terre de vigne. Est-il juste de penser que les frais ainsi engendrés soient pris en charge par le voisin ?
Quel document dois-je demander ou quelle close doit-on inclure dans l'acte pour être sûr qu'une autorité (DDE, Mairie) ne s’oppose pas à ce nouvel accès sur la route?
Cette servitude était jusqu'à présent peu fréquemment utilisée, et uniquement par les tracteurs lors des travaux agricoles. Aurais-je le droit, pensez-vous, d'en faire un usage plus intensif, par exemple pour l'accès de ma clientèle à la pépinière ?
Merci à ceux qui pourront m'avancer sur ces questions.
Dans le cadre du déplacement de la servitude et sous l'égide de l'article 701, il est impératif que le nouveau tracé soit identique en termes de practicabilité et de conditions d'utilisation que l'actuel. Donc, si le passage existant est utilisable en voiture, alors le nouveau devra l'être aussi et ainsi de suite pour tous les divers points. Idem pour ce qui est de l'autorisation de déboucher sur un chemin communal. Mais c'est à votre voisin de vous garantir par écrit que tout est en ordre.
N.B.: Il ne faut pas oublier que votre voisin doit impérativement asseoir le déplacement de servitude sur la base de l'art 701 et en justifier la raison. Si la raison n'est pas suffisante (voyez un avocat pour un avis plus précis) vous pouvez vous y opposer car il s'agirait d'une aggavation de servitude ce qui n'est pas permis.
Noubliez pas que c'est vous qui êtes en position dominante dans cette affaire. A vous de jouer là dessus afin d'obtenir le meilleur compromis.
Aménagement de servitude existante
Forum fermé
Posté - 15 janv. 2006 : 22:05:24
