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Je fréquente ce forum depuis quelque temps. J'ai beaucoup appris à tous vous lire, et aujourd'hui je viens vers vous afin d'obtenir un conseil pour un investissement immobilier.
Ma situation actuelle est la suivante. Je suis marié - régime de la séparation de bien. Je possède en mon nom propre un appartement T2 en pleine propriété (plus de crédit). Il s'agit de notre résidence principale. Ma femme et moi possédons une maison secondaire à la campagne, en pleine propriété également. Nous cherchons à investir dans un appartement plus grand, type T3, à Paris que nous occuperons. Notre catégorie de revenu m'amène à me poser certaines questions du point de vue fiscal.
Sans rentrer dans le débat de l'opportunité d'investir à Paris en ce moment (parfois nous n'avons pas la maîtrise des raisons qui nous poussent à nous agrandir), j'aimerais être conseillé pour ce projet. J'ai élaboré différents scénarios.
1° solution - Vente pour rachat Je vends le T2, empoche une plus-value confortable et réinvesti dans un T3. Avantages : solution simple, évitant de payer d'être fiscalisé sur les revenus d'une éventuelle location. Inconvénients : diminution du patrimoine immobilier, dillution de mon apport personnel dans un projet du couple.
2° solution - Mise en location pour rachat Quelque soit le mode de location, cette solution a les avantages et inconvénients suivants : Avantage : augmentation du patrimoine immobilier dont j'aimerais un jour vivre. Inconvénient : soucis habituels du bailleur. 2a - Location du T2 nue Les revenus locatifs financent un emprunt. Avantage : montage sans aucun risque fiscal. Inconvénient.: faible rendement locatif et fiscalisation des loyers perçus (seule possibilité, abattement de 40%). 2b - Location du T2 en meublé D'après ma compréhension, je pourrais louer le T2 en meublé : il s'agit d'une transfomration de la destination du bien de lieu d'habitation en local commercial, mais n'étant bailleur que d'un seul meublé, cela est autorisé. Me confirmez vous cette compréhension ? Avantage : accès au statut de LMNP, abattement de 72%. Inconvénient : cette solution est-elle pertinente dans la mesure ou le bien est d'ores et déjà en pleine propriété ? 3° solution - Location du T3 en meublé et location du T2. Dans ce scénario, je me mets fiscalement en résidence principale à la campagne. J'investis dans un T3 que je loue à un foyer fiscal différent (mes parents par exemple) et que dans les faits j'occupe (nous travaillons à Paris). Avantages : défiscalisation importante, accès au statut LMP. Inconvénient : ce montage est-il acceptable aux yeux du fisc ? Deux déclinaisons sont possible : 3a - Location du T2 nue Inconvénient.: faible rendement locatif et fiscalisation des loyers perçus (seul possibilité, abattement de 40%). 3b - Location du T2 meublée Avantage : défiscalisation maximale Inconvénient : prise de risque maximale : location de deux meublés à Paris (dans quelles limites est-ce possible?).
J'espère avoir énoncé mes projets d'une manière claire, et que les expériences et les expertises de chacun pourront contribuer à lever le doute sur la faisabilité de ces différents scénarios ainsi qu'à me conseiller avec pragmatisme.
il faudrait savoir depuis quand êtes vous propriétaire de votre T2, pour savoir si la plus value n'interdit pas cette solution. Par ailleurs, le prix de vente du T2 peut couvrir quel % de l'acquisition sur paris?
Je suis propriétaire du T2 depuis 7 ans, mais s'agissant de ma résidence principale actuellement, je pense que je peux le revendre sans impôt sur les PV. En terme de couverture de l'achat du T3 par la vente du T2, on est dans les 60%. Par ailleurs je n'ai quasiment pas à l'heure actuelle d'apport en financier pour ce projet.
dans ce cas, il peut être intéressant de revendre le t2, afin de bénéficier d'une plus value intéressante... L'option de la location est à mon sens un peu plus pénalisante, car elle va entraîner des frais, alors que vous pourriez acheter 60 % d'un logement avec votre épouse. Maintenant, il est vrai que votre patrimoine personnel va diminuer. Mais bon, pourquoi un patrimoine personnel ? en cas de divorce, il serair pris en compte par le juge, donc peu d'intérêts... Une solution serait peut être de revendre, et de souscrire seul un prêt : avec 60 % d'apport, ça doit pouvoir passer. Autre solution : hypothéquer le T2 pour acheter le nouvel appart tout en le louant. La solution vous appartient, il n'y a pas de vérité. L'avantage de conserver le T2 : garder une propriété personnelle dans votre couple défaut : tout gérer, donc payer des frai d'assurances loyers impayés, des charges, taxes foncières, ext... A votre place, je lourais et hypothequerais seul le t2 pour acheter, mais il faut réflecj=hir aux conséquences et aux tracas engendrés.
Il est vrai que la vente permet de se sortir de la tête un certain nombre de soucis... Par ailleurs, quels avantages a-t-on à faire hypothéquer un bien pour en achater un autre ? Cela permet-il d'obtenir un meilleur taux pour un emprunt ?
Conseil investissement immobilier
Forum fermé
Posté - 16 janv. 2006 : 10:06:00
