****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
Je suis copro (à 33,5%) dans un petit immeuble familial, géré par un cousin, syndic bénévole.
Depuis toujours, le syndic convoque les copro à l'AG avec un ordre du jour succint, tel que notamment pour cette année : "vote sur les devis de ravalement de façade joints".
Pour diverses raisons, je n'assiste pas aux AG et donne un pouvoir circonstancié pour chaque sujet de l'ordre du jour, en m'évertuant à deviner quelle sera finalement la délibération proposée au vote et en indiquant au cousin que ce serait quand même bien de présenter lors de la convocation les délibérations à voter.
Cette fois-ci, je dois dire que je me suis énervé, car le ravalement coûterait 10 000 €. Il est décidé par le cousin en raison d'infiltrations d'eau au niveau de son appartement, sans que le tour technique du problème n'ait été fait. La cause de ces infiltrations n'est pas totalement déterminée et les solutions techniques aussi. Bref je rique de payer 33,5% d'un ravalement complet pour éviter des infiltrations chez le voisin.
J'ai donc écrit aussitôt au cousin en lui demandant de recommencer sa convocation afin de donner toutes informations utiles sur les infiltrations (dates, durée, localisation) et les réparations proposées (rejointoyements, réparations localisées d'enduits, etc), et de préciser les délibérations à voter, sous peine de nullité de la convocation.
Il me répond que l'ARC lui a indiquié que sa convocation était conforme, qu'il n'y avait pas besoin de plus de précisions, que l'AG était là pour en débattre et que je n'avais qu'à être présent.
Je relance le sujet puisqu'aucun contributeur ne vient à l'aide.
Et pourtant, il y an a et des excellents (je ne citerai pas de noms)!
J'ai donc recherché et me suis arrêté sur l'alinéa 7 de l'article 11 du Décret du 17 mars 1967 (récemment modifié, en 2004) :
... Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : I. - Pour la validité de la décision : ... 7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26-2, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Aucun de ces articles de la loi de 1965 ne concernant les travaux de ravalement, il semble que l'ARC et mon syndic de cousin aient raisons.
Donc, même sans sérieuse expertise, une majorité peut décider des travaux comme bon lui semble ?
...Que ce soit à l'Assemblée Nationale .. ou plus modestement dans telle copropriété de 5 membres, c'est toujours la majorité qui décide ........
Maintenant, sur la base de ce qui lui est présentée, l'AG peut refuser de réaliser les travaux quilui sont proposés.
Ceci dit, il faut dissocier le ravalement de façade et les infiltrations d'eau. S'il y a infiltration d'eau c'est qu'il y a "dégat des eaux", lequel doit être signalé comme il convient aux assurances du copropriétaire et de l'immeuble, s'agissant d'un dégat des eaux en copropriété. C'est la règle.
Un ravalement de façade, qui relève des 'travaux d'entretien', n'a pas pour objet de mettre fin à un dégat des eaux. Il est là pour 'prévenir' d'éventuelles infiltrations, mais certainement pas pour 'guérir' et/ou réparer des infiltrations existantes.
(On peut profiter des travaux pour réparer les fissures qui sont à l'origine des infiltrations pour réaliser un ravalement (échaffaudages, etc ..) Mais ce n'est pas la même chose que de réaliser un ravalement destiné à mettre fin à des infiltrations.)
D'autant qu'une partie des frais nécessaires est sans doute prise en charge par les assurances. Donnez mandat à une personne de confiance qui saura expliquer cela et emporter la majorité ... ou soyez présent à cette AG où vous comptez pour 33% !!! Le syndic n'est pas forcément fautif : dans cette affaire, il ne savait peut être pas qu'en tant que copropriétaire il devait établir un constat "dégat des eaux" pour l'envoyer à son assuance, et en tant que syndic envoyer le feuillet prévu à cet effet à l'assurance 'immeuble'.
Lui rappeler cette procédure préalable en présence d'un dégat des eaux, quelle qu'en soit l'origine.
informations lors de la convocation
Forum fermé
Posté - 27 janv. 2006 : 10:39:40
.....