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sarah18
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 07 févr. 2006 : 13:27:24
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Une résolution proposée au vote lors de la prochaine assemblée generale me pose problème:
mise en concurrence des entreprises pour les marchés et contrats du syndicat des copropriétaires(projet de résolution-majorité art 25 loi du 10-07-1965): "Conformément à l'article21-alinéa2- de la loi du 10-07-1965, l'assemblée générale des copropriétaires arrête à la somme de 10000 euros le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, exception faite pour les travaux entrant dans le cadre des mesures d'urgence, comme il est stipulé à l'article 18 de la loi du 19-07-1965"
Nous sommes une petite copropriété( budget 19338 euros)et je trouve que la somme de 10000 euros est très élévée. Qu'en pensez-vous?
Quelle serait la somme adéquate pour une petite copropriété comme la nôtre?
Je crois que le syndic veut surtout pouvoir faire travailler les entreprises qu'il connait et peut-être pas forcément pour le prix le plus juste.
Merci de me donner des conseils.
Sarah.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 14:21:18
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Que voila une bonne résolution exactement faite pour contourner l'objectif voulu par ce texte ....
Pourquoi pas 20.000 €, à y être !!!
Bien entendu, vous l'avez relevé, cette somme est totalement farfelue !!!!
Vous êtes une 'petite copropriété' ...si petite qu'il n'y a pas de CS ?? Car c'est à lui de monter au créneaux sur cette affaire.
Résumons : il y a 2 niveaux de maitrise des dépenses, 1 par le CS 1 autre par l'AG.
C'est ce même art.21 de la loi de 1965 qui les précise :
"L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire.
A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire."
- 1er seuil, pour le CS : le montant des contrats ou marchés à partir duquel le CS doit obligatoirement donner son avis. Faute d'avoir demandé cet avis, le syndic sera censé avoir agit de sa propre initiative, à titre personnel (il peut passer outre un avis négatif, au risque d'être ensuite sanctionné par l'AG, mais il doit tout de même solliciter cet avis).
- 2ème seuil : la mise en concurrence qui, cette fois, concernera très directement l'AG 'décisionnelle', son seuil étant généralement fixé plus haut que pour l'"avis" du CS.
A noter que les 2 seuils peuvent être identiques, .... au risque de paralyser le fonctionnement du syndicat.
Par exemple chez vous un seuil de 3 ou 400 € pour l'avis écrit du CS, 1000 € pour une mise en concurrence. Mais c'est à l'AG de déterminer le montant de la résolution qui vous est présentée.
Il faudrait proposer une rédaction amendée :
"Conformément à l'article21-alinéa2- de la loi du 10-07-1965, l'assemblée générale des copropriétaires arrête à la somme de 1000 euros le montant cumulé des marchés et des contrats ayant le même objet à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, exception faite pour les travaux entrant dans le cadre des mesures d'urgence, comme il est stipulé à l'article 18 de la loi du 19-07-1965"
Pourquoi la mention "cumulé ....ayant le même objet" ? Parce que si pour le même objet je fais passer 5 propositions de 950 €, sans cette précision il n'y aurait pas obligation de "mise en concurrence" ... alors que les travaux pour ce même objet font bien 4.750 € .......
Vous ne pouvez pas savoir tout ce que les syndics peuvent imaginez pour nous .....!!!
NB : un 'avis' du CS est TOUJOURS ECRIT.
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Edité par - gédehem le 07 févr. 2006 14:26:19 |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 14:54:44
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il y a normalement pour ce sujet 2 questions
- montant pour la mise en concurence
-montant pour la consultation du CS
Le montant pour la mise en concurence peut se situer dans une fourchette de 400 à 1000€
Le montant pour la consultationdu CS chez nous c'est 1€ .
Un marché ou un contrat n'est pas une oppération journalière mais elle est suceptible de gros pièges .
Nous faisons la différence entre -contrat et marché -et petits travaux d'entretient par les entreprises avec qui nous sommes en relation .
ceci bein entendu dans une démarche de prudence
mikis |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 15:54:49
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Nous sommes bien d'accord.
Pour l'AG de Sarah18 il n'y a qu'1 seule question : la mise en concurrence.
Pour l'avis du CS, si CS il y a dans sa 'petite' copropriété, ce sera sans doute pour la prochaine fois .....
Vous faites bien de préciser que ces résolutions ne concernent que les contrats ou marchés et non les dépenses courantes pour changer la lampe ou remettre une vitre.
uoi qu'il faut être ici vigilant, car il n'est pas rare de trouver des lampes facturées 100 € pièce alors qu'elles sont à 15 € chez le quincailler du coin voire 35 € pour des basses tensions ......
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sarah18
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 20:41:36
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Bonsoir,
2 autres projets de résolution font partie de cette AG:
1- consultation du CS par le syndic:" L'AG arrête à 6% du budget prévisionnel, soit 1500 euros, le montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du CS est rendue obligatoire"
Je pense que cette somme est encore une fois trop élevée.
2-Autorisation d'engagement à donner au conseil syndical:"L'AG autorise le conseil syndical pendant la durée du mandat en cours, à décider de certaines dépenses entrant dans la gestion courante de l'immeuble, jusqu'à un montant de 3000 euros."
Je trouve là aussi que pour de la gestion courante le somme est élevée.
Merci gédehem et mikis de vos conseils avisés |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 09:55:40
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Pour ce qui concerne la 1ère résolution, elle ne tient pas la route, ces 1.500 € étant un seuil bien trop élevé pour une bonne maitrise des dépenses.
Le CS me semble peu présent dans cette affaire car il s'agit là d'une question qui le concerne directement, comme tout l'ODJ de l'AG.
Quid de la réunion préparatoire avec le syndic ?
Dans votre 'petite' (combien ?) copropriété, un montant de 300 € serait sans doute plus judicieux. A modifier en séance, comme le montant de la 'mise en concurrence.
L'autre résolution qui autorise le CS à engager des fonds est très contestatble voire irrégulière ! Contestatble par son montant mais surtout irrégulière par objet 'indéfini' "..à décider de certaines dépenses entrant dans la gestion courante de l'immeuble, " ...
L'art.21 de D dit ceci :
"Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical, ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Le délégataire rend compte à l’assemblée de l’exécution de la délégation."
Résumé : l'AG peut donner au CS délégation pour décider ou acter sur un point expressément déterminé, identifié, délégation qui peut fixer un montant à ne pas dépasser.
Je ne vois pas dans la résolution qui vous est proposée "..à décider de certaines (??) dépenses entrant dans la gestion courante de l'immeuble, ..." où serait l'acte ou la décision expressément déterminé !!!
Ces résolutions qui vous sont proposées me semble à coté de la plaque : elles sont davantage destinées à favoriser les dépenses et priver de réel contrôle tant le CS que l'AG, les montants proposés étant totalement inadaptés au but recherché. Quant à la délégation donnée au CS c'est la porte ouverte à tous les abus.
Plutot que de rechercher une véritable maitrise concertée des dépenses nous avons là le type même de résolutions 'portes ouvertes' qui ne peuvent que les favoriser par une fuite en avant.
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Edité par - gédehem le 08 févr. 2006 09:57:07 |
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sarah18
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 13:01:30
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Bonjour,
Merci gédehem de vos conseils.
Nous sommes une vingtaine de copropriétaires dont un qui dispose du tiers des voix( locaux adminitratifs). Des copropriétaires sont souvent absents et non représentés mais avec le représentant de l'administration le quorum est tout de même atteint. Les quelques copropriétaires présents qui n'appartiennent pas au CS sont très agés et ont tendance à suivre les demandes du CS.
J'ai peur que ces projet de résolutions qui visiblement n'ont pas choqués le CS lors de la réunion préparatoire soient adoptées sans que je puisse m'y opposer. La délégation donnée au CS sera forcément votée par les membres du CS qui à eux seuls detiennent presque la majorité. Un ou deux copropriétaire voteront la résolution ne comprenant pas la portée de leur vote. Je ne sais pas ce que le CS decidera concernant les autres résolutions mais je crains qu'il n'ai pas vu le problème puisqu'il a accepté ces projets tels quels.
Que faire dans ce cas de figure? Y-a-t-il une possibilité de contester cette décision qui ne sert pas nos intérêts?
Ps: je viens de trouver sur le site d'une société d'avocats l'explication suivante: Dispositions relatives à la délégation de pouvoirs susceptible d'être accordée par l'assemblée générale
Article 21 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 27 mai 2004
L'assemblée générale peut accepter d'octroyer une délégation de pouvoir au conseil syndical ou à toute autre personne en vue de prendre une décision de gestion courante (décision relevant de l'article 24 de la loi de 1965). Le décret de 1967 prévoit maintenant que cette délégation peut dans le même temps permettre au délégataire de décider les dépenses y afférentes dont l'objet et le montant maximum auront été déterminés à l'avance.
Au titre de cette délégation, son attributaire devra rendre compte de sa mission à l'assemblée générale. |
Edité par - sarah18 le 08 févr. 2006 13:22:39 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 14:23:30
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Vous pouvez déja rencontrer les membres du CS et leur expliquer simplement ce qu'il en est des pratiques en copropriété et la signification des résolutions proposées tant pou l'avis du CS que pour la mise en concurrence.
Les seuils qui sont proposés ne sont pas du tout significatif pour une véritable maitrise des charges, en particulier ici par le controle du CS.
C'est ce point que vous devez leur mettre en avant. Idem pour lamise en concurrence, le montant de 10.000 € dans votre petite copropriété n'étant jamais atteint, hormis parfois quelques gros travaux hypothétiques, tous les 10 ans ...(ravalement de façades., toiture ..)
C'est ici du simple bon sens.
Aucun des conseillers n'eccepterait pour lui même d'acheter un frigo ou une télé à 500 ou 1000 € sans faire jouer la concurrence. Pourquoi le syndicat ne le ferait-il pas aussi ... mais pas au seuil de 10.000 € quasi jamais atteint !!
Demandez leur de regarder dans le passé ce qu'il en est du montant des 'contrats ou marchés'. Je suis sûr que vous n'avez jamais dépassé ces 10.000 € !!!
Suivant leur réaction, surtout si elle est négative, vous pouvez faire une note d'information aux autres copropriétaires. Sans polémiquer ou mettre en cause, vous pouvez exposer simplement ce qu'il en est ..
Pour ce qui concerne l'art.21 de L, il n'y a pas d'autre lecture que ce qui est dit sur ce site d'avocats et que j'ai rappelé plus haut.
A un gros bémol près !
Il est dit :
"...délégation ....en vue de prendre une décision de gestion courante ..."
Oui, MAIS : [i]"...délégation ......ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.(L.art.21)"
Il faut bien comprendre ce que dit ce texte :
- L'AG décide de donner délégation à Sophie78 "pour raser les poilus de son syndicat". C'est ici la délégation pour un acte expressément déterminé.
- Dans le cadre de cette délégation et de cet acte, l'AG décide de vous permettre de d'engager 500 € (montant de la dépense) pour l'achat de rasoirs et creme à raser (objet de la dépense)
Dans la résolution qui vous est proposée, OÙ est "..l'acte ou la décision expressément déterminé ???
Dans le cadre de l'acte déterminé[/i], où est l'objet de la dépense pour 3000 € ?
Cette résolution n'est pas conforme aux textes, n'est pas licite. Il faudra aussi le dire au CS.
Enfin, même si vous ne faites rien, vous avez toujours la possibilité d'intervenir lors du débat en AG pour rappeler ces points. Mais c'est bien souvent un peu trop tard. L'information préalable, éventuellement rappelée en séance, est de loin préférable.
Bon courage.
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Edité par - gédehem le 08 févr. 2006 14:47:07 |
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