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 Sujet  |
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elephantaux
Contributeur actif
38 réponses |
 Posté - 06 mars 2006 : 14:02:21
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Bonjour,
Je viens de recevoir la convocation à l'AG de "Mon" Syndic.
Ce dernier propose le changement de la chaudiere (chauffage + eau chaude) de l'immeuble pour un montant de 130 000 euros + 12 000 euros de maitrise d'oeuvre + ses frais à lui (2%).
La copropriété dispose de 56 logements : 16 appt F3 de 68m², le reste étant des F1 et F2.
Ce montant me parait assez élévé.
Pouvez-vous svt me dire :
- si le montant vous parait normal
- s'il y a d'autres solutions alternatives
- éventuellement ce qu'i faut faire pour casser la volonté de ce truqueur de syndic
Merci
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 14:23:44
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Déjà, y-a-t-il plusieurs devis proposés?
Y-a-t-il eu des problèmes récurrents avec cette chaudière pour décider de la changer? |
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elephantaux
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 22 mars 2006 : 12:19:25
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Il y a eu des problèmes au niveau de la chaudière. D'apprès le syndic (après audit d'un "expert") la chaudiere est vétuste.
Concernant les dévis, il n'y en a eu aucun.
Le syndic demande un budget et après l'expert fera un appel d'offre !! |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 22 mars 2006 : 14:45:02
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| A moins de demander l'avis d'un autre expert en chaudiere, je ne vois pas comment mettre en cause l'avis et la proposition du syndic. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 22 mars 2006 : 14:49:30
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Sauf urgence,ce qui ne semble pas être encore le cas les décisions en AG fonctionnent dans le sens opposé à celui proposé(imposé??)par votre syndic.
"on" fait faire des devis que l"'on" propose en AG.
Pour "l'expert" en quoi??? c'est à peut près indentique ,il doit proposer un contrat détaillé (remplacement chaudière, étude (éventuelle)pour économie d'energie etc) et un coût pour sa maitrise d'oeuvre.
En chauffage collectif vous avez obligatoirement un contrat de maintenance pour ce matériel ou même un contrat d'exploitation de chauffage;dans les 2 cas vous devez (devriez) avoir un carnet d'entretien pour votre chaudière et le syndic un exemplaire des bons de vérification,dépannage et autres interventions.
Le CS doit pouvoir consulter ces documents et ,en principe,y trouver trace(s)des différents problèmes liés au "mauvais état de votre chaudière" ce qui donnera ,déjà,une approche de la réalité |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 23 mars 2006 : 00:36:30
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Bonsoir, petit éléphant,
Dans un immeuble de 6 étages avec 52 appartements qui font entre 40 et 50m2 chacun, le coût de remplacement d'une chaudière en 2003 par une société XXX dont le devis a été présenté par l'ancien syndic était de 34.000 € (après une "étude" faite par un bureau "spécialisé").
Comme ça nous paraissait trop cher, nous n'avons pas fait les travaux en 2003.
Le devis a été refait par le syndic bénévole auprès de la même société XXX en 2006. Résultat : 21.000 € pour la même chaudière et les mêmes travaux....Un prix bien inférieur trois ans plus tard alors que tout augmente....
A comparer avec les 130.000 euros du cabinet d'études mandaté par votre syndic, on hallucine.....
De toutes façons: plus les travaux sont chers,plus les syndics y gagnent puisqu'ils touchent un pourcentage sur les travaux. Pourquoi les syndics négocieraient-ils des prix intéressants pour les copropriétés???
Par ailleurs, il y a toujours une belle commisssion qui est versée par l'entreprise retenue, en "dessous de table", au syndic. Cette commission serait de 10 à 20%...Et "qui c'est qui paye "tout ça??? Devinez....
Alors, ne vous étonnez plus qu'on vous propose des devis abérrants.
Une chaudière à 800.000 francs (excusez-moi, mais en francs, on se rend mieux compte à quel point c'est exagéré)pour une cinquantaine d'appartements: c'est de la folie.
Et pouquoi avez-vous besoin d'une "maîtrise d'oeuvre"?? Il faut maintenant un architecte pour faire remplacer une chaudière??? Payé 80.000 francs pour ce travail???
Dans votre ville, les entreprises qui sont spécialisées dans l'installation de chaudières dans des immeubles collectifs ne font travailler que des demeurés, ou quoi???
Les 12000 euros rien que pour la maîtrise d'oeuvre que votre syndic vous propose sont à comparer avec les 21000 euros de notre devis complet pour l'installation "tout compris" d'une nouvelle chaudière dans un immeuble de taille comparable.
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Edité par - manja le 23 mars 2006 00:38:54 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 24 mars 2006 : 00:26:31
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Bonsoir Manja,
Il est tres difficile de comparer deux installations de chaufferie : le cout des travaux variant avec la conception de l'installation.
L'avis d'un bureau d'etude est necessaire et le syndic d' elephantaux aurait sans doute ete plus inspire de joindre une partie de cette etude (les conclusions) dans la convocation à L'ag.
De plus lorsque vous precisez dans votre post que "plus les travaux sont chers,plus les syndics y gagnent puisqu'ils touchent un pourcentage sur les travaux" ou "il y a toujours une belle commisssion qui est versée par l'entreprise retenue, en "dessous de table", au syndic" et "Pourquoi les syndics négocieraient-ils des prix intéressants pour les copropriétés", vous generalisez des pratiques qui existent certes, mais qui sont loin d'etre habituelles pour l'immense majorite des syndics.
Chaque corps de metier dispose de ses brebies galeuses mais il est injuste de generaliser !
Cela dit, le syndic d' elephantaux procede d'une curieuse maniere.
Il convient de proposer en AG le contrat d'assistance technique du bureau d'etude; l ag valide le contrat d'assistance, le bureau d'etude procede à son expertise, etablit un cahier des charges, met en concurrence et le choix de la societe et de son devis est valide lors d'une prochaine ag.
Le syndic fait en l'espece voter un budjet.........bien......il ne pourra pas faire les appels de fonds........ |
Edité par - air jordan le 24 mars 2006 00:27:43 |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 24 mars 2006 : 16:51:52
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Il est normal (je dirais même recommandé) de faire voter un projet sur une étude de maîtrise d'oeuvre. L'estimation d'un maître d'oeuvre est autant fiable (je dirais même plus fiable) que le devis d'un entrepreneur. Plus fiable car le maître d'oeuvre, son premier devoir, est de penser à toutes les dépenses, celles de la chaudière proprement dite et celles qui sont "induites" et qui concernent souvent d'autres corps de métiers. En déterminant un budget sur la base d'une étude d'un maître d'oeuvre on limite, voire supprime, les risque de travaux supplémentaries.
Alors, on cesse de taper sur les maîtes d'oeuvre, on essaie de savoir à quoi ils servent.
Un architecte est un maître d'oeuvre mais tous les maîtres d'oeuvre ne sont pas architecte et quand il s'agit de remplacer une chaudière, on fait plus souvent appel à un ingénieur en génie climatique ! Cet ingénieur est maître d'oeuvre mais n'est pas architecte.
Il est tout à fait normal que des remplacements de chaudières soient à des prix totalement différents d'une résidence à l'autre, même si ces deux résidences ont le même nombre de logement.
Pour pouvoir juger du prix annoncé pas elephantaux, il faut examiner "l'offre du maître d'oeuvre". Il faut voir si on peut se contenter d'enlever un appareil pour en mettre un autre ou d'enlever une batterie d'appareils pour en mettre d'autres ! Quoi que, quand une chaufferie est composée d'une batterie, c'est pour pouvoir lers remplacer à des rythmes différentes, pour ce faire, il faut les utiliser de façon différentes pour que ces appareils ne "lachent pas en même temps".
Mais, selon comment est conçue la chaufferie il peut y avoir beaucoup d'autres choses à faire car les normes évoluent. Soit on a la chance d'avoir une installation (visionnaire au départ) et c'est pas cher... Soit on a la malchance d'avoir une installation qui n'était pas visionnaire !
Ce changement de chaudière s'accompagne-t-il de l'installation d'une VMC, d'un changement de carburant ? de mise en place de dispositifs de comptage individuels, d'un besoin de refaire la chaufferie (à cause des règles incendie), de metre des coupures, de remplacer des canalisations, d'installer des alarmes, des sondes, des thermostats, des programmations électroniques, faut-il repeindre des choses, faire de l'électricité, refaire de la maçonnerie, faut-il refaire le conduit de fumée? ?... Voyez, il y a de nombreux postes pouvant faire varier les prix...
Dans tout ce que j'ai cité ci-dessus, il y a des choses obligatoires et d'autres facultatives... Pouvez-vous vous passer des choses facultatives.
Alors, demandez d'abord au maître d'oeuvre d'expliquer son "projet". Exigez de consulter la notice explicative avant de voter ! Est-ce que le maître d'oeuvre est convié à l'AG. Pour une somme aussi importante, il pourrait se déplacer.
Exigez d'avoir des explications sur la nature de la mission confiée au maître d'oeuvre. Exigez de savoir avant de le missionner comment est prévu la variation de sa rémunération en fonction de la variation éventuelle du coût des travaux qui seront effectivement entrepris.
Exigez de voter d'abord sa mission, sur un budget... Puis de revoter pour le choix des entrepreneurs.
Et si on veut vous faire avaler trop "d'actions collatérales inutiles", là vous pourrez dire qu'on abuse de vous parce qu'on palpe des honoraires visibles au pourcentage et que vous vous demandez s'il n'y a pas d'autres commissions occultes qui poussent syndic, maître d'oeuvre et entrepreneur à être en collusion. Car c'est toujours possible.
Attention, ne prenez pas trop de temps pour y voir clair car, si vous remettez ce choix aux calendes grecques, vous prenez le risque de la panne de chauffage l'hiver prochain et du remplacement en urgence qui sera forcément plus cher !
seborga1 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 mars 2006 : 17:12:35
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A rajouter à l'énumération de seborgal1 (même si en lisant entre les lignes on peut y retrouver cette "notion")la partie economie d'energie -mon post du 22.3-en reprenant tout ce qui concerne cette,éventuelle,possibilité d'économie dans le décret n°87-764 du 15 septembre 1987 < Economie d'énérgie - Travaux>
En lisant ce décret on trouve pratiquement tout ce qu'a indiqué l'intervenant précité |
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